rozliczenie kosztów eksploatacji a sprzedaż lokalu
helenkam
Użytkownik
Jak prawidłowo rozlicza się koszty eksploatacji przy zmianie właściciela:
wiekszość kosztów ( faktury, rachunki ) to okres styczeń : sierpień, sprzedaż lokalu nastepuje we wrzesniu i tu pytanie : wszystkie koszta dzielę przez 12 miesięcy i proporcjonalnie obciążam właścicieli czy też każdemu zgodnie z datą wystawienia faktury.
wiekszość kosztów ( faktury, rachunki ) to okres styczeń : sierpień, sprzedaż lokalu nastepuje we wrzesniu i tu pytanie : wszystkie koszta dzielę przez 12 miesięcy i proporcjonalnie obciążam właścicieli czy też każdemu zgodnie z datą wystawienia faktury.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ostatecznie rozliczasz każdego właściciela po rozliczeniu danego roku.
Czym innym jest rozliczanie wspólnoty jako całości, bo wspólnota rozlicza się w cyklu rocznym, więc jest obojętne w jakim okresie poniesiono koszt, i tak wszystko zostanie podsumowane za 12 miesięcy, a czym innym jest rozliczenie poszczególnych lokali za okresy krótsze niż okres rozliczeniowy wspólnoty - wtedy należy stosować się do zasady odpowiedniości kosztu i okresu.
Nadpłata lub niedopłata z rozliczenia rocznego przypada na niego proporcjonalnie za okres kiedy był właścicielem.
Jednak dobrze by było,żeby najbardziej racjonalne rozliczenie nastąpiło w momencie sprzedaży lokalu.
Z tymi nadpłatami i niedopłatami bywa różnie.Przeważnie jak właściciel ma niedopłatę to WM stara się dłużnika "wykopać z pod ziemi", ale jak ma nadpłatę to już za dużo zachodu ,żeby go o tym poinformować ( a wiadomo gdzie go szukać, takie grosze,może nie pamięta,przenieśmy to uchwałą na FR itd.)
Ustawodawca jednak rozwiązał ten problem zakreślając co to jest okres obrachunkowy. Rozliczeń dokonuje się po okresie rozliczeniowym na podstawi uchwał w sprawie rozliczenia nadwyżek i strat
Wspólnoty to nie interesuje w zakresie rozliczeń.
Wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem dotyczą właściciela lokalu a nie Kowalskiego czy Nowaka, będących właścicielami.
Przytoczony 2 dni wcześniej artykuł wyjaśnia to obszernie i precyzyjnie.
"w przypadku zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ani obowiązku rozliczenia lokalu w inny sposób, a rozliczać będzie się ze swoim aktualnym członkiem, bo na niego z chwilą wydania lokalu przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem.
Trzeba dodać, że zgodnie z tym artykułem długi spowodowane przez właściciela sprzedającego mieszkanie nie mogą być ściągane od właściciela-nabywcy:
"zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą, jednak przejście na nabywcę korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów. To dwa różne pojęcia prawne".
Przez sam fakt sprzedaży lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo kupno lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela. Nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za zaliczki od momentu wydania mu mieszkania w posiadanie. Zatem jeżeli w ciągu roku mieszkanie zmieniało np. trzy razy właściciela i każdy z nich nie płacił zaliczek, to wspólnota mieszkaniowa ma trzech dłużników i od każdego z nich powinna dochodzić zaliczek za okres, w którym był on zobowiązany do ich ponoszenia. Z powyższych względów jeżeli sprzedający i kupujący porozumieliby się co do przejęcia zaległości, np. kupujący w zamian za obniżenie ceny sprzedaży zobowiązałby się, że spłaci dług poprzedniego lokatora, to notariusz przygotowujący umowę sprzedaży zarówno opisałby wysokość długu, jak i zobowiązanie kupującego do uiszczenia zaległości oraz ewentualne inne ustalenia stron w tym zakresie".
Trzymałbym się raczej takiej wykładni prawnej a nie snuł dywagację oparte tylko na tym, że TAK-MI-SIĘ-WYDAJE
Co do zaliczek wiadomo każdy płaci za okres kiedy jest właścicielem.
Co do nadpłat i niedopłat jest dokładnie tak samo.
Przykład z praktyki:
P. Marcin kupił mieszkanie od państwa Kowalskich 15 grudnia 2013 roku. Z rozliczenia roku 2013 wynika, że za cały rok jest niedopłata 2300zł przypadajęca na to mieszkanie.
Citizen kto według ciebie płaci niedopłatę?
Oczywiście najlepiej by było gdyby p. Marcin zainteresował się przed kupnem mieszkania, jakie jest saldo lokalu i żeby odpowiednie wpisy dotyczące przejęcia przez niego zadłużenia przy jednoczesnym obniżeniu ceny kupna były zawarte w umowie sprzedazy lokalu
2300zł to niedopłata z rozliczenia mieszkania, które rozliczono w lutym 2014.
Kto ma zapłacić niedopłatę z rozliczenia?
"W przypadku zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ani obowiązku rozliczenia lokalu w inny sposób, a rozliczać będzie się ze swoim aktualnym członkiem, bo na niego z chwilą wydania lokalu przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem".
Tutaj już nie ma miejsca na ingerencje wspólnoty w rozliczenia między poprzednim a obecnym właścicielem lokalu. Może się to wydawać "niesprawiedliwe", ale wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem dotyczą właściciela lokalu a nie p. Marcina czy pp. Kowalskich.
P. Marcin może prywatnie dochodzić zwrotu od pp. Kowalskich
P.Marcin prawdopodobnie wygra w sądzie, jeżeli złoży pozew przeciwko pp. Kowalskim. Z resztą nie bardzo sobie wyobrażam, przeciwko komu innemu miałby złożyć pozew:
Jeszcze raz, reasumując: - http://www.rp.pl/artykul/629997.html?print=tak&p=0
Niestety, nie są czym innym, bo są ściśle ze sobą związane jednostkowo (wynik ustalenia kosztów za poszczególne media) w skali roku.
Nikt nie będzie rozliczał lokalu za okres krótszy niż jeden rok, bo.... oznacza to, iż należałoby zrobić rozliczenie całej wspólnoty za ten okres, dokładnie na dany dzień sprzedaży lokalu, a mało tego rozliczyć również wszystkie lokale za ten wskazany okres, na ten sam dzień. Nie ma to żadnego sensu, logiki i uzasadnienia, a wiąże się to z dodatkowymi kosztami dla wspólnoty, czyli ogółu właścicieli.
Nowy doklejony: 11.03.14 22:43 A dokładniej, saldo czego? Bo to jest bardzo istotne w tej sprawie.
Nowy doklejony: 11.03.14 22:46 Tylko... na jakiej podstawie, skoro tych uregulowań z poprzednim właścicielem nie ma w akcie notarialnym?
Nowy doklejony: 11.03.14 22:51 Nie chce mi się nawet dociekać, kto jest autorem tych dyrdymałek...
Będzie. Ten "nikt" nazywa się "księgowa".
Owszem. To tak, jakby powiedzieć, że bank nie może podać stanu konta posiadacza rachunku bankowego, bo przecież w każdym miesiącu dokonuje się wpłat, wypłat, pobiera gotówkę z bankomatu, bank potrąca opłaty, prowizje, dolicza odsetki, itp., i o zgrozo, te wszystkie operacje muszą się przecież bilansować z rachunkiem zysków i strat banku, z jego bilansem rocznym i cash flow! Podanie więc stanu rachunku na dany miesiąc, nie mówiąc już o danym dniu, jest niemożliwe, bo oznacza konieczność rozliczenia całego banku, czyli wszystkich rachunków! A jednak podają, i nawet nie trzeba pisać podania.
Ten koszt, to koszt podniesienia palca przez księgową w celu kliknięcia odpowiedniej opcji w programie księgowym. Jeżeli sprzedaż lokalu nastąpiła nie na koniec miesiąca, to jedyny kłopot polega na tym, że z rozliczeniem trzeba poczekać aż spłyną faktury za dany miesiąc.
W takim razie, bądź tak uprzejmy i przybliż nam rozliczenie lokalu za okres krótszy niż rok kalendarzowy. Dodatkowo wyeksponuj w nim zasadę odpowiedniości kosztu i okresu. Taaak??? :shocked: A jak pani księgowa wyliczy koszty ogrzewania lokalu oraz cenę podgrzania wody do miesiąca np. września nie mając faktur za energię cieplną miesiące od września do grudnia?
No... Chyba, że... to jest tzw. kreatywna księgowa.
O!!! I tu Cię mam! :bigsmile: Leżysz, łapami do góry. :bigsmile:
Na koncie nie dokonuje się rozliczeń finansowych, a jedynie rejestruje wpłaty i wypłaty, a więc... powoli zbliżamy się do kartoteki właściciela, który wpłaca na konto wspólnoty zaliczki (!) - tylko i wyłącznie, a na jego kartotece widnieje naliczenie wynikające z obowiązku jej zapłaty (na podstawie uchwały) oraz wpłata rzeczywista (mniejsza, większa lub taka sama) - o ile w danym miesiącu nastąpiła, bo mógł nic nie wpłacić - wtedy wykazuje się jego saldo za dany miesiąc na minusie (niedopłata), albo i nie... jeśli w poprzednich miesiącach miał wpłaty przewyższające obowiązującą zaliczkę. Nie. Nie. Nie. Co da Ci program księgowy bez bazy wszystkich danych dotyczących kosztów za cały rok np. do końca miesiąca sierpnia?
Taka opcja byłaby możliwa, gdyby wspólnota i właściciele byli rozliczani raz na miesiąc, albo... najlepiej codziennie - na dany dzień. Ale... i tak byłoby do bani, bo... okresem rozliczeniowym dla wspólnoty jest rok kalendarzowy i... tego nawet 21 palców podniesionych przez księgową nie jest w stanie zmienić. :cool: :bigsmile:
Rozliczenie ma to do siebie, że musi nastąpić wyrównanie zaliczek do kosztów, na plus, albo na minus. Aby to było możliwe muszą być zsumowane wszystkie koszty, ustalony koszt jednostkowy oraz wykazane nadpłaty lub niedopłaty dla poszczególnych właścicieli, wynikające z rozliczenia wpłaconych przez nich zaliczek.
A potem... na każdą kartotekę właściciela w wgrywa się saldo jego rozliczenia rocznego. :cool:
To, jak się między sobą rozliczą sprzedający z kupującym to już nie sprawa wspólnoty. Najlepiej jakby kwestię rozliczenia zawarli w akcie notarialnym, w którym znalazłoby się zdanie, że ewentualną nadpłatę/niedopłatę wynikającą z rozliczenia rocznego lokalu sprzedający i kupujący rozliczą proporcjonalnie do czasu bycia właścicielem lokalu.
Niedopłata z rozliczenia 2013 dokonana 28.02.2014 wynosi 1630 zł.
Pan Marcin tej niedopłaty nie zapłaci i grozi wspólnocie sądem.
Argumentacja p. Marcina jest zgodna z logiką, bo w 2013 w ogóle nie był właścicielem.
Wspólnota rozlicza się ze swoim aktualnym członkiem, bo na niego z chwilą wydania lokalu (wyniku kupna-sprzedaży) przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem
Poza tym bardzo to było nieroztropne finalizować transakcję kupna mieszkania tuż przed otrzymaniem rozliczenia rocznego.
PS Pozdrowienia dla p. Marcina
Hmm... MarcoPolo żeglujemy? :tooth:
Nie. To nie była propozycja.
To była forma komentarza do tego, co napisałeś. :tooth: