Yaga.BestContent.Recent
-
Wynagrodzenie zarządu wspólnoty
@ Żaba Z kpiącego tonu twoich postów oraz z braku stażu na tym forum wynika jasne przesłanie: boli cię, że zarząd nie wykonuje swojej pracy za darmo. Nawet jeżeli wspólnota zatrudnia administratora/zarządcę, a zarząd uczciwie wykonuje swoje obowiązki to wynagrodzenie bezdyskusyjnie się należy. Ja np. będąc członkiem kilkuosobowego zarządu sam wybieram rozwiązania techniczne w zakresie remontów, poświęcam swój czas na to, szukam najlepszych ofert, a jeśli trzeba to również wykorzystuję swój prywatny samochód, aby załatwiać sprawy wspólnoty. Więc dlaczego bym miał to robić za darmo? Sam negocjuję umowy i w wielu przypadkach (duże remonty) osobiście nadzoruję konkursy ofert, bo wiadomo jak często działają firmy zarządzające nieruchomościami (kwestia częstego zawyżania kosztów dla wspólnoty, aby ukryć dodatkowe wynagrodzenie dla zarządcy wypłacane przez firmę, która została wybrana do wykonania danych prac). Ponadto zdobyłem też dla swojej wspólnoty najemcę powierzchni elewacji pod reklamę, zatem dzięki mnie wspólnota zarabia.
Mój czas kosztuje, a wynagrodzenie wypłacane przez wspólnotę jest wręcz symboliczne w porównaniu do kosztów 1h mojej pracy w sytuacji, gdybym wykorzystał go na działalność w ramach swojej profesji.
Tzw. czyny społeczne były popularne w okresie PRL i jak wiadomo nic dobrego z tego nie wynikało, bo większość nie traktowała tego poważnie i trudno też było egzekwować odpowiednią jakość pracy, skoro była ona wykonywana za darmo. Za darmo to można wymienić żarówkę starszej sąsiadce albo też za przeproszeniem oberwać w ciemnej bramie, a nie podejmować decyzje nierzadko na setki tysięcy PLN i odpowiadać za wybór dobrej jakości wykonawców. Dodatkowo też użerać się z roszczeniowymi właścicielami, którym wydaje się, że wraz z wykupieniem lokalu od gminy za 10% wartości rynkowej mogą wszystkimi poniewierać, bo przecież "im się należy i mają prawo". Otóż wręcz przeciwnie: własność lokalu to przede wszystkim obowiązki a w dalszej kolejności prawa. I zawsze to powtarzam kilkorgu swoim sąsiadom, którzy myślą, że są ważni a w rzeczywistości nic w życiu nie osiągnęli i jedyne co potrafią to krzyczeć na innych, oskarżać, pomawiać, itp.
Wychodzę z założenia, że zarząd jest dla właścicieli. Ale jak ktoś przekracza granice, trzeba to stanowczo ukrócić, nawet, jeśli wiąże się to z użyciem środków prawnych.
Reasumując: rozsądne wynagrodzenie, adekwatne do zaangażowania i efektów pracy należy się, nawet w sytuacji, gdy wspólnota zatrudnia administratora. -
Dostęp na dach dla właściciela mieszkania w bloku
My wybraliśmy t-18 koszt że wszystko wyniosł nas 16 tys zł materiał membrana drzewo blacha orynnowanie etc. Niestety nie mam aktualnie zdjęcia dachu, to bym tutaj wrzucił:
https://pokrycia.pl/blacha-trapezowa
Taką blachę trapezową możęsz sobie przejrzeć na tej stronie
Borowski - przestań w końcu wypisywać te swoje de*ilne farmazony. Ciekawe, dla kogo świadczysz usługi SEO (a raczej coś nieudolnego, bo link building nie polega na spamowaniu). Jesteś dyletantem, który niszczy fora dyskusyjne i w dodatku oszukuje ludzi, naciągając na żenującej jakości usługi SEO. Twoje posty niczego nie wnoszą i tylko zaśmiecają forum. Chciałbym mieć możliwość usunięcia ciebie i jeszcze kilku innych spamowych kont z tego forum! -
Dostęp na dach dla właściciela mieszkania w bloku
My wybraliśmy t-18 koszt że wszystko wyniosł nas 16 tys zł materiał membrana drzewo blacha orynnowanie etc. Niestety nie mam aktualnie zdjęcia dachu, to bym tutaj wrzucił:
https://pokrycia.pl/blacha-trapezowa
Taką blachę trapezową możęsz sobie przejrzeć na tej stronie -
Wynagrodzenie zarządu wspólnoty
Każdemu się płaci za to co WYKONUJE , a nie ze mu się należy.
W tym przypadku Zarząd jednoosobowy WM winien otrzymywać nagrodę roczna, a administrator zgodnie z zawartą umową. Koszty ponoszą WL wg klucza ..... stawka miesięczna X udział w NW -
Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
Masz bardzo wąskie horyzonty myślenia. Ustawa zakłada, że o zebraniu trzeba powiadomić przynajmniej tydzień przed zebraniem. Ustawa nie precyzuje w jakie dni, ani w jakich godzinach ma być zebranie i nie zakłada że mieszkańcy mogą mieć na to jakiś wpływ. Zarządca więc ma szerokie pole - dowiesz się o zebraniu 7 dni przed nim, będzie ono w dni pracujące np. o 15:00 albo 17:00. Większość ludzi w tym czasie pracuje lub wraca z pracy, część ma pod opieką dzieci, a dla innych będzie to pora obiadowa po całym dniu pracy. Nawet jeśli ktoś chciałby, to nie zawsze na ostatnią chwilę uda się zmienić grafik w pracy, ani sąsiadka nie przypilnuje dzieci, bo sama chce iść na zebranie. Dalej uważasz, że ktoś kto nie pojawił się na zebraniu jest w czymś gorszy albo kogoś nie szanuje?A co to mnie obchodzi, jak nie chcą WL chodzić na zebrania, choć Zarząd WM robi co może, łącznie z "oplakatowaniem" całej NW (klatki schodowe i osłona śmietnikowa), że zebranie jest tu i tu i o tej godzinie . Jak ktoś nie chce decydować o treści uchwały, to na zebrania nie chodzi , potem ma wybór zaakceptować to, co ci, co byli zatwierdzili i przegłosowali. WL winni się szanować , a nie rokosz robić i kombinować, jakby to zrobić, aby było, tak jak on chce.
Tutaj zgadzamy się. Też tak uważam, dlatego trzymam się stanowiska, że jeśli ustawa mówi o ustalaniu" wynagrodzenia", a uchwała z planu gospodarczego z planem zaliczek nie zawiera nigdzie w treści słowa "wynagrodzenie", a jedynie "zaliczki" oraz "obsługa administracyjna" to nie jest to podstawa do zwiększenia wynagrodzenia.Uważam, że powinno się trzymać nazewnictwa jakie używa ustawodawca , O tym mówi art. 14 UoWL
-
czy zarząd wspólnoty może podpisać umowę z samym sobą lub z innym członkiem zarządu
Kodeks handlowy nie ma zastosowania. Odkładamy na bok. Tak samo nieprzydatne są zasady związane z zarządem wieloosobowym, skoro ustawa dopuszcza jednoosobowy. Wieloosobowy wzięto zresztą wprost z KSH...
Wspólnota może zawrzeć umowę z członkiem zarządu, ale jest to ryzykowne ze względu na konflikt interesów i art. 108 KC.
Najlepiej uzyskać zgodę wspólnoty w formie uchwały. Czyli uznać, że zawarcie umowy z palaczem, to czynność przekraczająca zakres czynności zwykłego zarządu. Trochę naciągane, ale dopuszczalne.
Najbezpieczniejsze rozwiązanie to, jak piszesz, rezygnacja tej osoby z zarządu przed zawarciem umowy.
Zawarcie umowy sam ze sobą jest więc w zasadzie niedopuszczalne (interpretacja i to zależna zawsze od okoliczności sprawy) i bardzo naciągane (raczej zawsze, bez względu na okoliczności). -
Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
Podsumowując - ustaliliśmy, że przepychanie podwyżek wynagrodzenia zarządcy np. w planie gospodarczym pod różnymi nazwami, nieodpowiadającymi ustawie nie jest najlepszą praktyką, ale mimo tego zdarzają się takie obyczaje (i niestety część z Was je akceptuje). Wiem, że są w tym gronie zarządcy, którym może być to na rękę i twierdzą, że jest to dopuszczalne. A czy mamy tutaj prawników?
Ja starałem się skonsultować tę sprawę w środowisku prawniczym i utwierdziłem się w przekonaniu, że taka praktyka jest nieetyczna i jest naginaniem prawa.
Przyjmując, że w uchwale w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu można w planie ZALICZEK wpisać wyższą kwotę ZALICZKI za obsługę administracyjną i byłoby to przyzwoleniem na wzrost wynagrodzenia zarządcy jest absurdem. Analogicznie jakby w planie gospodarczym ustalić ZALICZKĘ w celu przebudowy np. starych suszarni w blokach wspólnoty (na rowerownie i komórki lokatorskie, inwestycji dopiero planowanej, bez żadnych projektów) to zarządca z automatu dostałby przyzwolenie wspólnoty na realizacje przebudowy oraz zmiany przeznaczenia tych pomieszczeń, bez konsultacji co i w jaki sposób się zmieni? Nie, ZALICZKA do niczego nie uprawnia. Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy owl dokonanie przebudowy czy zmiany przeznaczenia części nieruchomości przekracza zakres zwykłego zarządu, musi być dedykowana uchwała i w tym samym ustępie, na tych samych zasadach ustalane jest wynagrodzenie zarządcy.
Idąc dalej - sama nazwa uchwały w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu wskazuje wprost art. 22 ust. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy owl. A trzymając się tego, że taka uchwała może decydować też o wynagrodzeniu zarządcy (art. 22 ust. 3 pkt 1) dopuszczalibyśmy, że można nawet dopisać tam paragraf o absolutorium? Czy takie coś byłoby akceptowalne?
A najważniejszy argument po konsultacji z prawnikiem to zaliczka jest na obsługę administracyjną, a ustawa owl, umowa o zarządzanie czy żadna uchwała nie zawierają i nie precyzują zakresu tego terminu i kosztów pod taką pozycją. Pod obsługą administracyjną mogą kryć się np. opłaty za licencję na program do administrowania wspólnotą czy wynajęcie sali na zebranie wspólnoty. Wspólnota ma więc prawo przyjąć większe zaliczki, by zabezpieczyć finansowo przewidywany wzrostu kosztów, natomiast nie jest przyzwolenie na naliczenie wyższego wynagrodzenia zarządcy. Przykładowo wspólnota może chcieć sama zwiększyć zaliczkę na obsługę administracyjną, bo planuje zmianę zarządcy w kolejnym półroczu i spodziewa się zwiększonych wydatków w tym obszarze. Nie musi dzielić się tymi planami z obecnym zarządcą, ani wyrażać zgody na zmianę wynagrodzenia.
Nie istnieje żadna podstawa prawna do zwiększenia wynagrodzenia przez zarządcę, inna niż uchwała w sprawnie ustalenia wynagrodzenia która wynika z ustawy owl.
A orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 kwietnia 2020 r., sygn. akt I ACa 67/20 dodatkowo wspiera tę linię argumentacji wskazując, że zgoda na podwyższenie wynagrodzenia powinna zostać wyrażona w formie uchwały wprost odnoszącej się do podwyższenia kosztów zarządu, więc zmiana wynagrodzenia nie może być wpisana w treści innej uchwały, umowy czy dorozumiana.
Czy oprócz zarządców (o wiadomym, często sprzecznym interesie) oraz członków wspólnot, mamy prawnika, który przedstawi kontrargumenty i podstawę do nich? -
Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
W sumie to zdecydowanie lepiej i przejrzyściej kiedy wynagrodzenie zarządcy , czy administratora czy zarządu jest podejmowane na osobnej uchwale. Nie ma wtedy problemu. Przyjmujemy plan gospodarczy z całą zawartością wszystkich niezbędnych zaliczek i kosztów na pokrycie utrzymania nieruchomości wspólnej i opłat eksploatacyjnych a kolejna uchwała dla wynagrodzenia administratora (zarządcy). Co więcej osobno można też podjąć uchwałę co do wysokości funduszu remontowego o ile byłby on zmieniany w stosunku do roku ubiegłego. Czy coś stoi na przeszkodzie aby tak postępować ? Chyba tylko sam administrator i zarządca bo z praktyki wiemy że pierwsi są do podnoszenia sobie stawki wynagrodzeń. Byłem jako pełnomocnik na zebraniu pewnej wspólnoty i porządek zebrania wyglądał tak że pierwszym najważniejszym punktem było podniesienie stawki za administrowanie co w sumie zakończyło współpracę z tym administratorem uważam że słusznie bo ten pan nie miał chyba pojęcia jak przebiega zebranie wspólnoty.
-
Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
A załóż przypadek, kiedy na zebranie przychodzi mniejszość właścicieli. Nie zostanie wyrażony żaden sprzeciw do projektu uchwały. Uchwała pójdzie pod głosowanie indywidualne ....Nie musi to być odrębnej uchwały WL. Na zebraniu WL , przy omawianiu treści uchwały, dokonuje korekt .
Wniosek o nie podnoszenie wynagrodzenie administratora może być zgłoszony ustnie , dokonuje się zapisu w protokole.
A co to mnie obchodzi, jak nie chcą WL chodzić na zebrania, choć Zarząd WM robi co może, łącznie z "oplakatowaniem" całej NW (klatki schodowe i osłona śmietnikowa) , że zebranie jest tu i tu i o tej godzinie . Jak ktoś nie chce decydować o treści uchwały, to na zebrania nie chodzi , potem ma wybór zaakceptować to, co ci, co byli zatwierdzili i przegłosowali. WL winni się szanować , a nie rokosz robić i kombinować, jakby to zrobić, aby było, tak jak on chce.
Uważam, że powinno się trzymać nazewnictwa jakie używa ustawodawca , O tym mówi art. 14 UoWLPodsumowując, napisałeś "wynagrodzenie", a jeśli takiego słowa nie ma w planie gospodarczym zaliczek (jest zaliczka na obsługę administracyjną, niżej zaliczka na obsługę terenów zielonych) to jak rozumiem musi być zgodnie z prawem dedykowana uchwała dotycząca wynagrodzenia, albo właśnie wyraźny paragraf/dopisek na uchwale dotyczącej zaliczek, że chodzi właśnie o wynagrodzenie zarządcy?
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Nie potrzebna jest odrębna uchwała ws wynagrodzenia administratora.
-
Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
W interesie zarządców jest nie tylko ukrywanie stawek wynagrodzenia za zarządzanie (administrowanie) w większych workach z kosztami, nazwanie wynagrodzenia obsługą lub podobnie, ale także głosownie całego planu gospodarczego jednym aktem głosowania.
Rozbicie głosowań dałoby przejrzystość i ułatwienie ewentualnego zaskrzenia, a to nie o to chodzi.
