Ustalenie opłat
accessdenied
Użytkownik
Otrzymałem kopię dokumentów z tegorocznego zebrania mojej wspólnoty. Nie ma uchwały wyznaczającej wysokość opłat - ani na utrzymanie nieruchomości wspólnej, ani na FR. Jedynie w protokole zebrania napisano:
Dyskusji poddane zostały propozycje zaliczki na rok 2024, w jej trakcie ustalono:
-- przyjęcie propozycji zmiany zaliczki na eksploatację w roku 2024 od 01.04.2024 i wykonanie stosownych naliczeń,
-- utrzymanie wysokości zaliczki na CO".
Brak sprecyzowania jakichkolwiek kwot na NW, a o FR nie ma ani słowa. Do tej pory co rok zatwierdzano wysokość opłat stosowną uchwałą. Czy takie podejście jak w tym roku jest do przyjęcia?
Dyskusji poddane zostały propozycje zaliczki na rok 2024, w jej trakcie ustalono:
-- przyjęcie propozycji zmiany zaliczki na eksploatację w roku 2024 od 01.04.2024 i wykonanie stosownych naliczeń,
-- utrzymanie wysokości zaliczki na CO".
Brak sprecyzowania jakichkolwiek kwot na NW, a o FR nie ma ani słowa. Do tej pory co rok zatwierdzano wysokość opłat stosowną uchwałą. Czy takie podejście jak w tym roku jest do przyjęcia?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
1 ) Z art. 22 par 3 pkt 2 uwol wynika że plan gospodarczy (propozycje zmian zaliczek) jest czynnością przekraczająca czynność zarządu zwykłego.
2) Dalej - z art 23 par 1 wynika ogólny wymóg podejmowania uchwał w określonych sprawach
3 ) A art 25 par 1 jest podstawą do zaskarżania uchwał.
4) Art. 30 par 2 pkt 1 - mówi wprost że uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu odbywa się na zebraniu
Czyli ujecie planu gospodarczego tylko w protokole powoduje że:
Zaskarżyć nie masz czego, bo nie ma uchwały. Czyli pozbawiono właścicieli lokali możliwości skorzystania z ich prawa wynikającego z art 25 par 1.
Wspólnota nie zastosowała się do przepisu art. 30 par 2 pkt, czym wprost złamała prawo.
Wspólnota ominęła wymóg wynikający z 23 par 1 działający w związku z art. 22 par 3 pkt 2. i takie ominięcie przepisów ustawy także stanowi złamanie prawa.
Nowa wysokość eksploatacji macie tam wprowadzaną prawem kaduka.
Może i jest to zgodne z interesem wspólnoty, ale nadal jest to bezprawne.
Chyba jest jeszcze gorzej. W powiadomieniu o wysokości opłat od 1 kwietnia 2024 znalazła się następująca informacja: https://accessdenied.pl/Oplaty.png. Powołano się na "ustalenia z zebrania" oraz na "projekt planu zaliczki" (cokolwiek to znaczy) - papier przesłany właścicielom przed zebraniem, który do rocznego planu gospodarczego ma się nijak.
A tak wygląda par. 1 uchwały nr 02/02/2022,na którą się powołano: https://accessdenied.pl/Uchwala_02_02_2022.png. Zgodnie z informacją o opłatach podstawą ich wyznaczenia jest par. 1 p. 2 tej uchwały. Jednakże zmieniono m.in. wysokość "wynagrodzenia zarządcy", a to - zgodnie z p. 3 - powinno zostać zatwierdzone w drodze uchwały.
Co więcej: uchwała 02/02/022 wyznacza opłaty "po równo na lokal" a nie proporcjonalnie do udziałów, jak nakazuje UoWL. Wiele razy podnosiłem tę kwestię, również w sądzie, ale nic to nie dało. I najlepsze: administrator (tytułujący się zarządcą) całkowicie pomylił kwoty. 96 zł. to opłaty na fundusz remontowy, zaliczka eksploatacyjna była inna.
Brak mi już sił na walkę z niekompetencją i butą tego "zarządu" / "zarządcy" / "administratora".
Faktycznie jest gorzej. Na tyle że warto stamtąd uciekać.
Ponieważ fajniejszego babola macie w paragrafie pierwszym punkcie drugim tej uchwały.
Nie ma tam słowa o wzroście opłat za media.
Jest za to wyraźnie o kosztach eksploatacji nw i o tym, że wzrost tych kosztów bezpośrednio wpływa na wysokość zaliczek.
Nie ma w cywilizowanym świecie czegoś takiego, że żądanie wzrostu wynagrodzenia przez jakiegoś przedsiębiorcę, np. serwisanta, bezpośrednio przekłada się na wzrost zaliczek we wspólnocie.
Dwa lata temu daliście wolną rękę administratorowi w temacie podnoszenia opłat. Daj na mszę żeby ci serwisanci nie byli kolegami administratora. I żeby nie rozmnożyły się serwisy, albo urządzenia do serwisowania.
Jemu teraz nie opłaca się przeprowadzać nowych planów gospodarczych. Liczy, że nie pójdziesz z tym do sądu, a na resztę ma wyrąbane.
Czyli opłat nie masz wprowadzonych prawem kaduka. Masz je wprowadzone na podstawie bezprawnego zapisu z uchwały sprzed dwóch lat.
Mało. Skoro administrator nie musi robić co roku nowych opłat uchwałą, to po co ma robić uchwały na cokolwiek?
Rozumiem, że o zarządzie właścicielskim nie wspominamy, ponieważ zarząd jest u was fikcją.
Nie "daliśmy". Dali inni właściciele. Ja nie brałem udziału w zebraniu, bo zapłaciłbym pewnie za nie zawałem. Chodziłem lata temu. Byłem zakrzykiwany, poniżany, a nawet raz przegłosowano "uchwałę" upoważaniającą zarząd do rozesłania pism do "kooperantów wspólnoty", by nie udzielali mi żadnych informacji o współpracy ze wspólnotą.
Prawie wszystkie uchwały są podejmowane w trybie mieszanym lub wyłącznie poprzez indywidualne zbieranie głosów. Moje mieszkanie jest zawsze pomijane; nie tylko nie jestem informowany o terminie zbierania głosów, ale nawet o tym, że cokolwiek będzie głosowane. Potem zaś dostaję powiadomienie, że "podjęto uchwałę w sprawie wykonania wymiany domofonów" albo "podjęto uchwałę w sprawie zmiany składu zarządu". I tyle - samej uchwały nie otrzymuję, a "zarząd" twierdzi, że wypełnia wynikający z ustawy obowiązek powiadomienia o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie.
Od lat remonty i naprawy są przeprowadzane na kuriozalnych zasadach, które skłaniają mnie do refleksji, że gdzieś - jakoś - do kogoś płyną pieniądze wspólnoty. Ponieważ zadaję pytania, jestem znienawidzony.
Kilka lat temu ocieplano jedną ścianę budynku. Właśnie tak: jedną ścianę, bo trzy pozostałe ocieplono dwa lata wcześniej; byliśmy jedynym częściowo ocieplonym budynkiem na całym (dość dużym) osiedlu. Podczas ocieplania tej ostatniej ściany kilkakrotnie otrzymywałem "powiadomienia o podjętych uchwałach", tzn. listy informujące, że podjęto jakieś uchwały, ale bez samych uchwał. Te podjęte w czasie trwania remontu uchwały dotyczyły:
(1) remontu czółek balkonowych wraz z obróbkami blacharskimi,
(2) montażu instalacji telewizji satelitarnej na dachu budynku,
(3) wymiany instalacji domofonowej.
Pojawianie się nowych prac w trakcie już trwającego remontu było co najmniej dziwne. Oczywiście nikt mnie nie poinformował, że cokolwiek będzie głosowane.
W ramach (1) skuto mi część płytek na balkonie, a potem to miejsce zalano betonem. Nikt nawet nie poinformował, że coś takiego będzie mieć miejsce, nie mówiąc o pytaniu o zgodę.
(2) to dopiero wyczyn. Na dachu zainstalowano anteny, a kable poprowadzono po ścianie budynku, choć są drożne szachty. Do każdego mieszkania doprowadzono po dwa kable, a potem powieszono ogłoszenie, że chętni mogą mieć również trzeci. Kable rzucono na balkony, a potem wiercono otwory w ścianach, by wprowadzić kable do największego pokoju. Jak potem rozprowadzić je do innych pomieszczeń? Na koniec kable przykryto ociepleniem budynku, czyli styropianem i tynkiem. Jak będzie wyglądać serwis, jeśli coś się uszkodzi? Kiedy do mnie przyszedł facet z wiertarką, powiedziałem, że niczego nie będzie mi wiercić. Warknął wtedy: "Przyjdę z pismem i podpisze mi pan, że się nie zgadza". Odpowiedziałem, że niczego nie podpiszę, i zatrzasnąłem drzwi.
(3) było niepotrzebne. Poprzednia instalacja domofonowa była sprawna. Jedyną zmianą jest to, że teraz bramę można otworzyć zarówno kluczem, jak i kodem. Wspólnota ponoć zawsze miała mało pieniędzy, zarząd nieustannie narzekał, więc ta wymiana w trakcie wielkiego i drogiego remontu była zdumiewająca.
Poza tym wymieniono balustrady balkonowe na prawie identyczne. Poprzednie spełniały wszelkie normy i były umocowane solidniej niż te nowe. Stare balustrady (40 sztuk, stalowe, o wysokości 110 cm jak nakazuje norma i szerokości ponad 400 cm) zniknęły. Na pytanie, co się z nimi stało, bo przecież stanowiły własność wspólnoty, nigdy nie otrzymałem odpowiedzi.
Byłem w sądzie kilkanaście razy. Robiłem to na wszelkie sposoby: wynajmowałem radców prawnych i adwokatów, również reprezentowałem się sam. Powoływałem się na opinie rzeczoznawców, za które sporo zapłaciłem. Wszystko na nic. Sędziowie są niezawiśli - od rozumu. Taką mam refleksję bo wieloletnich bojach sądowych.
A co do planów gospodarczych. Wysłałem do administratora szereg pytań dot. m.in. otrzymanego wykazu opłat oraz braku uchwały zatwierdzającej plan gospodarczy na bieżący rok. Odpisał mi tak: "W toku zebrania rocznego, a także w ramach skierowanych do właścicieli zaproszeń na roczne zebranie Wspólnoty, przekazano Państwu w załączeniu dokument pn. 'Projekt planu zaliczki na 2024'. Dokument ten, analogicznie do planu gospodarczego (inna nazwa) określa w ujęciu rocznym prognozowane koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalony w ich oparciu wymiar zaliczki eksploatacyjnej, który winien być wnoszony przez właścicieli w celu zbilansowania tych kosztów". Tak, to nie żart: dla administratora roczny plan gospodarczy i wykaz opłat to to samo, inna jest tylko nazwa.
Zarząd jest tu fikcją od zawsze, a teraz fikcją podwójną. W skład trzyosobowego zarządu weszły dwie osoby z firmy będącej administratorem, w tym jej prezes. Trzecia osoba to właścicielka mieszkania, dobrze mi znana krętaczka.
A sytuacja przecież u was od tego roku jest nowa, bo teraz macie opłaty, ale już bez uchwały. Wymóg uchwał z ustawy otwrcie niedochowany i nawet nie będzie czego zaskarżać.
Na końcu jeszcze dość dziwaczna kwestia z punktu piątego uchwały sprzed dwóch lat.
Tam otwartym tekstem wspólnota przyklepała także zarządcy zasadę, że wynik finansowy na eksploatacji ZAWSZE pozostawał będzie nierozliczony.
Taka procedura jest szeroko stosowana we wspólnotach, ale raczej po cichu. Pierwszy raz widzę, żeby przyklepano to otwarcie uchwałą. Pewnie za mało widziałem uchwał w życiu?
Kwestia jest dziwaczna, nie tylko dlatego co powyżej, ale też dlatego, że w ten sposób założono, że zawsze będą u was (jednak u was!) dodatnie wyniki finansowe na eksploatacji. Względnie wyniki ujemne będą czasem, ale na minusie niskim. Względnie - że wyniki finansowe będą zawsze około "zera".
Jest to wadliwe założenie. To tak, jakby uchwalić, że zna się przyszłość. Albo, że wspólna znajduje się na zielonej wyspie szczęśliwości i ryzyko funkcjonowania w obiegu gospodarki akurat tej wspólnoty nie dotyczy.
No i to kuriozum na końcu - że wynik finansowy ustalony na dzień 31.12 zostanie skompensowany zwiększeniem lub zmniejszeniem zaliczek w miesiącach następnych. Jest to już po prosu od strony księgowej zwykła herezja. Kompletne pomieszanie pojęć. Głupota w teorii, a i w praktyce mocno ryzykowne. Po prostu to się albo słabo sprawdzi, albo w ogóle się nie sprawdzi, a najpewniej rzecz w ogóle nie do sprawdzenia, czy się to takie "skompensowanie" sprawdzi. Czy jest wykonalne i jak.
Paragraf piąty to robienie wody z mózgu właścicielom. Niby mało widoczne, niby niekoniecznie coś z niego w praktyce mogłoby wynikać, za to łatwe do przyklepania na końcu uchwały. Moim zdaniem wybitnie za to szkodliwe, choć nie tak jak danie wolnej reki administratorowi w relacjach z serwisantami.