Zbiernie głosów w trybie mieszanym

boriks

Na zebraniu rocznym stawiła się mniejszość wspólnoty więc uchwały nie zostały przegłosowane. Podjeliśmy decyzje że głosy będą zbierane w trybie mieszanym. Czy muszą być zebrane głosy od wszystkich właścicieli czy wystarczy większość do przegłosowania?

a-z

Powinni głosować ci co byli obecni na zebraniu. Pozostałe głosy powinny być dozbierane.

Na Twoje pytanie są na tym forum dwie odpowiedzi. Ja uważam, że wystarczy uzbierać do uzyskania większości za lub przeciw. Są też tacy, którzy uważają, że należy zebrać od wszystkich.

TomTom

Ja uważam, że wystarczy uzbierać do uzyskania większości za lub przeciw. Są też tacy, którzy uważają, że należy zebrać od wszystkich.

w dużej wspólnocie - zbierasz do większości, ale karty do głosowania wysyłasz wszystkim nieobecnym na zebraniu.

Zarządca

Każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną o czym stanowi art. 27 uwl.
Zatem każdy właściciel ma prawo głosować w trybie indywidualnego zbierania głosów, nawet jeżeli jego głos pozostanie bez wpływu na wynik głosowania.

Pomocne orzecznictwo w zakresie stosowania art. 27 uwl:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dniu 8.05.03 r., sygn, IACa 334/03:


"...słuszne jest stanowisko Sądu I instancji dotyczące podjęcia spornych uchwał z naruszeniem przepisów ustawy o własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem istotnie bowiem wynikać może z wad sposobu i trybu podjęcia i właściciele lokali, w sprawie niniejszej słusznie zgłaszali zarzuty formalne dotyczące wadliwości trybu i sposobu podjęcia. .. Sąd podziela pogląd, iż w wypadku podjęcia przez zarządcę decyzji o podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów Zarządca winien umożliwić wszystkim właścicielom głosowanie doręczając im wcześniej projekty uchwał będących przedmiotem głosowania..Aczkolwiek istotnie obowiązek umożliwienia wszystkim członkom wspólnoty brania udział w głosowaniu, jak również obowiązek doręczania przez Zarządcę projektów uchwał nie wynika wprost z przepisów Ustawy o własności lokali, to należy posiłkując się art. 32 tej ustawy, a także ukształtowaną praktyką i orzecznictwem uznać, że istotnie obowiązek taki istnieje."

owner

Aczkolwiek istotnie obowiązek umożliwienia wszystkim członkom wspólnoty brania udział w głosowaniu, jak również obowiązek doręczania przez Zarządcę projektów uchwał nie wynika wprost z przepisów Ustawy o własności lokali, to należy posiłkując się art. 32 tej ustawy, a także ukształtowaną praktyką i orzecznictwem uznać, że istotnie obowiązek taki istnieje."

To już nie jest sądowa interpretacja przepisów prawa. Sąd najwyraźniej przekroczył swoje kompetencje: orzekł o istnieniu obowiązku, który - jak sam przyznał - nie ma podstaw prawnych w ustawie. To nie sądy są od stanowienia prawa w Polsce.

Obowiązki obywateli mogą wynikać wyłącznie z przepisów ustaw, a nie z "ukształtowanego orzecznictwa" czy tym bardziej "ukształtowanej praktyki". Obowiązków obywateli nie można interpretować rozszerzająco ani domniemywać.

Zarządca

No cóż, ale wyrok zapadł, uchwały uchylono. Z drugiej strony, co już było przeze mnie podkreślane, wykładnia prawa, to nie tylko badanie literalnego brzmienia przepisów, ale również odkodowywanie ich sensu.
Art. 27 uwl natomiast daje podstawę do przyjęcia stanowiska Sądu Apelacyjnego za właściwe, każdy ma prawo głosować.

owner

Sąd otwarcie przyznaje, że:

istotnie obowiązek umożliwienia wszystkim członkom wspólnoty brania udział w głosowaniu, jak również obowiązek doręczania przez Zarządcę projektów uchwał nie wynika wprost z przepisów Ustawy o własności lokali

Im bardziej go tam nie ma, tym bardziej on tam jest? :bigsmile:
Jeśli obowiązku nie ma w ustawie, to sąd nie może twierdzić, że mimo tego taki obowiązek istnieje.

Zarządca

Owner, ten sąd ten obowiązek wyinterpretował przecież.:bigsmile:

owner

Tak, na podstawie orzecznictwa (czyli innych interpretacji, dotyczących innych, indywidualnych spraw) oraz "przyjętej praktyki". Świetna interpretacja. "Musi tak być, bo tak jest - taka jest praktyka."

Haneczka

[cite] Zarządca:[/cite]Każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną o czym stanowi art. 27 uwl.
Zatem każdy właściciel ma prawo głosować w trybie indywidualnego zbierania głosów, nawet jeżeli jego głos pozostanie bez wpływu na wynik głosowania.

Każdy, jeśli jest tylko zastosowany tryb indywidualny głosowania.
W przypadku, gdy wcześniej było zwołane zebranie - każdy właściciel mógł na nie przyjść lub udzielić swojego pełnomocnictwa do głosowania. Tutaj trudno stwierdzić, że właścicielowi odmówiono prawa do głosowania, nawet jeśli w dalszej cześci głosowania (w trybie indywidualnym) nikt nie zastuka do jego drzwi.

[cite] Zarządca:[/cite] Aczkolwiek istotnie obowiązek umożliwienia wszystkim członkom wspólnoty brania udział w głosowaniu, jak również obowiązek doręczania przez Zarządcę projektów uchwał nie wynika wprost z przepisów Ustawy o własności lokali, to należy posiłkując się art. 32 tej ustawy, a także ukształtowaną praktyką i orzecznictwem uznać, że istotnie obowiązek taki istnieje."

Istnieje obowiązek równego traktowania wszystkich właścicieli wynikający z innych przepisów.
Poza tym, trudno głosować nie znając projektów uchwał, ponieważ przeczy to świadomości i odpowiedzialności składania swoich podpisów.

drops

Przychylam się do stanowiska zarządcy. Moim zdaniem, każdy właściciel ma prawo głosowania, nawet jeśli nie był na zebraniu. W przeciwnym razie może dojść do manipulacji głosami, bo wystarczy zebrać głosy od osób przychylnych (w zależności od stanowiska zarządu) lub przeciwnych danej uchwale i mieć głosowanie po myśli danego obozu. Proszę zauważyć, że przy zbieraniu głosów w trybie indywidualnym wystarczy osoby niezdecydowane lub nie mające własnego zdania odpowiednio nastawić i zagłosują tak, jak będzie to po myśli zarządu. Dlatego jak już wcześniej napisałam, przy zbieraniu głosów powinien być przedstawiciel właścicieli lokali.

owner

Moim zdaniem, każdy właściciel ma prawo głosowania, nawet jeśli nie był na zebraniu.

Zgadza się. Ale ma też prawo nie skorzystać ze swoich praw. Jeśli został zawiadomiony o zebraniu wraz z porządkiem obrad i nie przyszedł na zebranie ani nie udzielił nikomu pełnomocnictwa, to dokonał wyboru. Nie ma prawnego obowiązku kilkakrotnego proszenia właściciela, by zechciał wziąć udział w głosowaniu. Przypominam, że udział w zebraniach (zwłaszcza rocznych) jest obowiązkiem każdego właściciela.

Co innego, jeśli głosowanie odbywa się wyłącznie w trybie indywidualnym - wówczas każdy właściciel powinien otrzymać kartę do głosowania, choćby pocztą, żeby mógł wziąć udział w podejmowaniu decyzji. Jeżeli z tego nie skorzysta, to też będzie jego wybór.

drops

Ja też się zgadzam z przedmówcą, ale wszystko jest ok jak zarząd naprawdę reprezentuje właścicieli, w mojej wspólnocie często reprezentuje odmienne stanowisko.

owner

To nie ma znaczenia w omawianej sprawie: czy jest obowiązek odwiedzania wszystkich właścicieli, którzy byli nieobecni na zebraniu z listą do głosowania. Moim zdaniem, nie ma takiego obowiązku.

Jeśli macie taką sytuację, to tym bardziej powinniście korzystać ze swoich praw: brać udział w zebraniach i na nich głosować. Jeśli będzie wysoka frekwencja, uchwały będą zapadać wyłącznie na zebraniach, bez dodatkowego zbierania głosów w trybie obiegowym. Odpadną podejrzenia o manipulację głosami, bo nie będzie do niej okazji.

owner

[cite] drops:[/cite]wszystko jest ok jak zarząd naprawdę reprezentuje właścicieli, w mojej wspólnocie często reprezentuje odmienne stanowisko.

Stanowisko odmienne od większości właścicieli? I zdarza się to często? I zarząd nadal jest zarządem?

drops

Zdarza się to coraz częściej, ale właściciele narzekają i zadają retoryczne pytanie "no tak, ale co można zrobić". Nie ma poza tym kandydatów do nowego zarządu. Jak tłumaczę co można zrobić to widzę, że coraz mniej osób chce ze mną na te tematy rozmawiać. Łatwiej jest narzekać niż poświęcić trochę czasu na dodatkową pracę. Dlatego też pojawiłam się na tym forum, aby korzystać z rad i trochę powalczyć. Przyznam, że jak czytam niektóre zamieszczone tu wypowiedzi to patrzę z większą nadzieją , że może coś mi się uda. Przepraszam za tę przydługą wypowiedź.

a-z

Jak tłumaczę co można zrobić to widzę, że coraz mniej osób chce ze mną na te tematy rozmawiać.

To masz problem, bo bez właścicieli nic nie zrobisz. My możemy Ci pomóc znaleźć jakieś argumenty przekonujące, ale to Ty musisz przekonać. Inaczej nic się nie zmieni.