Deweloper nie zaliczył górnego poziomu do powierzchni mieszkania
Prestidigitator
Użytkownik
Witam! Mamy taki przypadek z deweloperem, który nie uwzględnił niektórych powierzchni użytkowych budynku i nie włączył ich do powierzchni całkowitej. Chodzi o to, że deweloperowi długo nie schodziły ostatnie dwupoziomowe mieszkania, było takich kilka, pozostałe mieszkania były jednopoziomowe. Wymyślił więc, że sprzeda je w cenie dolnego poziomu. Po podpisaniu aktów notarialnych okazało się jednak, że powierzchnie górnych poziomów nie zostały uwzględnione w powierzchni użytkowej całkowitej i udziały poszczególnych właścicieli liczone są na podstawie powierzchni mieszkań jednopoziomowych, powierzchni dolnych poziomów mieszkań dwupoziomowych (bez powierzchni górnego poziomu) i oczywiście powierzchni garaży. Jaka jest tu odpowiedzialność dewelopera? Czy podobny błąd wystąpi w przypadku mieszkań z antresolą, których powierzchnie uwzględniają tylko poziom podstawowy?
Pozdrawiam
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli w umowie sprzedaży uwzględniono wszystkie pomieszczenia, ale niewłaściwie naliczono udziały ( a nawet powierzchnię), to sprawa wydaje się być oczywista - umowa jest nieważna w części dotyczącej określenia wielkości udziału (powierzchni) w pozostałym zakresie pozostaje wiążąca. Ale należy te braki uzupełnić i ponownie stanąć do aktu z deweloperem. Jeżeli jednak w umowie nie wymieniono nawet wszystkich pomieszczeń ( w tym również z górnego poziomu), to rzeczywiście jest to problem. Moim zdaniem nie nastąpiło przeniesienie prawa własności i obecnie to część nieruchomości wspólnej. Ocena stanu faktycznego wymaga analizy dokumentów, w szczególności treści umowy sprzedaży, ale także i umowy deweloperskiej.
Pomocne orzecznictwo:
Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 14.03.2002 roku w sprawie o sygn. IV CKN 896/00 (ISNC 6/03, poz. 81), stwierdził, że wadliwe określenie wielkości udziałów właścicielowi lokalu w nieruchomości wspólnej, dokonane w umowie wyodrębnienia i sprzedaży lokali, nie powoduje nieważności całej czynności, lecz tylko nieważność postanowień dotkniętych wadą.
Zasadnicze różnice między PN to:
-obmiar według PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1 m nad podłogą i w stanie surowym (tzn. bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO 9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym,
-wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw dolicza się do powierzchni pomieszczenia - wg PN-70/B-02365, natomiast wg PN-ISO 9836 - nie dolicza się,
-według PN-70/B-02365- powierzchnia ze skośnym sufitem - oblicza się wg wysokości - o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się;
-według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, ale tą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej,
-według PN-70/B-02365 powierzchnie zewnętrzne (balkony, loggie) nie zamknięte ze wszystkich stron, ale dostępne z danego pomieszczenia nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia,
-według PN-ISO 9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia, wykazując oddzielnie: powierzchnie nie nakryte (balkony) i powierzchnie nakryte (loggie).
w kwestii dokonywania pomiarów powierzchni lokali panuje bałagan prawny i możliwe jest stosowanie dwóch uregulowań, tj. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 19970 r. oraz PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r., które różnią się między sobą, gdyż według pierwszej normy pomiaru dokonuje się metr nad podłogą, w stanie surowym tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, natomiast według drugiej normy - na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym, przy czym żadna z powyższych norm nie jest wskazana do obowiązkowego stosowania, stąd decyzja o wyborze normy należy do umawiających się stron.
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/A69184A9AE
Odwołując się do Polskiej Normy należy wskazać na dwie normy, które pozwalają obliczać powierzchnię użytkową budynku PN - 70/B-02365 i PN - ISO 9836:1997. Według polskiej normy PN-70/B-02365 powierzchnia użytkowa budynku - to powierzchnia pomieszczeń służąca do zaspokojenia potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku (lub jego wydzielonej części) - na wszystkich kondygnacjach. Norma ta nie została zaliczona do tzw. norm obowiązkowych przewidzianych w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz. U. z 1999 r. Nr 22, poz. 209). Z kolei norma PN ISO 9836:1997 zatytułowana "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych" zawarta w poz. 107 załącznika do ww. rozporządzenia obowiązywała tylko w zakresie ustalonym w pkt 5.2.2 normy, czyli przy ustalaniu kubatury budynku. Według tej normy powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto (czyli powierzchni ograniczonej przez elementy zamykające, obliczanej dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów, itp., bez powierzchni otworów na drzwi i okna w elementach zamykających, za to z powierzchnią elementów nadających się do demontażu takich jak ścianki działowe, rury, kanały) która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku, dla których są one wznoszone.
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/D900959935
Tylko, że pomieszczenia pomocnicze (np. kuchnia, łazienka, hol, przedpokój, garderoba, spiżarnia) znajdują się w obrębie lokalu oraz ich powierzchnia użytkowa (podobnie, jak powierzchnia użytkowa pomieszczeń mieszkalnych, czyli pokoi) jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.
lub pomieszczenia o wysokości mniejszej niż 1,4 m (ta sama norma co wyżej)
lub poniżej 1,9 m, ale włączone w akcie do powierzchni pomocniczej (przy stosowaniu PN-ISO 9836)
czy wiesz jaką normę zastosował???