Co zrobić z blokowaną uchwałą
słaby
Użytkownik
Chcąc uregulować swoją sytuację we wspólnocie mieszkaniowej w pewnej sprawie, przygotowałem uchwałę a następnie zacząłem samodzielnie pod nią zbierać głosy wśród właścicieli w formie listy obiegowej. Nie zwróciłem się z tym do zarządu wspólnoty gdyż są tam osoby mi nieprzychylne, które wraz z administratorem i jak oceniam pod jego dyktando zastraszają mnie różnymi sankcjami.
Gdy uzbierałem już część głosów spotkałem się też z osobami z zarządu wspólnoty prosząc ich o poparcie i nadanie uchwale formalnego biegu. Cześć z tych osób zagłosowała z poparciem mojej sprawy natomiast odmówiła nadania jej formalnego biegu cedując to na przewodniczącego zarządu, który od dłuższego już czasu jest wrogo do mnie nastawiony. Mimo to umówiłem się z nim informując o uchwale i próbując przedłożyć ją do wiadomości. Spotkałem się jednak z pełną obstrukcją, przewodniczący nie był zupełnie nią zainteresowany, nie chciał jej przyjąć dyskredytując ważność moich działań. Zbierałem zatem dalej glosy właścicieli starając się spotkać z każdym, z kim tylko było to możliwe i przedstawić swoją sprawę. Zebrałem w ten sposób ponad 80% poparcia.
[b]Niestety nie wiem co mogę z taką uchwałą zrobić dalej?
Czy mam ją złożyć do administratora z wyjaśnieniem dlaczego nie jest podpisana, czy chociaż potwierdzona przez przewodniczącego wspólnoty?
Czy jest ona ważna? Przygotowałem ją dokładnie ze wzorem uchwał jakie były podejmowane wcześniej we wspólnocie?
Czy uchybienia formalne mogą być podstawą do jej unieważnienia na łonie wspólnoty lub w sądzie? [/b]
Wiem, że już teraz próbuje się mnie dyskredytować wśród mieszkańców, rozpowiadając nieprawdziwe informacje iż wprowadziłem ich w błąd.
Spodziewam się, że część z nich pod wpływem takiej presji być może zmieni zdanie i cofnie poparcie dla mnie.
Gdy uzbierałem już część głosów spotkałem się też z osobami z zarządu wspólnoty prosząc ich o poparcie i nadanie uchwale formalnego biegu. Cześć z tych osób zagłosowała z poparciem mojej sprawy natomiast odmówiła nadania jej formalnego biegu cedując to na przewodniczącego zarządu, który od dłuższego już czasu jest wrogo do mnie nastawiony. Mimo to umówiłem się z nim informując o uchwale i próbując przedłożyć ją do wiadomości. Spotkałem się jednak z pełną obstrukcją, przewodniczący nie był zupełnie nią zainteresowany, nie chciał jej przyjąć dyskredytując ważność moich działań. Zbierałem zatem dalej glosy właścicieli starając się spotkać z każdym, z kim tylko było to możliwe i przedstawić swoją sprawę. Zebrałem w ten sposób ponad 80% poparcia.
[b]Niestety nie wiem co mogę z taką uchwałą zrobić dalej?
Czy mam ją złożyć do administratora z wyjaśnieniem dlaczego nie jest podpisana, czy chociaż potwierdzona przez przewodniczącego wspólnoty?
Czy jest ona ważna? Przygotowałem ją dokładnie ze wzorem uchwał jakie były podejmowane wcześniej we wspólnocie?
Czy uchybienia formalne mogą być podstawą do jej unieważnienia na łonie wspólnoty lub w sądzie? [/b]
Wiem, że już teraz próbuje się mnie dyskredytować wśród mieszkańców, rozpowiadając nieprawdziwe informacje iż wprowadziłem ich w błąd.
Spodziewam się, że część z nich pod wpływem takiej presji być może zmieni zdanie i cofnie poparcie dla mnie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli za uchwałą głosowała większość właścicieli, a jak wynika z treści pytania, taka sytuacja miała miejsce - uchwała została podjęta.
Przy jej podejmowaniu naruszono jednak ustawowe zasady regulujące kwestie proceduralne, jednak nie mają one wpływu na byt uchwały, lecz mogą być podstawą jej zaskarżenia i w konsekwencji uchylenia przez Sąd.
Art. 23 ustawy o własności lokali stanowi, że głosowanie może przeprowadzić zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl.
Sąd nie jednak uchyli uchwały, jeżeli naruszenie przepisów proceduralnych nie miało wpływu na jej treść uchwały. W orzecznictwie i piśmiennictwie utrwalony jest już pogląd, że przykładanie zbyt dużej wagi do formalizmu może utrudnić funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto, należy też mieć na względzie treść podjętej uchwały, być może miała na celu obronę interesu wspólnoty mieszkaniowej wobec braku działań ze strony zarządu, w tej sytuacji należałoby zastosować art. 209 kodeksu cywilnego. W związku z konfliktem, który zaistniał we wspólnocie mieszkaniowej, może warto złożyć wniosek o zwołanie zebrania i omówić sprawę na nim?
Odnośnie natomiast poruszonej drugiej kwestii związanej z oświadczeniami woli właścicieli, którzy uważają, że wprowadzono ich w błąd - taki zarzut może być podstawą zaskarżenia uchwały, ale moim zdaniem tylko przez właściciela, który miałby być w błąd wprowadzony.
Jednak właściciele ci mogą złożyć oświadczenia, w których uchylą się od skutków prawnych złożonego wcześniej oświadczenia (oddanego głosu). Problematykę tę reguluje art. 84 i nast. kodeksu cywilnego. Jeżeli spowoduje to brak większości (oczywiście, gdy rzeczywiście wprowadzono w błąd właściciela, w przeciwnym razie jego oświadczenie nie będzie skuteczne), to uchwała utraci swój byt prawny.
Pomocne orzecznictwo:
wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 2004.02.19, sygn. akt: I ACa 1297/03, na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/453/94/
Uchwała dotyczy zwrotu środków wydatkowanych w ramach funduszu remontowego na remont instalacji wspólnej: kanalizacyjnej i wodnej biegnących w obrębie mieszkań.
Ponieważ na etapie prowadzonego w ubiegłym roku remontu mieszkania dokonałem na swój koszt wymiany tych instalacji za zgodą wspólnoty. Obecnie zwróciłem się o zwrot środków obejmujący koszty materiału i robocizny za odcinek w moim mieszkaniu, którego wykonawca nie musiał już wykonywać i rozliczenie niniejszej kwoty w ramach przyszłych zaliczek na fundusz remontowy.
Jak się domyślam problem po stronie zarządu wynika z urazów osobistych jak pisałem wyżej jak również braku zgody wykonawcy na potrącenie niniejszej kwoty dotyczącej mojego mieszkania. Umowa z nim była zawierana na cały budynek. W mojej ocenie zarząd nie wykazuje jednak woli by negocjować z wykonawcą pozytywne załatwienie mojej sprawy, wykorzystując do tego zapisy w umowie z nim zawartej.
Należałoby w szczególności przeanalizować treść umowy z wykonawcą, zakres prac i protokoły odbioru celem ustalenia czy rzeczywiście dokonano zapłaty za roboty, których nie wykonano.
Jeżeli rzeczywiście występują niezgodności ze stanem faktycznym - należy zwrócić się do wykonawcy o zwrot należności. Powinien to uczynić zarząd - proszę wystąpić w tej sprawie do zarządu.
Koszty wymiany instalacji w lokalu, za wyjątkiem elementów stanowiących nieruchomość wspólną - ponosi właściciel lokalu. Aby ocenić zasadność roszczenia konieczne jest zatem ustalenie zakresu remontu.
Jeżeli okaże się, że właściciel remontował nieruchomość wspólną, należy zbadać treść zgody, co pozwoli określić zasadność roszczenia.
W razie braku zgody - zarząd winien ustalić czy remont był zasadny.
W omawianej sprawie, przy braku zgody zarządu, takie kwestie należy uzgadniać na zebraniach. Ewentualnie, w razie zgody większości - właściciel, jeżeli podtrzymuje roszczenie, może dochodzić swych praw na drodze sądowej.
Ta czynność nie przekracza zarządu zwykłego, zatem podejmowanie uchwały nie było tutaj zasadne. Sytuacja, która powstała we wspólnocie świadczy o dużym konflikcie, proponuję rzeczowo omówić ją na zebraniu.