Umowa o administrowanie
alex135
Użytkownik
Czy tekst umowy o administrowanie powinien być konsultowany ze wspólnotą ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Właściciele uchwałą wybierają zarząd.Uchwałą przyznają zarządowi wynagrodzenie.Zatem nie powinno ich zupełnie interesować to, czy zarząd radzi sobie sam z wykonywaniem czynności zwykłego zarządu,czy ze swojej kasy opłaci sobie osobę do pomocy w postaci administratora czy księgowego.
Bo albo decydujemy się na zarząd właścicielski,albo powierzony.
Stanowisk zarządu właścicielskiego jest stanowiskiem wspólnoty.
To raczej zarządca 18.1 zawiera umowy w imieniu własnym ze skutkiem dla wspólnoty.
Zarząd wybiera administratora, podpisuje umowę i odpowiada przed wspólnotą za błędy.
- organizowanie głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów na pisemny wniosek zarządu wspólnoty
- rozwiązanie umowy: 2-3 miesiące wypowiedzenia maks, rozliczenie finansowe do dnia ..., przekazanie dokumentów technicznych i finansowych do dnia.... Wypowiedzenie umowy podpisane przez co najmniej dwóch członków zarządu bez konieczności podejmowania uchwały.
Jeżeli wybór administratora nie był konsultowany z właścicielami (jak rozumiem wybór w sensie czy firma X, Y czy Iksiński) to też się nic nie stało - to zarząd odpowiada za pracę administratora więc niech odpowiada również za to kogo wybierze. Natomiast rozumiem, że decyzję o zatrudnieniu do pomocy zarządowi administratora (zarządcy) podjęli właściciele uchwałą - w końcu to oni finansują utworzenie "takiego stanowiska" we wspólnocie.
Administrowanie nieruchomością to przejęcie większości obowiązków związanych z bieżącym utrzymaniem i obsługą nieruchomości, a pozostawienie zarządowi wszelkich decyzji dotyczących nieruchomości. Żadna umowa nie powinna zawierać takich zapisów - mówi o tym art. 353 Kc - bo wtedy każdy kto ma interes może w każdej chwili powołać się na nieważność konkretnych zapisów czy całej umowy na podstawie art. 58 Kc:
"...czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna... nieważna jest także czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego i mająca na celu obejście ustawy..." Taki zapis należy wykreślić jak najszybciej (póki jeszcze nie spowodował oczywistych kłopotów) - głosowanie to domena właścicieli lokali (jako czynność przekraczająca zarząd zwykły) za co odpowiedzialny jest zarząd wspólnoty. Administrator może tylko wykonywać zlecone przez zarząd czynności techniczne związane z przygotowaniem głosowania. Natychmiast usunąć ten zapis jako niezgodny z prawem (póki też nie spowodował jeszcze oczywistych kłopotów).
Prawo reprezentowania wspólnoty na zewnątrz ma z mocy ustawy zarząd wspólnoty - art. 21 UoWL oraz art. 38 Kc. Zmiana takiego zapisu ustawowego związanego ze sprawowaniem zarządu NW wymaga zgody wszystkich właścicieli.
W końcu nie po to właściciele wybierali najlepszych do reprezentowania ich interesów aby wybrani zrzekli się tego prawa samowolnie na rzecz zupełnie obcej, nieznanej właścicielom osoby.
Może przy okazji Ty mi pomożesz odpowiedzieć na to pytanie:
A czy zarządca któremu powierzono zarządzanie na podstawie art18.1 ma umocowanie ustawowe do reprezentowania wspólnoty na zewnatrz na podstawie art 21 UoWL?
Zarządca powierzony nie jest organem wspólnoty (czyli ani art.21 UoWL ani 38 Kc nie mają zastosowania) a więc dla reprezentowania wspólnoty na zewnątrz potrzebuje pełnomocnictwa właścicieli wyrażonego uchwałą lub konkretnego zapisu o reprezentacji w umowie o powierzeniu zarządu.
Uważam, że jest to szkodliwe dla ogółu właścicielei lokali jak nie mają wpływu na wybór administratora ...
w końcu to oni go utrzymują, a nie członkowie Zarządu, powierzają mu swoje dane osobowe ,
poza tym jest on pracownikiem wspólnoty, a nie pracownikiem Zarządu WM.
Zarząd podpisując umowę o administrowanie robi to w imieniu Wspólnoty, a nie swoim własnym.
Zarząd WM jest od wykonywania woli właścicieli lokali zawartą w uchwałach.
Jestem w zarządzie od kilku lat. Firmę administrującą, sprzątającą, ubezpieczyciela itd wybrał zarząd, bez uchwał właścicieli, co nie znaczy że bez konsultacji z właścicielami. Każdy głos któregokolwiek właściciela był brany w tych sprawach pod uwagę, każda propozycja sprawdzona i rozważona. Ale odpowiedzialność za wybór wziął na siebie zarząd, bo do tego został przez właścicieli wybrany i zobligowany., a następnie to zarząd jest rozliczany z tych wyborów. Minęło parę, wspólnota ma się bardzo dobrze, ludzie są zadowoleni z takiej pracy zarządu, co widać po jednoznacznych głosowaniach absolutorium
Nawet jeśli dana sprawa jest w zakresie zwykłego zarządu?
Określenie wysokości wynagrodzenia, o ile ma być uiszczane z kasy wspólnoty winno wynikać z uchwały właścicieli lokali - jeżeli taka zostanie podjęta, to nawet gdyby przyjąć, że decyzja o zawarciu umowy umowy o administrowanie przekracza zakres zwykłego zarządu - taka uchwała jednocześnie wskazuje na zgodę właścicieli w tym względzie.
Należy jednak pamiętać, że zarząd nie może zlecać temu administratorowi czynności, które są dla zarządu zastrzeżone - np. organizacji indywidualnego zbierania głosów - no chyba, że chodzi tu wyłącznie o jego przygotowanie - jak np. wydawanie kart, tj. wszelkie czynności materialno - techniczne. Natomiast decyzje w przedmiocie tego głosowania, ustalanie projektów uchwał, itd. to domena zarządu - jeżeli miałby takimi sprawami zajmować administrator konieczne było określenie sposobu zarządu zgodnie z regułami wynikającymi z art. 18 ust. 1 uwl.
Odnośnie reprezentacji przed sądem, to znowelizowany art. 87 kpc przewiduje taką możliwość, jednak każdorazowo konieczne byłoby dodatkowe pełnomocnictwo, jednak nie sądzę, aby to był dobry pomysł, jeżeli będą problemy - lepiej zlecić adwokatowi czy radcy prowadzenie sprawy bezpośrednio.
W kwestii wyboru osoby na stanowisko administratora, to zastosowanie mają przepisy kc regulujące stosunek zlecenia - zarząd powinien zawiadomić właścicieli o tym kogo wybrał, w przeciwnym razie odpowiada za tzw. "winę w wyborze".
A zatem brak powiadomienia a nie brak uchwały skutkuje odpowiedzialnością w tym względzie.
nie ma jak obrona "WŁASNYCH WARTOŚCI " przez członków Zarządu ; obrona przed nadzorem ze strony właścicieli lokali i uzurpowanie sobie decyzji , do których właściciele lokali będą dopuszczeni, a do których nie ... jest tu coś nie halo , przypomina mi to sprawowanie zarządu jak w spółdzielniach mieszkaniowych .
Jako członkowie Zarządu macie pełna game uprawnień z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością ( choć nikt nie widział takiego katalogu, i nie wie co ten katalog zawiera) .
Uważam, że wybór Administratora to duża odpowiedzialność i nie można jej równać do roli usług sprzątania , konserwatora , czy dostawcy internetu. Misja jaką ma spełniać administrator we wspólnocie jest dużego kalibru, aby pierwszy lepszy pociotek wybrany przez kilkuosobowy Zarząd WM ją pełnił.
Rola Zarząd WM przy wyborze administratora sprowadza się do rozpisania konkursu ofert, zebrania ich i przedłożenia ogółowi właścicieli lokali , a Oni zadecydują, podejmując stosowną uchwałę.
to jest wyjątek od reguły, że się tak dobrze dzieje we wspólnocie a tornada omijają i Zarząd i Wspólnotę.
Należy jednak odpowiedzieć, który wariant wyboru administratora jest lepszy dla WŁAŚCICIELA LOKALU i zabezpiecza jego interesy (co by to oznaczało)?
Rola Zarządu WM przy wyborze administratora ma tu drugorzędne znaczenie...
Rola Zarząd WM przy wyborze administratora sprowadza się do rozpisania konkursu ofert, zebrania ich i przedłożenia ogółowi właścicieli lokali , a Oni zadecydują, podejmując stosowną uchwałę.
Tak samo, to właściciele lokali powinni , w pierwszej kolejności, rozstrzygać w przypadku konfliktów na linii Zarząd WM - Administrator NW
i dokonywać stosownych zmian, czy to na stołkach członków Zarządu czy Administratora.
A administrator we wspólnocie nie ma do wypełnienia żadnej misji, tylko ma rzetelnie pracować i wypełniać swoje obowiązki określone w umowie, którą zarząd w imieniu wspólnoty z nim zawarł.
Mój stosunek do spółdzielni mieszkaniowych jest zdecydowanie krytyczny, w żadnej mierze stosunki w mojej wspólnocie nie przypominają na szczęście chorych stosunków panujących zazwyczaj w spółdzielniach. Na szczęście też nie ma w mojej wspólnocie KubyP, bo z takim podejściem jak jego nie udało by się nam osiągnąć tak wiele, jak osiągnęliśmy
nikt nie chwali, to trzeba się samemu pochwalić , bo jak to co napisałaś możemy zweryfikować ?...nijak ...
gdybym był w twojej wspólnocie tobym mógł zweryfikować głoszone przez ciebie tezy/pochwały ... a tak to kicha ...
zaczynam zbierać na pomnik dla piastowskiej jako wzorca standardu ironii, rozpasania Zarządu WM , kto się dorzuci ? opluwanie sobie darujcie ...
Wspólnota mieszkaniowa jest specyficznym tworem, gdzie wg mnie bardzo duże znaczenie ma praca pasjonatów, którzy chcą działać dla tej małej społeczności wspólnotowej i potrafią zmobilizować do działania innych właścicieli. Jeżeli tacy ludzie znajda się w zarządzie, to świetnie, tylko przyklasnąć. Właściciele lokali zazwyczaj mają swoją pracę, obowiązki zawodowe i rodzinne, a więc oczekują od wybranego przez siebie zarządu, by tak działał aby w budynku było czysto, schludnie, instalacje działały bezawaryjnie, opłaty miesięczne nie wzrastały i żeby mieli świadomość, że ich zarząd robi wszystko żeby tak było. Zarząd wspólnoty nie może działać jak urzędas, którego główną troską jest by nikt nie miał na niego "haka" i mieć na wszystko podkładkę w postaci uchwały. To członkowie zarządy przyjęli na siebie jakieś obowiązki i mają je wypełniać. Wybór firmy administrującej w konkursie??? Po co? Żeby rozmywać odpowiedzialność za decyzjęe i w razie nietrafnego wyboru powiedzieć ludziom: sami tak sobie wybraliście , to teraz się nie dziwcie? Jeżeli zarząd podejmuje decyzje, to właściciele mogą ich z tych decyzji łatwo rozliczyć
dobra przyjmuję, że w tym temacie jesteś po drugiej stronie barykady ...
Nikt nie wymaga na wszytko uchwały, tylko w sprawach ważnych, a to jest różnica . Nikt nie ma zamiaru szukać haków (chyba, że ty to robisz).
Każdy właściciel chce stabilności i tak jak na wstępnie tego cytatu znaczyłeś.
W realu mało się takich wspólnot spotyka, gdzie zarząd jest rozliczany z podejmowanych decyzji, że aż pióra lecą . Każdy ma to w nosie dopóki nie trzeba za te decyzje słono płacić.
U mnie nie ma tych problemów, że to ogól właścicieli wybrał ....i może na szczęście ...
przez pewien okres (16 m-cy) była ekipa, która składała się w 80 % z urzędasów ( marszałkowski , Gmina) a ci chcieli zmieniać Admina co kwartał, bo odmówił wykonywania poleceń, które szkodziły ogółowi właścicieli lokali ( plan remontów sobie , a prześwietna czwórka sobie, zaczęła prywatę uprawiać i realizować swój plan remontów) . Gdy całość ujrzało światło dzienne, właściciele wymienili członków zarządu. Od kilku lat jest spokój .
Człowieku - wyluzuj. Nie odróżniasz wymiany poglądów od opluwania? Musisz bezpardonowo zwalczać tych, co mają inne poglądy niż Ty? Po kiego jakaś taka retoryka wojenna, barykady, rozliczenia, lecące pióra, oskarżenia z grubej rury. Jesteś zadowolony z tego co się dzieje u Ciebie - super. Pozwól innym być zadowolonym ze swoich dokonań
Mnie nie przeszkadza, że ktoś ma odmienne zdanie od mojego. Nie znam Ciebie, nie znam piastowskiej, nie mówię że moje metody są najlepsze i uniwersalne, ale dzielę się na forum moim zdaniem, bo wiem co w mojej wspólnocie działa na jej korzyść. Komuś moja opinia pomoże - świetnie, komuś innemu Twoja - drugie świetnie.
Wszystkim życzę samych sukcesów we wspólnotach, bo uważam że póki co nie wynaleziono wspanialszej formy zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi
Wybór administratora uchwałą zawsze będzie implikował niepotrzebną nikomu uchwałę na jego odwołanie. Nie ma nic gorszego niż bezradność przy próbie pozbycia się niechcianego administratora wybranego w taki sposób.
Zdaje się, że uchwała to wewnętrzny akt prawny wspólnoty obowiązujący tylko właścicieli a nie osoby czy nawet firmy zewnętrzne, spoza wspólnoty.
Co będzie jak właściciele uchwalą, że firma administrująca na koniec roku każdemu właścicielowi wypłaca premię po 5000 zł?
Założę się, że administrator w sądzie argumentowałby, że jego przecież taka uchwała nie dotyczy.
Reasumując - "zatrudnianie" zewnętrznej firmy administrującej, uchwałą właścicieli jest zupełnie niepotrzebną, zbędną i bezsensowną czynnością prawną.
Zarząd WM jest od wykonywania woli właścicieli lokali zawartą w uchwałach.
art. 27 UoWL daje uprawnienia właścicielowi lokalu do brania czynnego udziału w zarządzie nieruchomością ...
pisanie o asekuranctwie , braku odpowiedzialności czy papierologii jest bezpodstawne i wynika tylko ze strachu jako członka zarządu , że ktoś śmie na bieżąco kontrolować / nakazywać to co ma w imieniu Wspólnoty robić, jako członek zarządu WM., że jego prestiż maleje w oczach innych właścicieli lokali , że jest niezdarą i merytorycznie nie przygotowany do tej funkcji.
W większości WM , członkiem zarządu jest ten co się zgodził i jest popularny w środowisku , nie ma znaczenia, czy do tej funkcji jest merytorycznie przygotowany.
W wielu wspólnotach ( napisze, że w 80% ) to administrator robi wszelkie czynności przypisane do członków zarządu. ...wynika to z lenistwa składu Zarządu.
Oni ograniczą się do przyklepywania tego co on robi lub tworzenia afer na swoje potrzeby , taki jest real w Polsce wynikający choćby z takiego forum jak to.
i znowu populizm , bo uchwały podejmuje się w sprawach ważnych ... i o tym jest mowa , ale jak ktoś rolę administratora sprowadza do roli sprzątaczki czy konserwatora to się niczemu już nie dziwię, że we WM dzieją się tak straszne rzeczy jak prywata Zarządu w wyborze wykonawców Planu Remontów.
Nie jest to takie oczywiste chyba że ma się ciągoty dyktatorskie rodem z SM i za nic ma się prawa przysługujące właścicielowi w zarządzie nieruchomością ( Art. 27 UoWL)
Coraz bardziej cenię naszego administratora (wybranego oczywiście bez uchwały właścicieli), który jest profesjonalistą w zakresie zarządzania nieruchomościami (nie bez powodu jego firma obsługuje ok. 100 wspólnot), jest niezwykle pomocny dla wspólnoty i jednocześnie nie wkracza bezpardonowo w kompetencje zarządu.
Jednak prawda o większości członków Zarządu kole ....
nie martw się, u mnie też tacy byli .... zawodowo "sprawdzali się" w budżetówce ( urząd marszałkowski , Gmina) i na szczęście krótko . Za co poniektórymi , a właściwie to co po nich zostało, to smród się ciągnie do dziś ... takie są realia we wspólnocie....
To, jak się dzieje we wspólnocie, zależy od ludzi, a nie metod powoływania ich na funkcje .
nie wiem, skąd wynika ten zachwyt, że obsługuje 100 podmiotów... ważne, ile osób do tej ilości zatrudnia ....
ależ można go wywalić jak się ma twarde powody , które poprze większość właścicieli lokali ,
tak masz racje, że owa uchwała jest dla niego w pewnym rodzaju polisą , że na podstawie decyzji sfrustrowanych , mało rozgarniętych członków zarządu będzie pozbawiony "pracy"...
o tym zadecyduje ogół właścicieli czy lepiej pozbyć się popularnej piastowskiej z zarządu WM czy administratora profesjonalisty .
Administrator nie jest pracownikiem Zarządu WM lecz całej wspólnoty .