Podział wspólnoty
mariano156
Użytkownik
Witam
Nasza wspólnota składa się z 8 bloków 2 piętrowych ,z czego 3 budynki są dwu
klatkowe a pozostałe jedno klatkowe.Problem tkwi w kosztach remontu dachów bloków dwu klatkowych
ponieważ ich dachy są pokryte dachówka i koszt wymiany pokrycia wynosi około 150000 tyś.zł.a pozostałe są pokryte papą w cenie około 30000 tyś.zł i właściciele z tych bloków chcą podziału wspólnoty na pojedyńcze budynki,ponieważ nie chcą dokładać do remontów tych bloków.Spór trwa już 3 lat .Została podjęta uchwała w tym kierunku - wynik głosowania jest około 70% za takim podziałem.I tutaj moje pytanie czy może być przeprowadzony podział czy musi być zgoda 100% właścicieli ?
Z góry dziękuję.
Nasza wspólnota składa się z 8 bloków 2 piętrowych ,z czego 3 budynki są dwu
klatkowe a pozostałe jedno klatkowe.Problem tkwi w kosztach remontu dachów bloków dwu klatkowych
ponieważ ich dachy są pokryte dachówka i koszt wymiany pokrycia wynosi około 150000 tyś.zł.a pozostałe są pokryte papą w cenie około 30000 tyś.zł i właściciele z tych bloków chcą podziału wspólnoty na pojedyńcze budynki,ponieważ nie chcą dokładać do remontów tych bloków.Spór trwa już 3 lat .Została podjęta uchwała w tym kierunku - wynik głosowania jest około 70% za takim podziałem.I tutaj moje pytanie czy może być przeprowadzony podział czy musi być zgoda 100% właścicieli ?
Z góry dziękuję.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.
W wyniku takiego podziału powstaną nowe nieruchomości i ukonstytuują wspólnoty mieszkaniowe.
Wystarczające jest podjęcie uchwał w zakresie wyrażenia na to zgody oraz ustalenie wielkośc udziałów właścicieli. Wystarczająca jest zgoda większości.
mariano156, Twój zarządca ma rację: przy takim wyniku nie obejdzie się bez sądu.
Pomocne orzecznictwo
http://www.zarzadca.pl/content/view/670/94/
....ustawodawca nie przewidział innego wymogu dla sposobu złożenia zgody na podział przez współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych nieruchomości w przypadku, gdy tworzą oni wspólnotę lokalową a innego dla wyrażenia zgody przez współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych nieruchomości którzy nie utworzyli wspólnoty lokalowej.
Jest oczywiste, że dokonanie podziału nieruchomości należy w rozumieniu kodeksu cywilnego do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Dlatego osoba występująca o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości wspólnej powinna zapewnić sobie zgodę wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wszystkich tej nieruchomości - tak jak wymaga tego art. 97 ust. 2 zd. pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w przypadku braku zgody choćby jednej z tych osób uzyskać orzeczenie sądowe zastępujące tę zgodę w trybie art. 199 kc.
Rację ma Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że dla wyczerpania dyspozycji art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie jest wystarczające przedłożenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej w trybie art. 22 ust. 2 pkt 6 ustawy o własności lokali lub trybie art. 23 tej ustawy.
Przepis ten bowiem dotyczy sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa udziela swojemu zarządowi zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną.
Skarżąca, co oczywiste, nie występowała z wnioskiem w imieniu zarządu wspólnoty w sytuacji której dotyczą powyższe przepisy.
Wniosek skarżącej E. B. o zatwierdzenie projektu podziału działki nr "[...]" nie był złożony w ramach zarządu nieruchomością wspólną, lecz w Jej własnym interesie.[/i]
Zresztą, sąd sam sobie przeczy, bowiem najpierw stwierdza, że:
"ustawodawca nie przewidział innego wymogu dla sposobu złożenia zgody na podział przez współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych nieruchomości w przypadku, gdy tworzą oni wspólnotę lokalową a innego dla wyrażenia zgody przez współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych nieruchomości którzy nie utworzyli wspólnoty lokalowej"
...a z dalszej częsci wywodu wynika, że jednak są 2 różne wymogi:
1) jeśli o podział nieruchomości występuje wspólnota, to wystarczy uchwała (większość głosów);
2) jeśli jedna występuje jeden ze współwłaścicieli, to musi mieć zgodę wszystkich pozostałych współwłaścicieli (100%).
Cały ten wywód jest nieprzekonywający również z tego względu, że sama ustawa o własności lokali w spawie postępowania o podział nieruchomości wspólnej odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wymaga zgody 100% współwłaścicieli.
Wnioski:
1) uwl zawiera 2 sprzeczne przepisy w tej samej sprawie: pierwszy to art. 5.3 - odesłanie do ugn; drugi to art. 22.3 pkt 6 - wystarczy uchwała i pełnomocnictwo dla zarządu;
2) postępowanie byłoby jednakowe dla wspólnoty (na gruncie uwl) i indywidualnego współwłaściciela (na gruncie ugn), gdyby nie kolizja z art. 22.3 pkt 6.
3) art. 22.3 pkt 6 można odczytać również inaczej: oznacza on jedynie, że sprawa podziału NW jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, zatem potrzebna jest do jej dokonania zgoda współwłaścicieli, natomiast przepis art. 5.3 jako bezwzględnie obowiązujący odsyła do innej ustawy, która określa wymóg zgody WSZYSTKICH współwłaścicieli; bez zgody wszystkich pozostaje droga sądowa z art. 199 Kc.
Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Tekst ustawy: http://www.lex.com.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html
W sprawie sprzedaży części nieruchomości wspólnej zdania są sprzeczne. Są tacy, którzy uważają, że wystarczy większość głosów, są też tacy, którzy uznają konieczność zgody wszystkich współwłaścicieli. Pisałaś, że mieliście precedens z podziałem działki gruntowej i odstąpieniem jej gminie - zwróć się do notariusza, który wtedy spisywał akt notarialny - może i tym razem się uda? Na innym forum o podobnym przypadku (o sprzedaży lokalu, powstałego po adaptacji strychu) pisał Janusz Gdański, doświadczony zarządca ze Słupska: tam wystarczyła uchwała, udzielająca notarialnego pełnomocnictwa zarządowi do zbycia lokalu i dokonania zmiany udziałów w księgach wieczystych.
Wątpliwości budzi czy możliwa jest sprzedaż gruntu powstałego po podziale w oparciu o zgodę większości. Moim zdaniem nie. Jednak odstąpienie działki po podziale na podstawie uchwały to rzeczywiście precedens. Basiu, czy możesz napisać w jaki sposób do tego doszło ( mam na myśli czynność prawną: umowa, oświadczenie, etc? )
I jeszcze jeśli chodzi o sprzedaż tej działki po podziale: jesli Wspólnota może sprzedać lokal po przebudowie lub nadbudowie to dlaczego nie może sprzedać działki, która też jest niejako nieruchomością po przebudowie - po podziale w tym wypadku? I sprawa najważniejsza Wspólnota w żaden sposób nie określiła sposobu zrządzania częściami Wspólnymi po podziale, nie dokonała także zmian w KW więc do tego czasu zarządzanie powinno opierać się na Ustawie o własności lokali. Czy tak?
"Czym się różni samodzielny lokal, powstały z przebudowy nieruchomości wspólnej (ściślej: budynku), od działki, powstałej z podziału gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej? W obu przypadkach powstaje nieruchomość, która już nie wchodzi w skład NW i jest współwłasnością w częściach ułamkowych właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu (członka wspólnoty) zarówno w nowej działce gruntu, jak i w nowym lokalu powstałym po adaptacji, nie jest związany z własnością jego lokalu (jak udział w NW)."
Wydaje mi się, że różnica jest znaczna. Samodzielny lokal nadal jest objęty współwłasnością przymusową - nastąpiła wyłącznie jego przebudowa, dopiero wyodrębnienie, urządzenie księgi wieczystej czyni z niego przedmiot odrębnej własności. Trochę inna konstrukcja prawna niż w przypadku podziału gruntu.
Lokal został "oddzielony" od nieruchomości wspólnej, jak działka z chwilą fizycznego podziału gruntu. Przecież działka po podziale, ale przed sprzedażą też nie jest jeszcze przedmiotem odrębnej własności. Albo więc zarówno działka, jak i lokal są nadal częściami nieruchomości wspólnej, albo są współwłasnością właścicieli lokali w częściach ułamkowych bez związku z własnością ich lokali, do chwili sprzedaży.
Podział faktyczny ( fizyczny ) to zwykle podział quoad usum, jednak podział w sensie prawnym, czyli wyodrębnienie lokalu z nieruchomości wspólnej oraz części gruntu wskutek podziału nieruchomości to dwa odrębne zagadnienia.
Przekazując część wspólną do adaptacji (lub adaptując ją we własnym zakresie) celem dalszej odsprzedaży wspólnota mieszkaniowa działa trochę jak deweloper (uważam, że umowa pomiędzy wspólnotą a przyszłym nabywcą ma charakter umowy deweloperskiej), który po zakończeniu budowy i uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności powstałego lokalu dokonuje jego wyodrębnienia na rzecz nabywcy. Rozumiem to w ten sposób, że wyodrębnienie ma miejsce jednocześnie z czynnością rozporządzającą (sprzedaż), innymi słowy, w uproszczeniu - w księdze wieczystej jako pierwszy właściciel wskazywany jest ten nabywca.
W przypadku przeniesienia własności działki, czynność ta dokonywana jest w inny sposób. Wspólnota mieszkaniowa winna urządzić dla niej księgę wieczystą a dopiero potem może ją zbyć. W księdze wieczystej natomiast Sąd wieczystoksięgowy winien jako właściciela działki wskazać właścicieli lokali - członków wspólnoty a nie wspólnotę mieszkaniową.
Moim zdaniem sprzedaż lokalu stanowiącego nieruchomość wspólną może nastąpić na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej właścicieli lokali, przeniesienie własności gruntu wymaga natomiast zgody wszystkich jego współwłaścicieli.
Przydatne orzecznictwo: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18.11.2004 r. , sygn. akt: I CK 357/04
"W sytuacji określonej w art. 3 ust. 7 ustawy zastąpienie dotychczasowych wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga jednomyślności ściśle oznaczonego kręgu podmiotów, gdy tymczasem przepis art. 22 ust. 3 pkt 5 tej ustawy otwiera większości właścicieli wyodrębnionych lokali jedynie możliwość umocowania zarządu do działań zmierzających do zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W pierwszym przypadku chodzi w istocie o podporządkowanie oznaczenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej nowym kryteriom w tym względzie, w drugim natomiast o zmiany uwarunkowane innymi zdarzeniami, np. rozbudową, przebudową itp. "(por. uzasadnienie wyroku SN z 18.11.2004 r., sygn. akt: I CK 357/04)
Treść wyroku na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/419/94/
Podobnie jest z lokalem - z chwilą uzyskania przez nowy lokal, powstały po przebudowie strychu, zaświadczenia o samodzielności, może on zostać sprzedany. Tutaj również nie ma zmiany właściciela - zatem sytuacja prawna zarówno nowej działki, jak i nowego lokalu, jest identyczna. Pozostaje określić, jaka: Cytowane orzeczenie nie ma związku z omawianą sprawy. Dotyczy decyzji o zmianie zasad ustalania udziałów w trakcie procesu wyodrębniania lokali (przed jego zakończeniem), podczas gdy rozmawiamy o formie podjęcia decyzji w sprawie sprzedaży części nieruchomości wspólnej: uchwałą większościową albo jednomyślnie.
Poza tym Sąd Najwyższy miał łatwiejsze zadanie
Zmiana udziałów jest już czynnością końcową.
" Wydzielenie z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych powoduje, że nowo powstała nieruchomość stanowi współwłasność dotychczasowych właścicieli lokali w częściach ułamkowych, odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej. Do tak powstałej współwłasności znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności w częściach ułamkowych (art. 199 i in.). Oznacza to m.in., że do zarządu nowopowstałą nieruchomością nie stosuje się przepisów komentowanej ustawy, w wyjście ze współwłasności może nastąpić w umownym lub sądowym akcie zniesienia współwłasności z udziałem wszystkich współwłaścicieli. Innymi słowy, podział nieruchomości wspólnej nie skutkuje nabyciem wydzielonej części przez wspólnotę mieszkaniową, lecz stanowi wyzbycie się własności (wieczystego użytkowani) działki na rzecz właścicieli lokali."
Własność lokali. Komentarz. Roman Dziczek, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, Warszawa 2006, s. 65.
Omawiamy przypadek działki niezabudowanej, czyli działki gruntu, a nie działki budowlanej. Działki zabudowanej wspólnota nie mogłaby sprzedać, bo udziały w gruncie nie podlegają obrotowi - chyba, że wraz z lokalami...
Po drugie - to nieprawda, że nowa działka gruntu jest odrębną nieruchomością. Zdarza się, że nieruchomość to jedna działka ewidencyjna, ale często bywa też, że nieruchomość składa się z wielu działek, również niegraniczących ze sobą, byle były w jednym obrębie ewidencyjnym (w uproszczeniu: miejscowości, a w dużych miastach: dzielnicy) i miały jednego właściciela. Wydzielenie nowej działki ewidencyjnej z nieruchomości wspólnej nie tworzy nowej nieruchomości. W niczym nie zmienia się sytuacja prawna nieruchomości wspólnej - dopóki nie nastąpi przeniesienie prawa własności, obie działki ("stara" i nowa) stanowią jedną nieruchomość. Nie wiem, co się stało, że jeszcze wczoraj była to nieruchomość wspólna, a z chwilą fizycznego (geodezyjnego) jej podziału nagle jej część (bez zmiany położenia - w końcu to nieruchomość - i bez zmiany właściciela) staje się współwłasnością "zwykłą", czyli w częściach ułamkowych? Na czym polega ten fenomen przeistoczenia charakteru współwłasności? Skąd pan sędzia wnosi, że teraz już "znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego", a nie ustawy o własności lokali? Czy u podstaw tego wnioskowania leży jakiś przepis prawny, czy tylko wena twórcza pana sędziego? Kompletny odlot. Niech pan sędzia Dziczek wskaże mi księgę wieczystą nieruchomości wspólnej, w której wspólnota mieszkaniowa jest wpisana jako jej właściciel - nie ma takiej. Skoro tak, to jak wspólnota może się "wyzbyć własności", której nie ma?
Uważam, że w momencie wydzielenia działki (urządzenie kw) powstaje nowa nieruchomość, do zarządu którą nie stosuje się już przepisów uwl, lecz kc.
Reasumując - całe poruszone w wątku zagadnienie to przede wszystkim pytanie o granice stosowania ustawy o własności lokali, o jej właściwość, a nie o granice prawa własności.
Zatem zarówno grunt, jak i jego części składowe stanowią przedmiot współwłasności przymusowej - właścicieli lokali. Jeżeli dochodzi do adaptacji i sprzedaży nieruchomości wspólnej (np. adaptacja strychu), to stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, ponieważ nowopowstały lokal położony jest na działce pod budynkiem.
Natomiast w przypadku podziału gruntu w znaczeniu wieczystoksięgowym (urządzenie księgi wieczystej dla działki), grunt ten stanowi również współwłasność, ale nie jest to współwłasność przymusowa, bo dla jej bytu nie ma znaczenia własność lokali, stosujemy zatem kodeks cywilny.
Interesująca jest jeszcze jedna kwestia - w jaki sposób we wspólnocie Basij doszło do przekazania działki na rzecz gminy, przecież to również czynność rozporządzająca.
Podział nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 5 ust. 2 u.w.l. dotyczy natomiast sytuacji, gdy nieruchomość wspólna obejmuje więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu. Do tego przepisu nawiązano w art. 22 ust. 3 pkt 9 u.w.l. stanowiącym, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, a więc na podział nieruchomości wspólnej wymagana jest zgoda wspólnoty. W tym jednak przypadku wymagana jest także zgoda na ustalenie wysokości nowych udziałów, jeżeli zważyć na treść art. 3 ust. 5 u.w.l. W ramach tego podziału nieruchomości wspólnej należy jednak wyróżnić sytuacje, gdy wprawdzie na nieruchomości wspólnej usytuowano kilka budynków (więcej niż jeden), lecz lokale wyodrębniono tylko w jednym budynku oraz sytuacje, gdy w położonych na nieruchomości wspólnej kilku budynkach wyodrębniono lokale w tych właśnie kilku budynkach. W pierwszej sytuacji podział nieruchomości wspólnej zmierza do wyodrębnienia z nieruchomości wspólnej dwóch lub więcej działek budowlanych (czyli działek zabudowanych zgodnie z art. 4 u.g.n.), które nie będą już objęte nieruchomością wspólną i tym samym nastąpi zmiana wysokości udziałów (stosunek powierzchni lokalu wyodrębnionego do powierzchni wszystkich lokali tylko w budynku posadowionym na nieruchomości wspólnej). Realizacja takiej uchwały wymaga nie tylko dokonania podziału geodezyjnego, lecz także złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o podziale nieruchomości wspólnej w ten sposób, że z dotychczasowej nieruchomości wspólnej wydziela się dwie lub więcej działki budowlane, a nowa nieruchomość wspólna obejmuje jedną określoną nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem, w którym znajduje się określona liczba lokali, w tym wyodrębniona liczba lokali. Oprócz tego konieczne jest oświadczenie o ustaleniu wysokości udziałów w nowo utworzonej nieruchomości wspólnej.
Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że jest to jednostronna czynność prawna, która nie jest wymieniona w art. 21 ust. 3 u.w.l., a więc nie ma podstaw, aby wspólnota, wyrażając zgodę w formie uchwały, mogła (przy zachowaniu formy aktu notarialnego) udzielić pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty. Nie ma jednak przeszkód, aby właściciele lokali mogli udzielić indywidualnego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego konkretnej osobie (osobom) z zarządu wspólnoty.
Nieco odmiennie przedstawia się sytuacja, gdy na nieruchomości wspólnej posadowiono więcej budynków, w których wyodrębniono niektóre lokale. Podział nieruchomości wspólnej oznacza w istocie „podział wspólnoty” dotychczasowej i powołanie kilku wspólnot. Także w tym wypadku realizacja zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały wymaga dokonania podziału geodezyjnego, a następnie złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o podziale dotychczasowej nieruchomości wspólnej w ten sposób, że wyodrębnia się nowe nieruchomości wspólne obejmujące wskazane nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi, w których znajduje się określona liczba lokali, z czego wyodrębniono określone lokale, oraz ustala się nowe udziały w tych nieruchomościach wspólnych, dla których muszą być założone nowe księgi wieczyste. Także w tym przypadku do złożenia oświadczenia woli niezbędne są indywidualne pełnomocnictwa właścicieli lokali.
1) podział nieruchomości skutkujący zmianą wielkości udziałów (omówiono dwie sytuacje) wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali,
2) do podziału nieruchomości, który nie powoduje zmiany wielkości udziałów i polega jedynie na podziale nieruchomości gruntowej, która jest większa od działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku - wystarczy zgoda większości, czyli uchwała wspólnoty mieszkaniowej.
Podział gruntu (wydzielenie z nieruchomości wspólnej niezabudowanej działki gruntu) nie powoduje zmiany udziałów, ale raz zdaniem Zarządcy wymagana jest zgoda wszystkich, a drugim razem wystarczy zgoda większości.
Wyodrębnienie lokalu w wyniku przebudowy nieruchomości wspólnej skutkuje zmianą udziałów, bo zmienia się powierzchnia użytkowa budynku. Ale tutaj też mamy dwa zdania w tej samej sprawie: raz uwl (większość), raz Kc (jednomyślność).
W końcu nie wiem, jakie jest zdanie Zarządcy w tej sprawie.
Przede wszystkim wyjaśniam, że cytowana wypowiedź dotycząca podziału nieruchomości, to w rzeczywistości moje podsumowanie opinii prawnej Gerada Bieńka zamieszczonej przez Ondre.
Temat jest dość zawiły, dotyczy dwóch kwestii:
1) przesłanek warunkujących podział nieruchomości gruntowej (zgoda wszystkich (kc) czy większości (uwl),
2) przesłanek warunkujących rozporządzenie nieruchomością wspólną.
Ad. 1 Podział nieruchomości gruntowej:
W dotychczasowych polemikach na forum ścierały się dwa stanowiska odnośnie podziału nieruchomości gruntowej:
- wystarczy zgoda większości,
- konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli gruntu.
Dotychczas na tym forum przedstawiono tylko jedno orzeczenie sądowe, z którego pośrednio należy wnioskować, że wystarczająca jest zgoda większości.
Pan Gerard Bieniek w cytowanej powyżej przez Ondre opinii prawnej przedstawił natomiast pogląd, że niekiedy wystarczy zgoda większości (gdy podział nie skutkuje zmianą wielkości udziałów, tak jak u Basiaj), ale w niektórych sytuacjach konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (pociąga za sobą zmianę udziałów).
Ad. 2 Rozporządzenie nieruchomością wspólną;
uważam, że do rozporządzenia lokalem powstałym w wyniku przebudowy nieruchomości wspólnej stosuje się uwl - wystarczy zgoda większości, natomiast do rozporządzenia nieruchomością gruntową powstałą w wyniku podziału (mam na myśli taką nieruchomość, dla której urządzono już kw) konieczna jest zgoda wszystkich.
Zatem wymienione działania Zarządu w wskazanych 3 przypadkach muszą mieć odzwierciedlanie w głosowaniu każdego właściciela a nie tylko 51%
Jeśli jednak podział nieruchomości prowadzi do podziału wspólnoty na dwie (podział nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej dwoma budynkami), to wchodzą tu w grę przepisy ugn o podziale nieruchomości (art. 97.2) i wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lub postanowienie sądu (art. 199 kc).
Uważam, że art. 5.3 uwl koliduje z art. 22.3 pkt 9.
Moim zdaniem należałoby to zmienić - do "podziału wspólnoty" powinna również wystarczyć uchwała.