Czy w statucie mozna na stale upowaznic zarzad do organizowania corocznego zebrania po 31 marca

warta

Chyba tak ,ale nie jestem pewny czy taka uchwala nie powinna byc protokolowana przez notariusza.

owner

Nie. Statut to uchwała właścicieli. Uchwałą nie można zmienić przepisu ustawy.
Chyba, że właściciele zawrą umowę w formie aktu notarialnego o innym, niż ustawowy sposobie sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
Bez takiej umowy, w razie niezwołania zebrania przed końcem I kwartału, zebranie może zwołać każdy z właścicieli lokali. Podstawa prawna: art. 30 ust. 1a ustawy.

warta

Czyli w takiej umowie(notarialnej) musialaby byc 100%-wa zgoda wszystkich wlascicieli?
Powinna to byc umowa w formie aktu notarialnego?Czy wystarczy jedynie zaprotokolowanie takiej umowy zawartej na zebraniu?

owner

Czyli w takiej umowie(notarialnej) musialaby byc 100%-wa zgoda wszystkich wlascicieli?

Tak. Umowa to zgodne oświadczenie woli stron. Stronami umowy są wszyscy właściciele lokali.
Ustanowienie umownego sposobu zarządu - w umowie w formie aktu notarialnego.
Zmiana tego sposobu - uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza:

Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

warta

Dziekuje.Tak to jest,wielokrotnie czytalem juz art,18.1 uwl i nie zwrocilem uwagi na slowa"albo w umowie zawartej pozniej w formie aktu notarialnego...."ale jestem dopiero swiezym czlonkiem wspolnoty.

Zarządca

Uważam, że przepis dot. terminu zebrania "corocznego" jest bezwzględnie obowiązujący.

warta

Popytalem wsrod znajomych,ktorzy maja lokale we wspolnotach mieszkaniowych.Na 6 pytanych tylko u jednego(!!) faktycznie odbywaja sie te zebrania do 31 martca.U jednegu ustalili w statucie(przed 3 laty),ze zebrania moga byc pozniej ale nie pozniej anizeli 15 maja.U pozostalych czterech jeszcze nigdy zebranie nie odbylo sie do 31 marca ,zawsze pozniej.Czyli ten termin az tak bardzo nie jest przestrzegany! A wlasnie zona mowi mi,ze u niej w pracy w wspolnocie kolezanki ustalili sztywno zawsze w 3 sobote kwietnia chyba,ze jest to sobota przed Wielkanoca to wtedy tydzien pozniej.I o dziwo nikt nie skarzy i nie zwoluje zebran wczesniej.

owner

Czym tłumaczą tak znaczne wydłużenie terminu?
Rozliczenie roku nie jest aż tak skomplikowane ani czasochłonne.
Nie zdziwiłbym się, gdyby na przesunięcie terminu zebrania nalegali zarządcy, ale dlaczego zależy na tym właścicielom?

Zarządca

W piśmiennictwie można spotkać się z poglądem, że ustalenie terminu płatności zaliczek w inny sposób niż w uwl jest nieskuteczne, jako że narusza przepis bezwzględnie obowiązujący. Tym bardziej zmiana terminu zebrania "corocznego" nie wywoła skutków prawnych. Tak, jak napisał Owner, każdy właściciel będzie uprawniony do zwołania zebrania.

a-z

Uwaga na marginesie.
Zebranie nie musi odbyć do 31.03.
Zebranie w tym terminie musi być zwołane.

owner

Uważasz, że można "zwołać" w marcu, a odbyć w listopadzie?
Nie zgadzam się. Gdyby taka była intencja ustawodawcy, to w ustawie wpisano by nie "zwoływać zebranie ogółu właścicieli", lecz: "powiadamiać o zebraniu" lub "ogłosić zamiar zwołania zebrania".
Zresztą, po co wówczas w ogóle zamieszczać w ustawie termin?

Art. 30. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany: (...)
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

owner

Jeżeli zebranie nie odbędzie się w I kwartale, każdy właściciel może sam je zwołać:

Art. 30.1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

owner

Zgadzam się jednak, że to sformułowanie w ustawie nie jest jednoznaczne i niepotrzebnie prowokuje do "majstrowania" przy terminach zebrań rocznych. Byłoby lepiej, gdyby użyto zwrotu podobnego do tego z Kodeksu spółek handlowych: zebranie roczne "powinno odbyć się w terminie..." (art. 231. § 1, art. 395. § 1 ksh) oraz: "zebranie zwołuje zarząd lub zarządca..." Stało się inaczej - może dlatego, że ustawa o własności lokali powstawała 6 lat przed ksh i nie było jeszcze na czym się wzorować.

a-z

Masz rację, że jest to ułomność, ale nie zmienia to faktu, że są tacy co z niej korzystają.

Znalazłem coś takiego:

http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/311390,wspolnoty_mieszkaniowe_samo_zebranie_moze_sie_odbyc_nawet_w_kwietniu.html

owner

wiele firm zarządzających, które prowadzą sprawy zawiązane z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi wielu wspólnot - nie zdążając przygotować i zorganizować wszystkich zebrań przed końcem marca - stara się dotrzymywać terminu jedynie zwoływania zebrań. Jeżeli jednak nie wiąże się z tym odwlekanie w nieskończoność (bez ważnego powodu) samego zebrania i zostaje ono zorganizowane w rozsądnym terminie, np. w kwietniu, to formalnie nie można zarządowi czy zarządcy nic zarzucić.

Jasne, co najwyżej nieprzestrzeganie przepisu ustawy. I to pisze Gazeta "prawna"...
Jeżeli firma nie jest w stanie rzetelnie i w terminie rozliczyć się z powierzonego jej cudzego majątku, to powinna zrezygnować z części klientów (wspólnot), ograniczając swoją chciwość do takiej liczby klientów, którą jest w stanie obsłużyć.

Co to jest "rozsądny termin", jeżeli jest on ustalony po terminie ustawowym?
Jaki powód jest na tyle ważny, że usprawiedliwia łamanie ustawy?
Dlaczego kwiecień jest rozsądny, a czerwiec lub październik już nie? Kto decyduje o przebiegu granicy rozsądku? Czy podejmie się tego autorka artykuliku?
Ustawa nie wspomina o rozsądku, lecz podaje termin: "nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku".
Rozumiem, że zdaniem autorki można mówić o rozsądnym i nierozsądnym łamaniu ustawy?
Czy inne ustawy też można łamać w granicach rozsądku?
Jaki jest w takim razie wyższy od dopuszczalnego, ale jeszcze rozsądny poziom alkoholu we krwi, który uprawnia do prowadzenia samochodu?
Czy autorka spotkałaby się chętnie na drodze z takim "rozsądnym" pijakiem za kierownicą pojazdu?