Odsetki

barbra

W naszej wspólnocie kilku właścicieli notorycznie nie płaci w terminie zaliczek. U niektórych są to zaległości sięgające kilku tys. zł. Administrator ospale ponagla, po czym kwoty są wpłacane lub wpłacane częściowo i wszystko zaczyna się od początku. Czy odsetkowanie zaległości wymaga podjęcia uchwały czy wynika z mocy samej ustawy? Czy można w inny sposób (dodatkowo) motywować dłużników?
Gmina NIGDY nie placi zaliczki na f. remontowy od stycznia do momentu uchwalenia planu gospodarczego na dany rok. Czy jest to zgodne z przepisami ?
I jeszcze pytanie- problem znajomych. W szeregowcu 11 domów własność prywatna+ 2 gminne. Pod budynkami szeregowca przebiegają rury wodociągowe. Jeden wodomierz w 1 części szeregowca(własność gminy), podpisana umowa ze ZWiK przez gminę. W każdym domu jest założony odrębny wodomierz. Gmina żąda zaliczki za wodę w wys. 20m3 os/m-c. Nikt tyle wody nie zużywa na własne potrzeby. Czy można się upierać przy odczytach bieżących z wodomierza? Czy właściciele mogą się jakoś wydzielić - wyodrębnić biorąc pod uwagę przebieg rur wodociągowych? Każdy posiada własną notarialnie wykupioną działkę pod swoim budynkiem.

wwwinyl

Odsetki.
Tu mamy sprzeczne opinie. owner uważa, że odsetki zarząd/administrator ma obowiązek naliczać na bieżąco bez pytania się nikogo o zdanie.
Ja uważam, że najpierw musi być uchwała wspólnoty.
Jak zmotywować dlużników. Tu owner powie to co ja :bigsmile: - już same odsetki motywują, a jak będzie mało, to uchwalcie odsetki wyższe niż ustawowe np. 20 % p.a.
Gmina

Art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; [u]odnosi się to także do jego obowiązków[/u].

Nie może być sytuacji, że jeden właściciel ma inne prawa i inne obowiązki.
Jeśli wspólnota ustala terminy wpłat to obowiązuje je wszystkich włascicieli.
Woda
Czy ta sytuacja dotyczy wspólnoty, czy niezależnych właścicieli?

barbra

Pytanie Czy można na pewno uchwalić wyższe odsetki np proponowane tu 20%p.a.? Nie jestem pewna. Jeśli tak czy wtedy wystarczy większośc głosów właścicielskich?
Woda- problem dotyczy niezależnych właścicieli, którzy wykupili takie moduły domowe w jednym segmencie (długim) jest ich - tych części 11. Z czego 2 pozostały przy gminie. Były to dawne mieszkania dla kolejarzy- skomunalizowane a następnie sprzedane najemcom.

owner

[cite] barbra:[/cite]Czy odsetkowanie zaległości wymaga podjęcia uchwały czy wynika z mocy samej ustawy? Czy można w inny sposób (dodatkowo) motywować dłużników?

Prawo wspólnoty jako wierzyciela do żądania odsetek od dłużnika wynika bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego i nie jest uzależnione od podjęcia uchwały:
Art. 481. § 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
§ 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.
§ 3. W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Odsetki wyższe od ustawowych wymagają podjęcia uchwały. Wówczas możecie żądać odsetek umownych począwszy od dnia przyjęcia uchwały.

Art. 359. § 1. Odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu.
§ 2. Jeżeli wysokość odsetek nie jest w inny sposób określona, należą się odsetki ustawowe.
§ 2(1). Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne).

§ 2(2). Jeżeli wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej przekracza wysokość odsetek maksymalnych, należą się odsetki maksymalne.

Obecnie odsetki maksymalne to 20% w stosunku rocznym (stopa lombardowa NBP=5%).

wwwinyl

Wyższych obecnie nie można.
Mam pytanie zasadnicze od którego powinienem zacząć.
Ile jest lokali w Twojej wspólnocie?
Druga sprawa.
Czy ci właściciele spisywali jakąś umowę z Gminą?

owner

[cite] barbra:[/cite]Czy można w inny sposób (dodatkowo) motywować dłużników?

Możecie w uchwale o odsetkach przyjąć zapis o koszcie wezwania do zapłaty (np. 8-10 zł). Jeżeli po wezwaniu dłużnik nie zapłaci w terminie (np. 7 dni), to możecie złożyć pozew o nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, obliczając wartość przedmiotu sporu jako sumę składowych:
1) należność główna
2) odsetki ustawowe (lub umowne, jeśli są uchwalone), naliczone do dnia złożenia pozwu
3) koszt wezwania do zapłaty.
Od tej kwoty, z dniem złożenia pozwu, wspólnota może żądać odsetek ustawowych (lub umownych). Jest to jedna z nielicznych sytuacji, kiedy można dochodzić odsetek od odsetek.

[cite] barbra:[/cite]Gmina NIGDY nie placi zaliczki na f. remontowy od stycznia do momentu uchwalenia planu gospodarczego na dany rok. Czy jest to zgodne z przepisami ?

Nie. Zaliczki płaci się przez cały rok, co miesiąc, do 10 dnia każdego miesiąca z góry. Czy po uchwaleniu PG gmina wyrównuje swoje zaliczki za okres od początku roku?

[cite] barbra:[/cite]Gmina żąda zaliczki za wodę w wys. 20m3 os/m-c. Nikt tyle wody nie zużywa na własne potrzeby.

Nie dziwię się, to za dużo nawet na 4-osobową rodzinę. 4 m³/ osobę to aż nadto. Na jakiej podstawie dostawca żąda takich zaliczek? Czy jest to w umowie o dostawy wody?

[cite] barbra:[/cite]Czy można się upierać przy odczytach bieżących z wodomierza?

Tak. Zgodnie z ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, wodomierz główny jest to przyrząd pomiarowy mierzący ilość pobranej wody, znajdujący się na każdym przyłączu wodociągowym;Skoro macie wodomierze na przyłączach, powinniście być z nich rozliczani.

wwwinyl

Nie doczytałeś, że mowa jest o dwóch różnych casusach w różnych podmiotach...

owner

Rzeczywiście, przepraszam.
Wspólnota i szeregówki to dwie odrębne kwestie.

Zarządca

Wszystko o odsetkach w artykule na stronie czasopisma: "Jakie odsetki może uchwalić wspólnota mieszkaniowa"
http://www.zarzadca.pl/content/view/494/#comment107

owner

Ten artykuł zawiera nieaktualne już informacje.
Aktualne odsetki ustawowe (od 15 grudnia 2008) wynoszą 13% w stosunku rocznym (a nie: 11,5%).
Stopa lombardowa NBP od 25 czerwca 2009 wynosi 5% w stosunku rocznym (a nie: 7,25%), zatem odsetki maksymalne nie mogą przekroczyć 20% rocznie (a nie: 29%).

owner

Cytat z artykułu ( http://www.zarzadca.pl/content/view/494/#comment107 ):

Co się stanie jeżeli wspólnota mieszkaniowa uchwali wyższe od maksymalnych odsetki (np. 50 procentowe) i żaden z właścicieli tej uchwały nie zaskarży? Takie zapisy uchwały są nieważne, w ich miejsce „wchodzą" odpowiednie przepisy ustawy - w tym przypadku art. 481 par. 2 kodeksu cywilnego.

Powyższe prowadzi z kolei do wniosku, że stwierdzenie nieważności postanowień uchwały możliwe jest również wtedy, gdy nie zostanie ona zaskarżona do sądu w trybie art. 25 ustawy o własności lokali.

Nie do końca. Nieważne jest postanowienie o wysokości stopy odsetkowej, ale nie sama uchwała o przyjęciu odsetek umownych.
Sąd w takim przypadku naliczy odsetki odsetki maksymalne. Bez tej uchwały należałyby się jedynie odsetki ustawowe.

barbra

Dziękuję wszystkim za pomoc i cenne uwagi. Tak pisałam o 2 nieruchomościach. Sprawa odsetek dotyczy mojej nieruchomości. Podejrzewam, żę podjęcie uchwały na ten temat na zbliżającym się zebraniu poskutkuje natychmiastowymi efektami. Nasz administrator lubi być "dobrym wujkiem" dla niektórych, gdyż w zasadzie zaległości nie dotyczą biedniejszych właścicieli. Dziękuję też za info- o niepłaceniu FR przez gminę, oczywiście po uchwaleniu planu gospodarczego pieniądze są przekazywane. Gmina tłumaczy się że nie posiada środków na początku roku, gdyż budżet jest nieustalony ale w innej wspólnocie gdzie mieszkałam nie było takich problemów.
Kwestia wody ODRĘBNEGO tematu w innej nieruchomości. Umowę na dostawę wody podpisała gmina ze ZWiK, właściciele w tych segmentach w ogóle "nie występują" w ZWiK- ponieważ jest jakgdyby 1 wodomierz główny w 1 segmencie należącym do gminy, a podejścia do pozostałych wodomierzy są w odprowadzeniach od rury głównej, która biegnie pod budynkami. Nie wiem czy opisalam to jasno, jeżeli nie postaram się dodać potrzebne informacje.

barbra

Odnośnie ilości żądanych zaliczek za wodę 20m3/os. nie ma tego w umowie. W chwili obecnej do umowy o dostawie wody dla właścicieli, gdzie gmina występuje jako "dostawca" usiłuje się wprowadzić aneks dotyczący tych 20m3

owner

Podejrzewam, żę podjęcie uchwały na ten temat na zbliżającym się zebraniu poskutkuje natychmiastowymi efektami. Nasz administrator lubi być "dobrym wujkiem" dla niektórych

Zadbajcie o precyzyjną redakcję treści uchwały, żeby administrator nie miał swobody decyzyjnej, bo nie jest od tego. Nie używajcie określeń typu: "można naliczać odsetki za opóźnienie", lecz "zarząd jest zobowiązany naliczać odsetki za opóźnienie". Określcie dokładnie, od jakiego dnia należy odsetki naliczać: albo "od 11 dnia miesiąca" za dany miesiąc (wówczas odsetkowany będzie nawet jeden dzień zwłoki) lub od pierwszego dnia następnego miesiąca - wówczas można będzie bezkarnie (bezodsetkowo) wpłacać również po 10-tym, do końca miesiąca (ale tego nie możecie wpisać wprost, bo termin wpłat zaliczek jest zapisany w ustawie).

Co do wody - wychodzi na to, że jedynym przyłączem wodociągowym dysponuje gmina. Właściciele segmentów mają podliczniki. Dostawca rozlicza gminę z wodomierza głównego, a gmina pośredniczy w dostawach wody od ZWiK do właścicieli segmentów. Jednak nie wolno jej żądać takich zaliczek - na tym pośrednictwie nikomu nie wolno zarabiać.

Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków:

Art. 26. 1. Rozliczenia za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków są prowadzone przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne z odbiorcami usług na podstawie określonych w taryfach cen i stawek opłat oraz ilości dostarczonej wody i odprowadzonych ścieków.

2. Jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

3. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań, o której mowa w art. 6 ust. 6 pkt 3. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania obciąża osobę korzystającą z lokalu w tych budynkach.

Przepis ten nie dotyczy co prawda takiej sytuacji, jak opisałaś, ale zasada jest wyraźna: taryfy usług i ceny wody ustala rada gminy, a pośrednikom nie wolno na tym zarabiać.
Właściciele segmentów powinni wystąpić na piśmie do gminy o zawarcie umowy w sprawie dostaw wody i rozliczeń jej kosztów na podstawie odczytów wodomierzy (podliczników). Umowa powinna przewidywać też sposób rozliczenia różnić we wskazaniach wodomierzy (głównego i sumy wskazań podliczników).

W razie odmowy, poskarżcie się na gminę wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta).

wwwinyl

Zaczął się rok wyborczy. Trzeba iść do radnego z klubu opozycyjnego wobec prezydenta/burmistrza/wójta. On to nagłośni żeby atakować gminę...

Zarządca

[cite] owner:[/cite]Cytat z artykułu ( http://www.zarzadca.pl/content/view/494/#comment107 ):

Co się stanie jeżeli wspólnota mieszkaniowa uchwali wyższe od maksymalnych odsetki (np. 50 procentowe) i żaden z właścicieli tej uchwały nie zaskarży? Takie zapisy uchwały są nieważne, w ich miejsce „wchodzą" odpowiednie przepisy ustawy - w tym przypadku art. 481 par. 2 kodeksu cywilnego.

Powyższe prowadzi z kolei do wniosku, że stwierdzenie nieważności postanowień uchwały możliwe jest również wtedy, gdy nie zostanie ona zaskarżona do sądu w trybie art. 25 ustawy o własności lokali.

Nie do końca. Nieważne jest postanowienie o wysokości stopy odsetkowej, ale nie sama uchwała o przyjęciu odsetek umownych.
Sąd w takim przypadku naliczy odsetki odsetki maksymalne. Bez tej uchwały należałyby się jedynie odsetki ustawowe.

Oczywiście, że nieważne będzie postanowienie uchwały a nie cała uchwała i wynika to z treści cytowanego artykułu, w którym mowa o stwierdzeniu nieważności postanowień uchwały a nie o stwierdzeniu nieważności całej uchwały.
Kiedy sąd stwierdzi, ze taka sytuacja ma miejsce (nieważność części uchwały) naliczy odsetki maksymalne.