Samowola zarządu i administratora
iddallia
Użytkownik
Na drzwiach wejściowych do klatki schodowej budynku, w którym mieszkam, administrator wywiesił kartkę, że informuje nas (właścicieli lokali we wspólnocie 50 mieszkań) w imieniu zarządu, że wykonane zostaną prace instalacji nowego oświetlenia, co wiąże się z kosztami w kwocie 2000 oraz że to będzie wykonane w ciągu najbliższych dni.
W związku z tym, że ta inwestycja nie była planowana ani nie słyszałam, by podejmowano w tej sprawie uchwałę, zadałam pytanie zarządowi: "Proszę o podanie pełnej podstawy prawnej podjęcia przez Zarząd decyzji o inwestycji (wymiana oświetlenia). Dopóki nie dostanę wiarygodnego uzasadnienia, odmawiam zapłacenia za wykonane prace".
Na to odpowiedział mi w imieniu zarządu (zarząd, któremu płacimy, nigdy osobiście nie odpowiada na korespondencję) administrator:
"W związku z faktem iż wielu mieszkańców zgłaszało zastrzeżenia do działania oświetlenia w obecnym rozwiązaniu Zarząd Wspólnoty podjął decyzję o zmianie sposobu zapalania się świateł i czasu ich palenia. Decyzja o przeróbce instalacji wyszła na przeciw oczekiwaniom niektórych mieszkańców, ma również oprócz wygody użytkowej aspekt ekonomiczny. O decyzji powiadomiliśmy w formie ogłoszenia wszystkich mieszkańców. Nie otrzymaliśmy - poza Pani mailem - żadnych negatywnych opinii odnośnie planowanych prac. Mogą się one rozpocząć pod koniec stycznia z powodu przesunięcia terminu przez wykonawcę. Oczywiście sprawa może być głosowana w formie uchwały - nadmieniamy jednak, że wobec braku sprzeciwu na wykonanie powyższego wynik uchwały jest raczej przesądzony - głosowanie zapewne przesunie tylko termin realizacji. W imieniu Zarządu proszę zatem o ponowną informację czy realizacja prac będzie powodem Pani dalszych protestów w przedmiotowej sprawie. Dodatkowo informuję, że prace finansowane będą ze środków bieżących, bez naruszania funduszu remontowego."
Sądzę, że to przekraczanie kompetencji i w dodatku mobbing - w myśl zasady: tylko pani ma zastrzeżenia. Oczywiście zastrzeżenia moje dotyczą sposobu podejmowania decyzji.
W związku z tym, że ta inwestycja nie była planowana ani nie słyszałam, by podejmowano w tej sprawie uchwałę, zadałam pytanie zarządowi: "Proszę o podanie pełnej podstawy prawnej podjęcia przez Zarząd decyzji o inwestycji (wymiana oświetlenia). Dopóki nie dostanę wiarygodnego uzasadnienia, odmawiam zapłacenia za wykonane prace".
Na to odpowiedział mi w imieniu zarządu (zarząd, któremu płacimy, nigdy osobiście nie odpowiada na korespondencję) administrator:
"W związku z faktem iż wielu mieszkańców zgłaszało zastrzeżenia do działania oświetlenia w obecnym rozwiązaniu Zarząd Wspólnoty podjął decyzję o zmianie sposobu zapalania się świateł i czasu ich palenia. Decyzja o przeróbce instalacji wyszła na przeciw oczekiwaniom niektórych mieszkańców, ma również oprócz wygody użytkowej aspekt ekonomiczny. O decyzji powiadomiliśmy w formie ogłoszenia wszystkich mieszkańców. Nie otrzymaliśmy - poza Pani mailem - żadnych negatywnych opinii odnośnie planowanych prac. Mogą się one rozpocząć pod koniec stycznia z powodu przesunięcia terminu przez wykonawcę. Oczywiście sprawa może być głosowana w formie uchwały - nadmieniamy jednak, że wobec braku sprzeciwu na wykonanie powyższego wynik uchwały jest raczej przesądzony - głosowanie zapewne przesunie tylko termin realizacji. W imieniu Zarządu proszę zatem o ponowną informację czy realizacja prac będzie powodem Pani dalszych protestów w przedmiotowej sprawie. Dodatkowo informuję, że prace finansowane będą ze środków bieżących, bez naruszania funduszu remontowego."
Sądzę, że to przekraczanie kompetencji i w dodatku mobbing - w myśl zasady: tylko pani ma zastrzeżenia. Oczywiście zastrzeżenia moje dotyczą sposobu podejmowania decyzji.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Na wszystkie wydatki, czy to FE czy też FR powinna być zgoda właścicieli w wyniku podjętej uchwały, dotyczącej określonej ich decyzji w sprawie nieruchomości wspólnej.
Podobnie, jak Twoja: "Dopóki nie dostanę wiarygodnego uzasadnienia, odmawiam zapłacenia za wykonane prace". A może to mobbing z Twojej strony?
Stawki eksploatacyjne mają/powinny mieć swoje składowe, a jedną z nich jest bieżąca konserwacja. Na co pwinny być przeznaczone środki z bieżącej konserwacji?
Na niezbędne naprawy, które wynikają z bieżącej eksploatacji budynku.
Instalacja nowego oświetlenia nie jest bieżącą i niezbędną naprawą, a więc w tej sprawie wspólnota powinna podjąć uchwałę na ten wydatek, a nie zarząd powinien o tym samowolnie decydować.
Poza tym, mam pytanie do iddallii:
Co to są środki bieżące, bo ja o takich nie słyszałam?
Chyba, że one tak sobie "bieżą" w kierunku pomysłów zarządu.... :bigsmile:
Tym samym uchwała jest niezbędna (skoro nie było tego wydatku w planie gospodarczym).
Jak dla mnie to śmierdzi kreatywną księgowością.
Sądy twierdzą, że fundusz remontowy można wykorzystać wyłącznie na remonty...
Sprawa leży w kompetencjach zarządu, bo nie przekracza zarządu zwykłego nieruchomością wspólną - uchwała jest zbędna.
Są środki finansowe, ujęte w planie gospodarczym. W dodatku ma to przysporzyć oszczędności.
Oby wszystkie wspólnoty miały tylko takie problemy.
Różne sądy mają różne definicje remontu, konserwacji, drobnej naprawy. Prawdopodobnie wymiana żarówek na oszczędne,większe, mniejsze jest modernizacją oświetlenia.Wwwinyl robicie wówczas zebranie we WM?
Haneczka - ile macie zaplanowanych wymian wybitych szyb, połamanych klamek, urwanych rynien w Waszym planie gospodarczym?
Moje słowa uznania dla Zarządu/Zarządcy za racjonalność działania.Właściciele - przestrzegajcie art. 22 uwl.
Idallio - nie masz żadnych szans w sądzie. Po pierwsze nie ma uchwały, nie masz co zaskarżać. Pozostaje pozew cywilny.Powodzenia.
Jezeli nie będziesz płacić zaliczek, to też nie masz szans w sądzie. :bigsmile:
Termomodernizacja jak sama nazwa wskazuje jest modernizacją a pokrywa się ją z FR.
To nie jest drobne zadanie. To 2000 zł.
Jeśli plan gospodarczy zawiera również plan wydatków remontowych, a zarząd nie ma prawa do dokonywania zmian w tym planie, to w ten sposób omija zakaz próbując płacić za zadanie z FE (wydatki eksploatacyjne).
Być może chodzi tu jeszcze o dodatkowy aspekt.
Jeśli we wspólnocie powstałaby spora nadwyżka na FE, to ludzie chcieliby sobie ją zwrócić, a jak się go pomniejszy tym zadaniem, a zaoszczędzi na remontowym, to nawet jak będą chcieli zwrócić to zawsze o 2000 zł mniej.
Niby chwalebne takie dbanie, ale jest to manipulacja ludźmi - tak jak rządzący nami manipulują. Oni zawsze wiedzą lepiej co nam potrzeba...
haneczka - nie podoba ci się zarząd/zarządca to namów sąsiadów do jego zmiany. Sama widzisz,że różnimy się w interpretacjach uwl. Jeżeli na wszystko chcecie uchwały to Wasza sprawa.:cry:
wwwinyl ma rację! :cheer:
Tak, nie podobał mi się i już wyleciał.
A wiesz za co? ??? Bo bardzo kochali się na zabój z administratorem i z tego ogromnego, żarliwego uczucia nawet drobinki, jako ochłapy nie dostawały się wspólnocie.
Aha, do Twojej wiadomości: administrator też pakuje manatki. :fingersear:
:shocked:
Już wyjaśniam: Fundusz Ekspolatacyjny.
Dostaję zestawienie opłat miesięcznych i jest tam punkt "wydatki bieżące". Każdego miesiąca płacę 15 zł (liczone od powierzchni mieszkania). Dodatkowo płacę na konserwatora 7 zł i na fundusz remontowy 120 zł. Masz rację, Haneczko, one bieżą sobie w kierunku pomysłów i administratora, i zarządu. Nie wiem właściwie co dokładnie w danym miesiącu z tego jest płacone, ale na przykład listy polecone, które wysyła administrator, ksero, żarówki (strasznie dużo się ich przepala) itp.
Wydaje mi się, że wskazywanie, że tylko ja "sprawiam problemy" nie jest czystą informacją. Przede wszystkim dlatego, że ja nie mam zastrzeżeń do propozycji jako takiej, ale do formy jej wdrożenia. Dobra praktyka we wspólnocie polega, moim zdaniem, na przestrzeganiu prawa, a nie na omijaniu go - to takie typowe dla polskiego kombinatorstwa: najpierw się zrobi, potem się zatwierdzi. Niestety, to w mojej wspólnocie niemal zwyczaj.
Ani zarząd, ani administrator nie wykonali tu wielkiego wysiłku: pojawiła się firma, która zaoferowała kilku wspólnotom taką wymianę. Wydawałoby się, że należy korzystać, bo nie wiadomo, czy taka okazja jeszcze będzie. Ale przecież w ten sposób można zacząć rozciągać samowolę (w moim odczuciu) w nieskończoność: powód zawsze się znajdzie.
I skąd wwwinyl wiesz, jakie fundusze potworzyli we wspólnocie założycielki wątku? (nicka nie spróbuję nawet odmieniać przez przypadki)
Czy to nie przesada, żeby dla każdego rodzaju wydatku tworzyć sobie w głowie oddzielny "fundusz"? I po co?
Można to odczytać też tak: jeśli przyniesie Pani pismo z podpisami co najmniej kilku osób, nadamy sprawie bieg. Może pójdź tym tropem? To nazywasz "kombinatorstwem? Kto tutaj co "skombinował" i na czyją szkodę? Chyba z prawdziwym kombinatorem nie miałaś do czynienia. Zresztą, zawsze możecie nie zatwierdzić. Na przykład - sprawozdania zarządu. Niedługo będzie zebranie roczne.
Przedstawiłam tak samo: rozumiem to negatywnie.
A może powinnam powiedzieć zarządowi poprzez administratora (bo za wysokie progi, obowiązuje hierarchia) : proszę o przedstawienie listy osób, które się zgodziły (wyszły z propozycją)? Oczywiście na piśmie, prawda?
Zarząd najpierw robi coś, co potem wspólnota zatwierdza, czyli zamiast dbać o poszanowanie prawa, celowo je łamie. W dodatku przekonuje, że nie było można inaczej. Czy ważna jest w tej sytuacji intencja? Na czerwonym świetle przejeżdżają przecież ci, którzy mają ważne powody.
W mojej wspólnocie dzieje się bardzo źle, co wynika z kilku przyczyn: 1. w zarządzie wspólnoty jest zawodowy zarządca, który narzuca swoją wolę i przekracza przepisy, jak w opisanym przypadku, 2. administrator to też zarządca z licencją, który doskonale rozumie się z zarządem, 3. mieszkańcy są bierni i boją się, w imię dobrosąsiedzkich stosunków, wyrazić swoją opinię (sprzeciw), 4. prosiłam zarząd o to, by przesyłano do mnie kopie dokumentów, które administrator drogową e-mailową śle do zarządu i ten tą drogą go zatwierdza, zlekceważono moją prośbę. Nie chcę być pieniaczem, rozumiem, że pewne rzeczy trzeba robić, ale chciałabym, by robiono je w zgodzie z prawem.
Masz prawo domagać się wglądu w każdy dokument wspólnoty. Najlepiej rób to na piśmie, za potwierdzeniem odbioru. Ale musisz wskazać konkretne dokumenty lub ich rodzaje: umowy, faktury, kosztorysy itp. Proś grzecznie, ale stanowczo, powołując się na przepisy i orzecznictwo sądowe. Podstawą prawną jest art. 29.3 ustawy o własności lokali:
Rzeczywiście brak uchwały upoważniającej zarząd do zlecenia modernizacji, nie mniej jednak właściciele mogą w formie uchwały zatwierdzić czynności remontu. Pełne zastosowanie ma tutaj art. 103 kodeksu cywilnego.
Nawet uchylenie uchwały nie zawsze skutkuje nieważnością umowy zawartej na jej podstawie (por. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 3 marca 2005 r.,II CK 409/04).
Treść orzeczenia na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/389/94/
Zatem należałoby ustalić czy rzeczywiście wymiana instalacji w jakiś sposób narusza interesy właścicieli, zasady zarządzania, etc.
To prawda, bo właściciele w uchwałach, które tworzą sami się ograniczają i wyraźnie wskazują, że środki z funduszu remontowego przeznaczają wyłącznie na remonty.