Czy wybór administratora jest czynnością zwykłego zarządu czy wymaga uchwały właścicieli?
citizen
Użytkownik
Ponieważ temat jest szczególnie interesujący la niektórych uczestników forum i uparcie, po wielokroć powtarzają swoje argumenty, zakładam ten wątek by nie zaśmiecać innych tematów tą sprawą.
Powtórzę to, co wcześniej powiedziałem:
Pod względem prawnym podpisanie umowy na administrowanie jest dokładnie tym samym, co podpisanie umowy na sprzątanie lub na inne prace wykonywane dla wspólnoty przez firmy zewnętrzne :
1. wszystkie te umowy może podpisywać samodzielnie zarząd, po zatwierdzeniu w uchwale właścicieli wydatków na ten cel
2. we wszystkich tych umowach są zapisane obowiązki stron, czas obowiązywania, warunki rozwiązania umowy itd
3. dobra firma sprzątająca (hydraulik, konserwator wind itd) jest tak samo ważna dla wspólnoty jak firma administrująca
4. nie ma żadnych powodów, by traktować jakoś specjalnie firmę administrującą: ani argument, że dysponuje danymi właścicieli (tymi samymi danymi dysponuje zarząd (i nikt nie składa przysięgi dochowania tajemnicy) oraz zdecydowana większość tych danych jest zawarta w ogólnie dostępnych księgach wieczystych), ani to że ma dostęp do pomieszczeń wspólnoty (taki dostęp ma i firma sprzątająca, i konserwator instalacji elektrycznej, i konserwator-hydraulik).
Nie ma ściśle zdefiniowanego katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd, UoWL podaje w art.22 typowe czynności przekraczające zwykły zarząd. Z tego katalogu można wyciągnąć logiczne wnioski, co może być podciągnięte pod kategorię takich czynności. Z art 21 p.1 UoWL wynika, że podpisanie umowy z firmą zewnętrzną jest czynnością zwykłego zarządu. Nie ma żadnej przesłanki na to, by potraktować wybór przez zarząd umowy na administrowanie jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Oczywiście, jeżeli właściciele wyrażą wolę, by wybór firmy administrującej był dokonany uchwałą, to zarząd musi to uszanować. W praktyce nie wyobrażam sobie jednak, jak taki wybór firmy administrującej miałby w praktyce wyglądać. Czy właściciele mieliby zająć się wyszukiwaniem takich firm i potem na zebraniu przedstawiać swoje propozycje i dawać je kolejno pod głosowanie?
Wiem, że są na tym forum osoby uważające, że mało jest w kraju rozgarniętych zarządów wspólnot i cała nadzieja w administratorach, którym marzą się ponadustawowe uprawnienia. I spodziewam się, że wkrótce przedstawią tu swoje argumenty.
Powtórzę to, co wcześniej powiedziałem:
Pod względem prawnym podpisanie umowy na administrowanie jest dokładnie tym samym, co podpisanie umowy na sprzątanie lub na inne prace wykonywane dla wspólnoty przez firmy zewnętrzne :
1. wszystkie te umowy może podpisywać samodzielnie zarząd, po zatwierdzeniu w uchwale właścicieli wydatków na ten cel
2. we wszystkich tych umowach są zapisane obowiązki stron, czas obowiązywania, warunki rozwiązania umowy itd
3. dobra firma sprzątająca (hydraulik, konserwator wind itd) jest tak samo ważna dla wspólnoty jak firma administrująca
4. nie ma żadnych powodów, by traktować jakoś specjalnie firmę administrującą: ani argument, że dysponuje danymi właścicieli (tymi samymi danymi dysponuje zarząd (i nikt nie składa przysięgi dochowania tajemnicy) oraz zdecydowana większość tych danych jest zawarta w ogólnie dostępnych księgach wieczystych), ani to że ma dostęp do pomieszczeń wspólnoty (taki dostęp ma i firma sprzątająca, i konserwator instalacji elektrycznej, i konserwator-hydraulik).
Nie ma ściśle zdefiniowanego katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd, UoWL podaje w art.22 typowe czynności przekraczające zwykły zarząd. Z tego katalogu można wyciągnąć logiczne wnioski, co może być podciągnięte pod kategorię takich czynności. Z art 21 p.1 UoWL wynika, że podpisanie umowy z firmą zewnętrzną jest czynnością zwykłego zarządu. Nie ma żadnej przesłanki na to, by potraktować wybór przez zarząd umowy na administrowanie jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Oczywiście, jeżeli właściciele wyrażą wolę, by wybór firmy administrującej był dokonany uchwałą, to zarząd musi to uszanować. W praktyce nie wyobrażam sobie jednak, jak taki wybór firmy administrującej miałby w praktyce wyglądać. Czy właściciele mieliby zająć się wyszukiwaniem takich firm i potem na zebraniu przedstawiać swoje propozycje i dawać je kolejno pod głosowanie?
Wiem, że są na tym forum osoby uważające, że mało jest w kraju rozgarniętych zarządów wspólnot i cała nadzieja w administratorach, którym marzą się ponadustawowe uprawnienia. I spodziewam się, że wkrótce przedstawią tu swoje argumenty.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6431/polski-sad-polska-sprawiedliwosc/#Item_18
zostało zanegowane moje twierdzenie, że wybierania administratora uchwałą właścicieli jest niepotrzebne, a często nawet komplikujące zarządzanie wspólnotą. Zarząd właścicielski po to jest zarządem, by świadomie i odpowiedzialnie zarządzał wspólnotą a nie szukał zasłon dymnych w postaci uchwał właścicieli.
KubaP odpowiedział na to: ta teza jest też nie trafiona .... zwłaszcza w okresie wolnoamerykanki, gdzie administrowaniem może zajmować się każdy , nawet ten bez przygotowania czy po wyrokach Im więcej osób będzie brało udział w wyborze Administratora ( uchwała właścicieli lokali) tym sito będzie gęstsze , i może nie dojdzie do sytuacji, że wspólnotą będzie Administrował osz^ołom czy osoba wybrana w ramach nepotyzmu członka Zarządu, co niejednokrotnie ma miejsce we Wspólnotach ( wujkowie, ciotki, szwagrowie czy własne dzieci)
Powyższy pogląd można sprowadzić do następujących scenariuszy:
A. Zarząd właścicielski wyszukuje na rynku zarządców nieruchomości możliwie najlepszą firmę i podpisuje z nią umowę na zarządzanie, bez uchwały właścicieli akceptującej ten wybór
B. Zarząd właścicielski wyszukuje na rynku zarządców nieruchomości możliwie najlepszą firmę, przedstawia swój wybór na zebraniu właścicieli, którzy uchwałą akceptują ten wybór i uchwałą nakazują podpisanie umowy na zarządzanie właśnie z tą firmą
C. Wszyscy właściciele (a przynajmniej ci właściciele, którzy maja na to ochotę) podają na zebraniu właścicieli swoje propozycje, kto ma zostać administratorem w ich wspólnocie, uchwałą dokonują wyboru najlepszej firmy i uchwałą nakazują zarządowi podpisanie umowę na zarządzanie
I teraz pytania do zwolenników konieczności wyboru firmy administrującej uchwałą właścicieli:
1. Jaka jest wyższość scenariusza B. nad scenariuszem A. w przypadku nietrafionego wyboru firmy przez zarząd (czyli jeśli administrator by się okazał „oszołomem” wg nomenklatury KubyP)? Czy łatwiej jest rozwiązać z administratorem umowę, gdy jest uchwała właścicieli, czy wtedy gdy nie ma takiej uchwały? Nie ma co porozpatrywać sytuacji, gdy wybór okaże się trafny, no bo wtedy jest wszystko jedno, czy mamy scenariusz A. czy B.
2. Jak konkretnie miałaby wyglądać realizacja scenariusza C?
Przypuśćmy, ze mamy wspólnotę z ok. 200 właścicielami, na zebranie przychodzi ok. 30% (brzmi znajomo, prawda?), czyli mamy na zebraniu ok. 70 osób.
Moja wyobraźnia podpowiada mi taki obraz: Niech co siódmy właściciel zada sobie trud wyszukania jakiejś firmy administrującej, czyli mamy na zebraniu 10 propozycji firm (z dość dużym prawdopodobieństwem, że pewna część propozycji to firma wujków, ciotek, szwagrów czy własnych dzieci).
Następuje prezentacja tych firm i oczywiście każda firma (czy optujący za nią właściciel lokalu) mówi, że firma ta jest solidna, fachowa i ogólnie extra-super-fajna.
Jak będzie wyglądał wybór tej jedynej? Konkurs piękności? Gdzie tu jest to „gęste sito” zapewniające najtrafniejszy wybór? Czy taki wybór administratora nie jest swego rodzaju „alibi” dla zarządu, że w razie nieudanego wyboru może powiedzieć „to nie my, to wy sami dokonaliście takiego wyboru”?
Czy zwolennicy wybierania administratora uchwałami mogliby zaprezentować swoje argumenty?
Nie muszę dodawać, że dla zatrudnianego administratora uchwała właścicieli jest świstkiem papieru tylko - dla niego ważna jest zawarta umowa.
Pomagałam sąsiadom, którzy mieli administratorkę wybraną uchwałą. Zwolnienie jej nie było proste, cudem udało się uniknąć skłócenia sąsiadów, bo pani była dobra w gierkach i manipulacjach. Na szczęście gra z otwartą przyłbicą [ale z mieczem (blokada dostępu do konta) w dłoni] okazała się skuteczniejsza.
(...) Wie (może z własnego doświadczenia), że "uchwalonego" administratora, przy jego złej woli i manipulowaniu właścicielami, odwołać jest ciężko, a czasami wręcz niemożliwe. I o to tu chodzi: "wspólnoty raz zdobytej nie oddamy nigdy". Trzeba jeszcze wmówić właścicielom, że taka uchwała to dla ich dobra
Prosiłam o odpowiedź na 3 proste pytania, ale niestety nie potrafi. Przyznaję Ci Kowal rację - on broni swojego istnienia jako administrator zatrudniony na podstawie uchwały właścicieli. Mnie pozostaje się cieszyć, że nie trafiłam na niego, bo zdezorganizowałby moją wspólnotę (jak na razie bardzo dobrze prosperującą).
Zarząd składając się z oszołomów. Zero odpowiedzialności i zero umiejętności w zarządzaniu nieruchomością to podstawowa cecha Zarządów w wielu wspólnotach . Potem jest sąd i co ... nic nie można członkom zarządu zrobić, są bezkarni.
Znany mi jest przypadek, gdzie "nawiedzony / namaszczany" Zarząd WM dokonał zmiany 4 razy w roku kalendarzowym podmiot Administrujący.Poszło o zatarcie własnego zadłużenia wobec wspólnoty.
nie ma czegoś takiego, jak zatrudnienie na podstwie uchwały właścicieli lokali . Taka uchwała jest mandatem-pełnomocnictwem dla Zarządu, do spisania umowy ze wskazanym w uchwale podmiotem.
To jest też bat na Zarząd, który tylko piastuje funkcje (nieraz za wynagrodzeniem- bo mu się należy) i nie ma zamiaru brać czynnego udziału w zarządzaniu np podejmowanie decyzji ws wspólnoty, co jest jego podstawowym obowiązkiem
Tylko zwolennik nieomylnego Zarządu tak mógł napisać. Nic mylnego , ale czego nie zrobi się , aby przykryć swoją amatorszczyznę i mglistą wiedzę na temat zarządzania nieruchomościami , interes współwłaścicieli nie ma znaczenia, liczy sią tylko ego Zarządu.
Tak jest mi. w mojej wspolnocie.
Zarządca 18.1. W związku z uchwałą z lutego 2017 r ma pełne prawo do reprezentowania wspolnoty. Praktycznie ma takie same prawa jak zarząd 20. Ale dlaczego ma nie podpisać umowy na administrowanie. Podpisał więc tak umowe z pewna firma i jest wszystko OK. Czyżby?
Tylko że to jest ...jego firma. A więc ta sama osoba fizyczna stoi po dwóch stronach umowy. Niektórzy powiedza że jest to normalne. Takie sytuacje sa dopuszczalne. Otóż nie do końca. Sa dwa przypadki w których taka umowa nie jest dopuszczalna. Jednym z nich to sytuacje w której naruszone sa ważne interesy jednej ze stron.
A czy jednostronne ustalenie stawki za wynagrodzenie za administrowanie jest dopuszczalne? Jakby to było miło jakby kazdy ustalał sobie sam swoje wynagrodzenia.
Administrator to nie WRÓG, jak większość na tym forum go przedstawia / traktuje
Administrator i Zarząd jadą na jednym wózku, z tym, że ten pierwszy powinien się legitymować profesjonalizmem, a ci drudzy odpowiedzialnością i rozsądkiem.
Administrator i zarząd maja współpracować, więc narzucanie zarządowi administratora uchwałą jest niepotrzebne.
Większość członków wspólnoty jest obojętna na jej sprawy a jeszcze większa część nie zna uowl. Dlatego łatwo nimi manipulować. Rozgrywki, kłótnie nie służą żadnej wspólnocie. Lepiej więc jednym cięciem (wypowiedzenie) rozwiązać umowę z administratorem.
Za dużo widziałam/słyszałam administratorów kurczowo trzymającego się cycka wspólnoty i próbujących skłócić sąsiadów, by ich zatrudnienie powierzać uchwale.
Jeżeli masz taki stosunek do Administratora (traktujesz go jako balast), to po, co go zatrudniać , taki "pasażer" jest więc we wspólnocie zbędny .
Ty, Sambor, rozdajesz funkcje, dzielisz, kto kim ma być , a nie próbujesz stworzyć atmosfery dla wspólnego dobra ogółu właścicieli lokali . Zarząd i Administrator odpowiadają pospołu za wykonanie tego, co uchwali ogól właścicieli lokali.
Za dużo widziałem/słyszałem o członkach Zarządów WM kurczowo trzymających się "stołka funkcji" i próbujących skłócić sąsiadów/właścicieli lokali przypinając wszelkie porażki Administratorowi, tylko po to by mogli uprawiać swoje własne interesy, na koszt właścicieli lokali
Dopiero po wysłuchaniu Administratora i okazaniu dokumentów wychodzi, kto miał racje. Bywa różnie.
Zarząd WM to taki sam podmiot, który jest na łasce właścicieli lokali .W normalnie działającej wspólnocie nie można budować podziału pomiędzy wspólnotą(właścicielami) a Administratorem , bo prędzej czy później dojdzie do zwarcia pomiędzy, "amatorszczyzną a profesjonalizmem". Jak właściciel lokalu tego nie rozumie, to nie dorósł, by być właścicielem lokalu.
To nie jest jedyny warunek ... a pies . ...a pies ci mor....
To znaczy Zarząd WM się pomylił i nie nadaje się do roli do jakiej został wybrany, jak nie umie poprawnie dokonać wyceny. Jeżeli Plan gospodarczy jest przekroczony o 10% to uważam, że nie potrzebna jest kolejna uchwała modernizująca. Uchwala, po roku obrachunkowym, rozliczająca nadwyżki i straty za rok ubiegły, jest wystarczająca.
Słowo "administrator" to zwykły rzeczownik, pisanie go wielka literą nie ma żadnego uzasadnienia.
Reszta to propaganda negatywnej opinii o Administratorze i afera gotowa . "WRÓG publiczny" już jest teraz tylko kwestia czasu .
Uważam, że jako osoba funkcyjna we WM, można go pisać z dużego "A"