Brak zgody na kredyt inwestycyjny
pawel
Użytkownik
Witam wszystkich, od niedawna zajmuje się małą wspólnotą (6M) i w związku z tym mam parę pytań, może ktoś miał podobna sytuację.
Dach w budynku wymaga remontu, kasa wspólnoty za mała, więc w końcu padła propozycja wzięcia kredytu.
Wykonawca wybrany, kredyt już umówiony (wszystkie dokumenty złożone), brak tylko ostatniej uchwały mówiącej o upoważnieniu mnie do zaciągnięcia w imieniu wspólnoty kredytu i podpisaniu umowy z wykonawcą. Jeden z właścicieli nie podpisze, bo:
"Nie będzie partycypować w kosztach kredytu i remontu bo 6 lat temu (zanim wspólnota miała NIP, REGON i konto (!)), przy okazji przebudowy swojego mieszkania (powiększenia kosztem zajęcia części wspólnej korytarza na poddaszu) zmienił pokrycie dachu nad swoim mieszkaniem i zajętą częścią, na swój koszt."
Dodam, że nie posiadam w dokumentacji wspólnoty żadnego dokumentu w tej sprawie (np. uchwały). Lokatorzy wyrazili pisemną zgodę na zajęcie części wspólnej, nie było jednak mowy o zwrocie poniesionych kosztów za wymianę pokrycia nad w/w częścią. Nie było też mowy o odpłatności bądź nie, za zajętą część. Ważne jest też, że wymiana pokrycia nastąpiła w związku z ta przebudową właśnie (nadbudówka) a nie z powodu dobrego serca:-).
Co możemy w tej sytuacji zrobić? Czy takie działanie jest zgodne z prawem?
(bądź co bądź ktoś poniósł koszty remontu kawałka dachu, czyli części wspólnej tylko, że bez wcześniejszego ustalenia szczegółów z pozostałymi właścicielami). Na domiar tego akty notarialne również nie zostały zmienione i właściciele kupujący mieszkania (w tym i ja) po wykonaniu tej przebudowy maja wpisane mniejsze części wspólne.
Dach w budynku wymaga remontu, kasa wspólnoty za mała, więc w końcu padła propozycja wzięcia kredytu.
Wykonawca wybrany, kredyt już umówiony (wszystkie dokumenty złożone), brak tylko ostatniej uchwały mówiącej o upoważnieniu mnie do zaciągnięcia w imieniu wspólnoty kredytu i podpisaniu umowy z wykonawcą. Jeden z właścicieli nie podpisze, bo:
"Nie będzie partycypować w kosztach kredytu i remontu bo 6 lat temu (zanim wspólnota miała NIP, REGON i konto (!)), przy okazji przebudowy swojego mieszkania (powiększenia kosztem zajęcia części wspólnej korytarza na poddaszu) zmienił pokrycie dachu nad swoim mieszkaniem i zajętą częścią, na swój koszt."
Dodam, że nie posiadam w dokumentacji wspólnoty żadnego dokumentu w tej sprawie (np. uchwały). Lokatorzy wyrazili pisemną zgodę na zajęcie części wspólnej, nie było jednak mowy o zwrocie poniesionych kosztów za wymianę pokrycia nad w/w częścią. Nie było też mowy o odpłatności bądź nie, za zajętą część. Ważne jest też, że wymiana pokrycia nastąpiła w związku z ta przebudową właśnie (nadbudówka) a nie z powodu dobrego serca:-).
Co możemy w tej sytuacji zrobić? Czy takie działanie jest zgodne z prawem?
(bądź co bądź ktoś poniósł koszty remontu kawałka dachu, czyli części wspólnej tylko, że bez wcześniejszego ustalenia szczegółów z pozostałymi właścicielami). Na domiar tego akty notarialne również nie zostały zmienione i właściciele kupujący mieszkania (w tym i ja) po wykonaniu tej przebudowy maja wpisane mniejsze części wspólne.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Po nadbudowie zwiększyła się powierzchnia użytkowa budynku o dodatkowy metraż, a Twoje mieszkanie powierzchnię ma wciąż taką samą.
Wasze udziały zmalały i powinno to być odnotowane w księgach wieczystych - zarówno w księdze macierzystej, jak i w Kw lokali. Wówczas każdy z Was (pozostałych właścicieli) płaciłby trochę mniejsze zaliczki, a sąsiad z nadbudową - większe. Teraz to on na tym korzysta. Podsumujcie go: ile bezprawnie zaoszczędził przez te lata, nie dokonując zmian udziałów w księgach wieczystych.
Co do kredytu: jeżeli nie dojdziecie do porozumienia, to pozostaje powództwo z art. 199 Kodeksu cywilnego.
Kto ponosi odpowiedzialność za niedopilnowanie braku odnotowania takich zmian w księgach wieczystych? Czy poprzedni zarządca czy sąsiad? Czy "prostując" sprawę możemy legalnie zarządać zwrotu kosztów zmian w księgach wieczystych i aktach notarialnych?
Co do udziałów, to FR i ogrzewanie od czasu przebudowy naliczane są już wg nowego metrażu. Tu sprawa jest w miarę OK ale to już kwestia sposobu rozliczania.
Czy do wykonania prac na taką skale (także zmiana konstrukcji budynku) potrzebne jest tylko zezwolenie pozostałych członków wspólnoty czy to musi być uchwała (której de facto nie ma)?
Sprawę zmian w księgach wieczystych należało załatwić przy podejmowaniu decyzji o zgodzie na nadbudowę. Najlepiej w formie umowy przyrzeczenia sprzedaży wspólnoty z inwestorem. A propos - czy wspólnota coś na tym interesie zarobiła?
Czy wszystko było załatwione zgodnie z prawem? Był projekt architektoniczny, pozwolenie na budowę, odbiór itp? Inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę powinien załączyć pełnomocnictwo podpisane przez wszystkich właścicieli do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane. Wtedy był czas na dopilnowanie interesów wspólnoty. Można się było targować o pokrycie kosztów dokonania wpisów w księgach wieczystych - z reguły ponosi je osoba zainteresowana, czyli inwestor. Należało też ustalić cenę sprzedaży i ustalić zasady, na jakich będą uwzględniane koszty poniesione przez inwestora. To był obowiązek osoby, prowadzącej sprawy wspólnoty - zarządcy, jeśli był.
Nie ma dokumentów, nie ma zgody - spójrz na to z innej strony - to samowola budowlana
Czy członek wspólnoty może odmówić partycypacji w kosztach remontu pozostałej części wspólnej?
Niezależnie od tego, czy to była samowola, czy nie. Jeżeli nie ma zgody co do rozliczenia wkładu inwestora w remont części dachu, ma on prawo (podobnie, jak wspólnota) dochodzić swego w sądzie. Ponieważ żadna ze stron nie ma "twardych" dowodów (umów, uchwał), będzie to trudne. Zobowiązania są wzajemne, więc najlepiej się dogadać. Tym bardziej, że chodzi o wspólne mienie.
Zwracam jednak uwagę, że zgoda na adaptację nie prowadzi przecież do przeniesienia prawa własności, dlatego właściciel, który dokonał adaptacji winien liczyć się z tym, że zaadaptowane pomieszczenia nie są jego wyłączną własnością.
Jeśli sąd uzna, że remont jest uzasadniony i konieczny, wyda postanowienie, która zastąpi brakującą zgodę tego współwłaściciela.
zmieniają się przepisy co do tych inwestycyjnych kredytów.