Administrowanie osiedlem domków jednorodzinnych
Martencja
Użytkownik
Witam Państwa
Moje pytanie jest właściwie techniczno- finansowe.
osiedle domków jednorodzinnych pod Warszawą.akt notarialny zakupu 2008 .To domek jeden z 17 zamieszkanych zostało jeszcze deweloperowi do sprzedazy 20 domków wykończonych. Z racji kryzysu pewnie ta sprzedaz jeszcze troche potrwa. Całe osiedle miało liczyc 120 domków ale inwestycja została wstrzymana po I etapie czyli tych 37 domków.
W akcie notarialnym w jednym z paragrafów mamy zapis" kupujący powierza Sprzedającemu bądz podmiotowi przez niego wskazanemu administrowanie częściami wspólnymi osiedla na okres, co najmniej do czasu zakończenia inwestycji .Jak narazie administrowanie sprawował sam deweloper. za 2 tygodnie zwołał zebranie wszystkich właścicieli domków w celu poinformowania o obecnej sytuacji a także przedstawi firmę która będzie w jego imieniu administrować.
I tu pojawiają sie moje pytania
1.jak to wygląda w praktyce? Deweloper wskazuje administartora
2. Kto ponosi koszty administracji? deweloper czy my?
3. Jakie są koszty administrowania rzeczą wspólną? czyli naszymi drogami, placem zabaw, wywóz śmieci itp
Przepraszam że zadaje dziwne pytania, po prostu od zakupu w sumie nic sie nie działo, nasze skargi z tytułu rękojmy kierowaliśy do dewelopera ,w sumie on tez dbał o teren wspólny.Skoro teraz ma sie pojawic administrator z prawdziwego zdarzenia to chcę wiedzieć co mozemy od niego oczekiwać
Jakie są koszty takiego administrowania ?
Dziękuje serdecznie i proszę o wyrozumiałosć w tym chaosie myśli :-)
Pozdrawiam
Moje pytanie jest właściwie techniczno- finansowe.
osiedle domków jednorodzinnych pod Warszawą.akt notarialny zakupu 2008 .To domek jeden z 17 zamieszkanych zostało jeszcze deweloperowi do sprzedazy 20 domków wykończonych. Z racji kryzysu pewnie ta sprzedaz jeszcze troche potrwa. Całe osiedle miało liczyc 120 domków ale inwestycja została wstrzymana po I etapie czyli tych 37 domków.
W akcie notarialnym w jednym z paragrafów mamy zapis" kupujący powierza Sprzedającemu bądz podmiotowi przez niego wskazanemu administrowanie częściami wspólnymi osiedla na okres, co najmniej do czasu zakończenia inwestycji .Jak narazie administrowanie sprawował sam deweloper. za 2 tygodnie zwołał zebranie wszystkich właścicieli domków w celu poinformowania o obecnej sytuacji a także przedstawi firmę która będzie w jego imieniu administrować.
I tu pojawiają sie moje pytania
1.jak to wygląda w praktyce? Deweloper wskazuje administartora
2. Kto ponosi koszty administracji? deweloper czy my?
3. Jakie są koszty administrowania rzeczą wspólną? czyli naszymi drogami, placem zabaw, wywóz śmieci itp
Przepraszam że zadaje dziwne pytania, po prostu od zakupu w sumie nic sie nie działo, nasze skargi z tytułu rękojmy kierowaliśy do dewelopera ,w sumie on tez dbał o teren wspólny.Skoro teraz ma sie pojawic administrator z prawdziwego zdarzenia to chcę wiedzieć co mozemy od niego oczekiwać
Jakie są koszty takiego administrowania ?
Dziękuje serdecznie i proszę o wyrozumiałosć w tym chaosie myśli :-)
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Co wchodzi w skład części wspólnych? Zapewne droga wraz z oświetleniem, kanalizacja (kolektor), wodociąg (to zależy), plac zabaw, brama wjazdowa (?). Co jeszcze?
Od tego zależą koszty i wysokość wynagrodzenia administratora. Wywóz śmieci jest chyba indywidualny, skoro to domy jednorodzinne.
Koszty administrowania ponoszą współwłaściciele, czyli Wy. Dlaczego miałby za Was płacić deweloper?
Trudno przewidzieć, jakie będą koszty. Musicie to skalkulować:
1) wynagrodzenie administratora,
2) oświetlenie,
3) odśnieżanie i sprzątanie drogi,
4) koszenie trawy na poboczach, placu zabaw itp.,
5) konserwacja i remonty urządzeń na placu zabaw, wymiana piasku.
Powinniście zawczasu zadbać o utworzenie funduszu remontowego - koszty remontów nawierzchni drogi są znaczne i warto gromadzić na to środki.
Ponieważ nadal będzie trwała budowa, droga może zostać zniszczona przez ciężki sprzęt i dostawy materiałów budowlanych. Jak macie to rozwiązane na okres przejściowy, to jest do zakończenia budowy? Czy została ustanowiona służebność gruntowa (droga konieczna) na Waszej drodze? A może jest inna droga dojazdowa na teren budowy?
Będziecie mieli problem z podejmowaniem decyzji.
Będziecie decydować zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 195-221 Kodeksu cywilnego). Zapoznaj się z nimi: http://lex.pl/kodeksy/?akt=64.16.93.htm
Do wszystkich ważniejszych decyzji (np. o wysokości opłat) wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność).
Co do części wspólnych to wszystko idealne ująłeś .
Co do Kolektora to prawdopodobnie przejdzie na własność gminy, ale to nie jestem pewna, ponoć trawją jakieś rozmowy.
Co do dotychczasowych kosztów , to deweloper wystawił nam faktury za odśnieżanie po 25 zł , oświetlenie częśći wspólnych on płaci , choć już wiem ze na następnym zebraniu chce ustalić z nami że płacimy za to udziałami w części wspólnej . Moje pytanie czy jeżeli jest tylko ten zapis w AN i deweloper sam narazie administruje to musimy płacić te faktury. Czy nie potrzebna jest jakaś umowa o administrowanie z każdym z nas, skoro nie możemy założyć wspólnoty?
Owner budowa teoretycznie trwa bo nie zakończono inwestycji a praktycznie to wstrzymano kolejny etap budowy , wiec żaden ciężki sprzęt nie jeździ.
Nie ma żadnej służebność gruntowej, w przypadku wznowienia budowy jest druga droga "budowlana"
Jeszcze raz dzięuje
Umowę już macie zawartą - w formie aktu notarialnego.
Napisz nam, co dokładnie zostało zapisane w AN na temat zarządzania - jakie są obowiązki i uprawnienia zarządcy.
Jak jest uregulowana kwestia reprezentacji współwłaścicieli - czy zarządca ma prawo w Waszym imieniu zawierać umowy z dostawcami? Na kogo są wystawiane faktury?
Faktury dostaje deweloper i nas ma refakturować.
CO do kwesti reprezentacji właścicieli to nigdzie to nie jest określone.
Tak sie zastanawiam , czy na tym zebraniu jak pojawi sie administrator wyznaczony przez dewelopera to będzie musiał z nami z każdym z osobna zawrzeć umowy o administrowaniu ? Bo my nie mamy ani zawiązanego żadnego stowarzyszenia ani nie wybraliśmy pełnomocnika który w naszym imieniu moze zawrzeć umowy? Jak to możemy rozwiązać?
Stowarzyszenie ani fundacja czy spółdzielnia nie są dobrymi rozwiązaniami - przynależność do nich jest dobrowolna. Co będzie, jeśli część właścicieli nie wstąpi? Poza tym te organizacje nie mają tytułu prawnego do Waszych nieruchomości. Wyjściem jest zawarcie odrębnej umowy notarialnej (podpisują wszyscy właściciele) o ustanowieniu sposobu zarządu nieruchomością i powołaniu zarządcy, któremu dacie szersze uprawnienia - również do niektórych czynności przekraczających zarząd zwykły. Możecie też w tej umowie powołać swoje przedstawicielstwo, które będzie się kontaktować na bieżąco z zarządcą i kontrolować jego pracę lub ustanowić pełnomocnika.
Jako współwłaściciel miał prawo zawrzeć umowy konieczne do zapewnienia funkcjonowania nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności, ma też roszczenie w stosunku do pozostałych współwłaścicieli o zwrot poniesionych ponad swój udział kosztów.
Moim zdaniem nie jest konieczne zawieranie umów o administrowanie przez wszystkich współwłaścicieli, ponieważ upoważnienie do zlecenie administrowania nastąpiło już w umowach sprzedaży.
Nic nie zostało określone, pierwsze spotkanie mamy za 2 tygodnie
"Czy na pewno droga i plac zabaw są częścią wspólną? Masz w tych nieruchomościach wykupione udziały, wpisane do aktu notarialnego? "
Tak mamy to określone w akcie naszse udziały .
"Wyjściem jest zawarcie odrębnej umowy notarialnej (podpisują wszyscy właściciele) o ustanowieniu sposobu zarządu nieruchomością i powołaniu zarządcy, któremu dacie szersze uprawnienia"
No dobrze ale jak wszyscy sie nie zgodzą, juz wiem ze kilka osób nie ma ochoty płacić np za odśnieżanie. ( domki przy samym wjęździe na osiedle)
No dobrze a nie lepiej żebyśmy sami sobie administrowali, wybrali swojego przedstwiciela i dali mu pełnomocnictwa do zawierania umów. Nasz deweloper jest 100 km od Warszawy i firma administrująca też będzie , wiec moze lepiej dla nas i mniejsze koszty żebyśy sami zawarli umowy z dostawcami a dewelopera obciązali do wysokości udziałów.
Odnośnie przekazania obowiązków - deweloper może, na podstawie zapisu umowy, zawrzeć umowę w zakresie administrowania. Inną kwestią jest natomiast sprawa ustalenia wynagrodzenia dla administratora, skoro brak zapisów na ten temat - zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele. A z tym będzie raczej trudno, skoro niektórzy nie chcą nawet płacić za odśnieżanie swojej nieruchomości.
Teraz chciała bym to zebrać i jak źle myślę to mnie poprawcie .
Za dwa tygodnie spotykamy sie na zebraniu z deweloperem, który pojawia sie z potencjalnym administratorem
powiedzmy ze z pośród 23 właścicieli domków pojawia sie dajmy na to 14 tak jak ostatnio jak sami zrobiliśy, deweloper ma swoje 17 domków nie sprzedane czyli on jest właścicielem . razem z naszymi głosami 14 głosami mamy większość.
Decydujemy sie na samodzielne administrowanie.
i teraz sie gubie :-)
co musimy zrobić zeby pozawierac umowy sami z dostawcami?
w tym przypadku dewelopera my obciążami kosztami np odśnieżąnia- wystawiając mu refakturę za te 17 domków niesprzedanych zgodnie z udziałami ?
czy ustalamy sobie miedzy sobą zaliczki na poczet napraw np placu zabaw, odśnieżąnie, czy koszenie , czy po prostu po wystawieniu faktury od dostawcy dzielimy na udziały i refakturujemy . ?
Przepraszam że takie pytania zadaje, ale chcemy po 2 latach w końcu to uporządkować. poczuć sie jak u siebie jak gospodarz. Wiem ze kilka osób bedzie oponować.
No i druga kwestia !
Jezeli ok decydujemy sie(14 osób na zebraniu) na wskazanego administratora to jaką kwotę możemy zapłacić ? i czy wystarczy nas tyle do np podpisania aktu notarialnego tak jak pisał Owner? Oczywiśćie analizująć moje dotychczasowo wysłane informacje, lokalizacje osiedla itp. Pewnie macie zdecydowanie większą wiedzę na ten temat niż my na osiedlu :-) a moze jak to wyliczyć kwotowo?
Cofnięcie pełnomocnictwa może polegać na wyraźnym oświadczeniu woli, na przykład w formie pisma do dewelopera. Takie oświadczenia powinni złożyć wszyscy ci właściciele, którzy tego chcą. Jeśli któryś z właścicieli tego nie dokona, deweloper nadal będzie jego pełnomocnikiem w sprawach administrowania osiedlem. Może to zrobić albo któryś z właścicieli indywidualnie i dochodzić udziału w kosztach od współwłaścicieli, albo powołany przez Was pełnomocnik. Można zbierać zaliczki, można też płacić jednorazowo każdą fakturę. Lepsze jest to pierwsze wyjście.
Obciążacie dewelopera częścią proporcjonalną do jego udziału. Tak samo wszystkich innych współwłaścicieli. Ale nie w formie refaktury, bo byłaby to odsprzedaż, a Wy niczego nie sprzedajecie. Może to być pismo lub nota księgowa. Cena usługi jest umowna - rządzi rynek.
Możecie zwrócić się do kilku zarządców (czy firm zarządzających) z prośbą o przesłanie oferty, spottakć się z tymi, którzy odpowiedzą i negocjować.
Możesz sprawdzić zarządców w Twoim regionie w Centralnym Rejestrze Zarządców Nieruchomości na stronie Ministerstwa Infrastruktury (wystarczy wybrać województwo): http://www.mi.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm
Zawarcie umowy przez współwłaścicieli (czy to w formie aktu notarialnego, czy zwykłej) wymaga zgodnego oświadczenia woli wszystkich stron, czyli wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Bez jednomyślności nie ma umowy.
Realne kwoty będziecie w stanie wyliczyć po pierwszym roku zarządzania, po ustaleniu faktycznych kosztów utrzymania nieruchomości i wynagrodzenia zarządcy.
Możecie też podliczyć koszty poniesione dotychczas, "pod rządami" dewelopera. To będzie przymiarka. Warto zawsze przyjąć trochę wyższe stawki, żeby mieć rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
-podsumowując dla nas lepiej żebyśmy sami administrowali oczywiśćie pod warunkiem że 100 % sie zgodzi
No dobrze ale co zrobić jak wszyscy sie nie zgodzą , Pan Kowalski powie "nie" ?
Z Kodeksu cywilnego:
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.
Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Deweloperowi nie udzieliliście pełnomocnictwa do samodzielnego ustalania tych wydatków, więc musi uzyskać Waszą zgodę. Jeśli jej nie dostanie a będzie żądał jakichś opłat na wynagrodzenie administratora, nie płaćcie.
To nie jest "luka prawna", bo są przepisy regulujące zarządzanie współwłasnością, ale w sporym stopniu nieadekwatne.
Obecnie prawo nie przystaje do zmieniającego się rynku nieruchomości. Dotyczy to nieruchomości o wielu współwłaścicielach:
1) takich osiedli, jak Wasze (odrębna własność działek gruntowych z domami jednorodzinnymi i współwłasność części wspólnych)
2) garaży wielostanowiskowych (hal garażowych), będących odrębnymi lokalami
3) "terenów przyległych" do nieruchomości wspólnych wspólnot mieszkaniowych (odrębna własność lokali plus udział w nieruchomości wspólnej plus udział w innej nieruchomości, będącej współwłasnością wszystkich właścicieli lokali z kilku wspólnot mieszkaniowych: chodzi o drogi, parkingi, place zabaw, altany śmietnikowe itp., ale też udział w lokalu garażowym)
Dla ułatwienia zarządzania nieruchomością wspólną wymyślono wspólnoty mieszkaniowe (nie jest to tylko polski wynalazek, wspólnoty istnieją też np. w Niemczech i USA).
Jak dotychczas, nie wymyślono ułatwień dla innych form "licznej współwłasności". I na razie nie słychać o pracach w tym kierunku - Ministerstwo Infrastruktury nie zamierza nic zmieniać w tym zakresie.
Nie wiem co robić -powiem szczerze , interesuje sie tym bo taka społecznica troche jestem, ale nie mam czasu na to żeby sie wytypować na pełnomocnika i latać załatwiać , a jeszcze do tego szarpać sie z np Paniem Kowalskim.
tak wiec chyba pozostaje opcja - Deweloper nie administruje a refakturuje na nas koszty poniesione, my musimy płacić zgodnie z Kodeksem Cywilnym . I tu nie potrzeba 100% , wystawi musimy zapłacić. Tyle ze to sie pewnie tyczy tylko oświetlenia i np śniegu jak sie wszyscy zgodzą bo jak sie np złamie ławka na placu zabaw, a Pan Kowalski to stary dziadek i nie bedzie chciał sie zgodzic na naprawę po mu plac zabaw dawno nie potrzebny to juz problem
Tak?
Bo obcja druga wskazany przez dewelopera administrator musiał by fakturowac znowu za niezbedne wszystki koszty- oświetlenie jak dla mnie tylko . Bo odśnieżąnie znowu zgoda wszystkich, ochrona zgoda wszystkich itp.
Owner nie wiesz jak takie przypadki rozwiązują inne osiedla , przecież nie moze to być sytuacja patowa:angry:
Do ustlenia kwoty administrowania stosuje się czynności przekraczające zwykły zarząd ?
Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym (konserwacje urządzeń, naprawy ławek, sprzątanie drogi itp.) są to też czynności zwykłego zarządu.
Ochrona nie jest konieczna - prawo tego nie wymaga, nieruchomość może i bez ochrony funkcjonować - zatem zawarcie umowy o ochronę jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły.
W praktyce często jest albo "dzikie pole" (brak zarządcy), albo rozwiązania niezgodne z prawem: np. część właścicieli powołuje stowarzyszenie i ono zarządza nieruchomością. Ale do zlecenia temu stowarzyszeniu usługi zarządzania potrzebna jest zgoda wszystkich - i wracamy do punktu wyjścia. Stowarzyszenie nie ma instrumentów prawnych dochodzenia opłat od właścicieli, którzy nie są jego członkami...
http://orka2.sejm.gov.pl
nr sprawy 7685
Na dzisiaj dziękuje i pozdrawiam Serdecznie :bigsmile:
Jeżeli współwłaściciele wyznaczą swojego pełnomocnika, zarządcę - to ten zawrze umowy, ale w imieniu tych współwłaścicieli, którzy udzielili mu pełnomocnictwa. Zawsze ci konkretni, wskazani w umowie z dostawcą współwłaściciele odpowiadają. To nie jest komfortowa sytuacja.
Jednak orzecznictwo wskazuje, że taki zarządca może zawrzeć umowy we własnym imieniu (konstrukcja identyczna jak przy zarządzie sądowym), to byłoby lepsze rozwiązanie dla właścicieli. Z drugiej strony, za odpowiednim wynagrodzeniem na pewno ktoś się podejmie, wówczas najistotniejsza będzie windykacja należności.
Jednakże taki zapis ( o scedowaniu na zarządcę uprawnień w zakresie zawierania umów i występowania w swoim własnym imieniu przed sądem należy w sposób wyraźny sprecyzować w umowie.
Moim zdaniem w opisanej sytuacji warto zdecydować się na zarządcę.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia postanowienia Sądu NAjwyższego z dnia 7.05.2009 roku, sygn. akt III CZP 7/09:
"W rozpoznawanej sprawie mamy wobec tego do czynienia z sytuacją, gdy ze stosunku prawnego łączącego współwłaścicieli i zarządcę wynika, że ma on prawo do wytoczenia powództwa eksmisyjnego w swoim imieniu. Dla przyznania mu czynnej legitymacji procesowej nie potrzeba specjalnego przepisu ustawy, gdyż legitymacja ta ma swoje oparcie w stosunku materialnoprawnym powstałym na podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami a zarządcą. Oceny wymaga wobec tego tylko to, czy zakres swobody stron umowy o zarząd nieruchomością obejmuje także takie ukształtowanie sytuacji prawnej zarządcy, że nie będzie on tylko pełnomocnikiem współwłaścicieli, ale będzie mógł wykonywać zarząd nieruchomością w imieniu własnym na rzecz współwłaścicieli. Jest to zagadnienie zupełnie inne niż to, które przedstawił Sąd Okręgowy i jego rozstrzygniecie pozostaje w jego kompetencji.
Tylko na marginesie należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 3531 k.c. aby uznać, że swoboda stron (współwłaścicieli i zarządcy) w zakresie kształtowania ich stosunku prawnego jest ograniczona, trzeba by wskazać przepis prawa, który wyłączałby możliwość przyznania zarządcy pozycji zastępcy pośredniego, czyli działania w imieniu własnym w tym także w sprawach sądowych. Trudno także takiego ograniczenia poszukiwać w naturze zarządu. To wręcz odwrotnie jak trafnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie zarząd nieruchomością obejmuje dokonywanie czynności prawnych i faktycznych, a także w niezbędnym dla jego właściwego sprawowania zakresie, czynności zachowawczych w tym sądowych. Wreszcie nie widać żadnych racjonalnych powodów, aby zakazywać współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób".
To nie sztuka powiedzieć: możecie zawrzeć umowę - bo to wszyscy wiemy. Albo: trzeba było załatwić sprawę w pierwszym akcie notarialnym - bo kto miał o to zadbać - deweloper? A jaki ma w tym interes?
Skoro przepisy kodeksowe są takie świetne, to dlaczego jest tak źle z garażami wielostanowiskowymi, osiedlami domów i "terenami przyległymi"? Dlaczego tych fantastycznych przepisów nie da się zastosować w życiu?
Równie dobrze można było nie uchwalać ustawy o własności lokali - skoro można było zostawić pod rządami kodeksu cywilnego małe wspólnoty (do 7 lokali), to czemu nie duże? Powstała pewnie obawa, że bez wyłączenia dużych wspólnot spod reguł kodeksu, budynki popadną w ruinę, a gminom spadnie na głowę kolejna lawina wniosków o lokale socjalne. Poza tym był już przetarty szlak - rozporządzenie prezydenta RP z dnia 24 października 1934 roku o własności lokali.
Jak widać, 80 lat temu byli w Polsce ludzie, którzy potrafili znaleźć rozwiązanie. Szkoda, że nie przygotowali regulacji w sprawie osiedli domów jednorodzinnych i terenów przyległych do wspólnot, byłoby z czego skopiować. Wówczas takich form współwłasności nie było, ale dla tych, które występowały, szukano nowych rozwiązań, bo "widziano potrzebę". Mimo braku takiej demokracji i wolnych mediów, jakie mamy dzisiaj, władza rozwiązywała problemy obywateli, nie kalkulując tylko, czy się to politycznie opłaci.
Brakuje woli zmian. Woli politycznej, bo od niej zaczynają się wszystkie projekty refom systemu prawnego. Dla polityków i ministerialnych urzędników mam złą wiadomość: tego się nie da przeczekać, bo zjawisko współwłasności nie zniknie, ono będzie narastać. Prędzej czy później, temat powróci z większą siłą. Może jednak warto zawczasu "szukać nowych rozwiązań prawnych"?
Poza tym nie jest prawdziwa teza, że do wszystkich innych spraw przekraczających zarząd zwykły konieczne są indywidualne pełnomocnictwa - takie twierdzenie nie ma żadnego oparcia ani w przepisach ustawy o własności lokali, ani kodeksu cywilnego.
Zwracam też uwagę panu Podsekretarzowi, że od 25 września 2003 r. obowiązuje przepis art. 33(1) Kc: Jak widać, § 2 znakomicie koresponduje z art. 17 uwl i uzupełnia go.
Od tego czasu, wspólnota - nawet w akademickich rozważaniach - nie może być już traktowana jako luźny zbiór indywidualnych właścicieli, bez prawa do własnego majątku. Wspólnota to odrębny od właścicieli lokali podmiot obrotu prawnego, "osoba ustawowa".
Obawiam sie ze sie moze skończyc w sądzie ustalanie kosztów administratora :-)
A takie jeszcze jedno pytanie mozemy sie zgodzić tylko np na potrzebne wydatki czyli oświetlenie i np teraz odśnieżanie a w lecie koszenie ?
Przeciez to są koszty wynikające z faktur i mozemy tylko za to płacić skoro w AN nie ma ustalonej żądnej kwoty . Wtedy moze nie bedzie oporu Pana Kowalskiego , bo jak mu powiemy żeby płacił zaliczkę na tzw fundusz remontowy moze sie pogniewać :-)
A jeszcze jedno pytanie moze nas deweloper obiążyć za oświetlenie od początku jak podpisaliśmy AN. Bo do tej pory jeszcze nie płaciliśmy za nic no jedyne 25 za odśnieżanie .
Czy dobrze zrozumiałem - sugerujesz, że nie będziecie też płacić za pracę administratora? Może, bo od dnia zawarcia umowy notarialnej jesteście współwłaścicielami tych nieruchomości i jesteście zobowiązani do ponoszenia kosztów jej utrzymania i zarządzania. Może to być nawet okres wcześniejszy - sprawdź w umowie przedwstępnej (na budowę domu), jak to zostało uregulowane. Często taka umowa przewiduje partycypację w kosztach już od dnia wydania nabywcom nieruchomości (np. do prac wykończeniowych), na kilka tygodni lub miesięcy przed zawarciem umowy notarialnej o przeniesieniu własności. Już od tego dnia używacie drogi, oświetlenia itp.
:-)
Tak PRZECIEŻ KWOTA ZA ADMINISTROWANIE musi byc zaakceptowana przez wszystkich współwłaścicieli , wiec jak Pan Kowalski nie bedzie chciał płacić koszty administrowania , to co?
Deweloper wyśle faktury za oświetlenie i np odśnieżąnie , wiec to bedzie nasz tylko koszt ?
Narazie osiedle jest nowe wiec mamy gwarancje na drogi i inne wspólne rzeczy , wiec zakładanie funduszu nie jest takie konieczne zwłaszcza ze deweloper jako właściciel kilkunastu niesprzedanych domków ponosił by największe koszty , no nie tak ?
Rozsądek mówi, żeby zbierać choćby po 30 gr/m-c i stworzyć jakiś zapas pieniędzy, który można lokować.
Nie myślcie że to osiedle Holenderskie i szkoda nam , ale biorę pod uwagę najwięsze problemy jakie moze stwożyć Nasz Kochany Pan Kowalski :-)
On też jest współwłaścicielem i musi płacić jak wszyscy.
Ja cały czas piszę o częściach wspólnych. Oświetlenie domów i posesji to wyłączny koszt właścicieli tych nieruchomości.
We współwłasności nie płaci się za korzystanie, lecz z tytułu własności. Jeżeli deweloper posiada udział w oświetlonej części (np. w działce pod drogą), to powinien płacić.
Renata Krupa-Dąbrowska 26-08-2008
"Jeden z deweloperów buduje pod Warszawą osiedle 100 domów jednorodzinnych. Do administrowania nimi zatrudnił firmę zarządzającą. – Na terenie wspólnym jest droga, plac zabaw, budka ochroniarza – mówi Danuta Fijałkowska pracująca w tej firmie. – Chcieliśmy powołać wspólnotę mieszkaniową. Nasz prawnik jest zdania, że nie da się jej utworzyć."
http://www.rp.pl/artykul/181483.html
Kondominium (architektura)
http://pl.wikipedia.org/wiki/Kondominium_(architektura)
"Najpierw musielibyście cofnąć pełnomocnictwo, którego udzieliliście deweloperowi. Chyba, że on sam zrezygnuje (pisałaś o odległości jego siedziby od osiedla).
Cofnięcie pełnomocnictwa może polegać na wyraźnym oświadczeniu woli, na przykład w formie pisma do dewelopera. Takie oświadczenia powinni złożyć wszyscy ci właściciele, którzy tego chcą. Jeśli któryś z właścicieli tego nie dokona, deweloper nadal będzie jego pełnomocnikiem w sprawach administrowania osiedlem. "
Nasuwają mi jednak pewne wątpliwości co do skutków prawnych wypowiedzenia tego umocowania.
Czy zapis: "kupujący powierza Sprzedającemu bądż podmiotowi przez niego wskazanemu administrowanie częściami wspólnymi osiedla na okres, co najmniej do czasu zakończenia inwestycji ", który zawarto we wszystkich umowach nie stanowi zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną - z ustawowego na umowny.
Wydaje mi się, że współwłaściciele ustalili inny, niż wynikający z kodeksu cywilnego sposób jego wykonywania. Już nie wszyscy mają prawo zarządzać, ale jeden z nich lub osoba trzecia - ale tylko ta, którą wskaże ten współwłaściciel. Zmiana tego stanu rzeczy wymagałaby jednak zgody wszystkich.
Oczywiście należałoby ustalić co oznacza to administrowanie, czy w tym konkretnym przypadku mamy do czynienia ze sprawowaniem zarządu rzeczą wspólną?
http://www.rp.pl/artykul/90574,85810_Wspolnota_na_osiedlu_domow.html