Yaga.BestContent.Action
-
Wynagrodzenie zarządu wspólnoty
Kamilo dzięki za komentarz
Wiesz , jak czytam Twój wywód to widzę siebie. Czy ja gdzieś napisałem że wynagrodzenie dla zarządu wspólnoty się nie należy ?? Wskaż... Sam bardzo dużo pracuję dla wspólnoty, nie raz nie dwa korzystam z prywatnego auta i poświęcam swój czas dla wspólnoty, jestem na miejscu więc jestem praktycznie dostępny 24 h na dobę. Sami przyznacie praktyka pokazuje, że zarządem wspólnoty jest się praktycznie bez przerwy ( dzwonią nawet podczas urlopu) . Dlatego myślę, że nie do końca wczytałeś się w mój wpis ( ten pierwszy) bo nie było tam mowy - ,,nie nie należy się" , tylko było to w formie zaproszenia do dyskusji.. Oczekiwałem po prostu odpowiedzi typu,- tak wynagrodzenie jest pomniejszone bo zarząd ma do pomocy firmę lub nie bo dalej jest zarządem i sprawuje nadzór nad taką firmą . I tyle. Dyskusja mogła się rozwinąć i upewnić zarządy i samych współwłaścicieli co do zasadności takiego a takiego wynagrodzenia i jego wielkości. W praktyce w powstałej wspólnocie choć nie jest to wykładnik na pierwszym zebraniu po wyborze zarządu współwłaściciele ustalają wynagrodzenie dla zarządu. mogą też o ile już jest firma administrująca przyznać wynagrodzenie takiej firmie, wszystko jasne i czytelne koszty ustalone . Często jednak dopiero potem, po jakimś czasie zarząd informuje wspólnotę o podjęciu decyzji współpracy z adminem i w tym przypadku pojawiają się nowe koszty. I tu pojawia się właśnie moje pytanie jak to w praktyce wygląda?
,,Zarząd może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
Ok co do tego jesteśmy zapewne zgodni bo tak mówi uwl ale jak jest w praktyce, jak wygląda to żądanie zarządu i jak współwłaściciele dokonują oceny tego nakładu pracy...."
Forum jest po to aby dyskutować więc róbmy to , ja uważam że wynagrodzenie należy się jak najbardziej zarządowi wspólnoty choć jego wysokość nie zależy od zarządu. Ale zarząd z powodzeniem może podjąć taką uchwałę i przedstawić ją na zebraniu, np. kiedy wynagrodzenie to jest po prostu śmieszna ze względu na ostatnią regulację i lata inflacji i niezmienność tej kwoty na przełomie lat i wystąpić o jej podniesienie.
Co do podniesienia kosztów związanych z podpisaniem umowy z adminem, mam takie zdanie, że jeżeli zarząd do tej pory pracował samodzielnie, wykonywał wszystkie czynności związane z zarządzaniem wspólnotą, łącznie z księgowością zajmował się po prostu wszystkim i pobierał z tego tytułu spore wynagrodzenie ( logiczne) to w wypadku scedowania tych obowiązków na firmę administrującą dla mnie jak najbardziej logiczne jest obniżenie wynagrodzenia zarządu przynajmniej o pozycje których nie będzie wykonywał.
Wszystko zależy również od umowy i jej zakresu .Oczywiście wszystko w rękach udziałowców wszak to oni decydują czyż nie tak?
Wiemy, sam o tym wspomniałeś, że wynagrodzenie zarządu to nie są jakieś kosmiczne kwoty choć pracy jest dużo i jest to trudna praca, i tu uważam, że sami współwłaściciele powinni szanować to ,że są osoby które się tym zajmują i dbają o to aby reszta spała spokojnie.
Kpiący ton ?? To raczej taka prześmiewcza ironia. Wynagrodzenie zarządu powinno być ustalone i ujęte w formie i pozycji zaliczki kosztów zarządu i wypłacane co miesiąc w formie zryczałtowanej. Zarząd otrzymuje po roku Pit do rozliczenia i płaci z tego podatek. Pozycja wynagrodzenia dla zarządu wspólnoty występuje jako ,,inne wynagrodzenie" wspólnota nie płaci podatku ani żadnych innych opłat, choć były próby aby to obciążenia tego składką zdrowotną, tylko udało się tego uniknąć ponieważ ustawodawca nie precyzyjnie ustalił zapisy tego dotyczące ..Uważam, że jakieś premie to jakaś bzdura i niepotrzebne komplikacje.
Ale zdecydowanie jestem za tym aby te osoby były doceniane szanowane i opłacane za wyjątkiem oczywiście przypadków skrajnych.
,,Z kpiącego tonu twoich postów oraz z braku stażu na tym forum wynika jasne przesłanie: boli cię, że zarząd nie wykonuje swojej pracy za darmo:" No niestety nie trafiłeś a to, że jestem krótko na tym forum ma jakieś znaczenie, dzielisz teraz na starz ze względu na staż na forum
, czy raczej na to co kto ma do przekazania. Byłem uczestnikiem pewnego forum lata temu bo do młodzieniaszków nie należę a i staż w zarządzie zapewne też posiadam znacznie dłuższy niż inni ale nie o to chodzi, ważne aby coś z tego przebywania tu wyciągnąć i ja się tego trzymam.
Pozdrawiam -
Wynagrodzenie zarządu wspólnoty
@ Żaba Z kpiącego tonu twoich postów oraz z braku stażu na tym forum wynika jasne przesłanie: boli cię, że zarząd nie wykonuje swojej pracy za darmo. Nawet jeżeli wspólnota zatrudnia administratora/zarządcę, a zarząd uczciwie wykonuje swoje obowiązki to wynagrodzenie bezdyskusyjnie się należy. Ja np. będąc członkiem kilkuosobowego zarządu sam wybieram rozwiązania techniczne w zakresie remontów, poświęcam swój czas na to, szukam najlepszych ofert, a jeśli trzeba to również wykorzystuję swój prywatny samochód, aby załatwiać sprawy wspólnoty. Więc dlaczego bym miał to robić za darmo? Sam negocjuję umowy i w wielu przypadkach (duże remonty) osobiście nadzoruję konkursy ofert, bo wiadomo jak często działają firmy zarządzające nieruchomościami (kwestia częstego zawyżania kosztów dla wspólnoty, aby ukryć dodatkowe wynagrodzenie dla zarządcy wypłacane przez firmę, która została wybrana do wykonania danych prac). Ponadto zdobyłem też dla swojej wspólnoty najemcę powierzchni elewacji pod reklamę, zatem dzięki mnie wspólnota zarabia.
Mój czas kosztuje, a wynagrodzenie wypłacane przez wspólnotę jest wręcz symboliczne w porównaniu do kosztów 1h mojej pracy w sytuacji, gdybym wykorzystał go na działalność w ramach swojej profesji.
Tzw. czyny społeczne były popularne w okresie PRL i jak wiadomo nic dobrego z tego nie wynikało, bo większość nie traktowała tego poważnie i trudno też było egzekwować odpowiednią jakość pracy, skoro była ona wykonywana za darmo. Za darmo to można wymienić żarówkę starszej sąsiadce albo też za przeproszeniem oberwać w ciemnej bramie, a nie podejmować decyzje nierzadko na setki tysięcy PLN i odpowiadać za wybór dobrej jakości wykonawców. Dodatkowo też użerać się z roszczeniowymi właścicielami, którym wydaje się, że wraz z wykupieniem lokalu od gminy za 10% wartości rynkowej mogą wszystkimi poniewierać, bo przecież "im się należy i mają prawo". Otóż wręcz przeciwnie: własność lokalu to przede wszystkim obowiązki a w dalszej kolejności prawa. I zawsze to powtarzam kilkorgu swoim sąsiadom, którzy myślą, że są ważni a w rzeczywistości nic w życiu nie osiągnęli i jedyne co potrafią to krzyczeć na innych, oskarżać, pomawiać, itp.
Wychodzę z założenia, że zarząd jest dla właścicieli. Ale jak ktoś przekracza granice, trzeba to stanowczo ukrócić, nawet, jeśli wiąże się to z użyciem środków prawnych.
Reasumując: rozsądne wynagrodzenie, adekwatne do zaangażowania i efektów pracy należy się, nawet w sytuacji, gdy wspólnota zatrudnia administratora. -
Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
Podsumowując - ustaliliśmy, że przepychanie podwyżek wynagrodzenia zarządcy np. w planie gospodarczym pod różnymi nazwami, nieodpowiadającymi ustawie nie jest najlepszą praktyką, ale mimo tego zdarzają się takie obyczaje (i niestety część z Was je akceptuje). Wiem, że są w tym gronie zarządcy, którym może być to na rękę i twierdzą, że jest to dopuszczalne. A czy mamy tutaj prawników?
Ja starałem się skonsultować tę sprawę w środowisku prawniczym i utwierdziłem się w przekonaniu, że taka praktyka jest nieetyczna i jest naginaniem prawa.
Przyjmując, że w uchwale w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu można w planie ZALICZEK wpisać wyższą kwotę ZALICZKI za obsługę administracyjną i byłoby to przyzwoleniem na wzrost wynagrodzenia zarządcy jest absurdem. Analogicznie jakby w planie gospodarczym ustalić ZALICZKĘ w celu przebudowy np. starych suszarni w blokach wspólnoty (na rowerownie i komórki lokatorskie, inwestycji dopiero planowanej, bez żadnych projektów) to zarządca z automatu dostałby przyzwolenie wspólnoty na realizacje przebudowy oraz zmiany przeznaczenia tych pomieszczeń, bez konsultacji co i w jaki sposób się zmieni? Nie, ZALICZKA do niczego nie uprawnia. Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy owl dokonanie przebudowy czy zmiany przeznaczenia części nieruchomości przekracza zakres zwykłego zarządu, musi być dedykowana uchwała i w tym samym ustępie, na tych samych zasadach ustalane jest wynagrodzenie zarządcy.
Idąc dalej - sama nazwa uchwały w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu wskazuje wprost art. 22 ust. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy owl. A trzymając się tego, że taka uchwała może decydować też o wynagrodzeniu zarządcy (art. 22 ust. 3 pkt 1) dopuszczalibyśmy, że można nawet dopisać tam paragraf o absolutorium? Czy takie coś byłoby akceptowalne?
A najważniejszy argument po konsultacji z prawnikiem to zaliczka jest na obsługę administracyjną, a ustawa owl, umowa o zarządzanie czy żadna uchwała nie zawierają i nie precyzują zakresu tego terminu i kosztów pod taką pozycją. Pod obsługą administracyjną mogą kryć się np. opłaty za licencję na program do administrowania wspólnotą czy wynajęcie sali na zebranie wspólnoty. Wspólnota ma więc prawo przyjąć większe zaliczki, by zabezpieczyć finansowo przewidywany wzrostu kosztów, natomiast nie jest przyzwolenie na naliczenie wyższego wynagrodzenia zarządcy. Przykładowo wspólnota może chcieć sama zwiększyć zaliczkę na obsługę administracyjną, bo planuje zmianę zarządcy w kolejnym półroczu i spodziewa się zwiększonych wydatków w tym obszarze. Nie musi dzielić się tymi planami z obecnym zarządcą, ani wyrażać zgody na zmianę wynagrodzenia.
Nie istnieje żadna podstawa prawna do zwiększenia wynagrodzenia przez zarządcę, inna niż uchwała w sprawnie ustalenia wynagrodzenia która wynika z ustawy owl.
A orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 kwietnia 2020 r., sygn. akt I ACa 67/20 dodatkowo wspiera tę linię argumentacji wskazując, że zgoda na podwyższenie wynagrodzenia powinna zostać wyrażona w formie uchwały wprost odnoszącej się do podwyższenia kosztów zarządu, więc zmiana wynagrodzenia nie może być wpisana w treści innej uchwały, umowy czy dorozumiana.
Czy oprócz zarządców (o wiadomym, często sprzecznym interesie) oraz członków wspólnot, mamy prawnika, który przedstawi kontrargumenty i podstawę do nich? -
Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
W interesie zarządców jest nie tylko ukrywanie stawek wynagrodzenia za zarządzanie (administrowanie) w większych workach z kosztami, nazwanie wynagrodzenia obsługą lub podobnie, ale także głosownie całego planu gospodarczego jednym aktem głosowania.
Rozbicie głosowań dałoby przejrzystość i ułatwienie ewentualnego zaskrzenia, a to nie o to chodzi. -
Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
W sumie to zdecydowanie lepiej i przejrzyściej kiedy wynagrodzenie zarządcy , czy administratora czy zarządu jest podejmowane na osobnej uchwale. Nie ma wtedy problemu. Przyjmujemy plan gospodarczy z całą zawartością wszystkich niezbędnych zaliczek i kosztów na pokrycie utrzymania nieruchomości wspólnej i opłat eksploatacyjnych a kolejna uchwała dla wynagrodzenia administratora (zarządcy). Co więcej osobno można też podjąć uchwałę co do wysokości funduszu remontowego o ile byłby on zmieniany w stosunku do roku ubiegłego. Czy coś stoi na przeszkodzie aby tak postępować ? Chyba tylko sam administrator i zarządca bo z praktyki wiemy że pierwsi są do podnoszenia sobie stawki wynagrodzeń. Byłem jako pełnomocnik na zebraniu pewnej wspólnoty i porządek zebrania wyglądał tak że pierwszym najważniejszym punktem było podniesienie stawki za administrowanie co w sumie zakończyło współpracę z tym administratorem uważam że słusznie bo ten pan nie miał chyba pojęcia jak przebiega zebranie wspólnoty.
-
czy zarząd wspólnoty może podpisać umowę z samym sobą lub z innym członkiem zarządu
Kodeks handlowy nie ma zastosowania. Odkładamy na bok. Tak samo nieprzydatne są zasady związane z zarządem wieloosobowym, skoro ustawa dopuszcza jednoosobowy. Wieloosobowy wzięto zresztą wprost z KSH...
Wspólnota może zawrzeć umowę z członkiem zarządu, ale jest to ryzykowne ze względu na konflikt interesów i art. 108 KC.
Najlepiej uzyskać zgodę wspólnoty w formie uchwały. Czyli uznać, że zawarcie umowy z palaczem, to czynność przekraczająca zakres czynności zwykłego zarządu. Trochę naciągane, ale dopuszczalne.
Najbezpieczniejsze rozwiązanie to, jak piszesz, rezygnacja tej osoby z zarządu przed zawarciem umowy.
Zawarcie umowy sam ze sobą jest więc w zasadzie niedopuszczalne (interpretacja i to zależna zawsze od okoliczności sprawy) i bardzo naciągane (raczej zawsze, bez względu na okoliczności). -
Jak poszukiwać ofert na zarządzanie nieruchomością
Trzeba jasno określić czego trak naprawdę potrzebujecie czy zarządcy czy administratora , bo to są dwie róże formy obsługi nieruchomości, choć działają podobnie ale posiadają odmienne uprawnienia. Co do odpowiedzi Grafen 2 owszem jest to jakaś podpowiedź i informacja ale ja bym ją jeszcze rozbudował o jeden wątek, sam administrator to jedno ale chyba ważniejsze jest jaki zarząd posiada taka wspólnota, bo czasem nawet najlepszy administrator może nie dać rady. Sprawny i odpowiedzialny zarząd wspólnoty nawet kiedy podpisze umowę na administrowanie nie jest ani na moment zwolniony z zarządu swą nieruchomością, administrator jest po to by pracować dla zarządu i wspólnoty zgodnie z umową ale taka umowa nie powierza zarządu firmie administrującej, powierzenie zarządu ma miejsce wówczas kiedy wspólnota mieszkaniowa w zapisie o ustanowieniu odrębnej własności lub uchwale zaprotokołowanej przez notariusza powierza zarząd osobie z zewnątrz np. zarządcy nieruchomości . (ART 18. UWL)
Domniemam że wasza wspólnota posiada zarząd potocznie nazywany właścicielskim powołany uchwałą zgodnie z ART. 20 UWL. I jak wspomniałem w tym przypadku podpisując umowę z administratorem nie wyzbywacie się ani nie powierzacie zarządu takiej osobie , wręcz w waszym obowiązku jest spisanie odpowiedniej umowy oraz rozliczanie takiej firmy administrującej. Nie przeczę nie jest łatwo o dobrego administratora ponieważ niestety takie firmy nastawione są na zysk i przyjmują dużo wspólnot co przekłada się na nieterminową obsługę i slaby kontakt. Nie jest to oczywiście wykładnik są zapewne dobrzy administratorzy ale i tak dużo zależy od zarządu wspólnoty. -
Klimatyzatory 1
Jest to technicznie możliwe, ale takie rozwiązanie jest nierozsądne. Nawet jeśli Ty jesteś właścicielem obu lokali, to nie jest powiedziane, że tak będzie zawsze. Jak będziesz rozliczał na dwa lokale zużycie energii elektrycznej, jeśli jeden będzie zużywał (chłodził) więcej, a drugi mniej? Ewentualnie jak rozliczycie naprawy, przeglądy, czynności konserwacyjne, itp.? Wg mnie dość głupi pomysł. Najlepiej, niech każdy zainstaluje sobie własną klimę.A ja mam pytanie z innej beczki, czy można zrobić klimę do dwóch mieszkań sąsiadujących obok siebie posiadając jeden wentylator na zewnątrz na balkonie? Czy ktoś coś takiego robił?
-
Uchwała niezgodna z prawem - czas na zaskarżenie
Gdyby się przyczepić do treści uchwały to jest tam babol.
Właściciele lokali na parterze nie są właścicielami ogródków. Są ich wyłącznymi użytkownikami.
Tylko wspólnota - ogół właścicieli lokali, władny jest udzielić zgody wyłącznym użytkownikom ogródków na parterze do przesunięcia granic wyłącznego ich użytkowania. Jest to bowiem zmniejszenie powierzchni wspólnej nieruchomości użytkowej wspólnie. Zgoda taka może być obwarowana odpłatnością, lub nie.
W sądzie pewnie byś wygrał, gdybyś wykazał naruszenie interesu prawnego wspólnoty. Wątpliwe.
Ale nawet jeśli tylko postraszysz sądem, to będziesz czarną owcą stosunków międzysąsiedzkich. I zawistnikiem zapewne.
Bo ludzie kochają te ogródki. Oni muszą je powiększyć.
Cała kwestia w zasadzie nie ma nic wspólnego z podatkiem od nieruchomości. Zmieniają się granice posiadania na wyłączność i tego co w użytkowaniu wspólnym. Podatek się nikomu nie zmieni. -
Wątpliwość dotycząca podwyższenia wynagrodzenia zarządcy nieruchomości
Sam, sobie odpowiedziałeś. Wynagrodzenie zarządcy powinno być osobną pozycją kosztową, a jego wysokość w trakcie roku zmieniana osobnymi uchwałami. Stawka zarządcy nie powinna być ukryta w stawce z innymi opłatami. W tak zwanym wspólnym worku z innymi pozycjami kosztowymi. Skandalem podwójnym byłoby, gdyby była ukryta razem z mediami.
Tak jest w zgodzie z art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali.
