zmiana rozkładu pomieszczeń a zgoda wspólnoty
landslade
Użytkownik
Witam, zamierzam zrobić przebudowę mieszkania (w budynku wielorodzinnym). Chcę zmienić trochę układ pomieszczeń i przenieść kuchnię do innego pomieszczenia. Przebudowa nie wymaga żadnych prac konstrukcyjnych, wyłącznie postawienia lekkich ścian działowych i małe zmiany instalacji wod-kan i elektr. (kuchenka będzie elektr.) prawie wyłącznie w obrębie mieszkania. Na co dokładnie potrzebuję zgody wspólnoty w tym przypadku?
Mój zarządca twierdzi, że wyłącznie na roboty naruszające części wspólne. A tych będzie niewiele - i na nie zamierzam uzyskać zgodę wspólnoty.
Natomiast znajomi architekci twierdzą, że Wydz. Arch. i Bud. Urzędu Miejskiego we Wrocławiu (tutaj mieszkam) wymaga ogólnej zgody wspólnoty na przebudowę, w tym na zmianę rozkładu pomieszczeń. Podobno urzędnicy asekuracyjnie żądają "poszerzonej" zgody.
W ustawie o własności lokali znalazłem dwa punkty, które mówią o zgodzie wspólnoty na
1. przebudowę lub nadbudowę części wspólnej
2. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej
(jako przekraczające zwykły zarząd).
Nie ma tam nic o przebudowie lub zmianie przeznaczenia pomieszczeń w samodzielnym lokalu mieszkalnym.
Czy ktoś ma doświadczenia w tym temacie? W szczególności, czy istnieje jakiś ogólny przepis, który pozwalałby urzędnikom zażądać ode mnie zgody wspólnoty na zmianę rozkładu pomieszczeń?
Mój zarządca twierdzi, że wyłącznie na roboty naruszające części wspólne. A tych będzie niewiele - i na nie zamierzam uzyskać zgodę wspólnoty.
Natomiast znajomi architekci twierdzą, że Wydz. Arch. i Bud. Urzędu Miejskiego we Wrocławiu (tutaj mieszkam) wymaga ogólnej zgody wspólnoty na przebudowę, w tym na zmianę rozkładu pomieszczeń. Podobno urzędnicy asekuracyjnie żądają "poszerzonej" zgody.
W ustawie o własności lokali znalazłem dwa punkty, które mówią o zgodzie wspólnoty na
1. przebudowę lub nadbudowę części wspólnej
2. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej
(jako przekraczające zwykły zarząd).
Nie ma tam nic o przebudowie lub zmianie przeznaczenia pomieszczeń w samodzielnym lokalu mieszkalnym.
Czy ktoś ma doświadczenia w tym temacie? W szczególności, czy istnieje jakiś ogólny przepis, który pozwalałby urzędnikom zażądać ode mnie zgody wspólnoty na zmianę rozkładu pomieszczeń?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
W tej sprawie obowiązują przepisy ustawy o własności lokali. Zatem rację ma Twój zarządca: zgoda wspólnoty jest wymagana wyłącznie na ingerencją w te części budynku, co do których wspólnota ma kompetencje decyzyjne. A ma je wyłącznie w zakresie nieruchomości wspólnej, czyli elementów konstrukcji budynku (fundamenty, ściany nośne, stropy, klatka schodowa, dach, kominy) oraz wspólnych instalacji (piony wodociągowe, kanalizacyjne i gazowe, instalacja centralnego ogrzewania - najczęściej w całości).
Wspólnota nie ma prawa podejmować decyzji dotyczących spraw lokalu, będącego odrębną nieruchomością.
Nie jest potrzebna zgoda na wyburzenie ścianki działowej ani na postawienie nowej - ani wspólnoty, ani urzędu.
Jeżeli urzędnicy czegoś żądają, mają obowiązek podać podstawę prawną.
Po co w ogóle rozmawiasz z urzędnikami? Remont lokalu nie wymaga pozwolenia na budowę ani nawet zgłoszenia.
W Twojej sytuacji, zgody wspólnoty wymaga podłączenie się do pionów instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, jeżeli planujesz je w innym miejscu, niż były dotychczas.
Jeżeli podłączenie kuchni elektrycznej będzie wymagało zmiany instalacji zasilającej, to na roboty z tym związane w nieruchomości wspólnej (np. na klatce schodowej) również będzie potrzebna zgoda wspólnoty. Jeżeli nie, to nie.
Na piony wod-kan mam już zgodę (uchwałę). Instalacja c.o. zasilana z mojego kotła gazowego - przebiega wyłącznie w obrębie mojego mieszkania i piwnicy przynależącej do mojego mieszkania położonej dokładnie pod moim mieszkaniem. Zamierzam uzyskać zgodę (uchwałę) na nowe wpięcie do instalacji elektrycznej, podpięcie się do kanałów kominowych zgodnie z opinią kominiarską, przebicie stropu rurami wod-kan, przebicie ściany nośnej rurą wentylacyjną (opinia kom.).
> Remont lokalu nie wymaga pozwolenia na budowę ani nawet zgłoszenia.
Prawo budowlane:
Art. 3 pkt 7a, 8
Art. 29 (katalog wyłączeń z pozwolenia na budowę - nie zawiera przebudowy);
Art. 30 ust. 1 pkt 2 (zgłoszenie remontu)
Nie wiem tylko co się stało z moimi wpisami, bo ja to już raz stwierdziłem. Pozdrawiam. Panie EUzarządca, co to się dzieje? Jakaś sezonowa wycinka?
[align=right]ADMIN: to nieporozumienie, nie było żadnej wycinki[/align]
To prawda, przepis jest wadliwie sformułowany, ale taka była jego intencja i tak jest powszechnie interpretowany (Pow. Insp. Nadzoru Bud., Wydz. Arch. i Bud. UM). Z tym nie będę walczył, bo chyba musiałbym pójść do sądu.
Ale, jeżeli chodzi o zgodę wspólnoty na różne prace budowlane, znane mi przepisy są jasne.
Jeżeli nie istnieje jakiś ogólny i niejasny przepis, z którego można wywieść konieczność zgody wspólnoty na zmianę układu pomieszczeń, to nie zamierzam występować o taką zgodę.
Pytam, bo wiem, że praktyka urzędnicza we Wrocławiu jest niezgodna z prawem, i może ktoś się z tym spotkał. Nie wiem, czy np. mogą mi robić z tego powodu problemy, przewlekać decyzję, etc.
Skąd wiesz o intencjach ustawodawcy? Urzędnicy Ci ją przedstawiają po swojemu?
Na Twoim miejscu nie występowałbym o zgodę ani nie zgłaszał robót. Jeżeli ktoś z urzędu uważa inaczej, musi wskazać podstawę prawną (przepis), a nie swoje pomysły na intencje ustawodawcy.
O praktykach urzędu miejskiego we Wrocławiu wiemy sporo - z artykułów prasowych, od znajomych i forów internetowych.
Tym bardziej nie powinieneś przyjmować tych pozaprawnych reguł gry urzędniczej.
http://groups.google.com/group/pl.misc.budowanie/browse_frm/thread/1e8a268557321ae5/b6341ab59304cccc
post nr 34. autor: Piotr B. data: 17 Lut 2006, 22:36
Miałem już wizytę z PINB i "jestem na widelcu". Znajomi radzą, żeby zrobić projekt bud., bo przy drugiej wizycie INB może nałożyć dotkliwe kary (np. doprowadzenie do stanu poprzedniego lub wysokie opłaty). A, niestety, mam jednego trudnego sąsiada.
Wiem, że mogę mieć rację, ale chcę też szybko skończyć remont/przebudowę, żeby tam w końcu zamieszkać i nie mieć kłopotów z urzędami. Wydaje mi się, że zrobienie projektu bud. to dla mnie mniejszy kłopot niż ew. sądzenie się, etc.
Pakujesz się w niepotrzebne koszty i stratę czasu (procedury administracyjne trwają).
Inspektor może ukarać jedynie za naruszenie prawa. Musiałby wskazać konkretny przepis ustawy, a nie publikację internetową. To podstawy praworządności.
Ale zrobisz, jak zechcesz.
To ciekawe, że PINB-y nie mają czasu, ludzi i ochoty dla poważnych zagrożeń i naruszeń prawa, a zajmują się wróżeniem z fusów typu: "co autor (ustawodawca) miał na myśli".
Czy na pewno to, co się dzieje w środku budynku (obiektu budowlanego) np. położenie kuchni nie ma wpływu na jego "parametry użytkowe lub techniczne"?
Czym, w takim razie, są te "parametry użytkowe i techniczne"? (z art. 3 pkt 7a prawa budowlanego)
http://www.muratordom.pl/prawo-i-pieniadze/dom-w-paragrafach/kiedy-potrzebna-jest-zgoda-wspolnoty_,6533_15136.htm
Pełny tekst tutaj: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/A459C0414E
Istotny fragment:
"W pierwszej kolejności należy zważyć, iż art. 29 ust 2 pkt 1 Prawa budowlanego ( w brzmieniu obowiązującym w dacie wykonywania remontu)
stanowił, że pozwolenia na budowę nie wymagało wykonanie robót budowlanych, polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych, jeżeli nie obejmował on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych.
Ustalenia organów wskazywały ,iż przedmiotowy remont nie dotyczył elementów konstrukcyjnych budynku a polegał na zmianie układu poszczególnych pomieszczeń przez zmianę ścianek działowych , wymianę warstw podłogowych oraz pracach poprawiających estetykę lokalu. Zatem tego typu remont nie wymagał pozwolenia budowlanego .
Natomiast zgodnie z art. 30 ust 1 pkt 1 Prawa budowlanego zgłoszenia właściwemu organowi wymagało wykonywanie robót budowlanych wymienionych w art. 29 w ust. 2 pkt 1-7 i 10 . W kontekście tej regulacji należy mieć na względzie , że zakres przedmiotowego remontu był taki , iż zamykał się w ramach jednego lokalu mieszkalnego i nie dotyczył całości budynku .
Wykładnia celowościowa przepisu art. 29 ust 2 pkt 1 Prawa budowlanego i zawartego w nim pojęcia "remont istniejących obiektów budowlanych " wskazuje ,że obowiązek zgłoszenia remontu zaistnieje wówczas gdy jego zakres dotyczyć będzie obiektu budowlanego jako całości.
Remont pojedynczego lokalu w budynku mieszkalnym wielolokalowym nie dotykający części konstrukcyjnych budynku i nie mający żadnego wpływu na funkcjonowanie budynku jako całości nie jest remontem obiektu budowlanego i nie wymagał w ocenie Sądu zgłoszenia ."
Czyli rzeczywiście stwierdza to, co napisał Owner (ani zgłoszenie, ani pozwolenie na bud.).
Problem w tym, że wyrok jest z 2006 roku, a dotyczy sprawy z 2003 roku. Od tej pory prawo budowlane się zmieniło. Np. dodano od 2006 roku definicję przebudowy (art. 3 pkt 7a).
Czyli nadal nie wiadomo, czy zmieniając rozkład pomieszczeń, zmienia się "parametry użytkowe lub techniczne" budynku.
Czy są jakieś nowsze wyroki w tej kwestii?
Gwarantuję, że osoba zadająca pytanie ma w głowie 10 razy większy mętlik, niż miała przed zadaniem pytania.:cool:
Pozdrawiam.
"W odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu, postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, wykucie w niej otworów, przesunięcie jej bądź usunięcie nie może być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane z 1994 r. Zmieniając jedynie wewnętrzny wygląd pomieszczeń w żadnej mierze nie zmienia ono bowiem rzeczywistych parametrów użytkowych lub technicznych całości budynku, nie wpływa na jego kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczbę kondygnacji."
II SA/Gl 524/07 - Wyrok WSA w Gliwicach, http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/FE292DDE1A
A co, jeżeli potrzebuję wybić otwór na przewód wentylacyjny (średnica 10cm) w ścianie nośnej? Mam zrobić projekt budowlany w zakresie jednego otworu?
Do czego ten otwór? (nie pisz mi tylko proszę, że do wentylacji - tyle już wiem).
Pozdrawiam.
Nie zawsze (a właściwie rzadko) tak wolno i to właśnie miałem na myśli.
Pozdrawiam.
Czy na takie przebicie (lub wywiercenie) muszę mieć pozwolenie na budowę? Czy można w ogóle zrobić taki "mały" projekt bud. (w tak ograniczonym zakresie)?
I pytanie do Ownera (lub innych): czy zacytowane powyżej wyroki to podstawa, na której opierałeś swoje interpretacje?
Tak w ogóle, to dziękuję wszystkim za odpowiedzi i sugestie :)
Takie przebicie, o jakim piszesz, w mojej opinii nie wymaga pozwolenia, ponieważ nie naruszasz elementów konstrukcyjnych. Choć ściana nośna sama w sobie jest elementem konstrukcyjnym budynku, to przebicie otworu o średnicy 10 cm nie naruszy jej stateczności, ani nie zmieni w istotny sposób jej cech konstrukcyjnych.
Co innego wybić drzwi, które wymagają nadproża, a nadproże wymaga podparcia i tak dalej... , a co innego otwór o średnicy 10 cm. Pamiętaj tylko, że to jest odpowiedź ogólnikowa. No i zgodnie z literą prawa ściana nośna jest elementem wspólnym, więc ktoś może stwierdzić, że wspólnota powinna o tym wiedzieć. Czasem do takich rzeczy wymagana jest opinia techniczna kostruktora. Tak, na wszelki wypadek (gdyby się naprzykład miało okazać, że akurat trafisz w jakiś podciąg, albo w słup).
Na koniec, mam trochę mieszane uczucia, jeśli chodzi o średnicę. To będzie wentylacja mechaniczna, czy naturalna?
Pozdrawiam.
Zamierzam uzyskać opinię techniczną od konstruktora i zgodę wspólnoty na ten otwór.
No, kominiarz też wyjątkowo jakoś się postarał.
Pozdrawiam.
Dodano:
wspomnę jeszcze na marginesie, bo jakoś wcześniej mi to umknęło: przewód nie musi być koniecznie 14x14, może być o przekroju kołowym, albo prostokątnym. Ważne jest to, żeby była spełniona minimalna powierzchnia przekroju dla wentylacji grawitacyjnej, która wynosi 0,016 m2 i najmniejszy wymiar 0,1 m. (Wwwinyl, możesz przy pomocy kalkulatora wyliczyć sobie, jakiej średnicy koronkę musisz zorganizować, jeśli chciałbyś ten otwór wywiercić, a nie wykuć
Wymaganie 14x14 wynika z dawnych czasów, kiedy standardem były przewody kominowe murowane z cegły.
Pozdr.
Pozdrawiam.
pozdrawiam
Pozdrawiam.
P.S. Przychodzi facet do lekarza, a lekarz: "z dokumentacji medycznej wynika, że jest pan bardzo niezdecydowanym człowiekiem". "I tak i nie panie doktorze".