Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Lelum Polelum
Użytkownik
Moja wspólnota od lat wyznaczała koszty zarządu nieruchomością wspólną w jednakowej wysokości dla wszystkich właścicieli, choć ich udziały znacząco się różnią. Walczyłem o zmianę tej zasady (również na drodze sądowej), ale bezskutecznie. Kilka dni temu otrzymałem dokumenty na zebranie roczne. Znalazła się z nich propozycja zaliczki na NW, którą tym razem wyznaczono proporcjonalnie do udziałów. Zapytałem mailowo administratora, skąd ta nagła zmiana. Odpisał:
W ubiegłym roku zmienił się Zarząd Wspólnoty i z jego inicjatywy wprowadzenie zmiany sposobu naliczania zaliczki eksploatacyjnej będzie przedmiotem dyskusji podczas planowanego zebrania rocznego. Jeżeli decyzją właścicieli propozycja zostanie zaakceptowana, proponowany sposób naliczania tej zaliczki, będzie obowiązywał od terminu wskazanego w podjętej przez właścicieli uchwale.
Wysłałem kolejny mail:
Obliczanie należności na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do udziałów właścicieli wynika bezpośrednio z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Praktyka wyznaczania ich "po równo na lokal", jaka miała miejsce do tej pory, była łamaniem prawa, na które wielokrotnie zwracałem uwagę zarówno zarządowi wspólnoty, jak i Pańskiej firmie. Skąd ta nagła zmiana? Poza tym: jakim prawem wspólnota / administrator chce poddać pod głosowanie coś, czego nie można głosować, bowiem jest uregulowane ustawowo?
Nie otrzymałem odpowiedzi.
Co z tym zrobić? Zanosi się na zmianę na lepsze, ale zarząd / administrator chyba nadal uważają, że prawem jest to, czego oni chcą, i mogą ustalać zasady zarządzania wspólnotą według własnych opinii.
W ubiegłym roku zmienił się Zarząd Wspólnoty i z jego inicjatywy wprowadzenie zmiany sposobu naliczania zaliczki eksploatacyjnej będzie przedmiotem dyskusji podczas planowanego zebrania rocznego. Jeżeli decyzją właścicieli propozycja zostanie zaakceptowana, proponowany sposób naliczania tej zaliczki, będzie obowiązywał od terminu wskazanego w podjętej przez właścicieli uchwale.
Wysłałem kolejny mail:
Obliczanie należności na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do udziałów właścicieli wynika bezpośrednio z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Praktyka wyznaczania ich "po równo na lokal", jaka miała miejsce do tej pory, była łamaniem prawa, na które wielokrotnie zwracałem uwagę zarówno zarządowi wspólnoty, jak i Pańskiej firmie. Skąd ta nagła zmiana? Poza tym: jakim prawem wspólnota / administrator chce poddać pod głosowanie coś, czego nie można głosować, bowiem jest uregulowane ustawowo?
Nie otrzymałem odpowiedzi.
Co z tym zrobić? Zanosi się na zmianę na lepsze, ale zarząd / administrator chyba nadal uważają, że prawem jest to, czego oni chcą, i mogą ustalać zasady zarządzania wspólnotą według własnych opinii.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jak to bezskutecznie , skoro art. 12 UoWL stanowi jednoznacznie .....
To pytanie do pseudozarządu oraz do sądu, który kilkakrotnie oddalał moje powództwo przeciwko uchwałom "po równo na lokal".
Przedmiotem uchwały mogą być wysokości zaliczek tytułem kosztów , ewentualnie w jaki sposób będą one rozliczane.
Zapytaj także, czy myślą o wprowadzeniu zasady rozliczania zaliczek po roku obrachunkowym i ewentualnie na jakiej zasadzie.
Bo o tym może nie myślą? Wtedy z samej zmiany w naliczeniach, choćby nagle zgodnej z ustawą niewiele mądrego będzie wynikać, jeżeli te zaliczki i tak nie będą rozliczane. Będzie to tylko zmiana dla samej zasady, ale będzie lekko sprawiedliwiej.
Zgadza się. Mówię o tym od kilkunastu lat; walczyłem o tę zasadę w sądzie, ale zawsze byłem pacyfikowany. Teraz nagle proponuje się zmianę; zastanawia więc mnie, czym to zostało spowodowane. No i to poddanie tej zasady pod głosowanie - jakim prawem?
Nie będę pytać, bo to nie ma sensu. Zarząd i administrator po prostu nie odpowiadają na zadane pytania. Co więcej: spośród trzech członków zarządu wspólnoty dwaj to pracownicy firmy będącej administratorem (jeden to nawet jej prezes). To jest chore.
Ta wspólnota nigdy nie rozliczała zaliczek na c.o., choć co rok powstają spore nadpłaty. Bo nie i już. Kiedy zacząłem podnosić tę kwestię, wymyślono wyjście polegające na tym, że w drodze uchwały nadpłaty przeksięgowuje się na FR.
Od kilku lat ze sprawozdań rocznych wynika, że dostawa wody oraz jej podgrzanie nie generują ani strat, ani nadpłat. Wydatki co do grosza zgadzają się z sumą wpłaconych zaliczek. Za rok 2024 wykazano 46.257,38 zł kosztów dostawy zimnej wody i dokładnie tyle samo przychodów z zaliczek; podobnie z podgrzaniem wody: 30.450,00 zł kosztów i tyle samo zaliczek. Prośby o wyjaśnienia pozostają bez odpowiedzi.
Innym właścicielom albo to odpowiada, albo nawet nie rozumieją, o co chodzi. Głosują za uchwałami, bo tak wypada. Kiedyś w sądzie, gdy po raz kolejny zaskarżyłem sprzeczne z prawem uchwały, jedną z właścicielek zapytano, jak głosowała nad uchwałą nr... Odpowiedziała, że nie pamięta, ale na pewno za, bo zawsze głosuje za.
Nie mam już siły na dalszą walkę.
Tytułem uzupełnienia. W podjętej 4 lata temu uchwale w sprawie określenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów dostarczania zimnej wody i odprowadzania ścieków, podgrzania wody oraz dostarczania energii cieplnej o zaliczkach na rzecz dostawy zimnej wody i jej podgrzania napisano:
Właściciele lokali ustalają, iż zaliczki [...] podlegają rozliczeniu, a w
Czyli zasada jest prosta: masz niedopłatę - dopłać; nadpłaciłeś - twoja strata. O ile pamiętam, zgłaszałem zastrzeżenia. Bez rezultatu; nie skorygowano treści uchwały, przedłożono ją do głosowania w takiej postaci, a właściciele ją przyjęli.
Takie księgowania nie tylko urągają wiedzy o zarządzaniu wspólnotami. Księgowanie nadpłat za media na FR to quasi przestępstwo. Bardzo przypomina kradzież pieniędzy, choć kradzieżą przecież nie jest, ponieważ dochodzi do niej za zgodą okradanych.
"Od kilku lat ze sprawozdań rocznych wynika, że dostawa wody oraz jej podgrzanie nie generują ani strat, ani nadpłat."
To jest sprzeczne jest z doświadczeniem i w zasadzie z prawami fizyki. Tylko wywóz śmieci tak się może rozliczać (gdy śmieci traktujemy jak media).
Pewnie kreatywną księgowością ktoś upraszcza sobie robotę...
Pewnie tak. Może chodzi o to, by nie zwracać ewentualnych nadpłat i jednocześnie nie spotkać się z zarzutem ich zatrzymania (bo uchwała mówiąca o ich przeksięgowywaniu na rzecz FR jest bezprawna)?
Żeby było ciekawiej. W pliku dokumentów na tegoroczne zebranie znalazłem dwa dokumenty:
- Rozliczenie wspólnoty, z którego wynika, że wydatki na dostawę wody i jej podgrzanie co do gorszą zgadzają się z wpłaconymi zaliczkami.
- Moje indywidualne rozliczenie, z którego wynika, że mam sporą niedopłatę za wodę, którą mam obecnie wyrównać.
Przecież jedno przeczy drugiemu...I moja niedopłata co do grosza zrównała się z nadpłatami innych właścicieli? Poza tym te nadpłaty chyba należy zwrócić?
Czyli w części kosztów i przychodów tzw. indywidualnych (mediów) wasze sprawozdanie pokazuje fikcję. Nie jest, prawie na pewno, obrazem finansów wspólnoty na dzień ostatni grudnia.
Co wcale nie oznacza, że indywidualne konta właścicieli prowadzone są nieprawidłowo. Konstruowanie sprawozdań finansowych w sposób sprzeczny z zasadami logiki i księgowości nie wyklucza prawidłowego prowadzenia kont właścicieli.
Przede wszystkim razi to przeksięgowywanie nadpłat z mediów na fundusz remontowy. Zerowe konto na wodzie na koniec roku to rezultat tego zabiegu. To jest wadliwe księgowanie i wadliwy przepływ środków z kont indywidualnych na fundusz wspólny celowy.
Za takim manewrem nie idzie rzeczywiste zasilenie funduszu. Zapis pozostaje tylko czysto na papierze, a stan środków na funduszu pozostaje bez zmian. Zabieg czyści konto na wodzie lub cieple do zera, ale powstaje bałagan na koncie funduszu, ponieważ za takim księgowaniem nie idzie rzeczywisty przepływ środków na fundusz. Zapis księgowy pozostaje tylko zapisem na papierze.
To jest właśnie księgowość kreatywna. Obraz wspólnoty w liczbach idealny, ale nieprawdziwy.
Mówi się wprawdzie, że księgowość jest jedna, ale wspólnot ta zasada akurat nie dotyczy. Tutaj wszelkie uproszczenia są powszechnie tolerowane. Dla sprawozdań rocznych to norma.