Kilka refleksji o podatkach i "księgowości" wspólnot
wwwinyl
Użytkownik
Przyznaję, że osobiście podzielam częściowo aktualne interpretacje prawa podatkowego w stosunku do wspólnot. Uważam, że jeśli wspólnota obraca tylko pieniędzmi właścicieli to nie powinna płacić żadnych podatków (są pewne wyjątki, ale potrafię każdy wytłumaczyć), natomiast jeśli pozyskuje pieniądze ze swej działalności gospodarczej, czyli zasilana jest pieniędzmi z zewnątrz, to powinna odprowadzać od tego podatki.
Dlatego piszę o częściowym, bo fiskus pogubił się totalnie. Interpretacja MF jest w bzdurna, gdyż ogranicza wspólnotę nie tylko do właścicieli, ale jeszcze bardziej gdyż do właścicieli zasobów mieszkaniowych przez co nierówno traktuje właścicieli.
W świetle uwl wszyscy właściciele powinni być jednakowo traktowani, a dla fiskusa już nie. Jest to niezgodne z konstytucją.
W konsekwencji tej interpretacji jak wspólnota ma nadwyżkę na wykupionych lokalach użytkowych, to musi odprowadzić podatek. Całe szczęście wspólnoty już zaczęły skarżyć tą interpretację do sądu i zaczęły wygrywać. Mam nadzieję, że z początkiem 2011 roku zostanie ustawa zmieniona.
Ponadto fiskus takie wprowadził zapisy, że jeśli jakieś pieniądze są wycofywane ze wspólnoty, to należy je opodatkowywać, a przecież są to pieniądze właścicieli, którzy zapłacili zbyt dużą zaliczkę za kunw czy za media - to też jest totalna bzdura.
Ponadto uważam, że wspólnota mieszkaniowa jak wszystkie podmioty powinna informować US o skali swoich dochodów (tak jak to robią związki zawodowe czy stowarzyszenia – też zwolnione z opodatkowania).
Uważam, że kontrolerzy skarbowi powinni móc szybko i łatwo potrafić ocenić rzetelność przesyłanych deklaracji. Niestety im więcej będzie amatorszczyzny, tym gorsza będzie jakość przesyłanych informacji.
Wziąwszy pod uwagę powyższe oraz skomplikowaną sytuację podatkową wspólnot uważam, że jesli ktoś nie umie księgowości prowadzić, to nie powinien, bo może szkodzić (oczywiście nieświadomie) wspólnocie, a nawet może zaszkodzić sobie, gdy go US podsumuje.
Dlatego piszę o częściowym, bo fiskus pogubił się totalnie. Interpretacja MF jest w bzdurna, gdyż ogranicza wspólnotę nie tylko do właścicieli, ale jeszcze bardziej gdyż do właścicieli zasobów mieszkaniowych przez co nierówno traktuje właścicieli.
W świetle uwl wszyscy właściciele powinni być jednakowo traktowani, a dla fiskusa już nie. Jest to niezgodne z konstytucją.
W konsekwencji tej interpretacji jak wspólnota ma nadwyżkę na wykupionych lokalach użytkowych, to musi odprowadzić podatek. Całe szczęście wspólnoty już zaczęły skarżyć tą interpretację do sądu i zaczęły wygrywać. Mam nadzieję, że z początkiem 2011 roku zostanie ustawa zmieniona.
Ponadto fiskus takie wprowadził zapisy, że jeśli jakieś pieniądze są wycofywane ze wspólnoty, to należy je opodatkowywać, a przecież są to pieniądze właścicieli, którzy zapłacili zbyt dużą zaliczkę za kunw czy za media - to też jest totalna bzdura.
Ponadto uważam, że wspólnota mieszkaniowa jak wszystkie podmioty powinna informować US o skali swoich dochodów (tak jak to robią związki zawodowe czy stowarzyszenia – też zwolnione z opodatkowania).
Uważam, że kontrolerzy skarbowi powinni móc szybko i łatwo potrafić ocenić rzetelność przesyłanych deklaracji. Niestety im więcej będzie amatorszczyzny, tym gorsza będzie jakość przesyłanych informacji.
Wziąwszy pod uwagę powyższe oraz skomplikowaną sytuację podatkową wspólnot uważam, że jesli ktoś nie umie księgowości prowadzić, to nie powinien, bo może szkodzić (oczywiście nieświadomie) wspólnocie, a nawet może zaszkodzić sobie, gdy go US podsumuje.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
materiały dla wspólnot mieszkaniowych. ( Na podstawie artykułu Michała Czapskiego zamieszczonego w miesięczniku „Wspólnota Mieszkaniowa”) nr 1/2008
Sprawozdanie finansowe z działalności zarządu1.
http://bip.jaroslaw.um.gov.pl/bip_download.php?id=10761.
Rachunkowość i rozliczenia WM
http://www.arenda.waw.pl/index.php?o=rozliczenia_wspolno
16.09.2008
Podatek dochodowy wspólnoty mieszkaniowej
http://www.podatki.biz/artykuly/24_4970.htm
12.05.2009
Opodatkowanie wynagrodzenia członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej
http://www.podatki.biz/sn_autoryzacja/logowanie.php5/artykuly/4_7169.htm?idDzialu=4&idArtykulu=7169
Zamknięcie roku w programie informatycznym dla Wspólnot Mieszkaniowych, rozliczenia finansowe i podatkowe (szkolenie)
http://www.spwn.pl/news/zamkniecie_roku_w_programie_informatycznym_dla_wspolnot_mieszkaniowych_rozliczenia_finansowe_i_podatkowe,184.html
Z punktu obowiązującego prawa w Polsce powstanie WM dzielę na 3 okresy:
1. Od dnia 1.01.1995r. do dnia 25.09.1997r.
Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388)
2. Od dnia 26.09.1997r. do dnia 18.05.2000r.
Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388 oraz z 1997 r. Nr 106, poz. 682)
3. Od dnia 19.05.2000 r. do dnia dzisiejszego
Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 Nr.80, poz.903 ze zm)
Ad.1-3 http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388
SENAT
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
IV KADENCJA
"Zgodnie z art. 121 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej mam zaszczyt przesłać Pani Marszałek do rozpatrzenia przez Senat uchwaloną przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej na 70. posiedzeniu w dniu 20 stycznia 2000 r. ustawę o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającą ustawę o zmianie ustawy o własności lokali."
http://www.senat.gov.pl/K4/DOK/DR/300/343.htm
Senat wprowadził do niej dziesięć poprawek.
http://www.senat.gov.pl/K4/DOK/UCH/51/343uch.htm
Właściciele lokali we WM powstałej np. w roku 1995 winni podjąć uchwałę wprowadzającą przepisy noweli ustawy o własności lokali. Wspomnieć należy, że tekst jednolity ustawy obowiązujący od dnia 19.05.2000 roku nie obejmuje przepisów ustawy pierwotnej zawartej w Dz.U. z 1994r. r. Nr.85, poz.388, która nie przyznawała właścicielom lokali praw i obowiązków. I tak było do dnia 25.09.1997 roku.
Księgowość WM. Od dnia wejścia w życie tekstu jednolitego ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr.80, poz.903 ze zm.) prawo i obowiązek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali o ewidencji pozaksięgowej reguluje zapis w art.22 ust.3 pkt.10 ustawy.
Osoba prowadząca ewidencję pozaksięgową i rozliczenia winna specjalizować się w obsłudze WM i śledzić zmiany przepisów prawnych.
Zarząd "właścicielski" może zostać pociągnięty do odpowiedzialności przez pozostałych właścicieli lokali i dlatego warto byłoby ubezpieczyć się we własnym zakresie. Koszty ubezpieczenia ponosi członek Zarządu, a nie WM.
Wykupiliśmy polisę PZU wraz z OC. I to nie ja zapłaciłem za nią tylko WM. Oczywiście OC chroni nas członków WM przed ewentualnymi szkodami na części wspólnej np. zerwanie dachu, zalanie mieszkań itp. i roszczeniami z tego tytułu w stosunku do WM, a nie Zarządu. Oczywiście prowadząć "księgowość" mogę defraudować pieniądze WM, ale od tego nie mogę się ubezpieczyć. Jak również nie mogę ubezpieczyć sięe od głupoty. Czy znasz ubezpieczyciela,który oferuje osobom fizycznym tego typu polisy. Odmienna sytuacja jest w przypadku licencjonowanych zarządców. Im narzuca to ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami:bigsmile:
Potrzebna jest natomiast uchwała określająca zakres i sposób prowadzenia przez zarząd lub zarządcę "ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej" (art. 22.3 pkt 10), czego wcześniej ustawa nie wymagała. BZDURA, I TO PODWÓJNA.
1) Każdy tekst jednolity ustawy nie zawiera tylko tych przepisów, które zostały uchylone przez kolejne nowelizacje. Przepisy niezmienione nie znikają z tekstu jednolitego. Są też w nim te przepisy, które zostały zmienione (w nowym brzmieniu).
2) Prawa i obowiązki właścicieli lokali (rozdział 3, art. 12-17) są w ustawie od początku, od jej pierwotnego tekstu. Wystarczyło sprawdzić na stronie Sejmu, do której dałaś linka.
To prawda, że WM powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu i wpisania jego nowego właściciela do KW. Problem polega na tym, że większość piszących na forach sądzi że właścicielami lokali zostali w dniu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Właściciele lokali tworzący WM to:
1. Skarb Państwa
2. Gmina (jednostka samorządu terytorialnego )
3. Przedsiębiorstwa państwowe
4. Spółki prawa handlowego
5. Osoby fizyczne
W latach 1995-2010 właścicieli lokali (ad.1-5) we WM podjęli uchwały w trybie przepisów ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali zawartej w:
1. Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388
2. Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388 ze zm.
3. tj. Dz.U. z 2000 r. Nr. 80, poz.903 ze zm.
Ad.1 Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388
a) sposób zarządu nieruchomością wspólną - art.18. 20, 40 ust.1 i 2
b) członek Zarządu WM - osoba fizyczna i prawna
c) łączenie czynności właścicielskich i zarządzania (Zarząd/Zarządca)
d) właściciele lokali nie posiadają praw i obowiązków do dnia 25.09.1997r.
W okresie przejściowym zarząd nieruchomościami WM z udziałem SP, Gminy, przedsiębiorstw państwowych oraz spółek prawa handlowego podlegał kontroli państwa ( przez 2 lata).
Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388 ze zm.
a) sposób zarządu nieruchomością wspólną - art.18. 20, 40 ust.1 i 2
b) członek Zarządu WM (art.20) - osoba fizyczna i prawna
c) łączenie czynności właścicielskich i zarządzania (Zarząd/Zarządca)
d) właściciele lokali posiadają prawa i obowiązki od dnia 26.09.1997r.
Od dnia przyznania właścicielom lokali praw i obowiązków to na nich spoczywa obowiązek kontroli zarządu nieruchomością WM. I tak jest do dnia dzisiejszego.
Ad.3 tj. Dz.U. z 2000 r. Nr. 80, poz.903 ze zm.
a) sposób zarządu nieruchomością wspólną - art. 18, 20, 40 ust.1 i 2
c) członek Zarządu WM (art.20) - wyłącznie osoba fizyczna od dnia 19.05.2000 roku
d) Od dnia 19.05.2000 r. nie można łączyć czynności właścicielskich i zarządzania (Zarząd lub Zarządca)
d) właściciele lokali posiadają prawa i obowiązki od dnia 26.09.1997 roku.
Tekst jednolity ustawy nie obejmuje ustawy pierwotnej zawartej w Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388.
Wejście w życie ustawy o własności lokali dnia 1.01.1995 roku było możliwe dzięki zmianom dokonanym przez ustawodawcę w 5 ustawach.
http://isap.sejm.gov.pl/RelatedServlet;jsessionid=605BE97B0979DD748A71CA71BB8183F1?id=WDU19940850388&type=3&isNew=true
Kiedy i jakie ustawy zmieniające weszły w życie.
http://isap.sejm.gov.pl/RelatedServlet;jsessionid=605BE97B0979DD748A71CA71BB8183F1?id=WDU19940850388&type=12&isNew=true.
Ustawa przyznająca właścicielom lokali prawa i obowiązki zawarta jest w Dz.U. z 1997 r. Nr.106, poz.682. Data wejścia w życie - 26.09.1997r.
http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971060682+1997$09$26&min=1
A zatem właściciele lokali w istniejących wcześniej WM muszą wprowadzić zmiany nowelizacyjne w drodze podjętej uchwały by mogli działać w trybie nowych przepisów.
Nikt z odpowiadających na post nie zna sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a więc tak naprawdę nie wie czy WM funkcjonuje w trybie przepisów tekstu jednolitego ustawy o własności lokali czy pierwotnej.
WM tak jak przedsiębiorstwo funkcjonuje na zasadzie symbiozy. Jej zorganizowanie wymaga od członka (członków ) Zarządu "właścicielskiego" wiedzy takiej, jaką posiada Zarządca. A Ty wszystko robisz sam (Zarząd/Zarządca) . Zarząd nieruchomością wspólną też przejąłeś bez pomocy osób trzecich?
WM i zarząd jej budynkiem to kilkanaście ustaw, które trzeba znać i stosować. Jak z tym sobie radzisz?
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 ( sygn.akt III CZP 7/09)
" (...) co do zasady czynności zarządu obejmują: czynności prawne, czynności faktyczne oraz czynności polegające na załatwianiu spraw urzędowych przed sądami, władzami i urzędami. (...) współwłaściciele mogą (...) postanowić, iż zarząd rzeczą wspólną będzie sprawował w imieniu wszystkich jeden z nich albo osoba trzecia, mogą określić rodzaj czynności prawnych i faktycznych, do których dokonania potrzebna będzie zgoda wszystkich albo tylko większości współwłaścicieli."
http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0007_09.pdf
Biuletyn Skarbowy 2/1995
Obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych przez wspólnoty mieszkaniowe
Pismo DR-I/JDa/209/95 Sekretarza Stanu z 9.06.1995r. do izb skarbowych i urzędów kontroli skarbowej
Dotyczy określenia formy prawnej i obowiązku prowadzenia ewidencji przez wspólnoty mieszkaniowe tworzone - zgodnie z przepisami art.6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr.85, poz.388) - przez właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości.
Wspólnoty mieszkaniowe powstałe na podstawie powołanej ustawy o własności lokali są jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej.W związku z tym jednostki te obowiązane są bezwzględnie do prowadzenia ksiąg rachunkowych na podstawie art.2 ust.1 pkt 5 z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości (Dz.U. Nr.121, poz.591)
Ponadto zobowiązane są one- zgodnie z przepisami art.64 ust.3 pkt 1 ustawy o rachunkowości - poddawać badaniu i ogłoszeniu swe roczne sprawozdanie finansowe raz na 3 lata, jeżeli nie spełniają warunków określonych w ust.1 pkt 4 tegoż artykułu, tj. nie osiągną lub nie przekroczą granicy dwóch z trzech określonych wielkości zobowiązujących jednostki do poddania badaniu i ogłoszenia swych rocznych sprawozdań finansowych.
Biuletyn Skarbowy 3/1996
Prowadzenie ewidencji przez wspólnoty mieszkaniowe
Pismo DR-I/JDa/455/95 Sekretarza Stanu z 6.12.1995r. do izb skarbowych i urzędów kontroli skarbowej
Anuluje się treść pisma z 9 czerwca 1995 r. znak DR-I/JDa/209/95 w sprawie określenia formy prawnej i obowiązku prowadzenia ewidencji przez wspólnoty mieszkaniowe tworzone - zgodnie z przepisami art.6 ustyawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr.85, poz.388) - przez właścicieli lokali wchodzący w skład określonej nieruchomości.
Zarząd nieruchomością wspólną - prowadzenie księgowości finansowej
Pismo DR-I/Da/92/96 Dyrektora Departamentu Rachunkowości z 22.3.1996 r. do Izby Skarbowej w Jeleniej Górze (do wiadomości izb skarbowych)
Odpowiadając na pismo z 9lutego 1996 r. znak IS-PDP-007/8/96, Ministertstwo Finansów wyjaśnia, co następuje:
Zgodnie z art.29 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr.85, poz.388) zarząd nieruchomością wspólną obowiązany jest prowadzić odpowiednią księgowość finansową dla tej nieruchomości, dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy oraz składać ze swojej działalności roczne sprawozdanie.
W zależności od statusu prawnego osoby sprawującej zarząd daną nieruchomością (który może być powierzony osobie fizycznej lub prawnej) uzależnione jest prowadzenie odpowiedniego rodzaju księgowości finansowej.
W przypadku powierzenia zarządu nieruchomością wspólną:
1) zakładowi budżetowemu - będzie on zobowiązany do prowadzenia jednej księgowości na podstawie ustawy z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości zarządzenie ne.46 Ministerstwa Finansów z 1 sierpnia 1995r. w sprawie szczególnych zasad prowadzenia rachunkowości oraz jednolitych kont dla panstwowych i gminnych jednostek budżetowych i ich gospodarstw pomocniczych , zakładów budżetowych, państwowych i gminnych funduszy celowych oraz gmin i ich związków (Dz.Urz. Min.Fin. Nr.14, poz.60). Zaklad budżetowy nie może prowadzić dwóch odrębnych księgowości, tj. księgowości własnej zkładu i księgowości wspólnoty mieszkaniowej. Podział kosztów i przychodów poszczególnych wspólnot jaki i lokali mieszkjalnych odbywa się w ramach ksiąg pomocniczych. Zakład budżetowy nie jest bowiem podmiotem gminnym powołanym do prowadzenia ksiąg rachunkowych właścicieli lokali.
2) Osobie prawnej lub fizycznej - będzie ona obowiązana do prowadzenia ksiąg rachunkowych, tj. do stosowania zasad rachunkowości zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości (Dz.U. Nr.121, poz.591), z uwzględnieniem art.29 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali;
W sytuacji usługowego prowadzenia ksiąg rachunkowych dla jednej lub kilku wspólnot mieszkaniowych przez osoby fizyczne lub prawne - należy odrębnie dla każdej wspólnoty prowadzić odpowiednią, dostosowaną do jej potrzeb , księgowość finansową i sporządzać na koniec roku obrotowego odrębne roczne sprawozdanie z działalności każdej wspólnoty mieszkaniowej - zgodnie z art.29 ust.1 ustawy o własności lokali.
Jeżeli księgi rachunkowe prowadzone są oddzielnie dla każdej wspólnoty, to tym samym poszczególne wspólnoty winny posiadać odrębne rachunki bankowe, tak aby możliwym było dokonywać rozliczeń z bankiem w sposób prawidłowy.
Jednocześnie Ministerstwo Finansów informuje, że przepisy art.6 ustawy o rachunkowości stanowią, że w księgach rachunkowych i wyniku finansowym jednostki należy ująć wszystkie osiągnięte, przypadające na jej rzecz przychody i obciążające ją koszty związane z tymi przychodami dotyczące dane roku obrotowego, niezależnie od terminu ich zapłaty.Oznacza to, że iż przychody wspólnoty- są kwoty zaliczek uiszczone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art.15 ust.1 ustawy o własności lokali . Środki finansowe przeznaczone na wydatki na remonty i bieżącą konserwację, będące odrębnym składnikiem zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (tzw. fundusz remontowy), winny być ewidencjonowane bądz bezpośrednio w koszty zarządu nieruchomością lub też poprzez rozliczenie między okresowe kosztów, na dobro wyodrębnionego konta "Fundusz remontowy".
Uproszczone sprawozdanie finansowe wspólnot mieszkaniowych
Pismo DR-I/Da/163/96 Dyrektora Departamentu Rachunkowości z 8.05.1996r. do Izby Skarbowej w Krakowie
W związku z pismem z 16 kwietnia 1996r. znak ISI-2/7321-111/96 Departament Rachunkowości Ministerstwa Finansów - uwzględniając jednocześnie swoją wypowiedz zawartą w piśmie z dnia 2 marca 1996r. znak DR-I/Da/92/96 - wyjaśnia, iż ze względu na charakter prowadzonej działalności, wspólnoty mieszkaniowe są z reguły "jednostkami małymi, tj nie osiągającymi granicy dwóch z trzech wielkości, o których mowa w art.50 ust.2 ustawy z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości (Dz.U. Nr.121, poz.591) i dlatego też mają prawo do sporządzania na koniec roku obrotowego sprawozdania finansowego, w sposób uproszczony.
Na dzień dzisiejszy obowiązek badania sporządzonych przez wspólnoty mieszkaniowe sprawozdań finansowych nie wystąpi.
Jednocześnie informuję, że prowadzone są prace zmierzające do zmiany przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr.85, poz.388) w części dotyczącej zapewnienia zródeł informacji o sytuacji majątkowej i finansowej tych jednostek.
I
<center>Rozdział 3
Prawa i obowiązki właścicieli lokali</center>