adaptacja strychu/ wykup strychu od wspólnoty

shined

Witam,
Piszę tu z nadzieją, że odnajdę tu osoby kompetentne i rzeczowe i oczywiście chętne udzielić mi odpowiedzi na nurtujące mnie pytania bo doświadczenia z własną wspólnotą wywołują u mnie jedynie niesmak i frustrację.
Mieszkam na poddaszu i obok mojego mieszkania jest mały strych który w związku z powiększającą się rodziną postanowiłam zaadoptować. Wcześniej taka operacja (przed utworzeniem WM, właścicielem lokali było PKP) odbyła się bez problemów. Zaadoptowaliśmy jakieś 10 lat temu strych (mały) zyskując w ten sposób dodatkowy pokój.
Po sprzedaży lokali, utworzona została wspólnota i niekończące się problemy z jej funkcjonowaniem i zarządzaniem przez firmę zewnętrzną. Wspólnota jest dość spora, w jej skład wchodzi ok 68 lokali.
Ale wracając do tematu. Ponieważ zrobiło się ciasno u mnie w mieszkaniu to również ta powieżchnia byłaby dla mnie dobrym rozwiązaniem. I z taką właśnie sprawą skierowałam się do przedstawicielki zarządu wybranego przez przecudną WM. Ta jak zwykle zabiegana, zamotana wskazała następujący tok sprawy. Otuż (i to są jej słowa) muszę mieć operat i wycenę i wtedy będziemy rozmawiać.
No dobrze, w takim razie z moich własnych środków zostały przygotowane przez firmy na zlecenie zarówno operat jak i wycena lokalu. Wszystko jaknajbardziej profesjonalnie i w profesjonalnej cenie.
Dokumenty przekazałam do zarządu, a ten do firmy zarządającej wspólnotą. I pojawił się temat głosowania. Firma przygotowała karty do głosowania, rozdali lokatorom (doszły mnie słuchy że nie wszystkim), co zaowocowało brakiem zgody ponieważ zagłosowało (ilość głosów została odmierzona w udziałach) 27841 (65,81%), za głosowało: 23944 (56,6%), a przeciw: 3897 (9,21%), wstrzymało się 0. Te dane pochodzą z tejże firmy zarządzającej. Problem w tym, że niektórzy lokatorzy nie oddali kart do głosowania bo nikt ich od nich nie odebrał. To wyliczenie mnie nie przekonuje, bo jeśli rozdano wszystkim lokatorom podobno to chyba w głosowaniu powinno brać 100%. A brak posiadania karty do głosowania winien być jednoznaczny z wstrzymaniem się. Nie bardzo wiem czy dobrze myślę. A nawet jeśli nie to i tak głosowała większość za a więc 56,60 % co chyba jest jednoznaczne z tym, że większość jest na tak.
Inna sprawa wiąże się z tym, że wydałam własne środki na niezbędne dokumenty. Kwota nie jest jakaś astronomiczna ale to w końcu ponad 2 tys.
Odechciewa mi się załatwiania jakichkolwiek spraw z tymi ludźmi. Mówią co innego, robią co innego. Pani z zarządu mnie unika. Chcę zwrot środków poniesionych na wycenę ponieważ do sprzedaży nie doszło.
Bardzo proszę o pomoc w sprawie. Do wykonania wyceny zostałam właściwie zmuszona na własny rachunek, a tak naprawdę uważam , że to wspólnota powinna pokryć koszty takich operacji, a powstałą tym samym kwotami związanymi ze sprzedażą obciążyć nabywcę.
Czy ja myślę nierozsądnie? Co dalej robić?

Plzarzadca

O sprzedaży nieruchomości wspólnej
http://www.zarzadca.pl/content/view/498/45/

Continuum o uwarunkowaniach sprzedaży nieruchomości powstałej z części wspólnej
http://www.zarzadca.pl/content/view/522/45/

Pułapki adaptacji strychu we wspólnocie mieszkaniowej
http://www.zarzadca.pl/content/view/659/45/

Zarządca

Niezupełnie rozumiem - skoro głosowała większość to uchwałę podjęto - "56,6 %" za- dlaczego więc nie doszło do transakcji?

a-z

Bo wcisnęli kit, że wszyscy muszą głosować ?

shined

Bo w firmie zarządzającej nieruchomością pracują ludzie i parapety. Pismo przygotowane z kartą do głosowania to swoiste opowiadanie które ułożyła chyba sekretarka. Chyba ta sama sekretarka nie potrafi obliczyć prostego rachunku. Bo moim zdaniem w sytuacji gdy głosowało 65 % (czyli 65% głosów ogólnie powróciło) to znaczy, że jest to 100%. Natomiast brak pozostałych procent (poza głosami na tak czy nie) winien być traktowany jako wstrzymanie się od głosu.
Nie ma na tym świecie ludzi jednomyślnych. To się jeszcze nikomu raczej nie udało żeby zaspokoić wszystkich...

a-z

Ale to nie tak.
Liczy się ponad połowa wszystkich właścicieli, a nie głosujących. Nie wolno zniekształcać wyników.
W tym przypadku uzyskano wynik:
56,6 % za, 9,21 % przeciw, a pozostali nie zwrócili kart.
Tym samym uchwała przeszła. Koniec.

owner

moim zdaniem w sytuacji gdy głosowało 65 % (czyli 65% głosów ogólnie powróciło) to znaczy, że jest to 100%. Natomiast brak pozostałych procent (poza głosami na tak czy nie) winien być traktowany jako wstrzymanie się od głosu.

Nie masz racji. Większość liczy się od udziałów wszystkich właścicieli, a nie od tych, co oddali głos.

Na jakiej podstawie wolno domniemywać znaczenie braku głosu?
Nieoddanie karty do głosowania dla wyniku głosowania znaczy to samo, co głosowanie przeciw uchwale, bo obniża szanse uzyskania ponad 50% ogółu udziałów za uchwałą. Taki jest rezultat (matematyczny), ale nie można tak zakwalifikować tych głosów. Ich nie ma, ale ważą na wyniku.

Zarządca

Każdy ma prawo głosować, ale nikogo nie można do tego zmusić. Jeżeli odbyło się głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów i wszystkim doręczono karty do głosowania, to nie ma już znaczenia, czy wszyscy je zwrócą. Uchwała została podjęta, jeżeli głosowała większość, na czym polega problem?

shined

Nie chcę zniekształcać a jedynie dociec logikę tego. Z założenia samo rozdanie wszystkim kart mówi o tym, że w głosowaniu brało 100 % , tak? Uchwała nie przeszła choć głosowała większość za tak. W statusie jest nawet mowa że musi głosować za większość. I nadal tego nie rozumiem. Przeliczenia jakie otrzymałam po głosowaniu mówią tak. A tłustym drukiem widnieje: tymsamym uchwała nie przeszła. Co znaczy że się nie zgodzili?!!!!! nie rozumiem takiej rozbieżności.

shined

[cite] Zarządca:[/cite]Każdy ma prawo głosować, ale nikogo nie można do tego zmusić. Jeżeli odbyło się głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów i wszystkim doręczono karty do głosowania, to nie ma już znaczenia, czy wszyscy je zwrócą. Uchwała została podjęta, jeżeli głosowała większość, na czym polega problem?

na tym, że mimo większości głosów na tak jest brak zgody.

a-z

Poproś o pisemne uzasadnienie na jakiej podstawie zarząd wyciąga wniosek, że uchwała nie przeszła.
Chyba, że uważa, że ta uchwała musi mieć 100 % poparcia.

shined

[cite] a-z:[/cite]Poproś o pisemne uzasadnienie na jakiej podstawie zarząd wyciąga wniosek, że uchwała nie przeszła.
Chyba, że uważa, że ta uchwała musi mieć 100 % poparcia.

właśnie dziś uzyskałam odpowiedź, że firma zarządzająca tak właśnie uważa. To nie będzie możliwe do osiągnięcia nigdy. We wspólnocie jest dużo osób nie każdy musi się lubić na przykład. I co w takim wypadku. Chyba istnieje jakiś przepis uzasadniający możliwość sprzedaży strychu jeśli większość się zgadza. Wyczytałam w naszym statusie że ustawy przechodzą większością głosów, ale czy to się też przekłada na przepisy prawa ogólnego.
Bardzo proszę o pomoc.

a-z

I z taką właśnie sprawą skierowałam się do przedstawicielki zarządu wybranego przez przecudną WM. Ta jak zwykle zabiegana, zamotana wskazała następujący tok sprawy. Otuż (i to są jej słowa) muszę mieć operat i wycenę i wtedy będziemy rozmawiać.

Czy uzyskałaś wtedy na pismie informację o tym jakie warunki musisz spełnić, a jeśli już to się stanie, to jak będzie w przyszłości wyglądała procedura kupienia przez Ciebie części wspólnej?

drops

Zainteresowałam się adaptacjami strychów należącymi do WM. Oto co stwierdziłam: adaptacje dokonywane są na koszt najemcy, zawierana jest umowa - Umowa o przebudowę strychu na cele mieszkaniowe wraz z przedwstępną umową najmu lokalu mieszkalnego. najemca dokonuje adaptacji, zdobywa sam wszelkie pozwolenia, zamieszkać może po protokole odbioru lokalu. koszty adaptacji zostaną zaliczone w poczet ceny ewentualnego wykupu lokalu, w wys. 50 % nakładów. W żadnym innym przypadku nakłady nie podlegają zwrotowi. Lokal zostaje przekazany najemcy na czas nieokreślony, a ten zobowiązuje się płacić czynsz. Czynsz to opłaty z tytułu bieżącego utrzymania, funduszu remontowego i zaliczek na poczet mediów. Żadne inne składniki nie wchodzą w składniki czynszu. Wypowiedzieć umowę najemcy można tylko w przypadku: używania lokalu sprzecznie z umową i przeznaczeniem, zwłoce w opłacie czynszu przez 3 m-ce, podnajęciu lokalu osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. Najemca wpłaca kaucję w wys. 12krotnego czyn szu. najemca ma prawo pierwokupu. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową stosuje sie przepisy KC i ustawy z dnia 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów w mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie KC. Pierwsza taka umowa została podpisana w 2007, a teraz umowy są takie same dla pozostałych adaptowiczów.
Moim zdaniem taka umowa jest bardzo niekorzystna dla WM. Mianowicie: Nie określa czynszu z tyt. najmu lokalu, gdyż to co określane jest w umowie jako czynsz są to opłaty na media i bieżące utrzymanie płacone przez wszystkich użytkowników lokali. Zapis dot. ustawy z dn. 21.06.2001 każe zapewnić najemcy w przypadku wypowiedzenia umowy lokal zastępczy. De facto w myśl tej umowy, jeśli WM nie zdecyduje się sprzedać lokalu praktycznie nie ma żadnych pożytków z adaptacji, a użytkownicy tego lokalu są lepiej traktowani niż właściciele- nie płacą podatków od nieruchomości i wieczystego użytkowania. Mogą mieszkać w lokalu należącym do WM za darmo.
Moim zdaniem koszty adaptacji powinny by rozliczone w z góry określonym czynszu za korzystanie z lokalu ( np 5 lat). Czynsz powinien być co roku rewaloryzowany, a po 5 latach najemca opłaca czynsz na najem lokalu plus opłaty ( to co w umowie określono jako czynsz). Wówczas WM ma pożytki z wynajmu, a najemca korzysta z lokalu na prawach rynkowych. W przypadku gdyby WM zdecydowała się sprzedać lokal, najemca ma prawo pierwokupu , ale wg cen rynkowych.
Czy mam rację? Czy WM miała obowiązek w umowie najmu dodać zapis o ustawie z 21.06.2001? Bardzo proszę o pomoc w rozwiązaniu problemu.

owner

[cite] drops:[/cite]Zainteresowałam się adaptacjami strychów należącymi do WM. Oto co stwierdziłam:

Czy piszesz o rozwiązaniu, przyjętym w jakiejś konkretnej wspólnocie mieszkaniowej? W tej sprawie nie ma ścisłych reguł, zwłaszcza w zakresie wzajemnych zobowiązań stron, sposobu wyceny lokalu powstałego w wyniku adaptacji, rozliczenia nakładów itp. Są dopuszczalne różne rozwiązania.

[cite] drops:[/cite]Czy mam rację?

Masz rację co do zasady - tak powinno być.

[cite] drops:[/cite]Czy WM miała obowiązek w umowie najmu dodać zapis o ustawie z 21.06.2001?

Niekoniecznie. Nie trzeba wymieniać wszystkich ustaw, mających znaczenie przy tej transakcji. Ale i bez tego zapisu ustawa o ochronie praw lokatorów obowiązuje i ma zastosowanie również wobec najemców lokalu wspólnoty.

drops

Opisane przez mnie rozwiązanie ma miejsce w mojej WM. Może nie wyraziłam się jasno, ale chodzi mi o to, że moim zdaniem zarząd przedstawiając najemcy opisaną umowę naraża WM na straty, gdyż nie chroni jej interesów. W rozmowie prezes stwierdził, że korzyścią jest adaptowany strych, wart ok. 150 tys. zł. Moim zdaniem ta cena to tylko papier, bo jak przedstawiłam, WM nie ma żadnych korzyści, a tylko zobowiązania. Z chwilą wypowiedzenia umowy musi zapewnić najemcy lokal zastępczy, gdyby zdecydowano się na sprzedaż adaptacji, a najemca nie skorzysta z prawa pierwokupu, trzeba mu zapewnić lokal zastępczy lub sprzedać lokal z lokatorem, a kto to kupi w takiej sytuacji. Czyli mówiąc kolokwialnie, WM nie ma nic, a najemca mieszka za darmo w nie swoim lokalu i nic mu zrobić nie można. Wystarczyło natomiast w pierwotnej umowie określić czynsz za korzystanie z lokalu i go co roku rewaloryzować, a WM miałaby korzyści.

owner

Wystarczyło natomiast w pierwotnej umowie określić czynsz za korzystanie z lokalu i go co roku rewaloryzować, a WM miałaby korzyści.

Ale to też nie zabezpieczy wspólnoty przed niepłaceniem czynszu przez najemcę. Wówczas i tak powstanie konieczność wypowiedzenia najmu i na przykład sprzedaży lokalu z lokatorem - eksmisja to już problem nowego właściciela.

drops

Mam pytania dot. adaptacji strychów, trochę się pogubiłam ( poczytałam wypowiedzi na kilku forach). Strych jest nieruchomością wspólną, ale konkretnie kogo? WM czy właścicieli lokali w których klatce strych się znajduje? Uchwałę na adaptację strychów przyjęto w ogólnym głosowaniu bo dotyczyła kilku strychów. Ale na zgodę na adaptację właściciele lokali z konkretnej klatki wyrażają i tak indywidualnie. W przypadku ewentualnej sprzedaży adaptowanego lokalu komu przypadają przychody, WM czy właścicielom z klatki w której znajduje się ten lokal? Pragnę dodać, że w aktach notarialnych zapisano, że sprzedawany jest lokal z piwnica oraz procentowy udział w częściach wspólnych budynku (czyli strychu )oraz oczywiście prawie użytkowania wieczystego działki. Czyli na logikę, przychody powinny należeć do lokatorów z danej klatki.

owner

Strych jest nieruchomością wspólną, ale konkretnie kogo? WM czy właścicieli lokali w których klatce strych się znajduje?

Strych jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali we wspólnocie. Wspólnota jako osoba ustawowa nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej - możesz to sprawdzić w księdze wieczystej NW. Nie jest nim również grupa (część) właścicieli lokali z jednej klatki. Jeżeli wspólnota obejmuje właścicieli lokali z kilku klatek schodowych, to oni wszyscy są współwłaścicielami wszystkich strychów w budynku.

W przypadku ewentualnej sprzedaży adaptowanego lokalu komu przypadają przychody, WM czy właścicielom z klatki w której znajduje się ten lokal?

To zależy od treści uchwały - decydują właściciele. Dochód ze sprzedaży może przypaść wspólnocie albo poszczególnym właścicielom według udziałów.
Lokator nie ma żadnych udziałów, więc nic mu się nie należy.

drops

Uchwała mówi tylko o zgodzie na adaptację strychów w konkretnych klatkach, do reszty czynności upoważnia zarząd. To w takim przypadku komu przypadają przychody?

GRZECH

Przychód dla całej WM? jako pozostałe przychody wpłyną na wynik finansowy?

drops

A można w przypadku sprzedaży adaptowanych lokali podjąć odrębną uchwałę w sprawie np podziały przychodów pomiędzy członków WM?
Pytam się dlatego, że stwierdziłam niekorzystne rozporządzenie adaptowanymi lokalami (umowy najmu na niekorzystnych warunkach), na forach nie spotkałam się z tą formą zagospodarowania adaptowanych strychów, bo jest niekorzystna. Z reguły zawiera się przedwstępną umowę sprzedaży, często na adaptacje ogłasza się przetargi. Do ludzi, jak coś jest wspólne nie trafia ( nie chce nikogo obrażać), że to również ich. Jak by można powiedzieć, że "zabrano" im konkretne kwoty, to może coś postanowią.

ewa9

Dzień Dobry,

chciałabym wykupić strych od wspólnoty w celach adaptacji na mieszkanie, nie wiem jak wyglada do końca sprawa od strony uchwał wspólnoty w tym zakresie. Rozmawiałam z administratorem wspólnoty i powiedział mi, iż taką uchwałę przygotowuje zarząd wspólnoty i poddaje ją pod głosowanie na zebraniu wspólnoty. Przy czym na zebraniu jest notariusz i musi być co najmniej tyle właścicieli lokali, którzy łącznie będą mieli ponad 50 % udziałów (głosowanie udziałami), i jeszcze sie zgodzą na sprzedaż tego strychu - czyli będą głosować za. Moja koleżanka z sąsiedniej wspólnoty, opowiadała mi że na zebranie często nie przychodzi tyle osób, aby możnabyło osiągnąć 50% udziałów, przeważnie trzeba głosować jeszcze chodząc po mieszkaniach (indywidualnie). Administrator twierdzi, że na zebraniu musi być 50 % udziałów i na zebraniu w obecności notariusza musi być podjęta uchwała o sprzedaży tego strychu, bo notariusz nie będzie chodził po każdym mieszkaniu aby dozbierać głosy i uzyskać co najmnej te 50% udziałów. Jak to jest?, bo we wcześniejszych wątkach jakoś nie mogę znaleźć takiej sytuacji. Jest jakieś rozwiązanie?.

Pozdrawiam:cry::cry::cry:

Zarządca

Odpowiadając Ewie9: głosowanie będzie mogło być kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów w ten sposób, że właściciel nieobecny na zebraniu może oddać swój głos w kancelarii.
Należy mieć na względzie, że uchwała dotycząca rozporządzenia nieruchomości wspólnej wymaga formy aktu notarialnego ( a nie sporządzenia protokołu przez notariusza, jak to miejsce w przypadku zmiany sposobu zarządu), dlatego również pełnomocnictwa do głosowania nad tą uchwałą winny być sporządzone w formie aktu notarialnego.
Podkreślenia jednak wymaga, że sporna jest kwestia - czy do upoważnienia zarządu do dokonania takiej czynności w dużej wspólnocie wymagana jest zgoda większości czy wszystkich właścicieli, o czym pisali już moim poprzednicy powyżej.