umowa o zarządzanie nieruchomością
benita
Użytkownik
Witam
Czy umowa o zarządzanie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, czy może być to zwykła umowa dwóch stron.
benita
Czy umowa o zarządzanie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, czy może być to zwykła umowa dwóch stron.
benita
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Art.18. uowl
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
Wtedy wystarczy zwykła umowa zlecenie.
Jestem przewodniczącą Zarządu WM od 4 miesięcy. Od ustępującego Zarządu nie otrzymałam mimo próśb żadnych dokumentów: umów, uchwał czy protokołów z zebrań. Stary Zarząd twierdzi, że przekazał wszystkie dokumenty administratorowi, administrator że nie otrzymał żadnych i jest takie odbijanie piłeczki. Ponieważ wszystkie dokumenty w oryginałach powinny być u Zarządcy poprosiłam administratora o xerokopię dokumentu (Umowy) o Zarządzanie naszą nieruchomością żebym wiedziała na czym stoję. Po trzech m-cach dostałam właśnie "Umowę o Zarządzanie Nieruchomością Wspólną" zawartą w dniu.. pomiędzy Wspólnotą mieszkaniową a GGK. Dalej paragrafem X wspólnota Mieszkaniowa zleca Zarządcy wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością wspólną.
W wielkim skrócie tak to wygląda.
Kto reprezentował wspólnotę i podpisał tę umowę? Musiał to zrobić poprzedni zarząd, ale nie mógł zlecić w niej czynności zarządzania. :cool:
==
No ale to nie jest umowa o zarządzanie w trybie art. 18. Zatem nie musi być notarialna i jest de facto umową o administrowanie.
Kiedy zarządzanie jest powierzone w trybie art. 18, to powoływanie Zarządu wspólnoty przez włascicieli nie ma najmniejszego sensu, albowiem taki Zarzad nie mógłby sprawować funkcji Zarządu. Nie miałby żadnych obowiązków ani uprawnień. We wspólnocie rządziłby niepodzielnie Zarządca.
Twierdzę, że jest możliwe powołanie zarówno zarządu, jak i zarządcy w trybie art. 18.1 ustawy. Sama ustawa takiej możliwości nie odrzuca - używa przecież zwrotu "zarząd lub zarządca", a jak wiemy nie jest to alternatywa wykluczająca, bo wówczas ustawodawca użyłby zwrotu: "zarząd albo zarządca".
W umownym sposobie zarządu to nie ustawa rozdziela kompetencje, lecz właściciele. Mogą oni to zrobić na różne sposoby, których nie jesteśmy w stanie z góry przewidzieć, więc nie możemy też z góry takiej możliwości przekreślać. To trudne zadanie, bo trzeba wyjść z kolein przetartych ustawą i tworzyć coś nowego, ale nie jest to niemożliwe.
Jeśli zostanie powierzony zarząd w trybie art. 18.1, to w razie braku postanowień zawartych w umowie o powierzeniu zarządu (czy też w uchwale właścicieli lokali z art. 18.2a), zakres umocowania zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu, określone w rozdziale 4 ustawy. A i to nie wszystkie - zarządca bez pełnomocnictwa właścicieli (wyrażonego w umowie lub oddzielnej uchwale) nie może reprezentować wspólnoty przed sądem ani udzielić pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu. Zarząd zaś, jako organ wspólnoty, posiada takie kompetencje od chwili powołania. Jednak i tak jedynym realnym mocodawcą jest ogół właścicieli lokali, bo tylko on jest władny powierzać zarząd, powoływać organy wspólnoty i podejmować decyzje wykraczające poza zarząd zwykły.
Właściciele umową o określeniu sposobu zarządu mogą jednak udzielić zarządcy większych kompetencji. Mogą też powołać inne organy wspólnoty, którym dadzą uprawnienia kontrolne i nadzorcze. Pamiętajmy, że wola właścicieli ma pierwszeństwo przed przepisami rozdziału 4 ustawy.
W jednym z komentarzy do ustawy spotkałem się z opinią, że jest do pomyślenia taki umowny sposób zarządu, w którym właściciele powołują zarówno zarząd, jak i zarządcę. Zarządca zasadniczo wykonuje zadania z zakresu zarządu zwykłego, zaś wykonywanie zadań przekraczających zarząd zwykły właściciele powierzają zarządowi, który działa w tym zakresie na podstawie pełnomocnictw uchwalonych przez właścicieli.
Właściciele w takim systemie zarządzania mogą scedować na zarządcę:
1) bieżące administrowanie - prowadzenie ewidencji pozaksięgowej, ściąganie zaliczek i innych opłat, usuwanie awarii, utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, prowadzenie korespondencji, przeprowadzanie obowiązkowych przeglądów;
2) reprezentowanie wspólnoty w niektórych sprawach - zawieranie podstawowych umów: o dostawę wody i odprowadzanie ścieków, dostawy ciepła i energii elektrycznej, wywóz nieczystości, konserwację, pogotowie techniczne, zlecanie przeglądów;
3) część kompetencji decyzyjnych i nadzorczych - wybór dostawców podstawowych towarów i usług dla wspólnoty, nadzór nad realizacją zawartych umów przez kontrahentów;
4) prawo reprezentowania wspólnoty przed sądami i organami egzekucyjnymi (pełnomocnictwo procesowe).
W takim układzie, roczne sprawozdanie powinny składać zarówno zarząd, jak i zarządca - każdy w swoim zakresie.
Jak widać, można stworzyć taki model zarządzania, w którym znajdzie się miejsce zarówno dla zarządcy z art. 18, jak i zarządu, powołanego zgodnie z art. 20 ustawy.
Owner:
Jak widać, można stworzyć taki model zarządzania, w którym znajdzie się miejsce zarówno dla zarządcy z art. 18, jak i zarządu, powołanego zgodnie z art. 20 ustawy.
Wybór Zarządu "właścicielskiego" w trybie art.20 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r., Nr.80, poz.903 ze zm.) uniemożliwia powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie art.18 ustawy od dnia 19.05.2000 roku.
Zarządca działający w trybie art.18 ustawy pełni funkcję Zarządu. A więc zebrania właścicieli lokali nie zwołuje FIRMA, a ZARZĄD WSPÓLNOTY.
Zarządca gospodaruje jak zarząd
Zarządca, któremu właściciele lokali powierzyli w akcie notarialnym zarząd nieruchomością wspólną, działa tak, jak ustalono w umowie lub zgodnie z zasadami zapisanymi w ustawie o własności lokali.
http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/315898,zarzadca_gospodaruje_jak_zarzad.html
Jeżeli właściciele lokali podjęli uchwałę w świetle ustawy o własności lokali (Dz.U. z 1994r. Nr.85, poz.388 ze zm) to ma miejsce sytuacja o której pisze Owner.
Osoba prawna (np. Gmina) jest członkiem Zarządu Wspólnoty (art.20), a jej jednostka Administratorem (art. 18.).
W takiej sytuacji właściciele lokali muszą podjąć dwie uchwały. Jedną uchwałę w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną zaprotokołowaną przez notariusza, a drugą odwołującą osobę prawną (np. Gminę) z członka Zarządu Wspólnoty.
Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Chodzi o wpis w dziale III księgi macierzystej.
Nie zgadzam się z Haneczką. Umowa o zarządzanie nieruchomością winna być zawarta w formie pisemnej - pod rygorem nieważności, natomiast cyt. przepis nie wprowadza wymogu formy aktu notarialnego dla umowy o zarządzanie, lecz dla umowy określającej sposób zarządu (zawieranej pomiędzy właścicielami a nie między wspólnotą a zarządcą).
Inną kwestią jest czy skuteczne zlecenie określonych w umowie czynności nie wymaga zmiany sposobu zarządu.
W przeszłości w piśmiennictwie można było spotkać się z interpretacją, jakoby mimo powierzenia zarządu w trybie art. 18 uwl właściciele obowiązani byli wybrać zarząd, jednak teraz raczej takie poglądy są rzadko spotykane ( i słusznie)
"lub" nie jest tozsame z "albo". Oczywiście "i" nie jest tożsame z "również". Wg ownera jest możliwe funkcjonowanie Zarządu WM, Zarządcy powołanego uchwałą notarialną oraz administratora, który będzie za nich robił robotę.Pozwólcie,że nie zgodzę się z tym poglądem.:bigsmile:
Pozostałe odpowiedzi to tylko wprowadzają mętlik. Osoba pytająca chce prostej odpowiedzi a nie naukowych wywodów okraszanych zgryźliwością lub udowadnianiem swojej wyższości.
Ja nic nie pisałem o administratorze.
Oczywiście nie można naruszyć przepisów bezwzględnie obowiązujących.
A co wprowadza Twoja odpowiedź?
Póki co, polemika z cudzymi wypowiedziami nie jest zakazana.
Nie ma zresztą przeszkód, aby admin podzielił wątek na dwa lub więcej - jeśli są takie możliwości techniczne.
Stroną zawartej umowy z Zarządcą ( zleceniobiorcą) są współwłaściciele nieruchomości wspólnej lub Zarząd Wspólnoty.
Ocena Skutków Regulacji
Wdrożenia dyrektywy 2006/123/WE o usługach na rynku wewnętrznym
"Usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami - Działalność zawodowa w dziedzinie zarządzania nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawstwa majątkowego jest prowadzona na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wszystkie te działalności są działalnościami regulowanymi w rozumieniu dyrektywy."
2007-09-12
Pośrednicy i zarządcy nieruchomości
Ponad 50 proc. skontrolowanych biur pośrednictwa oraz zarządców nieruchomości naruszyło prawo – wynika z kolejnej kontroli Inspekcji Handlowej przeprowadzonej na zlecenie UOKiK
http://www.uokik.gov.pl/pl/informacja_i_edukacja/informacja/komunikaty_prasowe/art360.html
http://www.bialystok.wiih.gov.pl/sprawozdania/dzialalnosc_2007.pdf
Działania zarządu są działaniami wspólnoty.
Zarządco, nie musisz się ze mną zgadzać.......
To, że umowa o zarządzanie powinna być zawarta w formie pisemnej, raczej nie pozostawia żadnych złudzeń i wątpliwości.
Głupotą i beztroską byłoby też zawieranie umowy o administrowanie w formie ustnej.
Cytowany przeze mnie przepis, czyli art.18 uowl jest podstawą do zawarcia umowy o zarządzanie , ponieważ odnosi się do decyzji właścicieli (umowy/uchwały) mówiącej o zmianie sposobu zarządu i o powierzeniu zarządu, a więc nie można zawrzeć umowy o zarządzanie, bez wcześniejszego spełnienia warunków z art.18.1 i 2a uwol.
Nie to nie jest umowa o zarządzanie, skoro jest zarząd wspólnoty. Umowa o zarządzanie jest skuteczna jeśli spełnia warunki art.185 uogn i jest sporządzona na piśmie.
Choć administrowanie jest częścią zarządzania, to nie spełniając wszystkich warunków wynikających z art.185 uogn nie rodzi skutków prawnych wynikających z umowy o zarządzanie w rozumieniu uogn.
Czynności administrowania są czynnościami zleconymi przez zarząd wspólnoty w zakresie zawartej umowy, ale nie mają nic wspólnego z prawem do podejmowania decyzji z zakresu zarządu zwykłego, bo jest ono zarezerwowane dla wybranego zarządu wspólnoty.
Zarząd nie może,(nawet w części) swoich czynności decyzyjnych z zakresu zarządu zwykłego przekazać administratorowi, bo nie ma w tym zakresie zgody i pełnomocnictwa od właścicieli.
Jesteś taki pewny, że tak jest????
To, bądź tak uprzejmy i przeczytaj to, co napisałam wyżej.
Ale, skoro samo zło płynie z tego, co wcześniej napisałam, to może jednak nie warto....
Tak będzie przecież fajniej. To słowo, swego czasu, było poszukiwane, jako chrakterystyczny identyfikator osobowy.
Ani ustawa o własności lokali, ani ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawierają wymogu, aby jakakolwiek umowa o zarządzanie była zawarta w formie aktu notarialnego. Wskaż przepis prawny, który wymaga, żeby umowa o zarządzanie spełniała te wszystkie "warunki".
Żaden zarządca w żadnej wspólnocie nie wykonuje wszystkich czynności, o których mowa w art. 185.1 ugn. I nie tylko we wspólnocie, bo również w zasobach komunalnych czy spółdzielczych może tylko o tym pomarzyć.
To nie zarządca zapewnia właściwą gospodarkę energetyczną w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, lecz właściciele, bo zwykle wiąże się to z poważnymi nakładami finansowymi (np. termomodernizacja).
To nie zarządca inwestuje w nieruchomość, lecz właściciele.
Według Twoich kryteriów, żadna umowa wspólnoty z zarządcą nie może być umową o zarządzanie. Ale ustawa (ugn) mówi co innego: Wolę opierać się na przepisie ustawy, niż na Twoim przekonaniu.
Tak będzie fajniej.
Przecież chodzi o umowę/uchwałę właścicieli sporządzoną w formie aktu notarialnego przed samą czynnością zawarcia umowy o zarządzanie. Dobrze, skoro tak wolisz...... Nie mam w zwyczaju uszczęśliwiać nikogo na siłę.
Poza tym, moje przekonanie, być może, nie byłoby w stanie udźwignąć Twojego oparcia.
Więc niech będzie fajnie. :cool:
Haneczko, gdyby uznać ten pogląd - wówczas ( w wielkim skrócie) odpowiedzialność zawodową ponosiłby wyłącznie zarządca, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl a tak nie jest.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17, sygn. akt: III CZP 69/07"
"Po pierwsze, wprawdzie przedmiot umowy o zarządzanie nieruchomością nie został określony wprost, ale można o nim pośrednio wnosić z treści pojęcia "zarządzanie nieruchomością", które zostało zdefiniowane w art. 185 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem "zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość". Należy zauważyć, że z istoty swej zarządzanie nieruchomością wymaga podejmowania działań o różnym charakterze, zakresie i naturze prawnej, dlatego tej różnorodności odpowiada takie ogólne zarysowanie czynności, które składają się na zarządzanie nieruchomością. Charakterystyczne dla tej umowy jest to, że o ile z reguły elementy przedmiotowo istotne dla danej czynności prawnej, stanowią pewne minimum niezbędne do przyjęcia, że doszło do zawarcia określonej umowy nazwanej, o tyle formuła umowy o zarządzanie nieruchomością jest bardzo szeroka, niejako obliczona na maksymalne, a nie minimalne określenie praw i obowiązków stron umowy. Na tym tle powstaje też problem oceny umowy, w którym strony przewidują odjęcie niektórych uprawnień i obowiązków z katalogu owych "wszelkich decyzji i czynności". Powstaje pytanie, czy każde odjęcie praw i obowiązków należy traktować jako odejście od normatywnego wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością. Takie skrajne stanowisko należy odrzucić, gdyż nie uwzględnia ono potrzeb praktyki wymagającej dopasowania praw i obowiązków zarządcy do rozmaitego charakteru i potrzeb nieruchomości. Należy także odrzucić przeciwne stanowisko, że zarządzaniem nieruchomością jest już wykonywanie względem nieruchomości choćby jednej czynności wywołującej skutki w sferze praw i obowiązków jej właściciela."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/471/94/