Fundusz remontowy

wawi50

Mam pytanie: czy nie wykorzystane środki zgromadzone na fundusz remontowy podlegają zwrotowi w przypadku gdy właściciel sprzedał mieszkanie i przestał być członkiem wspólnoty?

Zarządca

Moim zdaniem tak, chyba że strony inaczej postanowią w umowie.

owner

"Gmina O. wystąpiła przeciwko wspólnocie mieszkaniowej z żądaniem zwrotu kwoty 11.581,84 zł, która pozostała na koncie wspólnoty jako część niewykorzystanej zaliczki na fundusz remontowy po sprzedaży gminnego lokalu. Sąd Rejonowy stwierdził, że gmina ma słuszne roszczenie i nakazał wspólnocie zwrot powyższej kwoty oraz pokrycie kosztów sądowych i zastępstwa procesowego w wysokości 2980 zł. W uzasadnieniu sąd stwierdził, że z treści art. 14 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl) wynika jednoznacznie, że zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną ma wpłacać aktualny, a nie były właściciel lokalu. Sąd podkreślił, że: Z art. 14 nie wynika w szczególności, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się koszty przyszłych remontów, w szczególności takich, co do których nie wiadomo czy się odbędą. Dodatkowo sąd stwierdził, że remont nieruchomości jest zawsze korzystny dla aktualnego jej właściciela (właściciela lokalu), w szczególności przekłada się on przeważnie na wzrost wartości nieruchomości, zaś były właściciel nie ma z remontu korzyści.

Wspólnota wniosła apelację. Zarzuciła sądowi: Naruszenie przepisów ustawy o własności lokali, polegające na błędnej ich wykładni przez przyjęcie, iż środki wpłacane przez właścicieli lokali w związku z ponoszeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej pozostają wyłącznie w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej, podczas gdy prawidłowa wykładnia prowadzi do wniosku, iż środki te przechodzą na własność wspólnoty, a w związku z tym naruszenie art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1 ust. 2 ustawy własności lokali przez błędne zastosowanie polegające na uznaniu, iż środki zgromadzone przez właściciela lokalu na fundusz remontowy, a niewykorzystane do czasu sprzedaży tego lokalu stają się świadczeniem nienależnym zbywcy lokalu wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota powołała się w uzasadnieniu apelacji na uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. w sprawie III CZP 65/07, której Sąd Najwyższy nadał moc zasady prawnej, stwierdzając, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. W ocenie apelującej, zarządzając nieruchomością wspólną, wspólnota posiada odrębny majątek, który powstał w sposób wskazany w art. 12 w związku z art. 13 ust. 1 uwl z pożytków z nieruchomości i wpłat właścicieli lokali z przeznaczeniem na wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ponoszenie tych wydatków przez członków wspólnoty w formie zaliczek nie oznacza, że wspólnota musi zwracać niewykorzystane środki osobom, które je wpłaciły, gdyż stały się one własnością wspólnoty.

Sąd Okręgowy przyznał rację wspólnocie. W uzasadnieniu podkreślił, m.in., że właściciel lokalu, który sprzedaje lokal, nie może żądać zwrotu wpłaconych na ten cel pieniędzy, ale niewykorzystanych, gdyż nie jest ani ich właścicielem, ani nie ma podstaw do twierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa wzbogaciła się bezpodstawnie jego kosztem, uzyskując nienależne świadczenia. Fundusz remontowy, jak sama nazwa wskazuje, przeznaczony jest na remonty wykonywane bieżąco jak i w przyszłości. Jest oczywiste, że w przypadku remontu o znacznym rozmiarze, np. termo-modernizacji nieruchomości, środki trzeba gromadzić przez dłuższy okres czasu, zwykle kilkuletni. Gdyby kolejnym zbywającym lokale właścicielom zwracać zgromadzone na funduszu remontowym środki, większe remonty nie mogłyby być wykonywane w zaplanowanym terminie. Zarzut, że koszty przyszłe nie mogą obciążać byłych właścicieli nie może się ostać, gdyż to właśnie budynek był „zużywany” przez tych, obecnie byłych, właścicieli.

Sąd oddalił więc powództwo gminy i zasądził od niej na rzecz wspólnoty kwotę 3600 zł tytułem kosztów procesu za obie instancje.

(...) Sąd mianowicie stwierdził, że nie jest możliwe, aby sprzedający i kupujący w zawartej pomiędzy sobą umowie uznali, że środki gromadzone przez sprzedającego lokal na funduszu remontowym przechodzą na własność nabywcy lokalu, gdyż są one własnością wspólnoty, a więc nie mogą być przedmiotem rozliczeń pomiędzy właścicielami lokali wyodrębnionych."

Cytat za:
"Perypetie wspólnot mieszkaniowych w sądach. Sprzeczne orzecznictwo dotyczące funduszu remontowego" Janusz Gdański, miesięcznik Administrator nr 12/2009, s. 16

wwwinyl

Sprawa jest trochę skomplikowańsza.

Powszechnie się używa zwrotu fundusz remontowy.

Jednak jak wiemy uwl nie zna takiego pojęcia.

Są zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które w art. 14, ust. 1 skladają się

1)   wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

Jednocześnie wiemy, że wspólnota może tworzyć tzw. fundusze celowe na konkretny cel (np. remont windy lub wymiana dachu itp.).

Po zakończeniu roku zaliczki jak sama nazwa wskazuje podlegają rozliczeniu i m. in. mogą podlegać zwrotowi (abstrahuje w tym miejscu od aspektu podatkowego przedsięwzięcia).

Zupełnie inaczej wygląda sprawa w przypadku funduszu celowego, który automatycznie staje się majątkiem wspólnoty. Oczywiście wspolnota może zrezygnować z remontu, może pozostałości zwrócić właścicielom i może zasilić wpłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zawsze decyduje uchwałą wspólnota.

W aspekcie wyroku chciałem tylko powiedzieć, że indywidualnie nie ma możliwości zwrotu środków wpłaconych wspólnocie. Zawsze będzie decydować o tym uchwałą wspólnota.

owner

Po zakończeniu roku zaliczki jak sama nazwa wskazuje podlegają rozliczeniu i m. in. mogą podlegać zwrotowi (abstrahuje w tym miejscu od aspektu podatkowego przedsięwzięcia).

Zupełnie inaczej wygląda sprawa w przypadku funduszu celowego, który automatycznie staje się majątkiem wspólnoty.

Możesz podać jakąś podstawę prawną tego rozróżnienia i "automatyzmu"?
Czy na fundusz celowy nie wpłaca się zaliczek? Przecież póki co, rzeczywisty koszt remontu jest nieznany, po jego zakończeniu może wystąpić nadpłata lub niedopłata.

jQ

Ja widzę inną stronę tego problemu. Pan A mieszkał we wspólnocie X lat, i te X lat płacił składki na fundusz remontowy. Po X latach, krótko przed pierwszym remontem, pan A postanawia się wyprowadzić i wyciągnąć zaliczki z funduszu remontowego. Mieszkanie kupuje od niego pan B. Czy pan B ma obowiązek uzupełnienia wkładu do funduszu remontowego o kwotę, jaką wypłacono panu B? Fundusz remontowy został uszczuplony, pan B z remontu skorzysta. Czy też dlatego, że dopiero kupił mieszkanie, miałby korzystać z dobrodziejstw remontu za darmo? Logicznie patrząc, to z dobrodziejstw tego, że coś tam w budynku wyremontowano (np. dach) pan B będzie korzystał przez następne lata mieszkania w tym budynku. Jedni mieszkańcy składali sobie na ten remont przez X lat, pan B nie - więc zapłaci swoją działkę jednorazowo.
Przecież gdyby pan A sprzedawał mieszkanie PO remoncie dachu, na który poszły wszystkie jego pieniądze z funduszu remontowego, to nie dostałby zwrotu, ale zapewne wziąłby za mieszkanie więcej pieniędzy z racji tego, że budynek był remontowany, więc i tak mu się ten wkład zwróci, a zapłaci za niego pan B, odkupując mieszkanie.

Haneczka

Pana B. nie obowiązują żadne płatności wstecz, a jedynie od momentu, w którym stał się właścicielem mieszkania. Od tej chwili ma obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Czy pan B ma obowiązek uzupełnienia wkładu do funduszu remontowego o kwotę, jaką wypłacono panu B?

Tu chyba chodziło o wypłacenie panu A ?

pan B nie - więc zapłaci swoją działkę jednorazowo.

Wpłaci nie z powodu sprawiedliwości dziejowej, ale wtedy, gdy będzie miał taki zapis w akcie notarialnym. Jeśli go tam nie ma, pan B. jest wolny od pretensji pana A. i....ma nowy dach nad głową.