Statuty ograniczają prawa właścicieli
Zarządca
Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
Statuty ograniczają prawa właścicieli
W dniu 9 lipca 2017 roku weszły w życie zmienione przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które miały doprowadzić do rewolucyjnych zmian w zarządzaniu spółdzielniami 🏢. Był to krok w bardzo dobrym kierunku, prowadzący do powstania „wspólnot spółdzielczych” 🏘. Właścicielom lokali wyodrębnionych przyznano uprawnienia do współdecydowania w sprawach zarządzania nieruchomością wspólną ⚖. Spółdzielnie zostały bowiem zobligowane do stosowania ustawy o własności lokali przy podejmowaniu uchwał dotyczących zarządu rzeczą wspólną.
Zmiana ograniczyła kompetencje zarządów i rad nadzorczych w zakresie dotyczącym przedmiotu współwłasności 🛠. Od tego momentu w sprawach przekraczających zarząd zwykły, co do zasady, mieli decydować właściciele lokali, a nie wyłącznie Spółdzielnia. Do podjęcia decyzji w sprawie kosztownego remontu, zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, adaptacji, służebności itp. konieczne jest podjęcie uchwały przez ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości 📊, przy czym uchwałę tę można zaskarżyć na zasadach obowiązujących we wspólnotach mieszkaniowych ⚖. Nawet gdyby Spółdzielnia była właścicielem większościowym – pozostali co do zasady mają możliwość jej przegłosowania, o ile skorzystają z możliwości, jakie niesie art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, tj. złożą wniosek o głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos 🗳.
Zmiany naprawdę daleko idące, ale de facto do niczego rewolucyjnego w skali kraju nie doprowadziły 🧐. Dlaczego? Okazuje się, że w wielu spółdzielniach mieszkaniowych obowiązują statuty, w których wprowadzono zapisy w celu zablokowania nowelizacji z 2017 roku przez odjęcie właścicielom możliwości głosowania nad uchwałami ❌.
Przykładowy zapis statutu z 2018 roku, który został wprowadzony już pod rządami znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
Tymczasem nowela ograniczyła zakres kompetencji spółdzielni do dokonywania w ramach zarządu powierzonego czynności do zarządu zwykłego 🏠. W aktualnym stanie prawnym spółdzielnia nie ma uprawnień do samodzielnego podejmowania decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu w tych nieruchomościach, w których wyodrębniono choćby jeden lokal 🏡.
Zapisy statutu sprzeczne z ustawą są bezwzględnie nieważne, jak wskazał Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń:
Walne Zgromadzenie nie może decydować o pozbawieniu właścicieli lokali ich uprawnień, skoro zostały im nadane przez ustawę 📜. Należy jednak też zauważyć, że niektóre statuty zawierają treści nieaktualne, które nie uwzględniają nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ⚠.
Zarząd nieruchomością wspólną wynikający z art. 27 ust. 2 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym przed 9 września 2017 r. stanowił instytucję autonomiczną, oderwaną od rozwiązań dotyczących zarządu przyjętych w Kodeksie cywilnym i ustawie o własności lokali. W konsekwencji zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m. w ówczesnym brzmieniu obejmował czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Skutkowało to uznaniem, że do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie była potrzebna zgoda właścicieli lokali.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zmieniła ten stan rzeczy, dlatego niezrozumiałe jest, dlaczego ustawodawca czy podmioty inicjujące zmiany prawa spółdzielczego, nie podejmują żadnych działań w celu wyeliminowania takich sytuacji, gdy to organy spółdzielni ograniczają prawa właścicieli lokali ⚖. Znowelizowane przepisy nie są respektowane nawet przez sądy rejestrowe, co prowadzi do dalszych patologii w spółdzielczości ⚠. Zmowa milczenia, czy zwykłe niedbalstwo?
Zapraszamy do obejrzenia odcinka, w którym szczegółowo omawiamy, jakie kroki należy podjąć, aby dochodzić swoich praw w takich sprawach. Jeśli masz pytania dotyczące podobnych sytuacji, śmiało zostaw komentarz! 💬
Subskrybuj, by nie przegapić kolejnych odcinków!
W dniu 9 lipca 2017 roku weszły w życie zmienione przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które miały doprowadzić do rewolucyjnych zmian w zarządzaniu spółdzielniami 🏢. Był to krok w bardzo dobrym kierunku, prowadzący do powstania „wspólnot spółdzielczych” 🏘. Właścicielom lokali wyodrębnionych przyznano uprawnienia do współdecydowania w sprawach zarządzania nieruchomością wspólną ⚖. Spółdzielnie zostały bowiem zobligowane do stosowania ustawy o własności lokali przy podejmowaniu uchwał dotyczących zarządu rzeczą wspólną.
Zmiana ograniczyła kompetencje zarządów i rad nadzorczych w zakresie dotyczącym przedmiotu współwłasności 🛠. Od tego momentu w sprawach przekraczających zarząd zwykły, co do zasady, mieli decydować właściciele lokali, a nie wyłącznie Spółdzielnia. Do podjęcia decyzji w sprawie kosztownego remontu, zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, adaptacji, służebności itp. konieczne jest podjęcie uchwały przez ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości 📊, przy czym uchwałę tę można zaskarżyć na zasadach obowiązujących we wspólnotach mieszkaniowych ⚖. Nawet gdyby Spółdzielnia była właścicielem większościowym – pozostali co do zasady mają możliwość jej przegłosowania, o ile skorzystają z możliwości, jakie niesie art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, tj. złożą wniosek o głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos 🗳.
Zmiany naprawdę daleko idące, ale de facto do niczego rewolucyjnego w skali kraju nie doprowadziły 🧐. Dlaczego? Okazuje się, że w wielu spółdzielniach mieszkaniowych obowiązują statuty, w których wprowadzono zapisy w celu zablokowania nowelizacji z 2017 roku przez odjęcie właścicielom możliwości głosowania nad uchwałami ❌.
Przykładowy zapis statutu z 2018 roku, który został wprowadzony już pod rządami znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
„W nieruchomościach, w których Spółdzielnia jest właścicielem większości udziałów, o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu właściciele informowani są bez podejmowania procedury głosowania, o której mowa w ust. 2.”
Tymczasem nowela ograniczyła zakres kompetencji spółdzielni do dokonywania w ramach zarządu powierzonego czynności do zarządu zwykłego 🏠. W aktualnym stanie prawnym spółdzielnia nie ma uprawnień do samodzielnego podejmowania decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu w tych nieruchomościach, w których wyodrębniono choćby jeden lokal 🏡.
Zapisy statutu sprzeczne z ustawą są bezwzględnie nieważne, jak wskazał Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń:
„Statut jest częścią umowy o założenie spółdzielni, a z chwilą jej wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego staje się statutem spółdzielni. Jego postanowienia sprzeczne z ustawą są bezwzględnie nieważne, art. 58 § 1 k.c. mający tu zastosowanie wobec braku w tym zakresie regulacji w prawie spółdzielczym.”
Walne Zgromadzenie nie może decydować o pozbawieniu właścicieli lokali ich uprawnień, skoro zostały im nadane przez ustawę 📜. Należy jednak też zauważyć, że niektóre statuty zawierają treści nieaktualne, które nie uwzględniają nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ⚠.
Zarząd nieruchomością wspólną wynikający z art. 27 ust. 2 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym przed 9 września 2017 r. stanowił instytucję autonomiczną, oderwaną od rozwiązań dotyczących zarządu przyjętych w Kodeksie cywilnym i ustawie o własności lokali. W konsekwencji zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m. w ówczesnym brzmieniu obejmował czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Skutkowało to uznaniem, że do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie była potrzebna zgoda właścicieli lokali.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zmieniła ten stan rzeczy, dlatego niezrozumiałe jest, dlaczego ustawodawca czy podmioty inicjujące zmiany prawa spółdzielczego, nie podejmują żadnych działań w celu wyeliminowania takich sytuacji, gdy to organy spółdzielni ograniczają prawa właścicieli lokali ⚖. Znowelizowane przepisy nie są respektowane nawet przez sądy rejestrowe, co prowadzi do dalszych patologii w spółdzielczości ⚠. Zmowa milczenia, czy zwykłe niedbalstwo?
Zapraszamy do obejrzenia odcinka, w którym szczegółowo omawiamy, jakie kroki należy podjąć, aby dochodzić swoich praw w takich sprawach. Jeśli masz pytania dotyczące podobnych sytuacji, śmiało zostaw komentarz! 💬
Subskrybuj, by nie przegapić kolejnych odcinków!
ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.