Rozliczanie zaliczek na utrzymanie lokalu

jaf

Czy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ma prawo nadwyżki z tytułu zaliczek na utrzymanie lokalu przeznaczać na inny cel, nawet mając uchwałę właścicieli, jeżeli nie a nadwyżki należą są do zwrotu właścicielom, to konkretnie jakie przepisy prawne regulują tę kwestię

TomTom

Nie miał takich uprawnień
Do argumentacji najlepsze są prawomocne wyroki gdy UoWL nie mówi wprost.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008 r. I ACa 119/08

Niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie 4.283,33 zł na fundusz remontowy. Trafnie uznał sąd pierwszej instancji, iż wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu tego rodzaju środków, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą. Analogiczne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 22 lutego 2001 r., w sprawie I ACa 1309/00, OSA 2002/4/30 oraz z dnia 15 kwietnia 2004 r., w sprawie I ACa 1382/03, Wokanda 2005/9/40.

Haneczka

[cite] jaf:[/cite]Czy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ma prawo nadwyżki z tytułu zaliczek na utrzymanie lokalu przeznaczać na inny cel...

Zastanów się nad znaczeniem samego słowa zaliczka.
Już masz wskazówkę.... Jeśli dostajesz od kogoś pieniądze w formie zaliczki, to oznacza, że:
- przede wszystkim nie należą one do Ciebie;
- masz obowiązek się z nich rozliczyć;
- musisz zwrócić tę część, która jest nadpłatą w stosunku do rzeczywistych kosztów;
- musisz żądać dopłaty, kiedy koszty przewyższyły zaliczkę.

wwwinyl

Nikt nie zwrócił uwagi na fakt, że jaf pytał się o uprawnienia zarządu, a nie uprawnienia wspólnoty.
Zarząd nie ma żadnych uprawieniń do dysponowania pieniędzmi właścicieli.

owner

[cite] wwwinyl:[/cite]Nikt nie zwrócił uwagi na fakt, że jaf pytał się o uprawnienia zarządu, a nie uprawnienia wspólnoty.

O co naprawdę pytał jaf:

[cite] jaf:[/cite]Czy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ma prawo nadwyżki z tytułu zaliczek na utrzymanie lokalu przeznaczać na inny cel, nawet mając uchwałę właścicieli

Jeśli taka uchwała była, to wykonuje ją zarząd. Bo któż inny?
Co do nadwyżek na kosztach utrzymania lokali - wspólnota nie ma prawa nimi dysponować. Niezależnie od tego, czy mówimy o decyzji zarządu, czy o uchwale ogółu właścicieli.

wwwinyl

jaf:
Czy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ma prawo nadwyżki z tytułu zaliczek na utrzymanie lokalu przeznaczać na inny cel, nawet mając uchwałę właścicieli

Zgadzam się. Masz rację.

Co do nadwyżek na kosztach utrzymania lokali - wspólnota nie ma prawa nimi dysponować. Niezależnie od tego, czy mówimy o decyzji zarządu, czy o uchwale ogółu właścicieli.

A tu się nie zgadzam i jeśli pozwolisz zacytuję mistrza:

[...]to są tylko zaliczki, z których wspólnota musi się rozliczyć, ale jeśli tak, to dlaczego zaliczki te stanowią dla wspólnoty dochód do opodatkowania i dopiero specjalny przepis ustawy opdop zwalnia je z podatku? Jeśli to są wciąż pieniądze poszczególnych właścicieli, to dlaczego stanowią dochód wspólnoty?

"Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż, jak wyżej wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy wskazanej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty)." 

Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego Dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, posiadająca moc zasady prawnej. 


Jest to kolejna zmiana linii orzecznictwa, jaka wynika z tej uchwały SN (jak się zdaje, zmiana dotychczas słabo zauważana). Konsekwencje tego mogą być poważne. Oto, jakie w tej chwili przychodzą mi do głowy: 

1) wspólnota nie musi zwracać właścicielom nadpłat zaliczek na FR i na eksploatację bieżącą; nie musi też pytać go o zdanie co do przeznaczenia tej nadwyżki (sama zdecyduje uchwałą), 
2) nie ma mowy o zwrocie niewykorzystanych wpłat na FR właścicielowi, który sprzedaje lokal, 
3) znika ustawowe zwolnienie dochodów wspólnoty od podatku.

owner

Cytat zbyt mocno przyciąłeś i wyszła karykatura. Zwróć uwagę, że to są pytania, stawiane w ramach polemiki z tezą z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r., I ACa 1382/2003:

polemizuję z tezą sądu, wyrażoną na marginesie uzasadnienia wyroku ("Ubocznie dodać można..."). (...) wątpliwa jest sama teza, że pieniądze, wpłacone na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (NIE LOKALI), nie są pieniędzmi wspólnoty. Rozumiem, to są tylko zaliczki, z których wspólnota musi się rozliczyć...

Mój pogląd w sprawie nadwyżek jest następujący:
Nadwyżki na kosztach lokali należy zwracać. Lub - za zgodą właściciela - zaliczyć na rzecz jego zobowiązań w następnym okresie.
O nadwyżkach na KZNW decyduje wspólnota w drodze uchwały.

Pisałem o tym w innym poście w tym samym wątku, który cytowałeś:

nadwyżka powstała z opłat za media, używane w Twoim mieszkaniu, nie może być zaliczona na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej bez Twojej zgody. Wspólnota czy jej zarząd nie ma prawa decydować o przeznaczeniu cudzych pieniędzy.

I tutaj:

Uważam, że nadpłaty zaliczek na NW powinny być uczciwie rozliczone i zaliczone uchwałą na FR lub FE bez sztucznych operacji zwrotu właścicielom lokali i ponownej wpłaty, bo to bzdura jakaś.

I tutaj:

Witos napisał:
"Tych, którzy piszą, że nadpłata tyt zaliczek za c.o. c.w czy z.w może być zaliczona na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, proszę aby odpowiedzieli mi jeszcze na jedno pytanie"

owner napisał:
Nie wydaje mi się, żeby ktokolwiek tak pisał.
To są koszty utrzymania lokalu i nie mogą być nadpłaty z tego tytułu przeznaczane na utrzymanie NW.

Zdania w tej sprawie nie zmieniłem.

Odpowiedź na pytanie jafa podtrzymuję:
Co do nadwyżek na kosztach utrzymania lokali - wspólnota nie ma prawa nimi dysponować. Niezależnie od tego, czy mówimy o decyzji zarządu, czy o uchwale ogółu właścicieli.

owner

Nie rozumiem, co zmienia wklejenie cytatu z uchwały SN?
Zresztą, zostawmy cytaty z orzeczeń sądowych.
Jakie jest Twoje stanowisko w omawianej sprawie?
Napisałeś, że nie zgadzasz się z moim zdaniem:

Co do nadwyżek na kosztach utrzymania lokali - wspólnota nie ma prawa nimi dysponować. Niezależnie od tego, czy mówimy o decyzji zarządu, czy o uchwale ogółu właścicieli.

Czy to znaczy, że Twoim zdaniem wspólnota ma prawo decydować o nadwyżkach na opłatach za wodę, zużytą w lokalu Kowalskiego?

marta26421

Koszty utrzymania lokali indywidualnych to:
- woda i ściekli
- energia cieplna
- wywóz nieczystości

Oto przykład potwierdzający, że właściciele indywidualni skarżąc powołują się na orzecznictwo. W tym przypadku jest to Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r. sygn.akt I ACa 1309/2000

http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&task=view&id=488&Itemid=45&el_mcal_month=2&el_mcal_year=2000

"(...)Skarżący wywodzą - w oparciu o wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 lutego 2001 r. (sygn. akt I ACa 1309/2000) - że jeżeli kwoty te zostały pobrane jedynie do rozliczenia, to nadal są właścicielami środków pieniężnych znajdujących się na rachunku wspólnoty. Twierdzenie to jest oczywiście bezzasadne. Środki pieniężne, ze względu na swój charakter, co do zasady są własnością podmiotu, który jest ich posiadaczem. Zasada ta doznaje w prawie cywilnym jedynie nielicznych wyjątków, z których żaden nie może znaleźć w niniejszej sprawie zastosowania. W przypadku, gdy środki pieniężne zostają wpłacone na rachunek bankowy, to bank staje się ich właścicielem, a posiadaczowi rachunku przysługuje wierzytelność w stosunku do banku o ich wypłatę lub dokonanie rozporządzeń stosownie do dyspozycji posiadacza. Przytoczone przez skarżących orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie potwierdza jedynie zasadę, że wspólnocie i jej członkom przysługują uprawnienia do wskazania zarządowi wspólnoty sposobu wykorzystania wpłaconych środków, lub roszczenie o zwrot nadpłaconych kwot, jeżeli po dokonaniu rozliczeń okaże się, że zaliczki ustalane były w zbyt dużej wysokości. Uprawnienia te, o charakterze majątkowym, w niniejszej sprawie nie wygasły. Skarżący jako członkowie wspólnoty nadal mogą brać udział w podejmowaniu decyzji o przeznaczeniu tych środków lub zażądać ich zwrotu, jeżeli zostaną spełnione przesłanki roszczenia o zwrot.

Na marginesie Trybunał zwraca uwagę, że podnoszone przez skarżących uchybienia mogą prowadzić także do odpowiedzialności odszkodowawczej członków zarządu wspólnoty, w związku z nienależytym pełnieniem przez nich funkcji (...)".

marta26421

Owner! Jaf zwrócił się o pomoc, a Ty prowadzisz polemikę wwwinylem. A gdzie w tym wszystkim Jaf i jego problem? Nie ma.

Znasz funkcjonowanie WM z udziałem Gmin? Widziałeś rozliczenia sporządzone dla właścicieli indywidualnych?

Dokumentów WM z udziałem Gmin nie ma w internecie.

owner

[cite] marta26421:[/cite]Owner! Jaf zwrócił się o pomoc, a Ty prowadzisz polemikę wwwinylem. A gdzie w tym wszystkim Jaf i jego problem? Nie ma.

Tutaj: https://forum.zarzadca.pl/discussion/1085/rozliczanie-zaliczek-na-utrzymanie-lokalu/#Item_5
I tutaj: https://forum.zarzadca.pl/discussion/1085/rozliczanie-zaliczek-na-utrzymanie-lokalu/#Item_7

Znasz funkcjonowanie WM z udziałem Gmin? Widziałeś rozliczenia sporządzone dla właścicieli indywidualnych?
Dokumentów WM z udziałem Gmin nie ma w internecie.

Pytanie nie dotyczyło ani dokumentów, ani Internetu.
"WM z udziałem gmin" są na tej samej planecie, co inne WM.

wwwinyl

Przychody z mediów są własnością właścicieli i należy im się zwrot. Tu między nami nie ma różnicy.
Problemem są przychody z zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Fragment wyroku SN, o który mi chodziło:

Przepisy wskazanej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej.

Zapis jest jednoznaczny. Zaliczki wchodzą do majątku wspólnoty, zatem gdzie masz tu obowiązek zwrotu?

owner

Zgadzam się: nadwyżek nad kosztami NW nie trzeba zwracać.
O co Ci chodzi? Gdzie pisałem coś innego w tej sprawie?

wwwinyl

Przeczytałem od początku jeszcze raz i

P R Z E P R A S Z A M

Ciebie i innych czytających.
Cały czas była mowa o nadwyżkach na lokalu a ja skonstatowałem, że mowa o nadwyżkach na części wspólnej.
Zaćmienie.:shamed::shamed::shamed:
I to długotrwałe.

owner

Nie ma sprawy. Czasami się zdarza.

Plzarzadca

Wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

Wyrok I ACa 514/09
Sąd Apelacyjny w Katowicach
z dnia 2 października 2009 r
http://www.zarzadca.pl/content/view/715/32/