Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
macb
Użytkownik
Zwracam się do Państwa jako członek wspólnoty mieszkaniowej, która aktualnie znajduje się w sytuacji
spornej z zarządcą nieruchomości odnośnie podwyżki kosztów wynagrodzenia za zarządzanie.
Pojawiła się rozbieżność opinii co do tego, czy podwyższenie wynagrodzenia zarządcy wymaga zawsze podjęcia odrębnej uchwały właścicieli lokali decydującej o podwyżce, czy też wystarczające jest zwiększenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w których skład wchodzi wynagrodzenie zarządcy.
Nasz zarządca po uchwaleniu zwiększonych zaliczek automatycznie zaczął wystawiać zwiększone faktury za wynagrodzenie.
Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali, ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dodatkowo, art. 22 ust. 2 tej ustawy stanowi, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.
W naszej wspólnocie obowiązuje umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną. Jest to stosunkowo młoda, kilkuletnia wspólnota. Umowa precyzuje stawkę wynagrodzenia zarządcy za m2 powierzchni użytkowej lokali. Umowa ta zawiera również zapis dotyczący zmiany wynagrodzenia, który stanowi, że zmiana wynagrodzenia wymaga uchwały wspólnoty.
Zwracam się więc z uprzejmą prośbą o udzielenie opinii w następujących kwestiach:
1. Czy w świetle obowiązujących przepisów prawa, w szczególności ustawy o własności lokali zmiany wynagrodzenia zarządcy nieruchomości wspólnej wymaga każdorazowo podjęcia odrębnej i dedykowanej uchwały właścicieli lokali w sprawie zmiany wynagrodzenia?
2. Czy uchwała w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, która przewiduje wyższe kwoty zaliczek m.in. na media wspólne, koszty napraw oraz na pokrycie kosztów zarządzania, jest wystarczającą podstawą do podwyższenia sobie wynagrodzenia przez zarządcę, bez konieczności podejmowania osobnej uchwały w sprawie zmiany tego wynagrodzenia?
Opieram się również na orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 kwietnia 2020 r., sygn. akt I ACa 67/20, które w swoim uzasadnieniu odnosi się do kwestii podwyższenia wynagrodzenia zarządcy. Cytowany wyrok wskazuje, że zgoda na podwyższenie wynagrodzenia powinna zostać wyrażona w formie uchwały wprost odnoszącej się do podwyższenia kosztów zarządu lub uchwały upoważniającej zarząd do zawarcia aneksu do umowy.
Będziemy niezmiernie wdzięczni za fachową opinię, która pomoże naszej wspólnocie w prawidłowym podjęciu stanowiska i uniknięciu potencjalnych sporów prawnych.
spornej z zarządcą nieruchomości odnośnie podwyżki kosztów wynagrodzenia za zarządzanie.
Pojawiła się rozbieżność opinii co do tego, czy podwyższenie wynagrodzenia zarządcy wymaga zawsze podjęcia odrębnej uchwały właścicieli lokali decydującej o podwyżce, czy też wystarczające jest zwiększenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w których skład wchodzi wynagrodzenie zarządcy.
Nasz zarządca po uchwaleniu zwiększonych zaliczek automatycznie zaczął wystawiać zwiększone faktury za wynagrodzenie.
Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali, ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dodatkowo, art. 22 ust. 2 tej ustawy stanowi, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.
W naszej wspólnocie obowiązuje umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną. Jest to stosunkowo młoda, kilkuletnia wspólnota. Umowa precyzuje stawkę wynagrodzenia zarządcy za m2 powierzchni użytkowej lokali. Umowa ta zawiera również zapis dotyczący zmiany wynagrodzenia, który stanowi, że zmiana wynagrodzenia wymaga uchwały wspólnoty.
Zwracam się więc z uprzejmą prośbą o udzielenie opinii w następujących kwestiach:
1. Czy w świetle obowiązujących przepisów prawa, w szczególności ustawy o własności lokali zmiany wynagrodzenia zarządcy nieruchomości wspólnej wymaga każdorazowo podjęcia odrębnej i dedykowanej uchwały właścicieli lokali w sprawie zmiany wynagrodzenia?
2. Czy uchwała w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, która przewiduje wyższe kwoty zaliczek m.in. na media wspólne, koszty napraw oraz na pokrycie kosztów zarządzania, jest wystarczającą podstawą do podwyższenia sobie wynagrodzenia przez zarządcę, bez konieczności podejmowania osobnej uchwały w sprawie zmiany tego wynagrodzenia?
Opieram się również na orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 kwietnia 2020 r., sygn. akt I ACa 67/20, które w swoim uzasadnieniu odnosi się do kwestii podwyższenia wynagrodzenia zarządcy. Cytowany wyrok wskazuje, że zgoda na podwyższenie wynagrodzenia powinna zostać wyrażona w formie uchwały wprost odnoszącej się do podwyższenia kosztów zarządu lub uchwały upoważniającej zarząd do zawarcia aneksu do umowy.
Będziemy niezmiernie wdzięczni za fachową opinię, która pomoże naszej wspólnocie w prawidłowym podjęciu stanowiska i uniknięciu potencjalnych sporów prawnych.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Tak jest w zgodzie z art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali.
Niestety jak zaskarżasz, czy choćby kwestionujesz, stawkę zawartą w planie, to zaskarżasz/kwestionujesz plan w jego części dotyczącej stawki.
Pod warunkiem, że stawka w planie jest wyszczególniona. Bo jak nie jest, to faktycznie zaskarżasz cały plan, z którego nic nie wynika. Faktycznie zaskarżasz wtedy ogólny bałagan we wspólnocie, a nie stawkę.
I robi ci się z tego trochę inny proces. Proces o zasady.
Nie musi to być odrębnej uchwały WL. Na zebraniu WL , przy omawianiu treści uchwały, dokonuje korekt .
Wniosek o nie podnoszenie wynagrodzenie administratora może być zgłoszony ustnie , dokonuje się zapisu w protokole. Jeżeli uzyska większościowe rozstrzygniecie w głosowaniu porządkowy, dokonuje korekty . Następnie głosuje się całość planu gospodarczego wraz z korektami .
W żadnym z przypadków zwiększona zaliczka w planie gospodarczym nie uprawnia nikogo automatycznie do zwiększenia sobie wynagrodzenia, np. dostawcy prądu, czy firmy od bieżącej obsługi zieleni.
A załóż przypadek, kiedy na zebranie przychodzi mniejszość właścicieli. Nie zostanie wyrażony żaden sprzeciw do projektu uchwały. Uchwała pójdzie pod głosowanie indywidualne elektronicznie i dopiero wtedy pojawią się wątpliwości? Większe wspólnoty w nowych wielorodzinnych budynkach decydują głównie elektronicznie.
Podsumowując, napisałeś "wynagrodzenie", a jeśli takiego słowa nie ma w planie gospodarczym zaliczek (jest zaliczka na obsługę administracyjną, niżej zaliczka na obsługę terenów zielonych) to jak rozumiem musi być zgodnie z prawem dedykowana uchwała dotycząca wynagrodzenia, albo właśnie wyraźny paragraf/dopisek na uchwale dotyczącej zaliczek, że chodzi właśnie o wynagrodzenie zarządcy?
Rozbicie głosowań dałoby przejrzystość i ułatwienie ewentualnego zaskrzenia, a to nie o to chodzi.
A co to mnie obchodzi, jak nie chcą WL chodzić na zebrania, choć Zarząd WM robi co może, łącznie z "oplakatowaniem" całej NW (klatki schodowe i osłona śmietnikowa) , że zebranie jest tu i tu i o tej godzinie . Jak ktoś nie chce decydować o treści uchwały, to na zebrania nie chodzi , potem ma wybór zaakceptować to, co ci, co byli zatwierdzili i przegłosowali. WL winni się szanować , a nie rokosz robić i kombinować, jakby to zrobić, aby było, tak jak on chce.
Uważam, że powinno się trzymać nazewnictwa jakie używa ustawodawca , O tym mówi art. 14 UoWL
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Nie potrzebna jest odrębna uchwała ws wynagrodzenia administratora.
Tutaj zgadzamy się. Też tak uważam, dlatego trzymam się stanowiska, że jeśli ustawa mówi o ustalaniu" wynagrodzenia", a uchwała z planu gospodarczego z planem zaliczek nie zawiera nigdzie w treści słowa "wynagrodzenie", a jedynie "zaliczki" oraz "obsługa administracyjna" to nie jest to podstawa do zwiększenia wynagrodzenia.
Jeżeli ludzie tolerują bylejakość lub nawet trochę lubią, żeby było po głupiemu, to zagłosują na tak.
I masz podstawę.
Ustawa celowo nie narzuca formalizmu i ma to sporo zalet. Jednak stąd biorą się też wady takie jak, że czasem masz coś uchwalone na kolanie, czy kiepsko sformułowane. No i zarządcy się nie przykładają, ponieważ nie muszą. A jak jakiegoś potworka przepychają w trzecim głosowaniu we wrześniu to się nawet wszyscy cieszą, że w ogóle taka uchwała wchodzi w życie.
Żadna ustawa nie zabrania pisać uchwał kiepsko napisanych.
O proszę podajesz jak wspomniałem wykaz kosztów a tu też w uwl, czyli nie są to pozycje ujęte w jedno i jak wspomniałem nie ma to żadnego znaczenia czy plan gospodarczy będzie zawierał wszystkie pozycje i czy osobno zrobimy uchwałę na wynagrodzenie czy fundusz ważne że będzie to w formie uchwały i podjęte na zebraniu rocznym ( jak wiemy bez kolędowania się nie obejdzie)
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3)ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
4)zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
5)udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej
... i jeszcze inne
Ustawa nie precyzuje w żaden sposób jak mają być ujęte te koszty czy wszystkie w planie gospodarczym (wygodne i praktyczne) czy jak pasuje wspólnocie ( więcej papieru ale przejrzyste i czytelne )
ART 14 - czy dostrzegasz tam jakiś zapis który mówi - w planie gospodarczym powinno znajdować się to i to ?
Ja starałem się skonsultować tę sprawę w środowisku prawniczym i utwierdziłem się w przekonaniu, że taka praktyka jest nieetyczna i jest naginaniem prawa.
Przyjmując, że w uchwale w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu można w planie ZALICZEK wpisać wyższą kwotę ZALICZKI za obsługę administracyjną i byłoby to przyzwoleniem na wzrost wynagrodzenia zarządcy jest absurdem. Analogicznie jakby w planie gospodarczym ustalić ZALICZKĘ w celu przebudowy np. starych suszarni w blokach wspólnoty (na rowerownie i komórki lokatorskie, inwestycji dopiero planowanej, bez żadnych projektów) to zarządca z automatu dostałby przyzwolenie wspólnoty na realizacje przebudowy oraz zmiany przeznaczenia tych pomieszczeń, bez konsultacji co i w jaki sposób się zmieni? Nie, ZALICZKA do niczego nie uprawnia. Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy owl dokonanie przebudowy czy zmiany przeznaczenia części nieruchomości przekracza zakres zwykłego zarządu, musi być dedykowana uchwała i w tym samym ustępie, na tych samych zasadach ustalane jest wynagrodzenie zarządcy.
Idąc dalej - sama nazwa uchwały w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu wskazuje wprost art. 22 ust. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy owl. A trzymając się tego, że taka uchwała może decydować też o wynagrodzeniu zarządcy (art. 22 ust. 3 pkt 1) dopuszczalibyśmy, że można nawet dopisać tam paragraf o absolutorium? Czy takie coś byłoby akceptowalne?
A najważniejszy argument po konsultacji z prawnikiem to zaliczka jest na obsługę administracyjną, a ustawa owl, umowa o zarządzanie czy żadna uchwała nie zawierają i nie precyzują zakresu tego terminu i kosztów pod taką pozycją. Pod obsługą administracyjną mogą kryć się np. opłaty za licencję na program do administrowania wspólnotą czy wynajęcie sali na zebranie wspólnoty. Wspólnota ma więc prawo przyjąć większe zaliczki, by zabezpieczyć finansowo przewidywany wzrostu kosztów, natomiast nie jest przyzwolenie na naliczenie wyższego wynagrodzenia zarządcy. Przykładowo wspólnota może chcieć sama zwiększyć zaliczkę na obsługę administracyjną, bo planuje zmianę zarządcy w kolejnym półroczu i spodziewa się zwiększonych wydatków w tym obszarze. Nie musi dzielić się tymi planami z obecnym zarządcą, ani wyrażać zgody na zmianę wynagrodzenia.
Nie istnieje żadna podstawa prawna do zwiększenia wynagrodzenia przez zarządcę, inna niż uchwała w sprawnie ustalenia wynagrodzenia która wynika z ustawy owl.
A orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 kwietnia 2020 r., sygn. akt I ACa 67/20 dodatkowo wspiera tę linię argumentacji wskazując, że zgoda na podwyższenie wynagrodzenia powinna zostać wyrażona w formie uchwały wprost odnoszącej się do podwyższenia kosztów zarządu, więc zmiana wynagrodzenia nie może być wpisana w treści innej uchwały, umowy czy dorozumiana.
Czy oprócz zarządców (o wiadomym, często sprzecznym interesie) oraz członków wspólnot, mamy prawnika, który przedstawi kontrargumenty i podstawę do nich?
Witam gostka z szerokimi horyzontami gnuśna i ironi . To nie ONI, WL są dla Zarządcy tylko ON dla nich , Jak WL sobie życzą, że zebranie ma się zaczynać o 18:00 to tak ma być, za to jemu płacą. Jeżeli dzieci ci przeszkadzają w pracy, to zmień robotę, bo stajesz się niewydolny ....
to nie ja dziele, tylko ty dzielisz WL na tych gorszych czy lepszych . Znam takich WL, co biorą urlopy, aby w dniu zebrania być u Zarządcy i sprawdzić sobie dokumenty WM, a po południu uczestniczy w zebraniu WL . Takie zebranie jest raz w roku!