Uchwały zarządu

piki

Witam,
Otóż w mojej WM ostatnio dzieją się dziwne rzeczy.
Zarządca budynku wraz z zarządem ostatnimi czasy chodzili do lokatorów (jak akwizytorzy) z listą (coś a'la ankieta) i wypytywali o różne rzeczy np. czy zgadzamy się na wykup lokalu użytkowego, wymiany wodomierzy itp.

Nie minął miesiąc i jakież było moje zdziwienie gdy otworzyłem skrzynkę pocztową. Okazuje się że rzeczy które podpisywaliśmy jakby nabrały mocy prawnej tj. zarząd na tej podstawie podjął sobie uchwały i wprowadził je w życie.
Czy mógł to zrobić bez żadnego zebrania lokatorów - tylko na podstawie takiej "ankiety" ?

Kolejna sprawa to taka że zarządcą (administratorem) budynku został jeden z lokatorów - ma wszelkie potrzebne uprawnienia do prowadzenia i administrowana. Pobiera opłaty za zarządzanie budynkiem etc.
Wszelkie sprawy administracyjne prowadził w swoim domu ale stwierdził że przecież nie może być tak dalej i potrzebny mu jakiś lokal - stąd ta "ankieta" na wykup lokalu użytkowego. Ludzie podejrzewam ze nieświadomi wyrazili na to zgodę i teraz za nasze pieniądze wykupujemy dla zarządcy lokal/biuro.
Powiedzcie mi czy to jest wszystko zgodne z prawem? Czy aby zarządca przypadkiem nie wykorzystuje nas bezczelnie i nie naciąga na dodatkowe koszta? Przecież za chwilę zechce mieć nowe meble do biura i również my będziemy musieli pokryć te koszta? Nie rozumiem tego ponieważ jest zarządcą, każdy z lokatorów za to płaci wiec chyba takie rzeczy powinien sobie sam organizować na własny koszt i we własnym zakresie?
Wynajmując firmę zewnętrzną do administrowania budynkiem nie muszę płacić za wynajęcie biura czy sprzęt biurowy. Płacę jednorazową opłatę miesięczną i niczym nie muszę się martwić.
Poradźcie coś bo nie wiem co myśleć o tym wszystkim

owner

Czy mógł to zrobić bez żadnego zebrania lokatorów - tylko na podstawie takiej "ankiety" ?

To nie była ankieta ani uchwała zarządu, lecz uchwała właścicieli, podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jest to zgodne z prawem.
Ustawa o własności lokali:

Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Wspólnota wykupi lokal dla siebie (lub dla ogółu właścicieli lokali), a nie dla zarządcy.
Przeczytaj ustawę o własności lokali: http://lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html

piki

owner:To nie była ankieta ani uchwała zarządu, lecz uchwała właścicieli, podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jest to zgodne z prawem.

A czy o wynikach tej uchwały właścicieli nie powinniśmy zostać poinformowani tzn. dostaliśmy pismo że powiedzmy 70% lokatorów był za jakiejś tam uchwały i została wprowadzona w życie - skąd mam wiedzieć czy na pewno jest to zgodne z prawdą?

owner

[cite] piki:[/cite]A czy o wynikach tej uchwały właścicieli nie powinniśmy zostać poinformowani tzn. dostaliśmy pismo że powiedzmy 70% lokatorów był za jakiejś tam uchwały i została wprowadzona w życie - skąd mam wiedzieć czy na pewno jest to zgodne z prawdą?

Powinniście zostać poinformowani, na piśmie. Patrz cytowany art. 23.3 ustawy.
Zatem dostaliście pismo o wynikach głosowania - a co z treścią uchwały?
Jeżeli nie ufasz zarządowi, możesz to sprawdzić - głosy w trybie obiegowym są zbierane albo na jednej wspólnej karcie do głosowania (możliwe w mniejszych wspólnotach i wówczas, gdy zarząd odwiedza właścicieli w mieszkaniach) lub na kartach indywidualnych (przy bardzo dużych wspólnotach lub przy gł0sowaniu korespondencyjnym). Przy tej drugiej formi9e powinien być też protokół obliczenia wyników głosowania, podpisany przez zarząd. Masz prawo wglądu do wszystkich dokumentów wspólnoty (art. 29.3 ustawy).

piki

owner:
Powinniście zostać poinformowani, na piśmie. Patrz cytowany art. 23.3 ustawy.

A powiedz mi co sądzisz o tym:
"Wszelkie sprawy administracyjne prowadził w swoim domu ale stwierdził że przecież nie może być tak dalej i potrzebny mu jakiś lokal - stąd ta "ankieta" na wykup lokalu użytkowego. Ludzie podejrzewam ze nieświadomi wyrazili na to zgodę i teraz za nasze pieniądze wykupujemy dla zarządcy lokal/biuro.
Powiedzcie mi czy to jest wszystko zgodne z prawem? Czy aby zarządca przypadkiem nie wykorzystuje nas bezczelnie i nie naciąga na dodatkowe koszta? Przecież za chwilę zechce mieć nowe meble do biura i również my będziemy musieli pokryć te koszta? Nie rozumiem tego ponieważ jest zarządcą, każdy z lokatorów za to płaci wiec chyba takie rzeczy powinien sobie sam organizować na własny koszt i we własnym zakresie? "

owner

Już o tym pisałem:

Wspólnota wykupi lokal dla siebie (lub dla ogółu właścicieli lokali), a nie dla zarządcy.

Zarządca może się zmienić, ale lokal pozostanie Wasz. Zawsze możecie zmienić decyzję i np. wynająć go komuś.
Jeżeli wspólnota ma pieniądze na zakup, jest uchwała ze zgodą większości właścicieli (wg udziałów), to wszystko jest w porządku.
Jeśli nie zgadzasz się z uchwałą, możesz ją zaskarżyć do sądu:

Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

piki

Chyba się nie zrozumieliśmy
Chodzi mi o to że zarządca budynku chyba powinien sam sobie organizować miejsce pracy/lokal/sprzęt biurowy itp. rzeczy potrzebne mu do wykonywania swoich obowiązków - tak przynajmniej jest w firmach specjalizujących się w administrowaniu budynkami. Płaci się miesięczną opłatę (dajmy na 5000zł.) na tak zwane koszty zarządu i nie interesuje mnie nic poza tym.
W przypadku mojej WM zarządca (również pobiera 5000zł.) sprytnie (bazując na niewiedzy lokatorów) "podrzuca" pisemka o wynajmie lokalu dla zarządu i ludzie to podpisują - tylko kto za to zapłaci - oczywiście my wszyscy. A pan wielki zarządca nie musi już inwestować w żadne lokum z własnej kiesy bo wspólnota wynajmie/wykupi dla niego lokal.
Chodzi mi przede wszystkim o odpowiedź na pytanie czy zarządca ma obowiązek sam za własne pieniądze organizować sobie biuro i wszelkie materiały potrzebne mu do pracy czy też może niejako "żądać" zaspokojenia tych potrzeb od wspólnoty?

owner

Zarządca może nie tyle żądać, co prosić lub proponować. Ale decyzja należy do właścicieli i taką decyzję podjęliście.
Czy nie zdawaliście sobie sprawy, że z wykupem lokalu wiąże się wydatek?
Czy w uchwale była podana kwota, do której zarząd został umocowany?
Czy doszło już do transakcji?
Czy zarządca będzie płacił wspólnocie czynsz najmu?

Na zebraniu rocznym możesz zażądać albo uchylenia uchwały (o ile nie została jeszcze wykonana), albo obniżenia kwoty w planie gospodarczym na rok bieżący przeznaczonej na wynagrodzenie zarządcy z powodu uzyskania przez niego korzyści w postaci lokalu we wspólnocie - o ile będzie go używał nieodpłatnie (może wtedy wpaść w tarapaty podatkowe).

piki

Zarządca może nie tyle żądać, co prosić lub proponować. Ale decyzja należy do właścicieli i taką decyzję podjęliście.
No tu nie ma co dyskutować - głupota i niewiedza ludzka niestety...

Czy nie zdawaliście sobie sprawy, że z wykupem lokalu wiąże się wydatek?
Oczywiście że wiemy tylko czy na naszym garbie ma zarządca zarabiać sobie kaskę?
Płacimy wszelkie opłaty, pokrywamy koszty zarządu, gość dostaje wynagrodzenie w wysokości praktycznie profesjonalnej firmy i jeszcze go dodatkowo sponsorujemy...ale tu już wjeżdżamy w strefę moralna całej tej sprawy...

Czy w uchwale była podana kwota, do której zarząd został umocowany?
A co to jest - ja bynajmniej żadnej uchwały nie dostałem

Czy doszło już do transakcji?
Chyba tak - ale nie wiem czy do kupna lokalu czy do jego wynajęcia - nie zostałem poinformowany w żaden sposób.

Czy zarządca będzie płacił wspólnocie czynsz najmu?
Nie mam pojecia

Na zebraniu rocznym możesz zażądać albo uchylenia uchwały (o ile nie została jeszcze wykonana), albo obniżenia kwoty w planie gospodarczym na rok bieżący przeznaczonej na wynagrodzenie zarządcy z powodu uzyskania przez niego korzyści w postaci lokalu we wspólnocie - o ile będzie go używał nieodpłatnie (może wtedy wpaść w tarapaty podatkowe).

Odkąd powstała WM - jakieś 2 m-ce temu - tak do tej pory nie było żadnego zebrania, żadnego planu gospodarczego itp. rzeczy.

wwwinyl

Lokal będzie (jest) Wasz. Zarządca tylko od Was może go wynająć.

Zebranie będzie musiało się odbyć do końca marca.

[zarzadca]

Pobiera opłaty za zarządzanie budynkiem

Czy Wy wpłacacie mu pieniądze do ręki?

marta26421

Przy stanowieniu wewnętrznego prawa w budynku WM trzeba bardzo uważać ponieważ, podjęte uchwały unieważnia się w sądzie. Niewiedza nie boli, ale drogo kosztuje i będzie kosztować właścicieli wyodrębnionych lokali (dowód: odpis KW lokalu) nieznających zasad powstania i funkcjonowania WM.

Uzyskanie zgody ( oświadczenia woli) właściciela wyodrębnionego lokalu w drodze indywidualnego zbierania głosów to częste praktyki. Dlatego też trzeba zapoznać się z zasadami podejmowania uchwał na zebraniu, a także w drodze indywidualnego zbierania głosów przez ZARZĄD, które opracowali eksperci.

Szczególną uwagę należy zwracać na to, kto podejmuje uchwałę oraz w jakim Dzienniku Ustaw zawarte są przepisy ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali.

1. Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388
2. Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388 ze zm.
3. Tekst jednolity (tj.) Dz.U. z 2000 r. Nr. 80, poz.903 ze zm.

Kto?
Właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ulicy ... nr... w...

WM posiada Zarząd i Zarządcę. A zatem Zarządca (Administrator) działa z upoważnienia Zarządu Wspólnoty. W takiej sytuacji właściciele lokali tworzący WM winni podjąć uchwałę w sprawie zawarcia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną.