Wypowiedzenie umowy o zarządzanie
pierkarden
Użytkownik
Proszę o informacje jak wypowiedzieć umowę o zarządznie opornemu zarządcy?
Zarządca jest zarządem i zarządcą w jednej osobie wpisany do aktu notarialnego.Wiem ,ze należu to zrobic przy udziale notariusza, ale trzeba mieć 51% poparcia wspólnoty.Na koniec 2011 styczeń kończy się umowa o zarządzanie . Czy należy złozyć wniosek do sądu w październiku 2010r. Obowiązuje 3 miesieczny okres wypowiedzenia. Jak powienien wyglądać ten wniosek? Czy musi być on indywidualny czy zbiorowy nie ma zarządu wspólnoty. Czy musi go złożyć 51% członków wspólnoty.
Zarządca jest zarządem i zarządcą w jednej osobie wpisany do aktu notarialnego.Wiem ,ze należu to zrobic przy udziale notariusza, ale trzeba mieć 51% poparcia wspólnoty.Na koniec 2011 styczeń kończy się umowa o zarządzanie . Czy należy złozyć wniosek do sądu w październiku 2010r. Obowiązuje 3 miesieczny okres wypowiedzenia. Jak powienien wyglądać ten wniosek? Czy musi być on indywidualny czy zbiorowy nie ma zarządu wspólnoty. Czy musi go złożyć 51% członków wspólnoty.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli lokali jest co najmniej 8 (tak zwana duża wspólnota), to powinniście podjąć uchwałę w obecności notariusza, który ją zaprotokołuje. Do podjęcia uchwały wystarczy 50,01% udziałów w nieruchomości wspólnej (nie: właścicieli).
Jeżeli lokali jest nie więcej, niż 7 (tak zwana mała wspólnota), to taka decyzja wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali (100% udziałów).
Wniosek będzie zawarty w treści uchwały, którą zaprotokołuje notariusz.
Przeczytaj ustawę o własności lokali: http://lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html
Zmiana sposobu zarządu (prościej: odwołanie zarządcy notarialnego) to art. 18.2a.
Czy umowa o zarządzanie była zawarta w aktach notarialnych sprzedaży lokali, czy jest tam tylko zapis o powierzeniu zarządu temu panu?
Najbardziej dla wspólnoty korzystny wydaje się sposób zarządu określony w przepisach ustawy o własności lokali i wybór zarządu w trybie art. 20. Jednak zmiana sposobu zarządu może być niekiedy dość trudna, ponadto z treści wypowiedzi wynika, że nie jesteście zainteresowani przedłużeniem umowy z obecnym zarządcą, zatem proszę mieć też na uwadze inne rozwiązanie - zawarcie umowy z nowym zarządcą, skoro umowa z obecnie działającym niebawem wygasa.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 stycznia 2002 r. (sygn. akt: I ACa 995/2001):
"Wynikająca z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903) szczególna forma przewidziana dla uchwały dotyczyć będzie zmiany sprawowania zarządu, uprzednio powierzonego osobie trzeciej, nie zaś zmiany osoby sprawującej zarząd."
Orzeczenie na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/56/94/
Umowa o zarządzanie jest zawarta w aktach notarialnych i do tego jest osobna umowa cywilno-prawna z możliwoscią 3 miesiecznego wypowiedzenia. Jaki jest skutek ,jeżeli ja bym sam ją wypowiedział?
Czy musi ją wypowiedzieć 50,01% udziałów wspólnoty.
do Zarządcy
Jak należy rozumieć zawarcie umowy z nowym zarzadcą? Musi ją wypowiedzierć wiekszość udziałów (50,01%) wspólnoty.
Kto ze strony wspólnoty podpisał tę drugą umowę, skoro nie macie zarządu? Każdy z właścicieli lokali?
Jakie dokładnie postanowienia w sprawie zarządzania nieruchomością wspólną zawiera akt notarialny?
Przykłady orzeczeń Sądów Ochrony Konkurencji i Konsumentów znajdziesz na stronie UOKiK.
Rejestr klauzul niedozwolonych: http://www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/rejestr_klauzul_niedozwolonych/
Klauzule niedozwolone, stosowane przez deweloperów w sprawie zarządu nieruchomością wspólną.: pozycje 893, 1389, 1480 Skoro umowy o zarządzanie są zawarte indywidualnie, zatem również indywidualnie możecie je wypowiedzieć. Jeśli wypowie je choćby część właścicieli, zarządca straci dochody.
Niezależnie od tego, skierujcie sprawę do UOKiK. Możecie zyskać argumenty prawne na rzecz skrócenia okresu obowiązywania umowy.
Jednak wpis w księdze wieczystej o powierzeniu zarządu pozostanie. Zatem, jeśli nawet wszyscy właściciele wypowiedzą swoje umowy, to zarządca się nie zmieni, ale nie sądzę, żeby chciał wykonywać swoją pracę za darmo, skoro w aktach notarialnych nie ma mowy o wynagrodzeniu. Ten wpis w księdze wieczystej i tak musicie wykreślić - do tego potrzebna jest uchwała, zaprotokołowana przez notariusza.
Co konkretnie jest przedmiotem umów cywilnoprawnych zawartych z poszczególnymi właścicielami?
Moim zdaniem uprawnienie do sprawowania zarządu przez tego zarządcę wygasa a do administrowania już nie. Zatem umowy należy wypowiedzieć i może to uczynić zarząd wspólnoty, jeżeli go wybierzecie lub zarządca, jeżeli zdecydujecie się na zastosowanie art. 18 uwl.
Proszę jeszcze raz zacytować zapis z aktu notarialnego, ponieważ nie wydaje mi się aby to był dokładny cytat.
Jest to konieczne do ustalenia czy również sposób zarządu został określony na czas oznaczony. Co jest przedmiotem tych umów? Czy znajdują się w nich odniesienia do aktu?
w akcie notaralnym jest zapis cytuje :strony ustalają że zarzad nieruchmością wspólnoty art 18 ust 1 przez czas trwania umowy rękojmi do 31 XII 2010 bedzie sprawowało biuro X w imieniu którego ten pan o licencji.... będzie pełnił funkcje Zarzadu. Dalej powyższe nie ogranicza kupującego do określenia innego sposobu zarzadu wynikajacego z ustawy.
Zarząd podejmie wszystkie czynności w celu zarejestrowania powstałej wspólnoty Regon, Nip ,rachunek bankowy.
Biuro X reprezentowane przez pana zarzadce jako Zarząd Wspólnoty będzie jednoosobowo dysponował rachunkiem bankowym
Biuro X za zarzadzanie nieruchomością wspólną oraz za pełnienie funkcji zarzadu będzie otrzymywać wynagrodzenie w kwocie x za metr pomnożony o powierzchnie lokalu i pomieszczeń przynależnych pozostałe koszty zarzadu nieruchomością wspólną w tym zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej oraz prawa i obowiązki Zarzadu i zarzadcy określa umowa o zarzadzanie. Do tego
każdy z właścicieli ma podpisana umowę o zarzadzanie nieruchomością podstwa prawna art 184 185 Dz.U. Nr 46 z 2000r
Jak Państwo oceniacie ten juz precyzyjny zapis z aktu notarialnego? Co mozemy zrobić wspónie i indywidualnie? Informuje ,że wspólnota jest niemrawa w tym postępowaniu. Zainteresowanie na poziomie 35 % udziałów.
A może pomiędzy "wspólnoty" a "art." strony zawarły jeszcze sformułowanie "w trybie" , albo "zgodnie z ", albo chociaż występuje jakiś znak interpunkcyjny?
Nie chcę, aby mnie źle zrozumiano, jednak niekiedy nawet tak drobne kwestie mogą mieć wpływ na sens danego przepisu czy postanowienia.
Udzielenie odpowiedzi na postawione pytanie i poprawne przepisanie choćby jednego zdania wobec braku dokumentacji na forum, to naprawdę absolutne minimum wysiłku, który należy wnieść.
Chyba, że rzeczywiście notariusz umieścił tak zredagowany zapis w akcie, choć trudno w to uwierzyć.
Z drugiej strony, jak biuro może sprawować zarząd? To jakaś spółka o nazwie "biuro", czy nazwa prowadzonej działalności? Jeżeli firma, pod która ten pan prowadzi jednoosobowo działalność, to jak może ją reprezentować?
Wracając jednak do sedna, zarząd został powierzony w trybie art. 18 uwl i jeżeli chcecie go zmienić na ustawowy konieczna jest uchwała protokołowana przez notariusza. Możecie jednak ten zarząd pozostawić i w miejsce Pana X powołać Panią Y. Pan X z dniem 31 .12. 2010 roku traci umocowanie do sprawowanie zarządu w rozumieniu art. 18 uwl , jednak nadal administruje nieruchomością. Moim zdaniem Pani Y może Panu X tę umowę następnie wypowiedzieć zachowując termin 3 msc.
Oczywiście możecie zmienić sposób zarządu, wybrać zarząd, który następnie umowę o zarządzanie wypowie. Opcja z wyborem zarządu wydaje się być najbardziej korzystna. Oczywiście , proszę nie rozumieć mnie w ten sposób, że zachęcam Państwa do wypowiedzenia umowy o zarządzanie temu, kto obecnie zarządza, przecież zarząd może ją kontynuować lub zmienić, ale wcale nie musi rezygnować z usług tego podmiotu.
Problem zmiany zarzadu to musi być większość 50,01% udziałów. To zarządzanie , a raczej jego brak to skandal ! Zarzadca nie pokazał żadnych faktur np za zarządzanie. Twierdzi że prowadzi to firma żony, a ona nie ma obowiązku tego robić. Mówi ,że wspólnota zgodziła się na kwote X i taka kwota X została zagospodarowana na ten cel. Wiem, że kwota X jest mniejsza niż faktycznie została zapłacona ludzią ,którzy wykonywali tą usługę. I tak samo jest z obsługą techniczną . Do tego developer daje mu kolejne budynki do zarzadzania na takich samych warunkach. U nas stan elewacji i infrastruktury jest w kiepskim stanie on nie reaguje . Są oficjalne pisma ,ale prace są wykonywane po łepku, albo na sztukę tak, aby w niewielkom stopniu zaszkodzić developerowi . I co my możemy mu zrobić, kiedy nie ma większości osób zainteresowanych problemem.
Ponadto, jak już zostało to wyżej wskazane umocowanie obecnego zarządcy do sprawowania zarządu powierzonego wygasa, zatem wspólnota po upływie zakreślonego przez strony terminu pozbawiona będzie zarówno zarządcy, jak i zarządu, pozostanie jedynie administrator, ponieważ zapisy umowy upoważniające obecnego do czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną i zawarte z poszczególnymi właścicielowi po prostu w tym zakresie przestaną obowiązywać. Kto zatem będzie zawierał umowy w imieniu wspólnoty, dokonywał płatności, etc? Należy to uzmysłowić zarówno deweloperowi, jak i pozostałym właścicielom lokali.
Na wstępie chciałbym zaznaczyć, iż bardzo zaciekawił mnie poruszany powyżej problem. Według mnie, należy niezwłocznie wybrać Zarząd Wspólnoty, na podstawie treści art. 20 ust. 1 uwł, cytuję : "Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.", w powyższej nieruchomości jest 26 lokali.
Z treści tegoż artykułu wynika jednoznacznie, iż właściele MUSZĄ (nie mają innego wyjścia) wybrać ze swojego grona Zarząd Wspólnoty i muszą to zrobić w obecności notariusza. Zarządca Nieruchomości NIE MA PRAWA ograniczać praw właścicieli do takiego działania. Bardzo się dziwię, że do tej pory tego nie zrobiono.
Następnie Zarząd Wspólnoty (niezwłocznie, moim zdaniem) powinien udać się do banku, który prowadzi rachunek bankowy, i przejąć kontrolę nad r-kiem oraz środkami finansowymi tam gromadzonymi. Wówczas Zarządca Nieruchomości będzie musiał przyjść do Zarządu Wspólnoty z KAŻDYM dokumentem dotyczącym wydatków wspólnoty za zarządzanie nieruchomością. Skończą się natychmiast problemy z dostępem do dokumentów finansowych o czym wspominał "pierkarden", i część nieprawidłowości zostanie wyprostowana.
Prosze "Zarządcę" o ustosunkowanie się do tego co napisałem. Nadmieniam, iż nie jestem fachowcem od zarządzania nieruchomościami i tok postępowania, który opisałem może być niezgodny z obowiązującym prawem. Ja bym tak postąpił.
Żeby tak się stało, powinni wystąpić do zarządcy z wnioskiem o zwołanie zebrania. Wniosek powinni podpisać właściciele lokali dysponujący co najmniej 1/10 udziałów (art. 31 pkt b) ustawy). Takiemu żądaniu zarządca nie ma prawa odmówić.
Z pozostałą częścią wypowiedzi się zgadzam - to już będzie naturalna kolej rzeczy: jak będzie powołany zarząd, to musi przejąć nieruchomość (protokolarnie), dokumentację i finanse. Dotychczasowy zarządca będzie wykonywał czynności techniczne, pomocnicze, bez prawa podejmowania jakichkolwiek decyzji (również w zakresie zarządu zwykłego). Będzie po prostu administratorem. Do czasu, aż zarząd wspólnoty nie wypowie mu umowy cywilnoprawnej.
Dostałem odpowiedz Ani ustawa o własności lokali, ani żadna uchwała Wspólnoty nie daje
prawa jej członkom do wglądu w faktury i rozliczenia wspólnoty , realizowane przez firme X która zatrudnia owego Zarządce.Np rozliczenie wywozu nieczystości. Ustalenia wspólnoty na kwote X i kięgowanie za rok kwota X. Nie pokazała faktur na ową kwote X mówiąc , że jest to ingerowanie w sprawy firmy.
Masz prawo być uzbrojonym w aparat fotograficzny. i fotografować wszystkie dokumenty.
Masz prawo obejrzeć fakturę za zarządzanie, którą obciążono Twoją wspólnotę. Kwota na fakturze ma być zgodna z ustalonym przez Was planem gospodarczym.
Masz prawo obejrzeć wszystkie wyciągi bankowe i sprawdzić jakie kwoty wypływają do zarządcy i czy są zgodne w wysokości kwot i w terminach płatności z fakturami.
Masz prawo w przypadku znalezienia nieprawidłowości rozważyć decyzję o powiadomieniu prokuratury o działaniu na niekorzyść wspólnoty.
Problem polega na tym ,że zarządca nie pokoazuje nic albo to na co ma ochotę. Jak to do prokuratora na jakiej podstawie?
Można posłużyć się wzorem, oczywiście odpowiednio go zmieniając:
http://www.zarzadca.pl/content/view/78/87/
Zarzad nieruchomoscia wspolna powierzony zostal na czas nieokreslony lecz nie krotszy niz do dnia 31.12.2012 roku, spolce ....., przy czym wynagrodzenie zarzadcy za sprawowanie zarzadu wynosic bedzie miesiecznie kwote, ustalona w ten sposob ze wlasciciele lokali uiszcza miesiecznie z tego tytulu po 2 zl brutto za kazdy metr uzytkowy powierzchni lokali.
Prosze moze ktos poradzi co mozna z tym zrobic...
Wynagrodzenie w dodatku jest tylko dla zarzadcy, wybrany zarzad z mieszkancow nie pobiera wynagrodzenia. Dodatkowo ewidentnie zarzadca dziala w imieniu dewelopera. Co mozna z tym zrobic. Wspolnota jest juz od roku 2009 a do chwili obecnej nie otrzymala dokumentacji technicznej budynku, a pojawiaja sie powazne usterki jak izloacja bloku etc.... Deweloper cos kreci, zarzadca tez... Zarzad jest bezradny bo nie moze nic wyegzekwowac co moga zrobic? Prosze o porade...
Jeszcze jedno male pytanie moze ktos orientuje sie czy deweloper do budowy mogl uzywac z uwagi na swoje oszczednosci materialow II i III gatunku np gres na klatkach schodowych gdzie wystepuja ogromne odbarwienia ....? czy sa jakies regulacje prawne ?
http://www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/rejestr_klauzul_niedozwolonych/
Udaj się ze swoim aktem notarialnym do powiatowego rzecznika praw konsumenta i opisz mu sytuację, on Ci poradzi, co możecie zrobić.
Takie postanowienie umowne sąd unieważni na Twój wniosek. 2 zł/m2?! Złodziejstwo w biały dzień! W dodatku jest to zarządca, działający przeciwko swoim pracodawcom.
Jeżeli macie zarządcę notarialnego (ustanowionego w trybie art. 18.1 ustawy), to powołany zarząd nie ma żadnego umocowania - jego kompetencje z mocy ustawy przysługują zarządcy.
Możecie zmienić sposób zarządu uchwała zaprotokołowaną przez notariusza.
Czy zarządca jest stroną umowy o powierzeniu zarządu?
Na pierwszym zebraniu zostal powolany zarzad, z osob ktore najwiecej staraly sie cos zrobic i zglaszaly usterki. Jednak w pozniejszych dzialaniach wynika ze niewiele te osoby moga z uwagi na powiazania zarzadcy z deweloperem.
Co ciekawsze nazwa spolki sprawujacej zarzad nad nieruchomoscia jest taka smam jak dewelopera. Jedynie z przodu jedna ma nazwe PBM a druga PU.
Czy ktos moze bardziej wytlumaczyc co kryje sie pod tym ze zarzadca jest ustanowiony na caly czas rekojmi?
Z ciekawszych rzeczy dodatkowo w akcie notarialnym znajduje sie zapis:
Strony oswiadczaja ze nie maja juz wobec siebie zadnych roszczen z tytulu przedwstepnej umowy sprzedazy przedmiotowego lokalu
Spowodowalo to ze jako mieszkancy nie mozemy teraz zadac wyplacenia np odszkodowania z tytulu pozniejszego oddania lokalu (zapis taki byl w umowie) a budenek zostal oddany prawie rok od ustalonego terminu... :(
Ponadto w umowie byly rowniez zapisy ze na klatce schodowej bedzie polazony tynk mozaikowy, beda parapety z granitu. Nic z tego nie zostalo zrobione, a teraz jako wspolnota niew iemy jak mozna to wyegzekwowac. Zarzadca nie kwapi sie aby nam pomoc...
Tak przy okazji czy ktos sie orientuje czy jesli w budynku jest gaz , a glowne piony i liczniki znajduja sie na korytarzach. To czy musi byc zapewniona wentylacja bo brak jest jakiejkolwiek. Korytarze sa dlugie okolo 60 m bez okien. Na poczatku czesto bylo czuc gaz z uwgi na nieszczelnosci instalacji...
Osoba z zarzadu udalo sie wyegzekwowac montaz okien uchylnych na glownej klatce schodowej ale wydaje mi sie ze nie jest to rozwiazanie z uwagi na gaz. Brak rowniez czujnikow gazu
Za klauzulę niedozwoloną UOKiK uznał także praktykę deweloperów polegająca na ustanawianiu zarządcy w trybie art. 18 uwl na okres dłuższy niż 1 rok