Regulamin wpólnoty, uciążliwi goście jednego z właścicieli wspólnoty

kandyaqq

Witam wszystkich.
Jestem nowy na forum i dopiero się rozglądam. Proszę o wybaczenie ewentualnych błędów przeze mnie popełnionych :wink:
Pochodzę z Małopolski, nasza wspólnota jest duża: 75 mieszkań, z tego 18% jest w posiadaniu gminy. Dość sporo zrobiliśmy "na budynku": wymienione instalacje elektryczne i wodne, remont dachu, docieplone 3 ściany (czwarta czeka na swoją kolej :wink: ), wymieniona stolarka okienna i drzwiowa w częściach wspólnych i jeszcze kilka rzeczy. Wszystko szło dobrze. Do czasu.. :sad:
Cztery lata temu wprowadziła się do jednej z klatek nowa rodzina (właściciele). No i zaczęło się.. Koledzy odwiedzający syna właścicieli dewastują, palą papierosy i spożywają alkohol na klatce schodowej i w piwnicy przynależnej do mieszkania właścicieli, zakłócanie spokoju i ciszy nocnej, wulgarne odzywki do lokatorów, a nawet groźby. Rodzice nie reagują na uwagi im zwracane ustnie przez innych mieszkańców - mało tego: obwiniają ich o szkalowanie i fałszywe oskarżenia swoich dzieci. Najstarszy syn oraz córka są wulgarni i bezczelni. Interwencje policji i straży miejskiej nie skutkują, gdyż podobno trzeba złapać sprawcę dewastacji na gorącym uczynku. Zresztą.. mamy obawy, czy nawet to coś da, gdyż na innej wspólnocie złapano sprawcę zniszczenia elewacji (graffiti) na gorącym uczynku. Straty: 3000zł, prokurator odmówił wszczęcia sprawy ze wzgl. na niską szkodliwość!:shocked:
Ze strachem czekamy, kiedy na naszej elewacji (wykonanej w lipcu tamtego roku) pojawią się rysunki i napisy :sad:
Niestety, jakoś tak się stało, że wspólnota nie ma uchwalonego regulaminu. W związku z tym, mam pytania:
Czy zapisy w regulaminie odnośnie palenia tytoniu, spożywania alkoholu i przebywania na terenie części wspólnych (klatka schodowa, piwnice) osób nie mieszkających w danej klatce, są zgodne z prawem (bo przecież nie ma przepisów, które by zabraniały palenia, picia i przebywania osób postronnych? Proszę o porady, co możemy zrobić, w jaki sposób. Jak ułożyć regulamin, żeby był zgodny z prawem i można było egzekwować jego zapisy. Jesteśmy bezradni.

wojak

Napisze szczerze: obawiam się, ze jesli w tej chwili inerwencje policji i strazy miejskiej nie sa skuteczne, to uchwalenie regulaminu nic nie pomoze...:sad: Poza tym, nie bardzo wyobrazam sobie "zakaz przebywania osob postronnych..."

jaf

Jako wspólnota mieszkaniowa powinniście mieć regulamin porządku domowego, jednak nie możne on ograniczać praw człowieka i praw właścicielskich.Moja podpowiedź, jeżeli jest tak niedobrze jak piszesz to ma zastosowanie Art.16 Ustawy o własności lokali .

kandyaqq

Dziękuję za dotychczasowe odpowiedzi. Jaf, ostatnio na zebraniu rozważaliśmy właśnie tą możliwość o której piszesz i jeżeli nie będzie innej możliwości - zastosujemy ją. Serce się kraje, kiedy na naszych oczach niszczone jest to, co do tej pory osiągnęliśmy. Jeśli chodzi o regulamin, to dążę właśnie do tego, by został on uchwalony jak najszybciej. Niemniej jednak powstają wątpliwości: po co regulamin, skoro w oparciu o niego nie można egzekwować istotnych spraw. Dlatego ponawiam pytanie:
Czy zapisy w regulaminie na temat zakazu palenia i spożywania alkoholu w częściach wspólnych mają jakąś moc?
Pozdrawiam.

MirekL

Niestety regulamin nie ma żadnej mocy prawnej. To jedynie "prośba" współsąsiadów o przestrzeganie pewnych norm etycznych czy dobrosąsiedzkich. Na pewno powinniście ten temat uwzględnić w porządku zebrania. Kto będzie chciał się dostosuje, kto nie trudno. Takie czasy. Oczywiście w przypadkach patologicznych wniosek do sądu.:bigsmile:

kandyaqq

Czyli rozumiem, że regulamin ma zadanie jedynie porządkowe. Wydaje mi się również, że nie przestrzeganie regulaminu, może być pomocne w przypadku wniosku do sądu?
Może ktoś z Was zetknął się z podobną sytuacją i może nam podsunąć pomysł jak ją rozwiązać (oczywiście poza sądem, bo to już dzięki Wam wiem i weźmiemy go teraz pod uwagę) :bigsmile:

owner

oczywiście poza sądem, bo to już dzięki Wam wiem i weźmiemy go teraz pod uwagę

Czy wiesz, z czym to się wiąże? Z wysoką opłatą sądową, zależną od wartości rynkowej mieszkania. Czy stać na to wspólnotę?
Do tego dochodzą koszta komornicze, które musicie ponieść oraz koszt wynajęcia adwokata, bo sami nie dacie rady. Postępowanie komornicze wymaga uważnej i AKTYWNEJ roli wierzyciela (wspólnoty). Wiele czynności komornik podejmuje NA WNIOSEK wierzyciela. Nie dziwcie się potem, jeśli czegoś zaniedbacie i sprawa upadnie.

Ostateczna wygrana wspólnoty (pozbycie się sąsiadów) wcale nie jest taka pewna.
Może nie być chętnych na zasiedlony lokal.
Jeśli licytacja się powiedzie, nowy właściciel nie uzyska zapewne od gminy pomieszczenia tymczasowego dla dłużników, więc nie pozbędzie się ich z wykupionego mieszkania. Wspólnota nadal będzie znosić sąsiadów wandali, tylko atmosfera będzie jeszcze bardziej nieprzyjemna.

kandyaqq

Ale zgodnie z zapisem w ustawie, właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Zdaję sobie sprawę, że droga sądowa nie jest prosta, ale w tej sytuacji chyba nie ma wyjścia.. Przecież tolerowanie tego stanu rzeczy też tylko pogorszy sprawę. A może groźba sprawy w sądzie otworzy komuś oczy?
Niemniej jednak dziękuję za podpowiedź. Proszę o ewentualne dalsze sugestie :smile:

owner

Ale zgodnie z zapisem w ustawie, właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Nie pisałem o lokalu zamiennym (czyli takim samym, jak dotychczas zajmowany), lecz o pomieszczeniu tymczasowym.

W Polsce nie ma eksmisji na bruk. Jeżeli nawet dłużnikowi nie przysługuje lokal zamienny czy socjalny, to przysługuje mu pomieszczenie tymczasowe.

kandyaqq

To zaraz.. jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane na licytacji, to do kogo trafią te pieniądze? Myślałem, że do właściciela, który może kupić (on lub wspólnota) za nie mieszkanie w innym miejscu. Bo przecież w tym przypadku nie wchodzi w grę zadłużenie, lecz to, że "właściciel wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym".

MirekL

kandyaqq - popieram twoje stanowisko. owner - dokonuje zadziwiających interpretacji prawnych, jak będziesz przeciwny podpadniesz tak jak wielu z nas. Taka interpretacja to wręcz zachęta do niepłacenia zaliczek we wspólnotach. Art. 16 uwl to taki żart ustawodawcy.:bigsmile: Jakbym kupił taki lokal to z pomocą policji wyrzuciłbym byłego właściciela na pysk. Niech idzie do gminy po lokal tymczasowy.Nie wiem skąd się wzieli w Polsce bezdomni? Niestety moje stanowisko wynika z pogardy dla prawa? (tak sądzi owner)!

owner

[cite] kandyaqq:[/cite]jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane na licytacji, to do kogo trafią te pieniądze? Myślałem, że do właściciela, który może kupić (on lub wspólnota) za nie mieszkanie w innym miejscu.

Wspólnota? Pieniądze, po potrąceniu kosztów postępowania i wynagrodzenia komornika, otrzymuje dłużnik.
Pamiętaj, że to może być tylko 3/4 (I licytacja) albo 2/3 (II licytacja) wartości rynkowej mieszkania, minus koszty. Za to nie kupi lokalu na rynku.

[cite] kandyaqq:[/cite]Bo przecież w tym przypadku nie wchodzi w grę zadłużenie, lecz to, że "właściciel wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym".

Dłużnik to nie tylko "osoba zadłużona". To każda "osoba zobowiązana do spełnienia świadczenia na rzecz innej osoby (wierzyciela) na podstawie łączącego je stosunku zobowiązaniowego".
Polecam uwadze przepisy Kodeksu postępowania cywilnego:

Art. 1046 § 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

O pomieszczeniu tymczasowym: http://pl.wikipedia.org/wiki/Pomieszczenie_tymczasowe

[cite] MirekL:[/cite]Jakbym kupił taki lokal to z pomocą policji wyrzuciłbym byłego właściciela na pysk.

To najpierw kup i spróbuj wyrzucić, a potem napisz, jak było. Policja na pewno Ci w tym nie pomoże.

owner

Wywiad Portalu ZARZADCA.PL
- Jeżeli, pomimo przeprowadzenia licytacji i wezwania byłego właściciela do opróżnienia lokalu, ten nadal go zajmuje, w jaki sposób przeprowadza się eksmisję. Czy należy zapewnić pomieszczenie tymczasowe?

Józef Bajor, naczelnik Wydziału Utrzymania Zasobów Mieszkaniowych w Departamencie Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury:
- Należy wystąpić do sądu o eksmisję. W przypadku wyroku sądu orzekającego eksmisję bez wskazania lokalu socjalnego, zgodnie z art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.) wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 5).

Więcej: http://www.zarzadca.pl/content/view/708/32/

kandyaqq

Owner, takie mieszkanie kosztuje u mnie ok. 160tys.zł, więc jest to ok. 120 lub 105 tys. Niech zostanie po sprawie 100tys. - za tyle spokojnie u mnie można kupić mieszkanie. A że mniejsze? No cóż, konsekwencje się ponosi.
Co do pomieszczenia zastępczego.. czy wynajęte przez wspólnotę w hotelu dwa pokoje na np 2 tygodnie, nie wyczerpuje tego zapisu o pomieszczeniu zastępczym?
Trzecia sprawa: eksmisja. No to jest problem, fakt.. Ale jeżeli jest wskazane pomieszczenie zastępcze, to i eksmisja może wyglądać nieco łatwiej.. tak mi się przynajmniej wydaje..

owner

Co do pomieszczenia zastępczego

...tymczasowego.

czy wynajęte przez wspólnotę w hotelu dwa pokoje na np 2 tygodnie, nie wyczerpuje tego zapisu

Nie. Potrzebne są co najmniej 4 miesiące.
Podobny wątek: https://forum.zarzadca.pl/discussion/1018/eksmisja-z-lokalu-zapewnienie-pomieszczenia-tymczasowego-to-obowiazek-gminy/
Art. 688 kodeksu cywilnego:
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

StaraOchota

Mamy regulamin w którym cytujemy przepisy prawne:
Regulamin niniejszy opracowany został z uwzględnieniem następujących wymogów prawnych:
• Ustawa z dnia 23.04.1964 Kodeks Cywilny (Dz. U. 1964.16.93 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 26.10.1982 o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (Dz. U. 1982.35.230 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 24.08.1991 o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. 2002.147.1229 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 24.06.1994 o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 07.07.1994 Prawo budowlane (Dz. U. 1994.89.414 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 09.11.1995 o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych (Dz. U. 1996.10.55 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 13.09.1996 o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. 1996.132.622 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 21.08.1997 o ochronie zwierząt (Dz. U. 2003.106.1002 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 27.04.2001 o odpadach (Dz. U. 2001.62.628 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 11.05.2001 o opakowaniach i odpadach opakowaniowych (Dz. U. 2001.63.638 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001.71.733 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 29.07.2005 o zużytym sprzęcie elektrycznym i elektronicznym (Dz. U. 2005.180.1495)
• Rozporządzenie MSWiA z dnia 21.04.2006 w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. 2006.80.563)
• Uchwała Rady m. st. Warszawy z dnia 22.06.2006 Regulamin utrzymania czystości i porządku na terenie Miasta Stołecznego Warszawy (BIP Warszawa Nr LXXVII/2427/2006)
Ustawy i rozporządzenia dostępne są na stronie internetowej Sejmu - http://isip.sejm.gov.pl/prawo/index.html, natomiast uchwała Rady m.st. Warszawy na stronie Urzędu m.st. Warszawy - http://bip.warszawa.pl/Menu_przedmiotowe/zarzadzenia_uchwaly/Uchwaly/default.htm
Nieprzestrzeganie wymogów prawnych może pociągać za sobą odpowiedzialność karno-porządkową.

owner

Czy próbowaliście skorzystać z tych przepisów? Wzywając np. policje lub Straż Miejską?

kandyaqq

Panowie, spokojnie :cool: Trudno nie przyznać racji owner, bo jednak znając nasz system prawny oraz rzeczywistość sądową, to naprawdę może być różnie, jakieś prawo przecież jest - nieprecyzyjne, a przez to niekorzystne dla WM w takich przypadkach. Ale zgodzę się również MirekL, bo nieprawdopodobne jest to, że można być tak bezsilnym - nie można być bezsilnym! Nie robiąc nic, zgadzamy się na to, że będąc właścicielami będziemy ponosić straty i rządzić będą naszą własnością ci, którym nie zależy, lub mają właśnie taki pomysł na życie (np. nie płacić). Należy o tym rozmawiać i próbować zmienić tą sytuację. Wiem, że to walka z wiatrakami, ale nie można milczeć.
StaraOchota: dziękuję bardzo za ściągę. Jutro sobie poczytam i z pewnością wykorzystam :smile:

kandyaqq

Może ma ktoś jeszcze jakąś podpowiedź? :cool: