Czy na podzial nieruchom.wspolnej wymagana jest zgoda 100% czlonkow duzejwspolnoty
warta
Użytkownik
Podobno zdania sa podzielone w pismiennictwie a takze w Sadach dokonujacych wpisow takich zmian w ksiegach wieczystych.Wielu zarzadcow twierdzi,iz przy uzyskaniu wiekszosciowej uchwaly wspolnoty mozna uzyskac wpis w ksiedze wieczystej.Poniewaz byc moze nas to czeka pytam o wasze doswiadczenia w tym zakresie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Brak jednomyślności można przełamać orzeczeniem sądu:
Osobiście uważam, że wystarczy w takiej sytuacji większość.
http://www.rp.pl/artykul/80757,344733.html
Ustawa z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym:
No i jeszcze jedna rzecz: w wielu komentarzach do przepisow prawnych to wlasnie wyroki i uchwaly SN stanowia podstawe argumentacji komentatora.
Czyli teoretycznie niby te orzeczenia wiaza jedynie SN,natomiast praktycznie w codziennym orzekaniu przez sady(szczegolnie I instancji) wyroki te odgrywaja b.duza role i wplywaja znaczaco na tresc orzeczen sadow nizszych instancji.
Zreszta po to sa te orzeczenia SN specjalnie publikowane.Twierdzenie,ze wiaza one jedynie SN to czysta teoria i mija sie z codzienna sadowa rzeczywistoscia.
Liczenie się z orzeczeniami SN przez sądy powszechne wynika z jego autorytetu, ten zaś z trafności rozstrzygnięć bardzo wielu zagadnień prawnych, dogłębnej analizy i rozbudowanej argumentacji prawnej (choć nie zawsze tak jest). Nie ma natomiast takiej normy prawnej, że uchwały SN są wiążące dla innych sądów.
W niektórych kwestiach sądy powszechne wyrażają odmienne od SN stanowisko.
Zdarzają się też krytyczne opinie o niektórych orzeczeniach SN w piśmiennictwie.
Przykład: Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 r. I ACa 290/2006
Moim zdaniem, jeżeli podział doprowadzić ma do zmiany wielkości udziałów konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli, jeżeli natomiast nie ma wpływu na te wielkości -wystarczy uchwała większości.
Na podział gruntu, w sytuacji, gdy działka, która powstanie w wyniku podziału, nie jest zabudowana - co nie skutkuje zmianą udziałów - wystarczającą jest zgoda większości.
Zmiana wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w drodze uchwały podjętej większością głosów skuteczna jest jedynie w przypadku ich korekty wobec niewłaściwego wyliczenia (niezgodnie z normą art. 3 ust. 3 uwl).
Interpretacja przepisów ustawy o własności lokali w zakresie podziału i zmiany wielkości udziałów jest dość utrudniona, z uwagi na pewne sprzeczności może prowadzić do problemów z wykładnią, stąd te różnice zdań.
Art. 97.2. ugn określa jednoznacznie, że "podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio".
Na jakiej podstawie twierdzisz zatem, że do podziału nieruchomości nieskutkującego zmianą udziałów wystarczy uchwała przyjęta większością głosów?
Zarządco, czy mogę liczyć na odpowiedź po 7 miesiącach?
"...Art. 1. 1. Ustawa określa...zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego..."
Czym innym jest; „zarządzanie rzeczą wspólną” a czym innym: „rozporządzanie rzeczą wspólną”.
UoWL określa tylko i wyłacznie zarządzanie, w związku z czym kwestie rozporządzania (dysponowania) musi regulować Kodeks Cywilny (zgodnie z art. 1 ust.2 UoWL) a także UoGN.
"...Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli..."
Proszę pamiętać, że tylko właściciel może rozporządzać swoją rzeczą (art. 140 kc), (w tym wypadku swoją częścią).
Współwłasność jest szczególną odmianą własności, charakteryzującą się wielością podmiotów prawa własności i po to ustawodawca wprowadził określone wymogi aby prawa wszystkich współwłaścicieli były należycie i jednakowo chronione.
Dlatego też urzędnicy powinni bezwzględnie egzekwować zgodę wszystkich, tam gdzie jest wymóg przedstawiania dokumentów o prawie dysponowania nieruchomością. Zupełnie niezrozumiałe jest dlaczego sądy podchodzą do tego w sumie prostego faktu z taką nonszalancją.
Owner ma rację.
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
Ustawa o własności lokali, konkretnie rozdział IV zatytułowany "zarząd nieruchomością wspólną" (cyt. powyżej artykuł) reguluje również kwestie rozporządzania nieruchomością wspólną.
To kwestia wykładni, w zasadzie należałoby sięgnąć do teorii prawa.
Bardziej niż brzmienie art. 97.2 ugn jednak interesuje mnie brzmienie przepisu uwl, który odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Art. 5 pkt. 3. uwl stanowi:
przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.
Należy sobie odpowiedziec na pytanie - czy stosuje się przepisy tej ustawy z modyfikacjami czy bez modyfikacji.
Odesłanie mamy też w cyt. przez Ciebie art. 97.2 ugn - tym razem do kodeksu cywilnego - jednak różni się ono od odesłania wynikającego z ustawy o własności lokali ze względu na to, że wyraźnie wskazano przepis tego kodeksu, który należy "odpowiednio" stosować, w takiej sytuacji nie może być wątpliwości, że ten art. 199 k.c. stosuje się bez modyfikacji.
Odnośnie natomiast odesłania z art. 5 pkt. 3 uwl - wydaje mi się, że modyfikacja jest dopuszczalna, że stosowanie ugn. wino uwzględniac unormowania, cel unormowań uwl.
Tak sobie mniej więcej z tym radzę:crazy:
Wówczas sądziłem, że występuje sprzeczność między przepisami art. 5.3 a 21.3 uwl, którą rozstrzygnąłem na korzyść art. 5.3 i ugn. Ale doszedłem do wniosku, że źle interpretowałem zdanie: Tu nie chodzi o podejmowanie decyzji w sprawie podziału, lecz o to, że dalsza procedura postępowania przy dokonywaniu podziału ma przebiegać zgodnie z przepisami ugn i rozporządzeń wykonawczych - i to jest oczywiste. Sposób podejmowania decyzji i uprawnienia zarządu w sprawie podziału określają natomiast art. 21.3, 22.2 oraz 22.3 pkt 6.
Do podziału wspólnoty (jest to jedna z form podziału nieruchomości) wystarczy uchwała i pełnomocnictwo dla zarządu: Konieczne jest zatem podjęcie uchwały, zawierającej:
1) zgodę na dokonanie podziału nieruchomości
2) zgodę na zmianę udziałów wynikającą z podziału nieruchomości
3) pełnomocnictwo dla zarządu do składania oświadczeń w celu wykonania uchwały.
Art. 22.3.
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
Art. 3
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
Dlatego można dojśc do wniosku, że podział nie pociągający za sobą zmiany wielkości udziałów nie wymaga zgody wszystkich właścicieli, lecz wystarczająca jest w tym względzie uchwała.
Z art. 22.3 pkt 9 jest pewien problem, bo ten przepis nie jest przywołany w art. 21.3. Zatem przy zastosowaniu art. 22.3 pkt 9 zarząd nie mógłby składać oświadczeń ze skutkiem w stosunku do wszystkich właścicieli. Jeśli można zastosować art. 22.3 pkt 6, to po co jeszcze pkt 9? To wprowadza niepotrzebne zamieszanie i wrażenie wewnętrznej sprzeczności ustawy o własności lokali.
Nie bez przyczyny, bowiem do tezy o koniecznej zgodzie wszystkich właścicieli lokali w dużej wspólnocie pasuje art. 22.3 pkt 9, ale już nie art. 21.3 w związku z art. 22.3 pkt 6...
W uchwale z dnia 14 lipca 2006 r. (sygn. akt III CZP 53/06) Sąd Najwyższy stwierdził, że taki podział jest jednak możliwy. Dzięki powyższemu orzeczeniu możliwe stanie się rozwiązywanie konfliktów pomiędzy członkami wspólnot mieszkaniowych co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej i zarządzania nią. Należy jednak zauważyć, że w praktyce będą mogły z tego skorzystać głównie tzw. mniejsze wspólnoty mieszkaniowe (do 7 lokali), gdyż we wspólnotach większych raczej niemożliwe będzie dokonanie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby żadna jej część (jak przykładowo klatka schodowa czy winda) nie pozostawała nadal do użytku wspólnego.""
Źródło: http://www.abc.com.pl/pytanie/757/4
Inne materiały tematyczne:
http://www.wspolnota.org.pl/content/view/3188/
http://www.eporady24.pl/scalenie_oraz_podzial_nieruchomosci-4563.html
Dodatkowo podział, który tutaj omawiamy, jest szczególny, bo chodzi o wyodrębnienie dwóch wspólnot mieszkaniowych.
O różnych rodzajach podziału nieruchomości: Ciekawa jest kwalifikacja podziału NW na podstawie art. 22 ust 3 pkt 9 - "zarówno ze skutkiem na podział wspólnoty jak i wydzielenie „nadmiarowego" a niezabudowanego gruntu z możliwością jego sprzedaży".
A co masz na myśli?
22.ust. 3, pkt. 9:
udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych.
Ale można też rozumieć to inaczej: przepis art. 22.3 pkt 9 ma zastosowanie w obu tych sytuacjach, które mogą wystąpić niezależnie od siebie, czyli zgoda wszystkich byłaby konieczna nie tylko do podziału nieruchomości gruntowej w celu jej sprzedaży, ale i do podziału wspólnoty. Taka interpretacja jest tym bardziej zasadna, że pan sędzia nie wymienia podziału wspólnoty przy omawianiu art. 22.3 pkt 6.
Tylko co wówczas zrobić z art. 21.3, dotyczącym również sprawy podziału nieruchomości - i to bez rozróżniania, o jaki podział chodzi?