Pełnomocnicy na zebraniach
i-co-ty-na-to
Użytkownik
Dla zainteresowanych. Wiele razy poruszano na tym forum kwestię udziału w zebraniach wspólnoty osób do niej nienależących, ja też: ich umocowania do głosowania uchwał. Niedawno zaskarżyłem uchwały mojej wspólnoty, a jednym z zarzutów było to, że w zebraniu wzięły udział osoby niebędące członkami wspólnoty oraz że oddały głosy za uchwałami. Osoby te nie przedłożyły żadnych pełnomocnictw. Podczas przesłuchań członkowie wspólnoty, za których głosy oddali pełnomocnicy, twierdzili, że udzielili stosownych pełnomocnictw. Żadnych dokumentów jednak nie przedstawili; nie przedstawili ich również członkowie zarządu ani nie ma ich w aktach.
Sprawę przegrałem. Sąd odrzucił wszystkie moje argumenty, w tym: zarzut braku umocowania pełnomocników. Wczoraj otrzymałem pisemne uzasadnienie wyroku. Oto fragmenty odnoszące się do kwestii pełnomocników:
W imieniu właścicielki lokalu położonego przy ul. [...] DL w zebraniu merytoryczny udział brał jej mąż TL, który reprezentuje żonę na podstawie udzielonego pisemnego pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo pisemne zostało udzielone mężowi przez DL przed dniem zebrania, które miało miejsce w dniu 27 marca 2015 roku.
Dowód:
- zeznanie świadka DL.
Wyjaśniam: mieszkanie stanowi w 100% własność pani DL, która weszła w jego posiadanie wiele lat przed wstąpieniem w związek małżeński.
Ciekawostka: mąż pani DL pracuje w sekretariacie tego wydziału Sądu Okręgowego, który rozpatrywał moją sprawę. Ale to z pewnością nie ma znaczenia.
Właścicielem lokalu położonego przy ul. [...] jest JK. W lokalu tym jednak nie zamieszkuje. W mieszkaniu zamieszkują na stałe jego rodzice. Z chwilą uzyskania własności wymienionego lokalu JK udzielił pełnomocnictwa do reprezentowania jego interesu we wspólnocie zamieszkującym w lokalu rodzicom. W zebraniu w dniu 27 marca 2015 roku w imieniu JK wziął udział jego ojciec.
Dowód:
- lista obecności,
- zeznanie świadka JK.
Właścicielami lokalu położonego w L. przy ul. [...] są ZS wraz z żoną, z którą łączy go ustawowa współwłasność małżeńska. Na zebraniu w dniu 27 marca 2015 roku była obecna żona ZS.
Dowód:
- przesłuchanie świadka ZS.
Wyjaśniam: mieszkanie należy w 100% do ZS. Nabył je wiele lat przed zawarciem małżeństwa. W zebraniu wzięła udział matka ZS, a nie jego żona.
Ręce opadają.
Sprawę przegrałem. Sąd odrzucił wszystkie moje argumenty, w tym: zarzut braku umocowania pełnomocników. Wczoraj otrzymałem pisemne uzasadnienie wyroku. Oto fragmenty odnoszące się do kwestii pełnomocników:
W imieniu właścicielki lokalu położonego przy ul. [...] DL w zebraniu merytoryczny udział brał jej mąż TL, który reprezentuje żonę na podstawie udzielonego pisemnego pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo pisemne zostało udzielone mężowi przez DL przed dniem zebrania, które miało miejsce w dniu 27 marca 2015 roku.
Dowód:
- zeznanie świadka DL.
Wyjaśniam: mieszkanie stanowi w 100% własność pani DL, która weszła w jego posiadanie wiele lat przed wstąpieniem w związek małżeński.
Ciekawostka: mąż pani DL pracuje w sekretariacie tego wydziału Sądu Okręgowego, który rozpatrywał moją sprawę. Ale to z pewnością nie ma znaczenia.
Właścicielem lokalu położonego przy ul. [...] jest JK. W lokalu tym jednak nie zamieszkuje. W mieszkaniu zamieszkują na stałe jego rodzice. Z chwilą uzyskania własności wymienionego lokalu JK udzielił pełnomocnictwa do reprezentowania jego interesu we wspólnocie zamieszkującym w lokalu rodzicom. W zebraniu w dniu 27 marca 2015 roku w imieniu JK wziął udział jego ojciec.
Dowód:
- lista obecności,
- zeznanie świadka JK.
Właścicielami lokalu położonego w L. przy ul. [...] są ZS wraz z żoną, z którą łączy go ustawowa współwłasność małżeńska. Na zebraniu w dniu 27 marca 2015 roku była obecna żona ZS.
Dowód:
- przesłuchanie świadka ZS.
Wyjaśniam: mieszkanie należy w 100% do ZS. Nabył je wiele lat przed zawarciem małżeństwa. W zebraniu wzięła udział matka ZS, a nie jego żona.
Ręce opadają.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Poza tym taka jawna kpina z prawa i praworządności i tak pozostaje bez konsekwencji ponieważ sprawa (akta) lądują w szafie i pies z kulawą nogą do nich już nie zajrzy (a więc może w nich być napisane wszystko) bo Ty masz już drogę zamkniętą. Do SN nie możesz bo sprawa za mała i koniec.
Możesz uruchomić jeszcze (niedo)rzecznika PO ale na jego żądanie Sąd wyśle okrojone akta odpowiednio przygotowane i jakiś stażysta z biura rzecznika odpisze Ci za jakiś czas, że rzecznik nie dopatrzył się nieprawidłowości w orzekaniu w tej sprawie, przywołując obszerne cytaty z 2-3 ustaw, aby odpowiedź wyglądała na poważną i dogłębną na 10-15 stron.
Niewielką szansą, że tenże rzecznik się zainteresuje jest to, iż musiałbyś na samym wstępie zaznaczyć wyraźnie że jesteś gejem, lesbijką lub tym podobnym grodzkim a wyrok jest szykaną - wtedy jest szansa nikła ale jest, że ktoś kompetentny od rzecznika przynajmniej przeczyta Twoją skargę i może się ..... .
Z mojego doświadczenie z sal sądowych wynika, że jeżeli na sali nie ma twego przedstawiciela procesowego (adwokata, radcy prawnego) strony , to co mi (sądowi) taki szary obywatel udowodni ... My - sąd - pokażemy gdzie jego miejsce .
Żaden przepis nie nakazuje, aby pełnomocnictwo zostało złożone przed oddaniem głosu, nawet w przypadku procesu sąd może dopuścić pełnomocnika do udziału w sprawie zanim te złoży dokument pełnomocnictwa procesowego do akt.
Oczywiście apelację można składać, jeżeli w aktach sprawy brak tych pełnomocnictw do głosowania, to można się na ten argument powoływać, ponieważ w postępowaniu apelacyjnym składanie nowych dowodów co do zasady nie jest dopuszczalne, nie mniej jednak moim zdaniem taki argument nie będzie wystarczający do obalenia wyroku pierwszej instancji.
Czy były jakieś inne powody zaskarżenia uchwał?
Inne powody zaskarżenia uchwał:
[ulist]
[li]Nieprzedłożenie w ustawowym terminie 7 dni przed zebraniem projektów uchwał członkom wspólnoty.[/li][li]Sprzeczność z prawem zarówno uchwały zatwierdzającej sprawozdanie finansowe za rok 2014, jak i uchwały zatwierdzającej plan finansowy na rok 2015. Koszty zarządu nieruchomością wspólną wyznaczono "na lokal", a nie wg udziałów (https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6920/oplaty-zwiazane-z-utrzymaniem-nieruchomosci-wspolnej/#Item_31).[/li][li]Głosowanie wszystkich uchwał wg zasady "1 głos na lokal". Sąd uznał, że głosowanie było prawidłowe, bo w 1999 roku wspólnota na stałe zmieniła sposób głosowania. Wyrok SN mówiący, że jest to niedopuszczalne, nie był argumentem (https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6922/glosowanie-wg-zasady-jeden-glos-na-lokal/#Item_0).[/li][li]Pominięcie podczas indywidualnego zbierania podpisów mojego mieszkania, co czyni uchwały nieważnymi (wyrok SN z 26 września 2014, sygn. akt IV CSK 727/13).[/li][li]Brak legalnie wybranego zarządu, a więc brak reprezentacji. Pozwani przedłożyli do akt sprawy - jako rzekomą uchwałę o powołaniu zarządu - dokument stanowiący przyczynę dochodzenia prowadzonego pod nadzorem prokuratury. Podczas zeznań na policji przyznali, że nie jest to oryginalna uchwała o powołaniu zarządu. Sądowi nie przeszkadzało trwające postępowanie, stwierdził, że osoby stające w sądzie są zarządem wspónoty.[/li][/ulist]
Co do umocowania świadków, to odwołałem się do wyroku SN z 15 października 2002 (sygn. akt II CKN 1479/00): uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w której obowiązują zasady zarządu ustawowo określone dla dużych wspólnot mieszkaniowych, zmierzające (uchwały) do wywołania skutków prawnych, należy uznać za swoisty rodzaj czynności prawnych. Do ich skutecznego zdziałania, gdy przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, którego w sprawie niniejszej brak. Skoro uchwała właścicieli lokali […] była czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu nad nią wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.).
Takie zachowanie potwierdza tylko moje wcześniejsze spostrzeżenia, ale również, że nie masz chęci konfrontacji swojego zdania z innymi.
Czyżbyś pisał tylko po to by inni Ci kadzili ? Nie dopuszczasz innego spojrzenia na sprawę, czy to nie jest pieniactwo ?
pozdrawiam
Sadzę że trafiłeś na fatalny zestaw dwóch zjawisk: ignorancję sędziów w sprawach ustawy o własności lokali i lokalny układzik w twoim sądzie okręgowym.
Układzik działa w samoobronie: nie znamy przepisów i ich interpretacji mających walor zasad prawnych, ale nie szkodzi - wybronimy się metodami pozaprawnymi. Nie znamy prawa materialnego, ale tak możemy nagiąć procedury, że facet nie będzie miał z czym iść wyżej.
W ten sposób można udawać że się nie wie, co to jest pełnomocnictwo rodzajowe albo nie wiedzieć, że nie ma uchwał blankietowych, nie znać podstaw do uznania uchwały za nieważną itp.
I np. uciec w procedury poprzez odwołanie do dokumentacji z innej sprawy, powoływanie zbędnych świadków albo w zdawanie świadkom pytań nie na temat.
Więc gdybyś przyjął jakąś lekko inną taktykę, to efekt byłby taki sam. Jeżeli Michał miał zastrzeżenia do twojej taktyki, to szkoda że je wykasowałeś. Bo na pewno nie we wszystkim masz czy miałeś rację.
Co do pieniactwa, to polega ono na zabieraniu głosu, gdy nie ma się nic do powiedzenia.
Zgodnie z kodeksem cywilnym
Art. 99. § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu (art. 98 kc) i musi być zgodnie z art. 99 § 2 udzielone w formie pisemnej, natomiast głosowanie nad uchwałami przekracza taki zakres (chodzi tutaj oczywiście o zarząd lokalem, a nie zarząd NW przez wspólnotę/zarząd wspólnoty).
W związku z tym do głosowania uchwał konieczne jest pełnomocnictwo rodzajowe. UoWL co do zasady nie wymaga do głosowania nad uchwałami szczególnej formy - z wyjątkiem nielicznych sytuacji, kiedy konieczna jest forma notarialna (np. zmiana sposobu sprawowania zarządu, podział nieruchomości, czy nabycie nieruchomości) - wtedy konieczne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego (acz ostatnio SN orzekł inaczej - I CSK 1047/14).
Czyli, paradoksalnie, zgodnie z kc, do głosowania nad uchwałami możliwe jest udzielenia pełnomocnictwa w formie ustnej. Jeżeli zatem sąd ustali na podstawie zeznań świadków, że takie pełnomocnictwo było ustnie udzielone, to nie ma podstaw do jego kwestionowania.
Orzecznictwo w tym względzie jest rozbieżne, ale pewnie w dużej mierze zależy to od konkretnych okoliczności (zeznań świadków).
Oczywiście zrobisz jak chcesz ale pomyśl na przykład o swoich stosunkach z sąsiadami.
pozdrawiam
Nowy doklejony: 12.04.16 12:56 W pozwie powoływałem się na wyrok Sądu Najwyższego z 15 października 2002 (sygn. akt II CKN 1479/00):
uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w której obowiązują zasady zarządu ustawowo określone dla dużych wspólnot mieszkaniowych, zmierzające (uchwały) do wywołania skutków prawnych, należy uznać za swoisty rodzaj czynności prawnych. Do ich skutecznego zdziałania, gdy przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, którego w sprawie niniejszej brak. Skoro uchwała właścicieli lokali […] była czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu nad nią wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.).
Być może źle go interpretowałem.
Tylko że w tym wyroku Sąd rozstrzygnął, że głosowanie uchwały stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (lokalem) i tym samym wymaga pełnomocnictwa rodzajowego.
Natomiast nie określił, że pełnomocnictwo rodzajowe musi być udzielone w formie pisemnej (mimo, że pełnomocnictwo ogólne musi mieć taką formę pod rygorem nieważności).
Przypuszczam, że w Twoim przypadku sąd, na podstawie zeznań świadków (tzn. właścicieli udzielających pełnomocnictwa), doszedł do wniosku, że pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą zostało prawidłowo udzielone w formie ustnej.
Moim zdaniem śliskie są też zarzuty:
Nieprzedłożenie w ustawowym terminie 7 dni przed zebraniem projektów uchwał członkom wspólnoty. - zgodnie z art. 32 ust. 2 uowl konieczne jest przesłanie jedynie porządku obrad oraz czasu i miejsca zebrania, konieczność podania treści zmiany jest wskazana tylko w przypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali,
oraz
Pominięcie podczas indywidualnego zbierania podpisów mojego mieszkania, co czyni uchwały nieważnymi (wyrok SN z 26 września 2014, sygn. akt IV CSK 727/13). - jeżeli nie miało to wpływu na wynik głosowania (głos został potraktowany jako "przeciw" uchwale), to uchybienie nie miało wpływu na podjęcie uchwały.
Rację mają wobec tego skarżący, gdy twierdzą, że niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza wymienione przepisy, i że taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.). Nie ma uzasadnienia dla takiego procedowania argument, powołany przez Sąd Apelacyjny, odnoszący się do treści art. 23 ust. 2 u.w.l., który stanowi, że uchwały zapadają większością głosów, liczoną według udziałów co oznacza, że regułą jest podejmowanie uchwał nie przez ogół, ale przez większość, liczoną według wysokości udziałów.
Podzielić należy zarzut skarżących, że stanowisko Sądu Apelacyjnego wypacza sens unormowania art. 23 ust. 1 i 2 u.w.l., bowiem pomija normę art. 6 zd. 1 i art. 27 u.w.l. Wola większości członków wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Uzasadniona jest zatem konkluzja, że podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania przez pozwanego, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.), czyli wspólnota. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy zbierający głosy rozmyślnie zaniechali kontynuowania tej czynności, ograniczając tym samym pozostałych członków wspólnoty w ich prawach (art. 27 u.w.l.).
Gdyby skupić uwagę sędziego tylko na zarzutach poważnych i ważnych dla wspólnoty, to byłaby szansa żeby materię ogarnął.
W tym przypadku mogło wygrać wrażenie u sędziego, nie racje prawne. Pierwsze wrażenie powstaje przy czytaniu pozwu. U słabego sędziego pozostaje ono aż do orzeczenia.
Zgadza się, prostuję swoją wypowiedź, pełnomocnictwo rodzajowe nie wymaga nawet formy pisemnej, czyli nic dziwnego, że sąd przyjął zeznania świadków potwierdzające udzielenie umocowania.
Do czynności "bzdurnej" zwykłego zarządu wymagane jest bezwzględnie pełnomocnictwo pisemne, pod rygorem nieważności danej czynności prawnej.
Natomiast dla czynności ważnej, przekraczającej zarząd zwykły, w związku z tym że przepis wyraźnie nie określa dopuszcza się pełnomocnictwa ustne.
Nie ma to żadnego racjonalnego wytłumaczenia.
Kiedyś spierałem się z panią należącą do zarządu. Udowodniłem jej, że kłamie - pokazując stosowny passus palcem w dokumencie, który ona sama przygotowała. Powiedziała wtedy z uśmiechem: My nie kłamiemy, my mijamy się z prawdą. Tak powiedziała, to nie żart.
Aha: moim najbliższym sąsiadem (mieszkającym naprzeciwko, a na piętrze są tylko 2 mieszkania) jest pracownik tego wydziału sądu, który rozpatrywał moją sprawę. Przenosi papiery z miejsca na miejsce - ale chyba spotyka się z ... ? Tak sobie tylko rozmyślam...