wynagrodzenie administratora, proszę o pomoc

gonia

Witam po przerwie i bardzo proszę o wyjaśnienie zapisu w umowie o administrowanie:
,, Wynagrodzenie administratora będzie płatne z góry w ostatnim dniu miesiąca kalendarzowego. Wynagrodzenie to będzie corocznie 1 stycznia danego roku waloryzowane średniorocznym wzrostem cen i usług konsumpcyjnych ogółem w minionym roku w stosunku do roku poprzedzającego rok miniony według komunikatów GUS"
Ja tego nie kumam, bardzo proszę oświećcie mnie.

a-z

1) Ja to rozumiem tak: 31 grudnia za styczeń, 31 stycznia za luty itd.

2) 01 stycznia to jeszcze inflacji nikt nie zna, ale gdy już będzie znana to się policzy różnicę do tyłu i dociąży wspólnotę.

gonia

Ja myślałam, że takie wynagrodzenie administratora jest stałe.
W umowie wcześniejszy punkt mówi, że,, wynagrodzenie administratora ustala się w wysokości 0,70 zł. z m kw. powierzchni...."
a-z, czy to jest prawidłowe?(oczywiście chodzi mi o tą rewaloryzację)

owner

Jeżeli strony się na to godzą, to jest prawidłowe.
Chociaż na rynku nikt nie ma takich gwarancji waloryzacyjnych.

a-z

Jest dowolność zawierania umów. Umowa taka ma zawsze charakter negocjacyjny. Jeśli taki zapis jest w umowie, to taki zaakceptowaliście.

Z drugiej strony koszty funkcjonowania co roku rosną i administrator teżą chce z czegoś je pokrywać. Zatem nie dziwię mu się, że takie zapisy forsuje.

gonia

owner, kamień spadł mi z serca, gdy się odezwałeś, dzięki.
Sprawdziłam, usługi konsumpcyjne wzrosły od grudnia zeszłego roku o 0,5%, czyli rozumiem o tyle zwiększy się wynagrodzenie administratora?
Zaraz mnie coś trafi!
Nie owner, ja się nie zgadzam! Dobrze, że dostrzegłam to przed rozprawą(we wtorek).

a-z

Coś nie pasuje. po listopadzie było 3,3 %.
O coś mam
http://www.rp.pl/artykul/19420,419528.html
czyli 3,5 %
Zatem od 01 strycznia 2010 stawka wynosi 0,72 zł.

owner

usługi konsumpcyjne wzrosły od grudnia zeszłego roku o 0,5%, czyli rozumiem o tyle zwiększy się wynagrodzenie administratora?

Od grudnia 2008 tylko o 0,5%? Niemożliwe.
Chodzi przecież o stosunek cen 2009 do cen 2008, o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen, a nie jednomiesięczny.

gonia

Jak zwykle owner, masz rację. Oczywiście a-z też.
Znalazłam: średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku 2009 w stosunku do roku 2008 wyniósł 103,5 (wzrost cen o 3,5%)
Dzięki wielkie.:bigsmile:

gonia

W związku z tym, że wynagrodzenia administratora nie podlega rozliczeniu, to proszę powiedzcie mi jakie czynności należą ewentualnie do tego wynagrodzenia?

warta

To chyba powinno wynikac z umowy jaka z Wami zawarl

gonia

Zgadza się, ale w naszej umowie o administrowanie (ADM zakład budżetowy) wszystko jest pomieszane i poplątane, jednoznacznie umowa o tym nie mówi, stąd moje pytanie.

warta

Ale chyba dostajecie raz w roku zestawienie wszystkich pozycji,ktore skladaja sie na wysokosc miesiecznej zaliczki.Tam powinna byc pozycja ;wynagrodzenie administr./zarzadcy.Z reguly zarzadcy rozliczaja sie wg.m² pow.uzytkowej lokali,przy czym za pow.garazy liczona jest mniejsza stawka.

gonia

Jeszcze nie dostaliśmy takiego zestawienia, ponieważ ADM administruje od października 2009r.
W umowie jest wszystko pomieszane, czynności prawne z faktycznymi np.reprezentacja wspólnoty na zewnątrz, dysponowanie kontem bankowym, w trybie procesu dochodzenie należności z tytułu nie wywiązywania się dostawców i usługodawców z umów, przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań, wynajmowanie pomieszczeń, pobieranie w kasie ADM zaliczek na koszty zarządu i media, zawieranie umów na ubezpieczenie budynku, zlecanie przeglądów budynku, utrzymanie w należytym stanie pomieszczeń i urządzeń budynku,bieżącej konserwacji,usuwanie awarii i jej skutków, itd. za dużo pisania.
Które z tych czynności wchodzą w skład wynagrodzenia?

warta

Macie Zarzad WM?

gonia

Oczywiście.

warta

Które z tych czynności wchodzą w skład wynagrodzenia?

Uwazam,ze te wszystkie czynnosci ,ktore sa wymienione w jego umowie z WM.Tyle tylko,ze np. zgodnie z uwl to zarzad a nie zarzadca reprezentuje WM na
zewnatrz(dlatego o to pytalem).Takze zarzad zwoluje coroczne zebranie(moze zlecic jego przygotowanie zarzadcy ale zawiadomienie powinien podpisac zarzad).
Aby windykowac naleznosci zarzadca musi miec odpow. pelnomocnictwo na podst art.91 kpc.
W sumie ja osobiscie nie znam zadnego katalogu czynnosci ,ktore obligatoryjnie wykonuje zarzadca i maja wplyw na jego wynagrodzenie.Jedynie niektore duze WM stosuja system prowizji dla zarzadcy za sciagniete zaleglosci ale to zupelnie inny temat.
Aby to podsumowac uwazam,ze skoro te czynnosci sa zawarte w umowie to powinny byc wykonywane.

gonia

Problem polega na tym, że nie jest to zarządca tylko administrator, czy może mieć tak szeroko zakrojony zakres czynności, które ma odpłatnie wykonywać? W umowie nie ma natomiast wzmianki o odpowiedzialności za ewentualne szkody jaki mogą powstać w czasie pełnienia obowiązków administratora. Czy może administrator nie odpowiada, tylko zarząd wspólnoty?" to z kolei drugie pytanie, czy zarząd może powierzyć administratorowi to, co według prawa należy do jego obowiązków?

warta

A kto prowadzi ksiegowosc,dokonuje rozliczen,prowadzi konta czlonkow wspolnoty itp.Kto robi roczne zestawienia finansowe?

gonia

Do tej pory robił to zarząd, dopiero od października powierzył administrowanie ADM-owi.

warta

Oczywiscie ,ze zarzad jako organ WM odpowiada.Zarzadca moze odpowiadac za finanse.Pewnie,ze zarzad ma pozniej mozliwosc dochodzenia ew.szkody od zarzadcy.
Ty dziwnie dzielisz to na administratora i zarzadce.Dla mnie to ta sama funkcja chyba,ze mowiac o aministratorze masz na mysli jedynie pewne czynnosci,ktore wykonuje tzw.gopodarz objektu.Uwzam,ze wyrazenia admin. i zarzadca sa zamienne.
Odn.odpowiedzialnosci zarzadu polecam:

http://www.zarzadca.pl/content/view/704/32/
Nie jest to wyczerpujacy komentarz (nie ma np. nic na temat odpow.karnej) ale wiele wyjasnia.

gonia

Ja nie dzielę na zarządcę i administratora. U nas jest zarząd właścicielski i powierzone administrowanie.
Nie nazywam administratora zarządcą, tylko pytam, czy zarząd może powierzyć swoje kompetencje(o których piszemy) administratorowi?"

warta

Problem polega na tym, że nie jest to zarządca tylko administrator,

No ,dla mnie to jest wyrazny podzial!

marta26421

Goniu! Czy wszystkie lokale są wykupione? Od kiedy jest Zarząd "właścicielski"?

gonia

Zarząd właścicielski jest od powstania wspólnoty tj. od 2004r. Jest 8 właścicieli, 7 mieszkań własność i 3 gminne.

Zarządca

Gonia: "Nie nazywam administratora zarządcą, tylko pytam, czy zarząd może powierzyć swoje kompetencje(o których piszemy) administratorowi?"

Nie, zarząd nie może powierzyć swoich kompetencji, jedynie właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową, ale to wymaga zmiany sposobu zarządu w trybie art. 18 uwl i wówczas taki administrator uzyskuje status zarządcy w rozumieniu tego przepisu.
Cytowane powyżej zapisy umowy zawartej przez zarząd w zakresie zastrzeżonym dla zarządu są zatem nieważne - nie wywołują skutków prawnych.
Odnośnie ustalenia wynagrodzenia administratora: czy wspólnota podjęła w tym zakresie uchwałę?

gonia

Dziękuję za odpowiedź.
Została podjęta uchwała zatwierdzająca koszty nieruchomości wspólnej i jest punkt mówiący o wynagrodzeniu ZARZĄDCY.
Zaznaczę, że w planie gospodarczym pozycji wynagrodzenia zarządcy nie ma(administratora również)

a-z

W większości przypadków za administrowanie administrator pobiera wynagrodzenie zryczałtowane. Jego zakres obowiązków powinien być zapisany w umowie.
Czasami jest tak, że za czynnosci nie zapisane w umowie administrator domaga się dodatkowego wynagrodzenia. Np. za organizowanie zebrań wspólnoty w swoich pomieszczeniach, albo za organizowanie dodatkowych zebrań wspólnoty (poza rocznymi).