Mała wspólnota, co trzeba zrobić
anita__w
Użytkownik
Witam serdecznie
mam pytanie dotyczące działania małej wspólnoty mieszkaniowej. Jest wydzielonych 6 lokali, 4 włascicieli. Nie mamy wybranego zarządcy.
Musimy przepisać na wspólnote głowny liczniki wody. Czy musimy zgłosić wspólnotę do US i płacić podatki. prosze o pomoc.
mam pytanie dotyczące działania małej wspólnoty mieszkaniowej. Jest wydzielonych 6 lokali, 4 włascicieli. Nie mamy wybranego zarządcy.
Musimy przepisać na wspólnote głowny liczniki wody. Czy musimy zgłosić wspólnotę do US i płacić podatki. prosze o pomoc.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Do ustalenia, czy wspólnota jest "duża" czy "mała" ważna jest łączna liczba wszystkich lokali w nieruchomości.
Tak, obowiązek posiadania Regonu i NIP-u dotyczy wszystkich wspólnot mieszkaniowych.
Wynika to z ustaw o statystyce publicznej oraz o NIP.
Możecie sporządzić umowę w formie aktu notarialnego (za zgodą wszystkich właścicieli lokali) i przyjąć umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną, na przykład taki, jaki dla "dużych" wspólnot (powyżej 7 lokali) przewidują przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali. Jeśli nie ma na to zgody, możecie powołać pełnomocnika dla załatwienia wszystkich spraw formalnych: Regon, rachunek bankowy, NIP, zawarcie umów niezbędnych dla nieruchomości (dostawy mediów, ubezpieczenie, wywóz śmieci, sprzątanie, prowadzenie pozaksięgowej ewidencji wspólnoty). Warto też udzielić pełnomocnictwa do zarządzania nieruchomością - przynajmniej w zakresie zarządu zwykłego.
"Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. ma zastosowanie do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości, jednakże regulacje związane z zarządem nieruchomością zawarte w rozdziale 4 dotyczą wyłącznie tzw. dużych wspólnot. Przesądza o tym art. 19 tej ustawy: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 199 do 208 kc) i Kodeksie postępowania cywilnego (art. 611 - 616 k.pc.). Małą wspólnotę od dużej w sferze organizacyjnej odróżnia przede wszystkim bezpośredni a więc sprawowany przez samych właścicieli zarząd, podczas gdy w dużej powołany w tym celu organ (zarząd pośredni). Cechuje ją też większy rygoryzm prawny w sferze decyzyjnej, ponieważ do czynności przekraczających zarząd zwykły konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (podczas, gdy w dużych decyduje większość).Zarząd małą wspólnotą może być zatem bardzo utrudniony, w szczególności w konfliktowych sytuacjach."
Więcej w artykule na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/693/45/
Jest jeszcze 6 piwnic i jedno pomieszczenie wspólne. W akcie notarialnym zapisane jest, że piwnica jest pomieszczeniem przynależnym do mieszkania.
Czy to oznacza, że nie jesteśmy mała wspólnotą?
Te przychody oraz właściwe dla nich koszty należy pokazać na deklaracji CIT-8 sporządzanej do końca marca każdego roku, a jeśli macie nadwyżkę przychodów nad kosztami, czyli jeśli macie dochód to dodatkowo sporządzacie deklarację CIT-8/O.
Tyle że od powyższych dochodów nie płacicie podatków.
A czy księgowa musi być? To już Wasza sprawa. To nie jest takie trudne.
Na zrobienie deklaracji za 2009 r. zostało Wam jeszcze nieco ponad dwa miesiące czasu.
W tym roku może poszalejecie i np. ubezpieczycie część wspólną, albo zaczniecie sprzątać w części wspólnej, albo żarówkę wymienicie, to będziecie mieć i większe przychody i większe koszty.
Pełnomocnik to wyjście alternatywne - do spraw takich, jak załatwianie Regonu, NIP-u i konta w banku (są to sprawy zwykłego zarządu) wystarczy pełnomocnictwo, udzielone przez większość właścicieli (większość liczona udziałami). Nie musi to być pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, bo prawo tego nie wymaga. Może to być jeden dokument z danymi osobowymi właścicieli (mocodawców) i pełnomocnika oraz podpisami mocodawców. Pełnomocnik nie musi być jednym z właścicieli.
Pamiętajcie o opłacie skarbowej w kwocie 17 zł od każdego egzemplarza pełnomocnictwa, składanego w GUS czy US (w banku nie) - opłacie podlega pełnomocnictwo składane w sprawach z zakresu administracji publicznej (w urzędach, sądach itp.). Opłatę płaci się na konto gminy.
Wariant z pełnomocnikiem nie wyklucza wariantu z umową notarialną. Kiedy już załatwicie sprawy najpilniejsze, możecie się przymierzyć do tej drugiej sprawy.
Kolejność załatwiania:
1) REGON - w terminie 14 dni od powstania wspólnoty, formularz RG-1.
Link: http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/bip/BIP_RG-1.pdf
2) rachunek bankowy - po uzyskaniu REGON-u
3) NIP - w terminie 30 dni od uzyskania REGON-u, formularz NIP-2.
Link: http://je.pl/dtjd
Powierzenie zarządu może nastąpić jedynie w drodze umowy w formie aktu notarialnego, zawartej przez właścicieli lokali. Zatem konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (100% udziałów).
Wydaje mi się, że zarządzanie małymi wspólnotami można powierzyć w formie umowy zlecenia, bez konieczności udziału notariusza. Właściciele (którzy tworzą zarząd) podejmują uchwałę w sprawie powołania zarządcy i spisują z nim umowę na zarządzanie...
?????
Ustawa o własności lokali używa określenia "powierzenie zarządu" w art. 18.1 i przewiduje dla niego tylko jedną formę: umowę (czyli za zgodą 100% właścicieli lokali) w postaci aktu notarialnego.
Być może wcześniej rzeczywiście pomyliłam pojęcia. Dziękuję za wyjaśnienie. Jednak ciągle nutuje mnie ten temat. Zasięgałam kilku opinii i zanim zacznę działać, chciałabym być pewna,że idę w dobrym kierunku.
Notariusz jest potrzebny tylko do umowy notarialnej w sprawie powierzenia zarządu ze skutkami wynikającymi z ustawy o własności lokali.
Właściciel lokalu nie może też skorzystać z art. 25 (zaskarżenie uchwały).
A co z art. 22 (negatywna definicja zarządu zwykłego)?
A uprawnienia i obowiązki zarządcy, któremu powierzono zarząd aktem notarialnym (różne przepisy rozdziału 4 uwl)?
Jest co prawda przepis art. 33 "W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału." - ale dotyczy on dużych wspólnot.
Przykładowe problemy:
1) czy małe wspólnoty muszą organizować coroczne zebranie w terminie do końca I kwartału? (zawiadomienia, sprawozdanie, wniosek o absolutorium itp.).
2) czy małe WM muszą mieć roczny plan gospodarczy?
3) czy muszą określać zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej?
4) czy muszą dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy?
Zacznę od przedstawienia ogólnej sytuacji związanej z nieruchomością. Jest to budynek z 3 wyodrębnionymi lokalami oraz prawem użytkowania piwnic i działki. Każdy lokal stanowi jedno piętro, na parterze jest 2 właścicieli ( matka z synem, jedynakiem ), w przypadku pozostałych po 1 właścicielu. Lokal na parterze ma funkcję użytkową, natomiast dwa pozostałe ( 1 i 2 piętro ) są mieszkalne.
Właścicielem jednego z lokali zostałem w lipcu 2013. Okazuje się, że pomimo tego, że lokale zostały wyodrębnione wiele lat wcześniej, dotychczas nie zostały dokonane żadne oficjalne ustalenia związane z organizacją i zasadami funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Pomimo względnie dobrego, nawet bardzo dobrego stanu technicznego budynku, nieruchomość i działka wymagają wykonania wielu drobnych prac remontowo - budowlanych ( ogrodzenie, podjazd, brama, instalacje elektryczne, rynny itp ). Budynek nie posiada przeglądów technicznych, nie jest również ubezpieczony.
Niestety sprawne podejmowanie decyzji utrudniają właściciele lokalu użytkowego, niby zgadzają się na wszystko ale dotychczas nie wyrazili na nic zgody argumentując to "potrzebą czasu do namysłu". Blokowanie decyzji dotyczy nie tylko prozaicznych spraw ale także tych ważnych jak np. bezpłatne podłączenie do miejskiej sieci ogrzewania oraz zgody na utworzenie nowego otworu okiennego ( mój wniosek ). Mamy więc problem z celowym, złośliwym blokowaniem działań wspólnoty ( chyba tak mogę to nazwać ? ). Przy czym muszę dodać, że te same osoby, bez niczyjej zgody, zezwoliły na umieszczenie na elewacji reklam firm wynajmujących lokale.
Bardzo proszę o Wasze sugestie jak sprawnie zorganizować poprawnie działającą wspólnotę mieszkaniową, z uwagą na możliwy brak porozumienia:
1. co lepsze Kodeks Cywilny czy Ustawa o własności lokali ?
2. NIP, REGON, rachunek bankowy ?
3. jak prawidłowo ocenić i wycenić inwestycje ?
4. jak ustalić fundusz remontowy, jaką stawkę przyjąć od lokalu użytkowego ?
5. jak wycenić szyldy reklamowe i czy dotychczasowi właściciele mają prawo dochodzić zwrotu zysków związanych z wykorzystaniem części wspólnej ?
6. czy w tej chwili, dwóch zgodnych właścicieli może podejmować decyzje, bez udziału trzeciego / lub w sytuacji kiedy wszystko neguje ?
7. na co szczególnie zwracać uwagę, jakie działania wykonać aby mieć "dupochron" na wypadek postępowania sądowego ? możliwy rozwój sytuacji, jeżeli nadal bedą blokowane nasze decyzje związane z organizacją wspólnoty.
Raz jeszcze proszę Waszą pomoc i sugestie dotyczace rozwiązania naszego problemu.
Pozdrawiam !
Oczywiście, że lepsza jest uwl, ponieważ w Waszym przypadku na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą się zgodzić wszyscy właściciele - a więc i ci blokujący.
Gdyby obowiązywała uwl - wystarczyłaby zgoda większości.
Bez postępowania sądowego się raczej nie uda, jeżeli jest taki problem, że nie możecie się porozumieć. Sąd natomiast wszystkiego nie załatwi - albo się dogadacie, albo będziecie mieli non stop problemy.
O sile głosu właściciele decyduje udział, więc nie ma znaczenia ilu właścicieli się dogadało, tylko ile mają udziałów właściciele, którzy się dogadali. Jeżeli większość - to możecie decydować w sprawach zwykłego zarządu.
Jakie są możliwe konsekwencje dla niezorganizowanej wspólnoty ( brak NIP, zgłoszenia US, przeglądów technicznych budynku itp ) ?
Jeżeli się nie porozumiecie ze stroną blokującą - do niczego w tej wspólnocie mieszkaniowej nie dojedziecie, to trochę jak w rodzinie - można iść do sądu, tylko do czego to doprowadzi?
Konieczne ustępstwa z obu stron.
Co braków w zakresie Nip- u, to raczej nie będzie problemu, ale jak najszybciej zgłoście, przeglądy uzupełnić.
Przypuszczam, że nasza sytuacja nie jest odosobnionym przypadkiem, czy są jakieś skuteczne, sprawdzone metody na właścicieli, którzy utrudniają funkcjonowanie wspólnoty ? Czy jest instytucja, która wspomaga funkcjonowanie wspólnot i pomaga rozwiązywać problemy ?
Czy ja, jako jeden z właścicieli mogę sam wystąpić o nadanie NIP, zgłosić wspólnotę do US itd ?
Wasza sytuacja nie jest odosobnionym przypadkiem, właściciele starają się osiągnąć kompromis, w ostateczności idą do sądu, niekiedy też występują o ustanowienie zarządcy przez sąd.
Właścicielem jest Pan od lipca dopiero, jak to dotychczas funkcjonowało przez tyle lat? Rozumiem, że nie było NIP-u i regonu, ale budynek jest w bardzo dobrym stanie technicznym, więc jakoś się właściciele dogadywali, może nie warto aż tak na wszystko naciskać.
Upierać się warto przy ważnych sprawach.
Jak z sąsiadem uznacie coś za bardzo ważne (dach cieknie, spięcia w instalacji itp.) i naprawa przekracza zwykły zarząd (koniecznie przeczytaj w uowl co to jest), to macie dwie drogi.
1) handryczyć się z trzecim i składać pozew w sądzie
2) zrobić co uważacie za konieczne i czekać aż ten trzeci poleci do sądu (albo nie poleci).
Ja bym wybrała drugi sposób.
Macie jakiś wspólny fundusz?
Dlatego pytałam o fundusz. Może śmieci, prąd...
Do Zarządca.
Nasz budynek, to kamienica z 1939 r. ( wybudowana przez Niemców ). Pomijając solidne wykonanie i dobre materiały, przez wiele lat był w całości lub części nie zamieszkiwany. Dobry stan techniczny wynika z tego, że praktycznie do tej pory pozostawała w rękach potomków przedwojennych właścicieli, którzy dbali o niezbędne prace remontowe. Mury, dach i klatki schodowe są w dobrym stanie ale wymagają wymiany starych instalacji elektrycznych i oświetlenia, odmalowania itp. Podobnie jest z otoczeniem budynku, ogrodzenie i działka wymagają dużego nakładu środków i pracy.
Fakt, że budynek był w rękach jednej rodziny jest odpowiedzią na to to jak działała "wspólnota". Inna sprawa to rodzinne konflikty i brak dialogu, co teraz manifestuje się niechęcią jednej ze stron do udziału w "zorganizowanej" wspólnocie. Tyle historii :-)
Dotychczas nie funkcjonowała żadna forma funduszu remontowego.
Jeżeli chodzi o moje nastawienie, to absolutnie chciałbym uniknąć konfliktów z sąsiadami, ale z drugiej strony muszę dbać o swój interes. Dobrze, że dogadujemy się z drugim właścicielem i chyba przyjmiemy taką metodę, że będziemy podejmować niezbędne działania remontowo - modernizacyjne, nawet bez zgody trzeciego właściciela. Zaryzykujemy, ale w naszej ocenie działamy dla dobra wspólnego.
Czy powinniśmy z sąsiadem, z którym jesteśmy zgodni, tworzyć uchwały na okoliczność działań, które zamierzamy wykonać ? Chcemy mieć dupochron na wypadek nieprzewidzianych działań trzeciego właściciela.
Jak rozliczyć prace wykonywane przez zewnętrzne firmy, rachunek na osobę prywatną ? No i jak odzyskać pieniądze od właściciela, który nie chce ich obecnie wyłożyć na planowane remonty ?
Czyli, o ile macie z sąsiadem większość udziałów - podejmujecie decyzje o remontach, sąsiadowi w opozycji, musicie dać możliwość wypowiedzenia się w tej kwestii, nie może być tak, że stawiacie go przed faktem dokonanym w stylu - rozbiliśmy to a to i tle należy zapłacić. Trzeba raczej pójść w takim kierunku, że dachu się leje, remont jest konieczny, będzie kosztował tyle a tyle, proszę się wypowiedzieć czy się zgadza, czy nie.
W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - będziecie w takiej sytuacji siedzieć w sądzie, może warto wystąpić o zatwierdzenie planu remontów i o ustalenie składek na fundusz remontowy, sądzę, że sąd "przyklepie".
Fundusz na eksploatację ( oświetlenie, sprzątanie, ubezpieczenie itp, części wspólnej ) stanowi osobną opłatę ?
Mimo, że jesteście małą wspólnota, ustawa o własności też Was obowiązuje, choć w okrojonym zakresie - okrojonym, bo z wyłączeniem przepisów od art. 20 do art. 33.
Zatem ma zastosowanie m.in. rozdział dotyczący praw i obowiązków właścicieli, czyli art. 10, np. ustanawiający obowiązek wnoszenia zaliczek, czy art. 13 i 14 regulujące kwestie związane z kosztami zarządu - proszę to wziąć pod uwagę.
w to miejsce obowiązują Was przepisy, zapisane w kodeksie cywilnym, Rozdział Współwłasność ,od art. 195 - 212
Art. 18 ust. 3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
- czyli w małej wspólnocie K.c.
Między naprawą a remontem granica nie jest ostra, więc możecie przyjąć granicę kosztu. Od sumy x to remont i tylko to bym wstawiła do planu, który ewentualnie wyląduje w sądzie.
Czy możemy podjąć uchwałę o zwrocie tych kosztów dla mnie ? Zaznaczę, że były to prace niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Właściciel, który uchyla się od płatności wystawił swój lokal na sprzedaż, a dzięki wykonanym pracom wartość nieruchomości zdecydowanie zyskała.
http://www.druki.gofin.pl/nip-2-10-zgloszenie-identyfikacyjne-zgloszenie,wzor-szybki-podglad,278,39,1282.html
Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, a właściciele lokali zarządzają nieruchomością wspólną sami.
Do czynności zwykłego zarządu (uregulowania kodeksu cywilnego), potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Przy braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.