Nowelizacja ustawy: Właściciele lokali zyskali wpływ na decyzje zarządu spółdzielni

Zarządca

Zapraszamy Państwa na kolejny odcinek nowej serii naszego kompendium.
Link do odcinka na YouTube znajduje się na końcu postu.

Prezes spółdzielni nie przegłosuje właścicieli lokali 🚫🏢 Zamknięcie zsypu 🏚, wymiana windy 🚇, szlaban na posesji 🚧 – właściciele lokali wyodrębnionych w nieruchomościach spółdzielczych mają realny wpływ na sprawy zarządzania. Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2017 roku wprowadziła rewolucyjne zmiany ⚖, jednak właściciele nie znają swoich uprawnień.

Kluczowe zmiany w zarządzaniu nieruchomościami 🏡

Spółdzielnia mieszkaniowa nie może samodzielnie podejmować decyzji w kluczowych sprawach dotyczących zarządzania nieruchomościami 🏡. Taka wszechwładza spółdzielni zakończyła się 9 września 2017 roku 📅, kiedy to weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wystarczy wyodrębnienie choćby jednego lokalu w danej nieruchomości, aby zmieniły się zasady sprawowania zarządu. Powstanie odrębnej nieruchomości lokalowej prowadzi do powstania nieruchomości wspólnej stanowiącej przedmiot współwłasności 🏘. Spółdzielnia pełni od tego momentu podwójną rolę – zarządcy tej nieruchomości oraz właścicielki lokali znajdujących się w jej zasobach. Konsekwencje wyodrębnienia lokali są zatem daleko idące.

Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa 🏢

Oczywiście pojawienie się pierwszego właściciela lokalu nie prowadzi do powstania wspólnoty mieszkaniowej 🏢, ale do odpowiedniego stosowania ustawy o własności lokali, o czym przesądza treść art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który nakłada na Spółdzielnię obowiązek respektowania m.in. art. 22 ustawy o własności lokali.

Brak wpływu właścicieli przed nowelizacją 💰

Przed nowelizacją właściciele nie mieli bezpośredniego wpływu na to, w jaki sposób zarządzany jest ich majątek 💰, ponieważ do decydowania o najważniejszych sprawach w nieruchomości uprawniony był Zarząd Spółdzielni wraz z Radą Nadzorczą. Bez jakichkolwiek konsultacji z właścicielami można było podjąć decyzję o remoncie 🛠, o inwestycjach na nieruchomości 💡, czy np. ustanowieniu służebności.

Właściciele lokali zyskali nowe uprawnienia 📝

Nowelizacja z 2017 roku przyznała właścicielom lokali uprawnienia do współuczestniczenia w podejmowaniu decyzji dotyczących czynności przekraczających zwykły zarząd 📝, m.in. poprzez odesłanie do art. 22 ustawy o własności lokali, w którym wskazany jest przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wprowadzono zatem mieszany sposób zarządzania nieruchomością wspólną: reżim spółdzielczy wynikający z przepisów prawa spółdzielczego oraz statutu oraz reżim określony w ustawie o własności lokali co do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu przez organy spółdzielni, które wymagają uchwały właścicieli lokali.

Decyzje dotyczące remontów i inwestycji w rękach właścicieli 🛠🚗

Przed wymianą windy 🚇 w nieruchomości, czy wybudowaniem parkingu 🚗, zamknięciem komory wsypowej 🏚, czy ustanowieniem służebności, Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej jest obowiązany zwrócić się do właścicieli o wyrażenie zgody i udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy 📝.

Głos właścicieli kluczowy dla zarządzania 🔑

Oczywiście, jeżeli Spółdzielnia jest właścicielem większościowym, to co do zasady jej głos jest decydujący 🗣, jednak już samo głosowanie w danej sprawie zapewnia większą transparentność zarządzania, mieszkańcy nie są zaskakiwani kosztami 💸, mają możliwość porównania ofert 📊, zapoznania się z umową jeszcze na etapie projektu 📑, co umożliwia kontrolę działania Zarządu. Ponadto właściciele, w sytuacji gdy podjęta uchwała narusza prawo ⚖, zasady zarządzania nieruchomością wspólną, czy ich interesy, mają możliwość jej zaskarżenia. Nowelizacja z 2017 roku wyposażyła właścicieli lokali w kompetencje wynikające z ustawy o własności lokali, które umożliwiają przegłosowanie Spółdzielni nawet, gdy ta ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zmiany w podejmowaniu uchwał zgodnie z nowymi przepisami 📝

Art. 27 ust. 3 ustawy o spółdzielniach stanowi bowiem, że do podjęcia uchwał określonych w tym przepisie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali.

Zastosowanie ma zatem art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, stanowiący, że:

„Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.”

Rewolucja w zarządzaniu nieruchomościami spółdzielczymi 🏘

Analizowana nowelizacja z 2017 roku doprowadziła do rewolucji w zarządzaniu nieruchomościami spółdzielczymi 🏘, dzięki niej właściciele mają bezpośredni wpływ na sposób sprawowania zarządu ich majątkiem 🏠.

Kliknij tutaj, aby obejrzeć odcinek na YouTube