Uchwały wspólnoty - sposób głosowania
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
mam pytanie .czy przy zbieraniu glosow w systemie mieszanym potrzebna jest uchwala wiekszosci wlascicieli i czyw takim wypadku musi byc 100% wlascicieli podpisanych
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jak duża to :
TAK.
Nie wszyscy muszą oddać głos, wystarczy jak większość właścicieli odda głos na ZA( zebranie + indywidualne), ale wszyscy muszą być powiadomieni o treści głosowanej uchwały co sa uprawnieni do głosowania w drodze indywidualnego głosowania. Chodzenie z jedną zbiorczą kartą do głosowania traci sens , lepiej sprawdzają się indywidualne karty do głosowania.
w dużej wspólnocie - większość właścicieli
w małej wspólnocie - wszyscy 100%
"Nie wszyscy muszą oddać głos, wystarczy jak większość właścicieli odda głos na ZA( zebranie + indywidualne), ale wszyscy muszą być powiadomieni o treści głosowanej uchwały co sa uprawnieni do głosowania w drodze indywidualnego głosowania. Chodzenie z jedną zbiorczą kartą do głosowania traci sens , lepiej sprawdzają się indywidualne karty do głosowania".
Niezupełnie... po pierwsze wszyscy właściciele powinni być powiadomieni pisemnie - ale o treści PODJĘTEJ UCHWAŁY z udziałem głosów zbieranych indywidualnie i nie ma tu znaczenia czy głosowali oni na zebraniu czy właśnie w trybie indywidualnym.
Odnośnie "wyższości" kart do głosowania to nie uważam, żeby sprawdzały się lepiej, ale są wspólnoty, które je stosują. W przypadku użycia kart nie wiadomo dokładnie kto wypełnił kartę.
Pani Beata jest w błędzie.
Podejmowanie uchwał dotyczy czynności przekraczających zarząd zwykły (do czynności nieprzekraczających zarząd nie potrzebuje uchwały) czyli o podjęciu danej uchwały decydują właściciele lokali wiekszością głosów (udziałów).
Na podstawie art. 27 UoWL: "...Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną..."
Wspólnota czyli właściciele mogą podejmować uchwały dotyczące tylko NW więc pytam się usera Pani Beata na podstawie jakiego artykułu zwalnia niektórych właścicieli (nieobecnych na zebraniu, nie powiadomionych itp) z obowiązku ustawowego określonego w art. 27?
Kto upoważnił zarząd (w końcu to zarząd ma zbierać podpisy) do samodzielnego podejmowania decyzji przekraczajacej zarząd zwykły i niezawiadomienia wszystkich właścicieli, czyli de facto pozbawienia niektórych właścicieli ich ustawowego prawa do decyzji, do oddania głosu (obowiązek współdziałania w zarządzie NW), że będzie głosowana jakaś uchwała?
Bardzo proszę o konkretne argumenty prawne a nie elaboraty, że uchwały zapadają większością z chwilą przekroczenia czegoś tam, bo temat już był wałkowany i nie ma sensu znowu go rozmywać.
Jeżeli takich konkretnych argumentów prawnych brak to proszę sprostować stwierdzenie, że nie o wszystkich przedsięwzięciach głosowanych właściciele muszą wiedzieć - "wystarczy że dowiedzą się po fakcie", bo do tego sprowadza się nieuprawnione stwierdzenie Pani Beaty wprowadzające w błąd zaglądających, niezarejestrowanych czytelników forum.
Pytanie troszkę nie w temacie. Jaką formę powiadamiania właścicieli o zebraniu i o propozycjach uchwał stosujecie w swoich wspólnotach? Wysyłanie powiadomień pocztą, poprzez wrzucenie powiadomień każdemu właścicielowi do skrzynki pocztowej czy osobiste dostarczenie?
Nowy doklejony: 19.09.12 20:45
Do Formozy
O zebraniu wspólnoty zarząd lub zarządca powinien powiadomić pisemnie na 7 dni przed planowanym zebraniem. Najlepiej listem poleconym, bo zostaje dowód powiadomienia lub za pokwitowaniem ( z tego samego powodu). Odnośnie projektów uchwał to nie ma obowiązku ich dostarczania przed zebraniem. Wystarczy w zawiadomieniu podać porządek obrad, a więc oznajmić właścicielom zaplanowane, ogólne zagadnienia jakie będą glosowane. Właściciele mają prawo wnosić poprawki oraz zupełnie nowe projekty uchwał nawet w trakcie trwania zebrania. Nigdy nie wiadomo jaki nowy projekt może zgłosić którykolwiek z właścicieli. Jeżeli taki zgłoszony "z sali" projekt uchwały zostanie przyjęty w głosowaniu na zebraniu przez większość ogółu właścicieli, to zarząd nie ma nawet obowiązku informowania o treści tak podjętej uchwały właścicieli nieobecnych na zebraniu. To kolejny, bardzo ciekawy argument odnoszący się wprost do art. 27
Zgadzam się z tym, że generalnie nie ma obowiązku przedkładania projektów uchwał przed zebraniem, jednak niekiedy to będzie konieczne, art. 32 ust. 2 zd. 2 ustawy o własności lokali stanowi przecież, że : "w wypadku zamierzonej zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany".
Gdyby było tak jak mówisz, to mogłaby mieć miejsce sytuacja, gdy na zebranie sprawozdawcze przybywa grupa właścicieli z notariuszem i upoważnia zarząd wspólnoty do sprzedaży nieruchomości wspólnej. Jaki sens i cel miałoby ustalanie porządku obrad, no i po co ten przepis o konieczności informowania o zmierzonej zmianie?
Z drugiej strony nie miałoby też większego sensu prowadzenie dyskusji na projektami uchwał, bo każda zmiana wymagałaby kolejnego zebrania.
Poniżej fragment artykułu dotyczący zbierania głosów, ale moim zdaniem aktualny również w stosunku do zawiadomień o zebraniu:
"Przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają regulacji w jaki sposób należy przeprowadzić głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów, dlatego kwestia ta leży w gestii samej wspólnoty mieszkaniowej, dopuszczalne jest zarówno pozostawianie właścicielom kart do głosowania w skrzynkach pocztowych, jak również zbieranie podpisów pod treścią uchwał – wynika z wyroku Sąd Apelacyjnego w Lublinie z dnia 10 stycznia 2012 r., sygn. akt: I ACa 603/11 (niepubl.)."
Więcej na ten temat w artykule: "Karty do głosowania można umieszczać w skrzynkach pocztowych" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1590-karty-do-glosowania-mozna-umieszczac-w-skrzynkach-pocztowych-
Należy prawidłowo obliczyć termin, jeżeli zawiadomienia doręczamy za pośrednictwem poczty, to musimy wziąć pod uwagę tzw. "doręczenie przez avizo":
"Zawiadomienie może być więc właścicielowi doręczone najpóźniej 8 dni przed zebraniem, przy czym ten ósmy dzień to dzień zebrania.W przypadku doręczania zawiadomienia za pośrednictwem poczty - przesyłkę należy nadać odpowiednio wcześniej, w taki sposób, aby adresat mógł ją podjąć na tydzień przed datą zebrania. Bardzo często zawiadomienia wysyłane są za późno, np. dwa tygodnie wcześniej. Zarządcy nie biorą w ogóle pod uwagę takiej sytuacji, że właściciel lokalu, w przypadku, gdy doręczyciel nie zastanie go w domu, może jeszcze w ciągu 14 dni odebrać korespondencję w placówce oddawczej (doręczenie przez awizo)."
Więcej na ten temat w artykule:"Zawiadomienie należy wysłać co najmniej trzy tygodnie przed zebraniem wspólnoty" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/86-zebranie/466-zawiadomienie-nalezy-wyslac-co-najmniej-trzy-tygodnie-przed-zebraniem-wspolnoty
Bo co? user Pani Beata sie poskarżyła?
User ten może zarzucać komuś niezrozumienie tekstu a jej nie wolno nic zarzucić wtedy gdy pisze bzdury czy "bełkocze" - to przecież nie są to obraźliwe słowa ale obrazują dokładnie to co napisała zaśmiecając wątek niepotrzebnymi dywagacjami o wyższości jej demokracji nad pojęciami powszechnie znanymi i stosowanymi.
Poniższy skasowany tekst podaję pod osąd ekspertów i doradców tego forum:
Ja osobiście w Twoim komentarzu nie widziałem nic obraźliwego w stosunku do Pani Beaty ale najwidoczniej admin tak. Wątpię aby Pani Beata skarżyła
Projekty uchwał, listy o tym co się dzieje, na czym stoimy, o czym warto pomyśleć na przyszłość, ile wydajemy na prąd i jak to można zmniejszyć - do skrzynek pocztowych
Zawiadomienie jest wykonane w formacie broszury A5 przez administratora.
W preambule zawiadomienia jest napisane:
Wspólnota wybiera najbardziej skuteczną formę powiadomienia , taką jak....
- Dostarcza je do skrzynek oddawczych( komisyjnie), wysyła na adresy korespondencyjne, dodatkowo przesyła mailem....
to mało jeszcze wiesz....nie jedno cię jeszcze zdziwi ....:scared:
Tytuł tego zawiadomienia jest nieprawidłowy: - nie ma czegoś takiego jak zebranie wspólnoty mieszkaniowej - są zebrania właścicieli lokali.
następny fragment: - nie ma takiego pojęcia jak zebranie sprawozdawcze i tu znowu wspólnoty mieszkaniowej.
Sa tylko i wyłącznie zebrania właścicieli lokali - i tyle, bez żadnych przymiotników.
Brak we wzorze miejsca na podpisy przynajmniej dwóch członków zarządu - w końcu dopiero wtedy dokument pod nazwą zawiadomienie ma moc prawną.
Oczywiście zdaję sobie sprawę, że w większości chyba wspólnot nie przywiązuje się takie wagi do formy poszczególnych dokumentów i nic się nie stanie jak np. zabranie wspólnoty mieszkaniowej podejmie uchwałę wspólnoty o czymś tam. Tylko, że jeżeli propagujemy wzór do naśladowania więc nie powinien zawierać tak ewidentnych (szkolnych) błędów, bo na zebraniu właścicieli - właściciele podejmują uchwały właścicieli a nie wspólnoty.
... i tu się pozwolę nie zgodzić z przedmówcą . Teoretycznie wszystkie zebrania są właścicieli lokali, ale jedno jest szczególne, bo poświęcone sprawozdawczości i rozliczeniu się z kosztów utrzymania nieruchomości o czym mówi Art. 30 UoWL
Słowo Wspólnoty zostało użyte skrótowo , nam to nie przeszkadza a wiadomo w jakiej sprawie i kto zwołuje; w sądach też nie mają obiekcji...
Można użyć innego sformułowania :
[align=center]ZAWIADOMIENIE
O ZEBRANIU WŁAŚCICIELI LOKALI TWORZĄCYCH WSPÓLNOTĘ MIESZKANIOWĄ „................................................” [/align]
"...Art. 30. 1. Zarząd lub zarządca,.... jest obowiązany:
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli
1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca... nie zwoła zebrania ogółu właścicieli...zebranie coroczne może zwołać każdy
Art. 31. Zebrania właścicieli:
a) mogą być także...
Art. 32. 1. O zebraniu właścicieli ..."
- nigdzie nawet teoretycznie czy skrótowo nie występuje wyrazenie "zebranie wspólnoty".
- oj mają (w nie wszystkich oczywiście) SN zawsze w swoich orzeczeniach zwraca uwagę na formalną, błędną nazwę uchwał czy zebrań jakie się czasami trafiają
Pisałam, że - jeżeli właścicielom to odpowiada to ich problem natomiast w dalszym ciągu uważam, że na forum propagując wzór, powinno się dochować należytej staranności także w nazewnictwie i stronie formalnej.
Tyle nic wielkiego, mała rzecz a cieszy i o wiele prościej napisać np.:
"zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej bławatkowa 123" :peace:
Może ... to rzecz gustu, sądu, prawnika ...
Ja nie pisałem o treści i formie uchwał, a jedynie preambule związanej z powiadomieniem o zebraniu...
Preambuła prawie wszystkich uchwał brzmi ;
Warto zauważyć, że niektóre bloki wyglądają jak slumsy w somalii obwieszone antenami. Dobrze by było unormować ten stan poprzez wspólną dyskusję na zebraniu określając pewne zasady montażu anten.
Spotkałem się kiedyś z taką sytuacją że jeden z lokatorów po ociepleniu bloku wyciął otwór w styropianie żeby sobie zamontować antenę na elewacji:boje_sie:. Domyślam się że zarządowi w Twojej wspólnocie bardziej chodzi o to żeby utrzymać budynek w jakiejś estetyce nie dopuszczając niszczenia przy tym części wspólnej nieruchomości. Gdyby tak każdy chciał robić to co mu się rzewnie podoba i wieszał anteny gdzie chce zrobił by sie przysłowiowy "burdel":no:
sprawdź go .... niech otworzy archiwum X
A co Zarząd ma do ustalania właścicielom , zawsze odbywa się odwrotnie, że to właściciele nakazują Zarządowi podejmując stosowne uchwały . że ma robić tak i tak ....
Nowy doklejony: 12.12.12 15:07 A po "wpuszczeniu" media staną się wolne i bezpłatne?
Po kolei: Nie wiem jakim cudem wspólnota ogranicza Ci dostęp do mediów. Skoro sobie na to pozwalasz to ogranicza. Zarządca to taki gość, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ust. 1UoWL czyli tzw. zarządcę powierzonego. Taki zarządca ma uprawnienia zarządu wspólnoty (sam decyduje co trzeba zrobić i ile za to zapłacić bez waszej zgody i wiedzy). W Twojej wspólnocie mamy do czynienia z administratorem czyli z osobą która wykonuje to, co polecą mu zrobić właściciele (zarząd wspólnoty). Z Twojego opisu wnioskuję że macie wybrany zarząd z grona wspólnoty a więc nie macie zarządcy a administratora. Administrator (określasz go nazwą zarządca) może Wam jedynie podpowiadać lub doradzać i nic ponadto. To że rządzi w Waszej wspólnocie wynika tylko z tego że ktoś kiedyś mu na to pozwolił. Zarząd nie wyraża się w uchwale. To uchwała jest wyrazem woli większości lub wszystkich właścicieli. Nikt nie ma prawa nakładać na Ciebie dodatkowych opłat. Napisałem że niektóre bloki wyglądają jak slumsy oblepione antenami. Nie napisałem że tak wygląda Twój blok ponieważ nie widziałem go na oczy. Powtórzę jeszcze raz...Dobrze by było unormować ten stan poprzez wspólną dyskusję na zebraniu określając pewne zasady montażu anten.
Przemyślcie sobie montaż satelitarnej instalacji zbiorczej. Będziecie mieli jedną bądź dwie anteny na dachu a w domu każdy będzie miał dekoder jakiej chce platformy cyfrowej.
We wspolnotach jest pełna demokracja, pluralizm i wolność.
Nie po to, to wywalczono aby znowu bawić się w tajne łamane przez poufne, nikt nic nie wie kto podjął durną decyzję albo kogo wybrali - to było dobre w innych, "przeklętych" czasach.
Jeżeli właściciel lokalu we wspólnocie wstydzi się swojego głosu, nie potrafi uzasadnić swoich decyzji, nie ma argumentów, boi się czegoś itp. to niech siedzi cicho i nie głosuje jak nie chce korzystać ze swojego prawa.
A jeżeli członek zarządu boi się ocen innych właścicieli to niech natychmiast rezygnuje z tej funkcji nie czekając na absulutorium.
A w jaki sposób właściciel mógłby sprawdzić, w ramach kontroli, czy podjęto uchwały w "tajnym" głosowaniu, skoro nie będzie miał danych o głosujących?
Jeżeli zdecydowano o tajnym głosowaniu (moim zdaniem w sprawie utajnienia głosowania powinna zapaść uchwała przyjęta w sposób jawny), to oczywiście nikt nie powinien wiedzieć, jak głosował Kowalski, a jak Nowak.
Nie ma przeszkód prawnych, żeby głosować w sposób tajny.
W końcu to też wola właścicieli, nieprawdaż?
Wraca temat: kto i kiedy stwierdza, że uchwała została podjęta? Nawet ta "tajna"?
Było już kilka wątków na ten temat.
Niektórzy uważają że uchwała zapada z chwilą uzyskania większości głosów "ZA"i nikt jej nie musi podpisywać.
Inni ( w tym ja) - że zarząd (przynajmniej dwóch) musi podpisać uchwałę aby w ten sposób zaświadczyć (poświadczyć oświadczenie woli w imieniu wspólnoty) że uchwała została podjęta. Ktoś przecież musi przeliczyć głosy (udziały) i to potwierdzić - znam wspólnotę gdzie robi to administrator (sic!).
Nie slyszałam aby jakaś wspólnota podjęła uchwałę o tajności głosowania bo taka uchwała od razu staje się bezsensowna.
Dla tego co zlicza głosy już przestaje być tajna, dla zarządu też powinna (poświadczenie) , gdy jakiś właściciel zażąda wglądu i zechce sprawdzić czy napewno dobrze policzono głosy bo jemu sie wydaję że głos sąsiadki źle policzono itp.
W tym momencie tajność staje się śmiesznością tym bardziej że UoWL nie przewiduje żadnych sankcji za zdradę tajemnicy wspólnotowej czyli tajemnicy głosowania chociażby dlatego też, że jest art. 27 i 29 ust. 3.
Nie ma żadnych przeszkód, by jakiekolwiek głosowanie we wspólnocie odbyło się w sposób tajny jeśli tego zażyczy sobie większość.
Nie widzę także żadnego problemu z przeprowadzeniem takiego głosowania, przeliczeniem głosów i ogłoszeniem wyników.
Jest tylko jedno ale - albo na kartach do głosowania wpiszemy udziały poszczególnych właścicieli, albo ustalimy wcześniej zasadę głosowania 1 właściciel - 1 głos.
Swoje zdanie uzasadniłam: To jakaś paranoja - utajnianie głosowania uchwał. Co wy wygadujecie - i to zarządcy???
Marzą wam się czasy komuny? - i tow. sekretarz, najgłupszy we wsi do prowadzenia zebrania.
Oczywiście, teoretycznie można, we wspólnocie można nawet uchwalić, że słońce wschodzi na zachodzie.
Tyle, że to by oznaczało, iż większość w takiej wspólnocie stanowią albo kandydaci do, albo niedawno zwolnieni rekonwalescenci pewnego oddziału.
Chyba, że komisja skrutacyjna nie ma dostępu do danych kto ma jaki udział w WM.
Nie mam zamiaru argumentować czegoś, na co mam zupełnie inny pogląd. Niech to argumentuje ten, kto chce tajnego głosowania.
Paranoją jest tak samo tajne głosowanie, jak pisanie, że nie wolno nam o tym pisać.
Pisząc o możliwości tajnego głosowania nie oceniałem tego jako faktu, chociaż według mnie to głupota czystej postaci.
Pisząc to podaję prawną możliwość takiego rozwiązania.
Zbyt szybko ktoś krytykuje kogoś dopowiadając sobie to, co sam chce dopowiedzieć. Niestety niepotrzebnie. I to też jest jakaś paranoja.
Co jest najistotniejsze w kwestii głosowania we WM? Aby na zebraniu było kworum, które pozwoli na uchwalenie czegokolwiek. Jeżeli go nie ma, nie będzie żadnej rzetelności, uczciwości, sprawiedliwości.System mieszany albo głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów sam podpowiada matactwa i oszustwa. A udowodnienie tego jest wręcz niewykonalne. Chyba ,że mamy kilkunasto-lokalową WM i wszyscy się znają.Ale w praktyce jest inaczej, w budynku może z tej samej klatki mówią sobie dzieńdobry, ale już z sąsiadami obok nie.To jest real.:bigsmile:
Dla niektórych to jest bardzo ważne i poważnie do tego podchodzą (ech te nawyki - trudno się ich pozbyć).
Podsumowując - wszyscy dyskutanci (włącznie z autorem takiego stwierdzenia) już się skompromitowali albo dopiero kompromitują się.
No, i tak też może być - pełna demokracja i wolność wypowiedzi przecież obowiązuje.
Jak uchwały są przegłosowywane na zebraniu to nie trzeba głosować indywidualnie i Zarząd /administrator ma mniej pracy ....
Kworum nie zabezpiecza że uchwały przejdą na zebraniu bo głosy mogą się rozjechać....
To tylko w twoim świecie dzieją się takie rzeczy ... wszytko zależy od zaufania do obu stron : Zarządu i członków WM.
U mnie, we WM , nie stosuje się metody "kolędowania" przy zbieraniu głosów , indywidualne karty do głosowania sprawdzają się doskonale.
Jak w takim razie właściciel dokonana kontroli prawidłowości podjęcia uchwały? Właściciele podejmą kolejną o zwolnieniu zarządcy/członków zarządu od obowiązku zachowania tajności?
Żaden przepis nie zabrania tajnego głosowania, to prawda, ale są przepisy, których zastosowanie tajność wyklucza (np. przepis dotyczący prawa kontroli działalności zarządcy).
Prawo kontroli prawidłowości głosowania nie oznacza, że każdy lub ktokolwiek musi wiedzieć, jak głosował Kowalski, a jak Nowak. To wykracza poza kontrolę zarządu. Trzeba ustalić, czy karty do głosowania wydano wyłącznie osobom uprawnionym, czy wszystkie karty były odpowiednio oznaczone, czy oddano wyłącznie oznaczone karty, czy kart oddanych nie jest więcej od wydanych itp. - to abecadło. Wcześniej podjęta uchwała albo regulamin głosowań uchwał we wspólnocie powinien szczegółowo określać procedurę postępowania przy tajnym głosowaniu. Nad przebiegiem głosowania powinna czuwać komisja powołana przez właścicieli. Jeżeli kontrola wykaże, że nie naruszono procedury, to wszystko jest OK.
Prawo kontroli zarządu i zarządcy nie może ograniczać woli właścicieli co do formy oddania głosu. Poza tym kontrola przebiegu tajnego głosowania to nie jest kontrola zarządu czy zarządcy, lecz raczej kontrola jednego właściciela przez drugiego.