Mała wspólnota, co trzeba zrobić

anita__wanita__w Użytkownik
edytowano stycznia 2010 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam serdecznie
mam pytanie dotyczące działania małej wspólnoty mieszkaniowej. Jest wydzielonych 6 lokali, 4 włascicieli. Nie mamy wybranego zarządcy.
Musimy przepisać na wspólnote głowny liczniki wody. Czy musimy zgłosić wspólnotę do US i płacić podatki. prosze o pomoc.

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Tak, należy dokonać zgłoszenia, mała i duża wspólnota działają na podstawie tych samych przepisów z tym zastrzeżeniem, że do zarządu nieruchomością w małej wspólnocie stosujemy kodeks cywilny a w dużej w szczególności rozdział IV ustawy o własności lokali.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jest wydzielonych 6 lokali, 4 włascicieli.
    Czy oprócz lokali wyodrębnionych są jeszcze jakieś niewyodrębnione?
    Do ustalenia, czy wspólnota jest "duża" czy "mała" ważna jest łączna liczba wszystkich lokali w nieruchomości.

    Tak, obowiązek posiadania Regonu i NIP-u dotyczy wszystkich wspólnot mieszkaniowych.
    Wynika to z ustaw o statystyce publicznej oraz o NIP.

    Możecie sporządzić umowę w formie aktu notarialnego (za zgodą wszystkich właścicieli lokali) i przyjąć umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną, na przykład taki, jaki dla "dużych" wspólnot (powyżej 7 lokali) przewidują przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali. Jeśli nie ma na to zgody, możecie powołać pełnomocnika dla załatwienia wszystkich spraw formalnych: Regon, rachunek bankowy, NIP, zawarcie umów niezbędnych dla nieruchomości (dostawy mediów, ubezpieczenie, wywóz śmieci, sprzątanie, prowadzenie pozaksięgowej ewidencji wspólnoty). Warto też udzielić pełnomocnictwa do zarządzania nieruchomością - przynajmniej w zakresie zarządu zwykłego.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Na temat zmiany sposobu zarządu w małej wspólnocie:

    "Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. ma zastosowanie do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości, jednakże regulacje związane z zarządem nieruchomością zawarte w rozdziale 4 dotyczą wyłącznie tzw. dużych wspólnot. Przesądza o tym art. 19 tej ustawy: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 199 do 208 kc) i Kodeksie postępowania cywilnego (art. 611 - 616 k.pc.). Małą wspólnotę od dużej w sferze organizacyjnej odróżnia przede wszystkim bezpośredni a więc sprawowany przez samych właścicieli zarząd, podczas gdy w dużej powołany w tym celu organ (zarząd pośredni). Cechuje ją też większy rygoryzm prawny w sferze decyzyjnej, ponieważ do czynności przekraczających zarząd zwykły konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (podczas, gdy w dużych decyduje większość).Zarząd małą wspólnotą może być zatem bardzo utrudniony, w szczególności w konfliktowych sytuacjach."

    Więcej w artykule na stronie czasopisma:
    http://www.zarzadca.pl/content/view/693/45/
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    anita__wanita__w Użytkownik
    edytowano stycznia 2010
    [cite] owner:[/cite]
    Jest wydzielonych 6 lokali, 4 włascicieli.
    Czy oprócz lokali wyodrębnionych są jeszcze jakieś niewyodrębnione?
    Do ustalenia, czy wspólnota jest "duża" czy "mała" ważna jest łączna liczba wszystkich lokali w nieruchomości.


    Jest jeszcze 6 piwnic i jedno pomieszczenie wspólne. W akcie notarialnym zapisane jest, że piwnica jest pomieszczeniem przynależnym do mieszkania.
    Czy to oznacza, że nie jesteśmy mała wspólnotą?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Jeżeli te piwnice nie są odrębnymi lokalami, to jesteście małą wspólnotą.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    anita__wanita__w Użytkownik
    edytowano listopada -1
    dziękuję za pomoc
  • Opcje
    wwwinylwwwinyl Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Rozliczać się z US musicie, a podatki płacić będziecie wtedy, gdy będziecie mieć jakieś pożytki np. z reklam lub z odsetek na lokacie.
  • Opcje
    anita__wanita__w Użytkownik
    edytowano listopada -1
    jak na razie nie ma żadnych dochodów. Więc księgowa odpada, dobrze rozumiem?
  • Opcje
    wwwinylwwwinyl Użytkownik
    edytowano listopada -1
    A za "czynsz" zbieracie? A za wodę zbieracie? A za c.o.? itd. To wszystko są przychody.
    Te przychody oraz właściwe dla nich koszty należy pokazać na deklaracji CIT-8 sporządzanej do końca marca każdego roku, a jeśli macie nadwyżkę przychodów nad kosztami, czyli jeśli macie dochód to dodatkowo sporządzacie deklarację CIT-8/O.
    Tyle że od powyższych dochodów nie płacicie podatków.
    A czy księgowa musi być? To już Wasza sprawa. To nie jest takie trudne.

    Na zrobienie deklaracji za 2009 r. zostało Wam jeszcze nieco ponad dwa miesiące czasu.
  • Opcje
    anita__wanita__w Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] owner:[/cite]

    Możecie sporządzić umowę w formie aktu notarialnego (za zgodą wszystkich właścicieli lokali) i przyjąć umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną, na przykład taki, jaki dla "dużych" wspólnot (powyżej 7 lokali) przewidują przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali. Jeśli nie ma na to zgody, możecie powołać pełnomocnika dla załatwienia wszystkich spraw formalnych: Regon, rachunek bankowy, NIP, zawarcie umów niezbędnych dla nieruchomości (dostawy mediów, ubezpieczenie, wywóz śmieci, sprzątanie, prowadzenie pozaksięgowej ewidencji wspólnoty). Warto też udzielić pełnomocnictwa do zarządzania nieruchomością - przynajmniej w zakresie zarządu zwykłego.

    Jeśli powołamy pełnomocnika do załatwiania takich spraw jak regon itp. to czy też musimy sporządzać akt notarialny? Jak czytałam przy złozeniu wniosku o regon potrzebny jest dokument potwierdzajacy takie pełnomocnicwto.
  • Opcje
    anita__wanita__w Użytkownik
    edytowano stycznia 2010
    do tej pory nic nie zbieraliśmy, no może tylko za wodę, ale to od razu było płacone, wszystkie inne rachunki są są indywidualnie na mieszkania, tylko woda jest wspólna.
  • Opcje
    wwwinylwwwinyl Użytkownik
    edytowano listopada -1
    No to ubiegły rok przychodami będą wpływy od ludzi za wodę, a kosztami faktury wystawione z wodociągów.

    W tym roku może poszalejecie i np. ubezpieczycie część wspólną, albo zaczniecie sprzątać w części wspólnej, albo żarówkę wymienicie, to będziecie mieć i większe przychody i większe koszty.
  • Opcje
    anita__wanita__w Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tylko jeszcze nie zarejestrowaliśmy wspólnoty, to chyba dopiero od tego roku bedziemy się rozliczać
  • Opcje
    wwwinylwwwinyl Użytkownik
    edytowano listopada -1
    "Rób swoje, ryzyko jest Twoje"
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano stycznia 2010
    [cite] anita__w:[/cite]jeśli powołamy pełnomocnika do załatwiania takich spraw jak regon itp. to czy też musimy sporządzać akt notarialny? Jak czytałam przy złozeniu wniosku o regon potrzebny jest dokument potwierdzajacy takie pełnomocnicwto.
    Jeżeli zawarlibyście umowę notarialną w sprawie ustanowienia umownego sposobu zarządu, to załatwilibyście sprawę raz na zawsze, potem mielibyście łatwiejsze życie. Moglibyście powołać zarząd (choćby 1-osobowy), który samodzielnie decydowałby o sprawach mniej ważnych (sprawach zwykłego zarządu), a w sprawach ważniejszych (przekraczających zwykły zarząd) podejmowalibyście uchwały większością udziałów, a nie jak teraz - za zgodą wszystkich właścicieli lokali (100%).

    Pełnomocnik to wyjście alternatywne - do spraw takich, jak załatwianie Regonu, NIP-u i konta w banku (są to sprawy zwykłego zarządu) wystarczy pełnomocnictwo, udzielone przez większość właścicieli (większość liczona udziałami). Nie musi to być pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, bo prawo tego nie wymaga. Może to być jeden dokument z danymi osobowymi właścicieli (mocodawców) i pełnomocnika oraz podpisami mocodawców. Pełnomocnik nie musi być jednym z właścicieli.

    Pamiętajcie o opłacie skarbowej w kwocie 17 zł od każdego egzemplarza pełnomocnictwa, składanego w GUS czy US (w banku nie) - opłacie podlega pełnomocnictwo składane w sprawach z zakresu administracji publicznej (w urzędach, sądach itp.). Opłatę płaci się na konto gminy.

    Wariant z pełnomocnikiem nie wyklucza wariantu z umową notarialną. Kiedy już załatwicie sprawy najpilniejsze, możecie się przymierzyć do tej drugiej sprawy.

    Kolejność załatwiania:
    1) REGON - w terminie 14 dni od powstania wspólnoty, formularz RG-1.
    Link: http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/bip/BIP_RG-1.pdf
    2) rachunek bankowy - po uzyskaniu REGON-u
    3) NIP - w terminie 30 dni od uzyskania REGON-u, formularz NIP-2.
    Link: http://je.pl/dtjd
  • Opcje
    beankabeanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Czy umowne powierzenie zarządu spółce gminnej TBS (w przypadku małych wspólnot, gdzie gmina posiada większość udziałów) musi być protokółowane przez notariusza? Czy dotyczy to tylko dużych wspólnot?
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dotyczy wszystkich wspólnot.
    Powierzenie zarządu może nastąpić jedynie w drodze umowy w formie aktu notarialnego, zawartej przez właścicieli lokali. Zatem konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (100% udziałów).
  • Opcje
    beankabeanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    A nie jest tak, że małe wspólnoty można traktować na podstawie kodeksu cywilnego?
    Wydaje mi się, że zarządzanie małymi wspólnotami można powierzyć w formie umowy zlecenia, bez konieczności udziału notariusza. Właściciele (którzy tworzą zarząd) podejmują uchwałę w sprawie powołania zarządcy i spisują z nim umowę na zarządzanie...
    ?????
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Umowa o zarządzanie jest możliwa, ale to co innego, niż powierzenie zarządu.

    Ustawa o własności lokali używa określenia "powierzenie zarządu" w art. 18.1 i przewiduje dla niego tylko jedną formę: umowę (czyli za zgodą 100% właścicieli lokali) w postaci aktu notarialnego.
  • Opcje
    beankabeanka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    ale w małych wspolnotach nie ma obowiązku wyłonienia zarządu, gdyż stanowią go wszyscy właściciele (których jest dwóch) i w tym przypadku umowę o zarządzanie możnaby było podpisać bez notariusza (???)

    Być może wcześniej rzeczywiście pomyliłam pojęcia. Dziękuję za wyjaśnienie. Jednak ciągle nutuje mnie ten temat. Zasięgałam kilku opinii i zanim zacznę działać, chciałabym być pewna,że idę w dobrym kierunku.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tak, zwykła umowa o zarządzanie jest zawierana bez notariusza.
    Notariusz jest potrzebny tylko do umowy notarialnej w sprawie powierzenia zarządu ze skutkami wynikającymi z ustawy o własności lokali.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano lutego 2010
    [cite] beanka:[/cite]A nie jest tak, że małe wspólnoty można traktować na podstawie kodeksu cywilnego?
    Do małych wspólnot również stosujemy ustawę o własności lokali, ale z pominięciem rozdziału czwartego "zarząd nieruchomością wspólną"(art. 18 i 19 umieszczone w tym rozdzale stosuje się też do małej wspólnoty), o ile oczywiście właściciele nie dokonają zmiany sposobu zarządu.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ten wątek ma źle przypisaną kategorię - organizacja wspólnoty, ustanowienie sposobu zarządu to nie są sprawy techniczne, lecz prawne.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Zarządca:[/cite]Do małych wspólnot również stosujemy ustawę o własności lokali, ale z pominięciem rozdziału czwartego "zarząd nieruchomością wspólną"(art. 18 i 19 umieszczone w tym rozdzale stosuje się też do małej wspólnoty), o ile oczywiście właściciele nie dokonają zmiany sposobu zarządu.
    Wiemy już, że w małych wspólnotach nie jest możliwe głosowanie metodą 1 właściciel = 1 głos.
    Właściciel lokalu nie może też skorzystać z art. 25 (zaskarżenie uchwały).
    A co z art. 22 (negatywna definicja zarządu zwykłego)?
    A uprawnienia i obowiązki zarządcy, któremu powierzono zarząd aktem notarialnym (różne przepisy rozdziału 4 uwl)?
    Jest co prawda przepis art. 33 "W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału." - ale dotyczy on dużych wspólnot.

    Przykładowe problemy:
    1) czy małe wspólnoty muszą organizować coroczne zebranie w terminie do końca I kwartału? (zawiadomienia, sprawozdanie, wniosek o absolutorium itp.).
    2) czy małe WM muszą mieć roczny plan gospodarczy?
    3) czy muszą określać zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej?
    4) czy muszą dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy?
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Przykładowe problemy:
    1) czy małe wspólnoty muszą organizować coroczne zebranie w terminie do końca I kwartału? (zawiadomienia, sprawozdanie, wniosek o absolutorium itp.).
    2) czy małe WM muszą mieć roczny plan gospodarczy?
    3) czy muszą określać zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej?
    4) czy muszą dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy?
    To może wspólnota rozwiązać we własnym gronie.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tak, w formie aktu notarialnego. (...)
  • Opcje
    locatorlocator Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Witam, żeby nie tworzyć nowego wątku, ze swoimi pytaniami przyłączę się do tego tematu.

    Zacznę od przedstawienia ogólnej sytuacji związanej z nieruchomością. Jest to budynek z 3 wyodrębnionymi lokalami oraz prawem użytkowania piwnic i działki. Każdy lokal stanowi jedno piętro, na parterze jest 2 właścicieli ( matka z synem, jedynakiem ), w przypadku pozostałych po 1 właścicielu. Lokal na parterze ma funkcję użytkową, natomiast dwa pozostałe ( 1 i 2 piętro ) są mieszkalne.

    Właścicielem jednego z lokali zostałem w lipcu 2013. Okazuje się, że pomimo tego, że lokale zostały wyodrębnione wiele lat wcześniej, dotychczas nie zostały dokonane żadne oficjalne ustalenia związane z organizacją i zasadami funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Pomimo względnie dobrego, nawet bardzo dobrego stanu technicznego budynku, nieruchomość i działka wymagają wykonania wielu drobnych prac remontowo - budowlanych ( ogrodzenie, podjazd, brama, instalacje elektryczne, rynny itp ). Budynek nie posiada przeglądów technicznych, nie jest również ubezpieczony.

    Niestety sprawne podejmowanie decyzji utrudniają właściciele lokalu użytkowego, niby zgadzają się na wszystko ale dotychczas nie wyrazili na nic zgody argumentując to "potrzebą czasu do namysłu". Blokowanie decyzji dotyczy nie tylko prozaicznych spraw ale także tych ważnych jak np. bezpłatne podłączenie do miejskiej sieci ogrzewania oraz zgody na utworzenie nowego otworu okiennego ( mój wniosek ). Mamy więc problem z celowym, złośliwym blokowaniem działań wspólnoty ( chyba tak mogę to nazwać ? ). Przy czym muszę dodać, że te same osoby, bez niczyjej zgody, zezwoliły na umieszczenie na elewacji reklam firm wynajmujących lokale.

    Bardzo proszę o Wasze sugestie jak sprawnie zorganizować poprawnie działającą wspólnotę mieszkaniową, z uwagą na możliwy brak porozumienia:
    1. co lepsze Kodeks Cywilny czy Ustawa o własności lokali ?
    2. NIP, REGON, rachunek bankowy ?
    3. jak prawidłowo ocenić i wycenić inwestycje ?
    4. jak ustalić fundusz remontowy, jaką stawkę przyjąć od lokalu użytkowego ?
    5. jak wycenić szyldy reklamowe i czy dotychczasowi właściciele mają prawo dochodzić zwrotu zysków związanych z wykorzystaniem części wspólnej ?
    6. czy w tej chwili, dwóch zgodnych właścicieli może podejmować decyzje, bez udziału trzeciego / lub w sytuacji kiedy wszystko neguje ?
    7. na co szczególnie zwracać uwagę, jakie działania wykonać aby mieć "dupochron" na wypadek postępowania sądowego ? możliwy rozwój sytuacji, jeżeli nadal bedą blokowane nasze decyzje związane z organizacją wspólnoty.

    Raz jeszcze proszę Waszą pomoc i sugestie dotyczace rozwiązania naszego problemu.
    Pozdrawiam !
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Ponieważ tworzycie tzw. małą, bo trzy lokalową wspólnotę mieszkaniową, to w zakresie sprawowania zarządu zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. Ustawa o własności lokali - tak, ale z wyłączeniem przepisów od art. 22 do art. 33.
    Oczywiście, że lepsza jest uwl, ponieważ w Waszym przypadku na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą się zgodzić wszyscy właściciele - a więc i ci blokujący.
    Gdyby obowiązywała uwl - wystarczyłaby zgoda większości.

    Bez postępowania sądowego się raczej nie uda, jeżeli jest taki problem, że nie możecie się porozumieć. Sąd natomiast wszystkiego nie załatwi - albo się dogadacie, albo będziecie mieli non stop problemy.

    O sile głosu właściciele decyduje udział, więc nie ma znaczenia ilu właścicieli się dogadało, tylko ile mają udziałów właściciele, którzy się dogadali. Jeżeli większość - to możecie decydować w sprawach zwykłego zarządu.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    locatorlocator Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Czy w naszej sytuacji możemy przygotować regulamin wspólnoty, i czy wszyscy właściciele muszą go zaakceptować - podpisać ? Regulamin precyzowałby kwestie wspólne prawa i obowiązki. Ewentualnie jak inaczej podejmować wiążące decyzje w sposób, który będzie jednocześnie czytelny i bezpieczny w przypadku roszczeń strony "blokującej" ?

    Jakie są możliwe konsekwencje dla niezorganizowanej wspólnoty ( brak NIP, zgłoszenia US, przeglądów technicznych budynku itp ) ?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Z regulaminem trzeba uważać, odradzam, ponieważ prawa i obowiązki właścicieli lokali określa ustawa, 99 procent regulaminów narusza prawo.

    Jeżeli się nie porozumiecie ze stroną blokującą - do niczego w tej wspólnocie mieszkaniowej nie dojedziecie, to trochę jak w rodzinie - można iść do sądu, tylko do czego to doprowadzi?

    Konieczne ustępstwa z obu stron.

    Co braków w zakresie Nip- u, to raczej nie będzie problemu, ale jak najszybciej zgłoście, przeglądy uzupełnić.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    locatorlocator Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Czyli jesteśmy skazani na łaskę i niełaskę złośliwej osoby ? Czy możemy z właścicielem drugiego lokalu, podejmować decyzje dotyczące remontów części wspólnej i wdrażać je w życie ?

    Przypuszczam, że nasza sytuacja nie jest odosobnionym przypadkiem, czy są jakieś skuteczne, sprawdzone metody na właścicieli, którzy utrudniają funkcjonowanie wspólnoty ? Czy jest instytucja, która wspomaga funkcjonowanie wspólnot i pomaga rozwiązywać problemy ?

    Czy ja, jako jeden z właścicieli mogę sam wystąpić o nadanie NIP, zgłosić wspólnotę do US itd ?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano sierpnia 2013
    Tak, właściciel może wystąpić samodzielnie dopełnić obowiązków związanych ze zgłoszeniem, ponieważ w małej wspólnocie obowiązuje tzw. zarząd bezpośredni - tzn. każdy z właścicieli jest uprawniony do reprezentacji na zewnątrz.


    Wasza sytuacja nie jest odosobnionym przypadkiem, właściciele starają się osiągnąć kompromis, w ostateczności idą do sądu, niekiedy też występują o ustanowienie zarządcy przez sąd.

    Właścicielem jest Pan od lipca dopiero, jak to dotychczas funkcjonowało przez tyle lat? Rozumiem, że nie było NIP-u i regonu, ale budynek jest w bardzo dobrym stanie technicznym, więc jakoś się właściciele dogadywali, może nie warto aż tak na wszystko naciskać.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano sierpnia 2013
    Popieram Zarządcę - bez NIPu i innych biurokratycznych perdułek możecie spokojnie funkcjonować.
    Upierać się warto przy ważnych sprawach.
    Jak z sąsiadem uznacie coś za bardzo ważne (dach cieknie, spięcia w instalacji itp.) i naprawa przekracza zwykły zarząd (koniecznie przeczytaj w uowl co to jest), to macie dwie drogi.
    1) handryczyć się z trzecim i składać pozew w sądzie
    2) zrobić co uważacie za konieczne i czekać aż ten trzeci poleci do sądu (albo nie poleci).
    Ja bym wybrała drugi sposób.

    Macie jakiś wspólny fundusz?
  • Opcje
    jansoboljansobol Użytkownik
    edytowano listopada -1
    2) zrobić co uważacie za konieczne i czekać aż ten trzeci poleci do sądu (albo nie poleci).
    Za swoją kasę mają robić bo się trzeci uparł? No chyba nie tędy droga.
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie za swoją a za wspólną.
    Dlatego pytałam o fundusz. Może śmieci, prąd...
  • Opcje
    locatorlocator Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dziękuję za odpowiedzi, są bardzo pomocne !

    Do Zarządca.
    Nasz budynek, to kamienica z 1939 r. ( wybudowana przez Niemców ). Pomijając solidne wykonanie i dobre materiały, przez wiele lat był w całości lub części nie zamieszkiwany. Dobry stan techniczny wynika z tego, że praktycznie do tej pory pozostawała w rękach potomków przedwojennych właścicieli, którzy dbali o niezbędne prace remontowe. Mury, dach i klatki schodowe są w dobrym stanie ale wymagają wymiany starych instalacji elektrycznych i oświetlenia, odmalowania itp. Podobnie jest z otoczeniem budynku, ogrodzenie i działka wymagają dużego nakładu środków i pracy.
    Fakt, że budynek był w rękach jednej rodziny jest odpowiedzią na to to jak działała "wspólnota". Inna sprawa to rodzinne konflikty i brak dialogu, co teraz manifestuje się niechęcią jednej ze stron do udziału w "zorganizowanej" wspólnocie. Tyle historii :-)

    Dotychczas nie funkcjonowała żadna forma funduszu remontowego.

    Jeżeli chodzi o moje nastawienie, to absolutnie chciałbym uniknąć konfliktów z sąsiadami, ale z drugiej strony muszę dbać o swój interes. Dobrze, że dogadujemy się z drugim właścicielem i chyba przyjmiemy taką metodę, że będziemy podejmować niezbędne działania remontowo - modernizacyjne, nawet bez zgody trzeciego właściciela. Zaryzykujemy, ale w naszej ocenie działamy dla dobra wspólnego.

    Czy powinniśmy z sąsiadem, z którym jesteśmy zgodni, tworzyć uchwały na okoliczność działań, które zamierzamy wykonać ? Chcemy mieć dupochron na wypadek nieprzewidzianych działań trzeciego właściciela.

    Jak rozliczyć prace wykonywane przez zewnętrzne firmy, rachunek na osobę prywatną ? No i jak odzyskać pieniądze od właściciela, który nie chce ich obecnie wyłożyć na planowane remonty ?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Takie remonty wymagają zgody większości - o ile mają na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. To nie są sprawy, w przypadku których konieczna jest zgoda wszystkich. Oczywiście inaczej z inwestycjami w stylu postawienie ogrodzenia, czy kolektory słoneczne.

    Czyli, o ile macie z sąsiadem większość udziałów - podejmujecie decyzje o remontach, sąsiadowi w opozycji, musicie dać możliwość wypowiedzenia się w tej kwestii, nie może być tak, że stawiacie go przed faktem dokonanym w stylu - rozbiliśmy to a to i tle należy zapłacić. Trzeba raczej pójść w takim kierunku, że dachu się leje, remont jest konieczny, będzie kosztował tyle a tyle, proszę się wypowiedzieć czy się zgadza, czy nie.

    W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - będziecie w takiej sytuacji siedzieć w sądzie, może warto wystąpić o zatwierdzenie planu remontów i o ustalenie składek na fundusz remontowy, sądzę, że sąd "przyklepie".
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    locatorlocator Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Powinniśmy w takim razie przygotować plan remontów, oszacować ich wartość, ustalić kwotę miesięcznej składki oraz przedstawić wszystko na forum właścicieli. Akceptację potwierdzamy podpisami - w przypadku jej braku - również ( protokół zebrania ). W sytuacji kiedy będzie wyczuwalny konflikt, występujemy do sądu z wnioskiem o zatwierdzenie planu remontów i ustalenie składek na fundusz remontowy.

    Fundusz na eksploatację ( oświetlenie, sprzątanie, ubezpieczenie itp, części wspólnej ) stanowi osobną opłatę ?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    To zależy jak sobie ustalicie, pojęcie "fundusz remontowy" w ustawie nie występuje, to część zaliczki po prostu.
    Mimo, że jesteście małą wspólnota, ustawa o własności też Was obowiązuje, choć w okrojonym zakresie - okrojonym, bo z wyłączeniem przepisów od art. 20 do art. 33.
    Zatem ma zastosowanie m.in. rozdział dotyczący praw i obowiązków właścicieli, czyli art. 10, np. ustanawiający obowiązek wnoszenia zaliczek, czy art. 13 i 14 regulujące kwestie związane z kosztami zarządu - proszę to wziąć pod uwagę.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano sierpnia 2013
    [cite] Zarządca:[/cite]To zależy jak sobie ustalicie, pojęcie "fundusz remontowy" w ustawie nie występuje,
    i nie musi, bo katalog obciążeń właściciela lokalu w formie zaliczki jest katalogiem otwartym i każda wspólnota może dowolnie sobie ten katalog konfigurować, wszystko zależy od potrzeb wspólnoty...
    [b]Art. 14.[/b]
    Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się [b][color=#00f]w szczególności:[/color][/b]
    
    1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
    
    2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
    
    3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
    
    4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
    
    5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
    

    Mimo, że jesteście małą wspólnota, ustawa o własności też Was obowiązuje, choć w okrojonym zakresie - okrojonym, bo z wyłączeniem przepisów od art. 20 do art. 33.
    w to miejsce obowiązują Was przepisy, zapisane w kodeksie cywilnym, Rozdział Współwłasność ,od art. 195 - 212
  • Opcje
    kielonekkielonek Użytkownik
    edytowano listopada -1
    w to miejsce obowiązują Was przepisy, zapisane w kodeksie cywilnym,
    Należałoby uściślić, że nie automatycznie tylko wtedy gdy:
    Art. 18 ust. 3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
    - czyli w małej wspólnocie K.c.
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Fundusz na eksploatację ( oświetlenie, sprzątanie, ubezpieczenie itp, części wspólnej ) stanowi osobną opłatę ?
    Ja bym traktowała eksploatację jako "utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym" - czyli większością udziałów. Tak samo naprawy i usuwanie awarii.
    Między naprawą a remontem granica nie jest ostra, więc możecie przyjąć granicę kosztu. Od sumy x to remont i tylko to bym wstawiła do planu, który ewentualnie wyląduje w sądzie.
  • Opcje
    locatorlocator Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wracam do tematu. Otóż w ramach ustalonych prac porządkowych zleciłem wykonanie prac porządkowych i remontowo - budowlanych oraz zapłaciłem za nie. Decyzja o wykonaniu prac została podjęta z pozostałymi właścicielami były "na gębę". Niestety jeden z nich nie chce mi teraz zwrócić części poniesionych kosztów ( kilka tys. zł ) Dysponuję ofertą wykonawcy, mam również wsparcie drugiego właściciela.

    Czy możemy podjąć uchwałę o zwrocie tych kosztów dla mnie ? Zaznaczę, że były to prace niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Właściciel, który uchyla się od płatności wystawił swój lokal na sprzedaż, a dzięki wykonanym pracom wartość nieruchomości zdecydowanie zyskała.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] locator:[/cite]Czy możemy podjąć uchwałę o zwrocie tych kosztów dla mnie ?
    Zaznaczę, że były to prace niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.
    Możesz wraz z innymi właścicielami lokali podjąć uchwałę.

    [b]Art. 201.[/b] kodeksu cywilnego
    Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. [b]W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.[/b]
    
    
    [b]Art. 199.[/b]
    Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. [b]W braku takiej zgody współwłaściciele, [color=#00f]których udziały wynoszą co najmniej połowę[/color], mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, [/b]który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
    
  • Opcje
    krysia-mkrysia-m Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Witam. Chciałam doinformować się co do składanego wniosku NIP-2. Mała wspólnota, nie ma statutu, kto powinien się w takim razie na wniosku do US podpisać? (dodzwonić się tam to graniczy z cudem, więc korzystam z możliwości Forum i Państwa wiedzy oraz doświadczenia)
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2017
    [cite] krysia-m:[/cite]Witam. Chciałam doinformować się co do składanego wniosku NIP-2.
    Mała wspólnota, nie ma statutu, kto powinien się w takim razie na wniosku do US podpisać? (dodzwonić się tam to graniczy z cudem, więc korzystam z możliwości Forum i Państwa wiedzy oraz doświadczenia)
    wszyscy właściciele lokali lub pozbierać od pozostałych właścicieli pełnomocnictwa rodzajowe i dołączyć do wniosku .

    http://www.druki.gofin.pl/nip-2-10-zgloszenie-identyfikacyjne-zgloszenie,wzor-szybki-podglad,278,39,1282.html
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano marca 2017
    W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma Zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali. Nie ma też uchwał i całej procedury ich podejmowania, gdyż nie są to instytucje przewidziane przez przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, a właściciele podejmują decyzję w formie zgody na jej dokonanie.
    Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, a właściciele lokali zarządzają nieruchomością wspólną sami.

    Do czynności zwykłego zarządu (uregulowania kodeksu cywilnego), potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Przy braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
    Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.