trudne początki małej wspólnoty

nowa2009

Witam, próbujemy skrzyknąć się z sąsiadami i wziąć sprawy wspólnoty w swoje ręce. Jak narazie administruje nami spółdzielnia - bezumownie. Jeden z sąsiadów zakłada, że jeśli odetniemy się od tej spółdzielni to blok padnie :bigsmile: Mało madre, wiem ale to jego zdanie.
Chcemy go trochę przymusić do tego, jak sądzicie jak to można zrobić. Wydaje nam sie, że jeśli 4 lokale przestaną opłacać spółdzielnię to spółdzielnia sama zrezygnuje z "administrowania" maszym blokiem.
Ciekawa jestem wszych opinii.

wwwinyl

Jaki jest Wasz status?
Skąd wiesz, że jesteś wspólnotą?
Ile mieszkań i budynków mieści się na nieruchomości, w której mieszkacie?

nowa2009

Wspólnotą jesteśmy bo w bloku jest 5 lokali mieszkalnych, każdy z nich stanowi odrębną własność.

owner

W jaki sposób spółdzielnia została Waszym zarządcą? Na jakiej podstawie prawnej?
Czy Wasza wspólnota wyodrębniła się ze spółdzielni mieszkaniowej?

nowa2009

Nieeeee,
blok jest popegeerowski. Nigdy nie było żadnej spółdzielni mieszkaniowej. W akcie notarialnym notariusz pouczył jedynie właścicieli o obowiązku dbania o elementy wspólne nieruchomości a spółdzielnia administruje (tak jak już wspomniałam) bezumownie. Są przepisy kodeksu cywilnego o zarządzaniu czyimś majątkiem bez zlecenia i to jest jedyna podstawa prawna na którą powołuje się spółdzielnia kasując pieniądze od mieszkańców wspólnoty.

nowa2009

Ja im nie płacę, ale wiem, że taki stan nie może trwać wiecznie więc namawiam sąsiadów, żeby odciąć się od spółdzielni, bo przecież nie można mówić o wypowiedzeniu umowy (skoro jej nie ma) albo o odłączeniu...

wwwinyl

Wynika że jesteście małą wspólnotą.
Pieniądze powinny być zbierane na odrębnym koncie Waszej wspólnoty, a spółdzielnia wystawiać za swe usługi faktury.
W terminie płatności powinniście za swoje zobowiązania płacić.
Wy nie płacicie pieniędzy do spółdzielni tylko do wspólnoty. Płacić musicie, ale spółdzielni niekoniecznie.

Zadam głupie pytanie. Pozbędziecie się spółdzielni, która Was oszukuje i co dalej? Masz na oku innego administratora, który będzie np. tańszy? Będziecie się sami zarządzać?

nowa2009

Chcemy spróbować zarządzać sami. Wspólne do rozliczeń bieżących mamy tylko szambo i prąd na klatce schodowej, więc to chyba nie będzie takie trudne. Wiem, że muszą być robione okresowe przeglądy i czeka nas remont dachu...

nowa2009

Wiem, że jesteśmy małą wspólnotą, że musimy mieć regon,konto w banku, ubezpieczenie, rozliczać się z US. Ale to wszystko są to sprawy na potem, nie tegotyczy moje pytanie.

wwwinyl

Piszecie pismo w którym rezygnujecie z usług spółdzielni. Oświadczacie, że ostatnim dniem ich pracy dla Was jest 31 stycznia/28 luty.
Nie ma umowy, nie ma okresu wypowiedzenia.:fierce:
Oświadczycie, że po tym dniu nie będziecie honorować żadnych ich faktur.
A to co napisałaś robicie jak najszybciej (REGON, rachunek, NIP), nie na potem.

nowa2009

Dzięki za odpowiedzi. Wiem, że nie musimy im niczego wypowiadać. Problem polega na tym, że jeden z właścicieli lokali nie chce nawet przyjść na spotkanie z pozostałymi właścicielami. Ja chcę działać mimo braku jego akceptacji ale pozostali mają cykora. Szlag mnie trafia, dach się wali, klatka zasyfiona a oni patrzą na kogoś kto ma osobne wejście do swojego mieszkania i ma głęboko gdzieś pozostałych sąsiadów.
Nie wiem jak ich przekonać, jakich argumentów użyć, że nie jest potrzebny nam ten wyalienowany sąsiad, i o to pytałam na początku.

wwwinyl

Jesteście małą wspólnotą i to dużo utrudnia. Na pewne czynności potrzebna jest jednomyślność.
Do wyboru administratora jej nie potrzeba, ale nawet do tego potrzebna jest większość udziałów.
Jeśli w Twoim przypadku sa równe, to potrzebne są 3 głosy za.
Argument ekonomiczny: ile wydajecie na spółdzielnię? Przestaniecie. Jeśli masz podstawy podejrzewać, że spółdzielnia wyciąga od Was kasę, to jeszcze lepiej.
Argument techniczny: będziecie widzieć na bieżąco wszystkie operacje w banku i wszystkie faktury.
Argument etyczny: spółdzielnia korzysta z Waszych pieniędzy wbrew prawu (jak rozumiem wpłacacie na jej konto, a ona miesza te pieniądze ze swoimi).
Argument legalistyczny: zaczniecie dzaiłać zgodnie z prawem.

nowa2009

Właśnie tak to u nas wygląda, wszystkie argumenty, które zostały przytoczone są jak najbardziej trafione.
Dziękuję, będę próbowała ich przekonać chociaż wiem, że do niczego ich nie zmuszę. Zresztą nie mam zamiaru, muszą sami do tego dojrzeć. Oby nie było za późno.

owner

Spółdzielnia, żeby zarządzać cudzą nieruchomością (w której nie jest współwłaścicielem), powinna zawrzeć umowę o zarządzanie oraz zatrudnić do wykonywania czynności zarządzania w tej nieruchomości zarządcę z licencją. Miała też obowiązek wyrobić wspólnocie REGON, NIP i odrębne konto bankowe. Jeśli tego nie zrobiła, nie nadaje się do roboty, której się podjęła. Robi to wyłącznie dla kasy.

wwwinyl

No i najwazniejszy argument, ktory przytoczył owner:
Nie ma licencji na zarządzanie, a nawet gdyby miał, to po prostu nie umie tego robić.

Zarządca

[cite] nowa2009:[/cite]Nieeeee,
blok jest popegeerowski. Nigdy nie było żadnej spółdzielni mieszkaniowej. W akcie notarialnym notariusz pouczył jedynie właścicieli o obowiązku dbania o elementy wspólne nieruchomości a spółdzielnia administruje (tak jak już wspomniałam) bezumownie. Są przepisy kodeksu cywilnego o zarządzaniu czyimś majątkiem bez zlecenia i to jest jedyna podstawa prawna na którą powołuje się spółdzielnia kasując pieniądze od mieszkańców wspólnoty.

Jeżeli spółdzielnia pobiera za swoje czynności wynagrodzenie a właściciele lokali je uiszczają, to umowę zawarto, jednak w sposób dorozumiany.
Nie została jedynie sporządzona na piśmie. Moim zdaniem umowę trzeba wypowiedzieć.

wwwinyl

Podtrzymuję:

Piszecie pismo w którym rezygnujecie z usług spółdzielni. Oświadczacie, że ostatnim dniem ich pracy dla Was jest 31 stycznia/28 luty.
Nie ma umowy, nie ma okresu wypowiedzenia.

Zarządca

To pismo to wypowiedzenie umowy. Moim zdaniem zastosowanie ma tutaj art. 746 par. 1 kodeksu cywilnego:

"Dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę."

Uważam, że doszło do zawarcia umowy, ponieważ właściciele od lat są świadomi tego, że zarząd jest faktycznie sprawowany, uiszczają wynagrodzenie zarządzającemu, prawdopodobnie też kierują swoje roszczenia. Umowa o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, jednak zlecenie, pełnomocnictwo - mogą być wyrażone w dowolnej formie.
Art. 60 kodeksu cywilnego stanowi, że "Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). "
Tym zastrzeżonym wyjątkiem jest właśnie wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności zastrzeżony dla umowy o zarządzanie w rozumieniu ugn.
Oczywiście, aby dokładnie ocenić stan faktyczny należałoby zapoznać się z dokumentacją, przesłuchać świadków, etc.
Na forum możemy tylko wskazać użytkownikowi na pewne okoliczności.