Naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie interesów właścicieli.
Kryjar
Użytkownik
Sprawa dotyczy narażenia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej na ujemny wynik finansowy.
Zarząd ustawowy - właścicielski - zarząd obecnie stanowią 4 osoby. Administratorem jest firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami.
Na podstawie posiadanych sprawozdań finansowych:
za rok 2021 - utrzymanie czystości - 29661,91zł
za rok 2022 - utrzymanie czystości - 30283,20zł
za rok 2023 - utrzymanie czystości - 48555,80zł
Na podstawie uchwały nr 17/2023 z dnia 22 marca 2023 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2023uchwalono wynagrodzenie zarządcy - 0,55zł/m2.
Określono koszty zarządu na kwotę 1,55zł/mies./m2
Określono planowane koszty zarządu na mies. w kwocie 7024,75zł.
Plan obowiązywał od 01-06-2023 do czasu uchwalenia nowego planu finansowego.
Nie było uchwały dot. wzrostu kosztów utrzymania czystości - zatem pozostały na tym samym poziomie.
Nastąpił wzrost tylko jednego czynnika kosztowego - wynagrodzenie zarządcy na 0,55zł/m2.
Zadziało się tak, że za rok 2023 - utrzymanie czystości wzrosło do kwoty 48555,80zł
W odpowiedzi na zapytania otrzymano informację:
Decyzją Zarządu umowa została zmieniona.
Koszt miesięczny: od. 01.01- 30.03.24 – 2 451,60 zł
Od 01.04.2023 - 4 500,00 zł
Nadmieniam, że nie było żadnej uchwały w sprawie korekty planu gospodarczego w zakresie wzrostu kosztów utrzymania czystości. I nie ma do tej pory.
W związku z tym pytanie - jak należy postąpić w takiej sytuacji co należy uczynić aby zarząd poniósł odpowiedzialność materialną odszkodowawczą aby zwrócił pieniądze według moich wyliczeń chodzi o kwotę 19136zł.
Bardzo proszę o pomoc - tylko nie piszcie - zmienić zarząd - to wiem.
Zarząd ustawowy - właścicielski - zarząd obecnie stanowią 4 osoby. Administratorem jest firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami.
Na podstawie posiadanych sprawozdań finansowych:
za rok 2021 - utrzymanie czystości - 29661,91zł
za rok 2022 - utrzymanie czystości - 30283,20zł
za rok 2023 - utrzymanie czystości - 48555,80zł
Na podstawie uchwały nr 17/2023 z dnia 22 marca 2023 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2023uchwalono wynagrodzenie zarządcy - 0,55zł/m2.
Określono koszty zarządu na kwotę 1,55zł/mies./m2
Określono planowane koszty zarządu na mies. w kwocie 7024,75zł.
Plan obowiązywał od 01-06-2023 do czasu uchwalenia nowego planu finansowego.
Nie było uchwały dot. wzrostu kosztów utrzymania czystości - zatem pozostały na tym samym poziomie.
Nastąpił wzrost tylko jednego czynnika kosztowego - wynagrodzenie zarządcy na 0,55zł/m2.
Zadziało się tak, że za rok 2023 - utrzymanie czystości wzrosło do kwoty 48555,80zł
W odpowiedzi na zapytania otrzymano informację:
Decyzją Zarządu umowa została zmieniona.
Koszt miesięczny: od. 01.01- 30.03.24 – 2 451,60 zł
Od 01.04.2023 - 4 500,00 zł
Nadmieniam, że nie było żadnej uchwały w sprawie korekty planu gospodarczego w zakresie wzrostu kosztów utrzymania czystości. I nie ma do tej pory.
W związku z tym pytanie - jak należy postąpić w takiej sytuacji co należy uczynić aby zarząd poniósł odpowiedzialność materialną odszkodowawczą aby zwrócił pieniądze według moich wyliczeń chodzi o kwotę 19136zł.
Bardzo proszę o pomoc - tylko nie piszcie - zmienić zarząd - to wiem.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Lepsze to niż porzucenie przez usługodawców pracy na rzecz WM ....
To, że koszty utrzymania nieruchomości bardzo wzrosły podziękuj PiS-owi .
Oni rozchwiali gospodarkę , wzbudzili wysoką inflacje (19%) a to się przełożyło na bardzo duży wzrost kosztów utrzymania przez właścicieli lokali . Powodem niedoborów mogły być nieroztropne (zaniżone) stawki służące do naliczenia bieżących zaliczek , a to jest rola Administratora, który poprawnie powiem je wyliczyć i takie przedłożyć do zatwierdzenia ogółowi właścicieli (decyduje ustawowa większość )
Poza tym, jak sama nazwa wskazuje to są miesięczne ZALICZKI, które są rozliczane na koniec roku kalendarzowego. Jeśli są za małe, to właściciele dopłacają, jeśli za duże to, albo się zwraca właścicielom, albo zalicza na poczet następnych płatności.
Poza tym WM to nie firma, która ma osiągnąć jakiś wynik finansowy.
Koszty sprzątania zależą wprost od najniższej placy. Rosła najniższa, ozusowano umowy zlecenia, to i koszty wzrosły.
Jeśli ktoś chce pozwać zarząd o niegospodarność najpierw musi udowodnić, że poniesione koszty były mocno zawyżone. znacznie przewyższające średnią na danym rynku. W sądzie cywilnym to ten co pozywa musi przynieść dowody. Sąd orzeka na podstawie dostarczonych dowodów. Ewentualnie powołuje biegłych.
Można złożyć przeciwko zarządowi pozew w sądzie rejonowym, wnieść opłatę, dostarczyć dowody i czekać na rozprawę. Może to zrobić każdy właściciel. A potem przegrać i zapłacić koszty sądowe.
Oczywiście, że jest , nie ma możliwości ukarania zarządu, tak jakbyś sobie życzył ....
Koszt tworzą sami właściciele lokali oraz rynek.
Szanowny gab. Jeszcze raz zwracam szczególną uwagę na to co zostało napisane - zwróć na to uwagę.
Decyzją Zarządu umowa została zmieniona.
Koszt miesięczny: od. 01.01- 30.03.24 – 2 451,60 zł
Od 01.04.2023 - 4 500,00 zł
Nadmieniam, że nie było żadnej uchwały w sprawie korekty planu gospodarczego w zakresie wzrostu kosztów utrzymania czystości. I nie ma do tej pory. CO TO JEST DECYZJA ZARZĄDU? Oficjalnie wygląda to tak, że sobie panowie młodzi, którym się wydaje, że rządzą, na zasadzie - dobra to zwiększamy wynagrodzenie dla firmy sprzątającej i mamy z bani.
Liczę na Twoją odpowiedź.
Skoro oczywiście, że jest, to bardzo proszę o poradę - temu służy moje zapytanie - bądź uprzejmy rozwinąć jakże skomplikowany skrót myślowy
Prościej się nie da .
W innym wpisie napisałeś "Decyzją Zarządu umowa została zmieniona."
Zarząd WM miał do tego prawo, ponieważ zmieniły się warunki rynkowe świadczonej usługi ... wzrost płacy minimalnej .
To nie jest uzależnione od widzimisię Zarządu WM, ale czynników zewnętrznych podobnie, jak ceny za EE czy wodę i ścieki , ect.
Szanowny Grafen2. Czyli według twojej wiedzy jest tak, że w przestrzeni ustawowej u.o.w.l. istnieją:. 1. decyzje zarządu które podejmuje według własnego widzimisię 2. Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.o.w.l. do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w imieniu wspólnoty mieszkaniowej na dokonanie tych czynności.
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy zaliczyć w szczególności:
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.
Czy okoliczność, że zmieniły się warunki rynkowe świadczonej usługi, wzrost płacy minimalnej, ceny za EE czy wodę i ścieki , ect.
zwalnia zarząd z obowiązku uchwalenia uchwały o korekcie planu gospodarczego w zakresie wzrostu kosztów utrzymania czystości? Albo uchwalenia uchwały o korekcie planu gospodarczego w zakresie wzrostu kosztów za EE? - albo za wodę? etc.
I te okoliczności w zupełności wystarczają aby podejmować sobie decyzję - przecież to jest rażące naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenie interesów wszystkich właścicieli w związku z narażeniem na ujemny wynik finansowy i pokrywanie kosztów z funduszu remontowego.
Czy ustawa przewiduje uznaniowe działanie zarządu wspólnoty, że zarząd może sobie uznaniowo dysponować środkami wspólnoty?
Liczę na odpowiedź - ale mam wrażenie, że nie zajmujesz się zawodowo administrowaniem czy zarządzaniem nieruchomościami.
Owszem, ustawa mówi o uchwale dotyczącej kosztów zarządu ale im większa wspólnota, tym trudniej podjąć na czas taką uchwałę.
W takim bałaganie prawnym i olbrzymiej inflacji, jakie zafundował nam poprzedni rząd , zarządy WM musiały stawać na głowie, by WM nie straciła płynności finansowej. I jeśli zarząd przekroczył swoje uprawnienia, to robił to w stanie wyższej konieczności. Ustawa o własności lokali nie przewidziała Nowego Wału.
Czemu do końca marca 2024 nie podjęto uchwały w sprawie nowego planu gospodarczego?
Nikomu się nie chciało przyjść na zebranie? A koszty rosną.
I tak, jak wcześniej napisałem. Można iść do sądu ale nie widzę szansy wygrania.
Szanowny gab. Uparcie nie chcesz pomóc. Według mnie nie zajmujesz się zawodowo zarządzaniem wspólnotami. Zapominasz o jednej rzeczy - zasadniczej rzeczy. Dla sądu wystarczy jeden z czterech powodów wymienionych w ustawie o.w.l. Do tego sąd musi uzasadnić dlaczego nie uchyla uchwały. Moim zdaniem gdyby zarząd nawet później niż wcale podjął uchwałę do głosowania o wzroście opłat za sprzątanie to nie było by rażącego naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenia interesów wszystkich właścicieli w związku z narażeniem na ujemny wynik finansowy i pokrywanie kosztów z funduszu remontowego.
A wracając do sprawy - dotyczy samej istoty - czy zarząd może sobie podejmować decyzje finansowe, kompletnie ignorując uchwalony plan gospodarczy. Albo czy zarząd może sobie podjąć decyzję o zmianie treści uchwały podczas głosowania? np. poprzez dopisanie dodatkowych pozycji do uchwały, która dla przykładu miała 4 pozycje a zarząd sobie dopisał podczas głosowania jeszcze 6 pozycji i j zmianie uległa również kwota za którą miała być realizowana uchwała.
Liczę na komentarz - merytoryczny -
Jeśli pieniądze są pożyczane z FR, to znaczy, że zaliczki są za małe lub część właścicieli nie płaci zaliczek. Albo jedno i drugie.
Człowieku gab - do rzeczy - czy zarząd może sobie podejmować decyzje finansowe, kompletnie ignorując uchwalony plan gospodarczy. Albo czy zarząd może sobie podjąć decyzję o zmianie treści uchwały podczas głosowania? np. poprzez dopisanie dodatkowych pozycji do uchwały, która dla przykładu miała 4 pozycje a zarząd sobie dopisał podczas głosowania jeszcze 6 pozycji i j zmianie uległa również kwota za którą miała być realizowana uchwała.
Liczę na komentarz - merytoryczny - nie pisać o dobrych radach typu odwołanie zarządu itp.
Jak sama nazwa mówi, to jest tylko PLAN ....
Uważam, że w trakcie roku nie ma potrzeby zmiany stawek w związku z czynnikami niezależnymi od właścicieli lokali . W mojej WM mamy taki zapis, że w przypadku zmiany np. cen wody i ścieków, opłat cywilno prawnych , za odpady ect. z automatu, administrator przelicza ZALICZKI. . Zmniejsza to biurokrację oraz jałową robotę .
Najważniejszą czynnością jest rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości, wynikających ze sprawozdania finansowego.
Jak nie widzę tu żadnego naruszenia zasad prawidłowego zarządzani i naruszania interesów właścicieli lokali .
Wyobraź sobie, że dostawca EC zmienia stawki od 1 października , powstaje uchwała o zmianie Planu gospodarczego WM i zostaje poddana pod głosowanie . Zatwierdzenie uzyskuje w marcu następnego roku . I powstaje wielki bajzel .
Zarząd zarządza NW i za to co roku jest oceniany przez właścicieli lokali . Ma tzw czynności zwykłe zarządu i te które przekraczają zwykły zarząd NW. Wzór katalogu jakie czynności przekraczają zwykły zarząd, są spisane w UoWL. Jest to katalog otwarty i każda WM może sobie go uzupełniać.
Każda WM winna mieć spisane w "Regulaminie WM" , co zalicza się do czynności zwykłych, a co je przekracza . To powinno być dostosowane do potrzeb WM czyli większości właścicieli lokali..
Nie, nie może , ale ... nie można pisać tak uchwały, aby sparaliżować działalność WM , bo zabraknie środków . Należy dać pełnomocnitwo, że Zarząd WM może podjąć decyzje o zmianie stawki , gdy .... tu wpisać warunki .
W mojej WM wszyscy usługodawcy świadczący usługi dotyczące NW wiedzą, że podwyżki mogą dostać od 1 maja . Wszelkie wnioski mają składać do 31 stycznia . Takie zasady trwają już ponad 20 lat
Nie, nie może, jest to naruszenie prawa i jest podstawa, że wpływał w trakcie głosowania na jej treść .
Od momentu oddania pierwszego głosu pod uchwałą, nie można zmieniać jej treści
A może jakaś pomoc? - artykuł prawny, który o tym mówi? Albo konkretna wykładnia prawna - że jest to naruszenie prawa
Od momentu oddania pierwszego głosu pod uchwałą, nie można zmieniać jej treści.
Liczę na pomoc
Czy tak trudno sobie poszukać takich orzeczeń sądowych w necie
https://bip.brpo.gov.pl/pl/content/sn-kiedy-sad-moze-uchylic-uchwale-wspolnoty-mieszkaniowej
https://www.prawo.pl/prawnicy-sady/sa-naruszenie-procedury-przy-glosowaniu-musi-miec-wplyw-na-tresc-uchwaly,69399.html
Szanowny Grafen2
Ja to wszystko znam Panie Grafen2.
To nie jest odpowiedź na pytanie - przedstawione orzeczenia nie dotyczą w żadnym stopniu problemu, nie odpowiadają na pytanie czy zarząd może sobie podjąć decyzję o zmianie treści uchwały podczas głosowania? np. poprzez dopisanie dodatkowych pozycji do uchwały, która dla przykładu miała 4 pozycje a zarząd sobie dopisał podczas głosowania jeszcze 6 pozycji i j zmianie uległa również kwota za którą miała być realizowana uchwała.
Po prostu sobie wziąłeś dwa pierwsze lepsze znalezione informacje, które nie dotyczą tematu. One są wyjęte z czapki.
Tu nie ma warunku, Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść".
Skoro zostało tylko stwierdzone - stwierdzone, że jest to naruszenie prawa - to potrzebuje pomocy o jaki artykuł to stwierdzenie oprzeć. Podkreślam zostało stwierdzone - to tylko twierdzenie, że naruszeniem prawa jest dopisywanie do uchwały dodatkowej treści podczas głosowania. Potrzebuje konkret - konkretny przepis lub orzeczenie w tym przypadku. Myślisz, że znajdziesz? Spróbuj. To może być tylko niezgodnie z zasadami współżycia społecznego , a to z zasadą uczciwości postępowania i wzajemnego zaufania uczestników obrotu gospodarczego. Ja potrzebuje konkret - myślę, że już się rozumiemy. Pomóż jeśli potrafisz.