Zmiana ustalonego sposobu zarządu
romek5257
Użytkownik
Witam! Jak wiadomo ustalenie sposobu zarządu wymaga umowy w formie aktu notarialnego i oświadczenia woli wszystkich właścicieli, natomiast Ar18.2 mówi że zmiana sposobu zarzadu ustalonego w artykule poprzedzajacym jest możliwa na podstawie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza,moje pytanie wobec tego jest następujące, czy uchwałę taką podejmują wszyscy właściciele lokali,czy też wystarczająca jest zwykła większość liczona według udziałów.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"Zmiana osoby zarządcy wymaga wpisu w księdze wieczystej"
http://www.zarzadca.pl/komentarze/896-zmiana-osoby-zarzadcy-wymaga-wpisu-w-ksiedze-wieczystej-
"...Właściciele lokali... mogą jednak zmienić powyższe zasady poprzez określenie umownego sposobu zarządu, o czym stanowi wprost art. 18 ust. 1 ustawy..."
"...Modyfikacja ustawowego sposobu zarządu wymaga zawsze zawarcia umowy...w fomie aktu notarialnego..." - skoro umowa to wszyscy.
"...Właściciele lokali mogą oczywiście w każdej chwili powrócić do modelu ustawowego...gdyż tego rodzaju czynność – przejście z zarządu ustawowego na umowny – wymaga już tylko uchwały protokołowanej przez notariusza...."
"...Na tle powyższych regulacji pojawia się pytanie czy zmiana osoby zarządcy w sytuacji powierzenia zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 uwl stanowi zmianę sposobu zarządu...czy...konieczny jest udział notariusza..." - według mnie nie natomiast sędziowie różnie to widzą:
"...Kwestia ta jednak, jak się okazuje jest dyskusyjna i zapadają na tym tle sprzeczne orzeczenia..."
- . uzasadnienie uchwały S.N. z dnia 21 stycznia 2009 roku, sygn. akt: III CZP 129/08, czy postanowienia SN z dnia 27 lutego 2009 roku, sygn. akt: II CZ 4/09). - stwierdza że nie wymaga udziału notariusza !!!
- W uzasadnieniu uchwały z dnia 21 stycznia 2009 roku (sygn. akt: III CZP 129/08) Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, iż zmiana osoby zarządcy wymaga podjęcia uchwały protokołowanej przez notariusza!!!
- katowicki Sąd Apelacyjny, który uzasadniając postanowienie z dnia 29 czerwca 2010 roku (sygn. akt: I Acz 369/10) - stwierdza że dokonanie wpisu dotyczącego zmiany osoby zarządcy nie wymaga dochowania formy aktu notarialnego
Czytając na dodatek poniższy fragment:
"...nie zawsze wszak dla dokonania wpisu w księdze wieczystej konieczny jest dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, polskie prawo zna bowiem przypadki, gdy wystarczające jest złożenie dokumentu sporządzonego w formie innej niż akt notarialny...". - miałem pełne prawo "zgłupieć"
p.s. jestem za tą monetą bo będzie to wlaściwe rozstrzygnięcie.
Moim zdaniem uchwałą można przyjąć wyłącznie zmianę ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 sposobu zarządu, innymi słowy:
- jeżeli właściciele zamierzają zmienić sposób zarządu z ustawowego na umowny - konieczna jest zgoda wszystkich ( przy sukcesywnym wyodrębnianiu - może to być zapis w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności),
- uchwała - wyłącznie w przypadku "przejścia" z umownego na ustawowy sposób zarządu (art. 18 ust. 2a).
"Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt: I ACa 264/10 wyraził pogląd, że powierzenie sposobu zarządu wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego a uchwała jej zastąpić nie może i to nawet taka, którą zaprotokołował notariusz.
Sąd rozpoznawał sprawę jednej ze wspólnot mieszkaniowych, w której właściciele podjęli uchwałę o powierzeniu zarządu nieruchomością gminie i wyrażeniu zgody na wykonywanie czynności zarządcy przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych. Uchwała została podjęta w formie aktu notarialnego.
Sąd uznał jednak, że nie było to jednak wystarczające w świetle art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, ponieważ nie doszło pomiędzy właścicielami do zawarcia umowy w tym względzie.
W konsekwencji Sąd przyjął, że powierzenie gminie zarządu (czyli osobie prawnej) przy braku umowy w formie aktu notarialnego dotyczącego określenia sposobu zarządu jako sprzeczne z powołanymi przepisami ustawy o własności lokali dotknięte jest sankcją nieważności a zatem i bezskuteczne (art. 58 kc)."
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1056-sprawdz-czy-na-pewno-masz-zarzadce
Uchwałą zmieniasz sposób zarządu z powierzonego na właścicielski. Wybierasz zarząd. Zarząd podpisuje umowy w imieniu wspólnoty.
romek, przeczytaj jeszcze raz. Ale wszystkie, a nie tylko niektÓre fragmenty tego przepisu: Zmiana sposobu zarządu umownego na inny umowny, albo umownego na ustawowy - odbywa się tak samo.
(Zarząd ustawowy - Możliwe są trzy rodzaje prowadzenia zarządu , własny , powierzony, sądowy)
Ustawodawca dał właścicielom wolną rękę: mogą oni w drodze umowy (czyli za zgodą 100% współwłaścicieli) ustanowić dowolny sposób zarządu swoją własnością, również całkowicie odmienny od ustawowego. Umowny sposób zarządu ma nawet pierwszeństwo przed ustawowym: dopiero wówczas, jeżeli właściciele nie zdecydują się na sposób umowny, obowiązuje ich sposób ustawowy.
Przy powierzaniu zarządu często jednak zdarza się, że umowa ogranicza się wyłącznie do stwierdzenia o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej, bez określania obowiązków, uprawnień i odpowiedzialności zarządcy notarialnego. Ustawodawca przewidział taką sytuację w art. 33: jeżeli właściciele nie określą tego w umowie inaczej, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4, który określa ("na wszelki wypadek") podstawowe obowiązki i uprawnienia notarialnego zarządcy. U Was zachodzi taka właśnie sytuacja, dlatego napisałem, że macie sposób umowny (zarząd powierzony umową właścicieli), ale ustawowy, bo sami nie określiliście konkretów i przez to zadziałał "automatycznie" art. 33.
Ale jeśli to określenie sposobu zarządu ogranicza się do sformułowania, że "zarząd nieruchomością wspólną powierza się panu X (albo firmie Y)", to trochę za mało, żeby można było mówić o określeniu zasad działania zarządcy itp. - wtedy ratuje nas art. 33, który odsyła do przepisów rozdziału 4. Nie: Dopiero wówczas obowiązują, jeśli właściciele nie określą ich inaczej w umowie.
I nawet jeżeli właściciele w umowie określą dokładnie zasady sprawowania zarządu w dowolny sposób (art. 18) lub nie określą wcale to i tak każde z tych przyjętych rozwiązań ma podstawy ustawowe (UoWL). Tak samo jak podstawą zarządu wybranego jest też ustawa tyle że inny artykuł.
Ponieważ jednak właściciele rzadko korzystają z tego prawa (nie jest to zresztą takie łatwe zadanie), to najczęściej w praktyce obowiązuje ustawowy katalog praw i obowiązków notarialnego zarządcy. Umową powierza się tylko sprawowanie zarządu, a zasady sprawowania zarządu są ustawowe.
Te zasady mogą właściciele określić w dowolny sposób niekoniecznie opisany w UoWL.
2) Umową można powierzyć też sprawowanie zarządu bez określania zasad - tak nakazuje (zezwala) ustawa.
Wtedy obowiązują zasady ustawowe (rozdz. 4)
3) Uchwałą wybiera sie zarząd wspólnoty ktorego obowiązują zasady ustawowe (rozdz.4)
Jak wynika z (1) zasady mogą być też umowne.
Jak wynika z (2) zasady mogą być też ustawowe
- jako, że wszystkie te możliwości wynikają z zapisów ustawowych stąd wniosek że każdy sposób zarządu (i zasady też) jest de facto ustawowym.
- i w tym sensie chodziło mi o ścisłość w wątpliwościach Romka - co powinno być oczywiste.
Uchwała została zaskarżona, a Sąd oddalił powództwo stwierdzając, że taki sposób zmiany jest prawidłowy.
Więc możliwa jest zmiana sposobu zarządu bez wcześniejszego jego określania (w zakresie zmiany) w umowie na podstawie art. 18 ust. 1.
temat opisany tutaj: http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=5038
To jakaś kuriozalna głupota ten wyrok:shocked:
Żadna uchwała nawet w obecności 10 notariuszy (obecność notariusza nie ma żadnego znaczenia) NIE MOŻE być sprzeczna z UWL!
Następnym krokiem powinna być uchwała uchwalona przez te 10%, że do uchwalenia wystarczy jeden głos. Jakie ma znaczenie, czy ustalą 10%, czy 1%?
Czy ktoś może zamieścić tutaj ten wyrok z uzasadnieniem?