MAŁA WSPÓLNOTA A PRZEJSCIE NA USTAWĘ O WŁASNOŚCI LOKALI

IBABSB

Czytałam na forum, że WM poniżej 7 lokali może stosowac sie do ustawy o własnosci lokali a nie do kodeksu cywilnego jesli za pomoca umowy notarialnej podejmie taka decyzje. Fajnie!! my tak własnie chcemy, ale czy to musi byc notariusz? jest nas 3 współwłascicieli i zgadamy sie na zarzadzanie ustawą ale jeden z sasiadów nie może udac sie do notariusza jest osoba starszą. Czy możemy taka umowę sami zawrzec czy musi to byc notariusz? i czy trzeba w tej umowie powoływac sie na jakoaś podstawe prawną?

owner

Notariusz jest konieczny - musicie zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.
Zaproście notariusza do siebie.
Sprawę reguluje art. 18.1 ustawy o własności lokali: http://lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html

Zarządca

Tak, notariusz jest konieczny, ponieważ zastosowanie ma tutaj art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Taka zmiana sposobu zarządu wymaga zachowania formy aktu notarialnego, dochodzi do niej w drodze umowy zawartej przez wszystkich właścicieli lokali.

Zmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie:

"Odstąpienie od zasady jednomyślności nie narusza norm iuris cogentis, o ile nastąpi w sposób prawem przewidziany, a więc z poszanowaniem reguł wynikających z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. "
Artykuł na stronie czasopisma:

http://www.zarzadca.pl/content/view/693/45/

Pomocne orzecznictwo:

1) z uzasadnienia wyroku Sądu apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r (sygn. akt: I ACa 589/06):
"Wbrew twierdzeniom skarżącej przewidziana w art. 18 ust. 2a forma zmiany sposobu zarządu z udziałem notariusza dotyczy sytuacji, w której wcześniej ustalono sposób zarządu czy to w umowie w trybie art. 18 ust. 1 (jak w niniejszej sprawie), czy to w uchwale współwłaścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Zmiana ta może oczywiście polegać na zastosowaniu zasad określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. począwszy od art. 19. Nie zmienia to jednak obowiązku dochowania wymogu o formie zmiany sposobu zarządzania. "
Orzeczenie na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/564/94/

2) uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09):
"Artykuł 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego."

Z uzasadnienia tej uchwały:
"Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone w umowie. Wówczas nie jest wyłączone określenie tych zasad tak jak określone one zostały w art. 21 i nast. u.w.l., w tym w jej art. 25, lub przez odesłanie do tych przepisów. W takim wypadku uchwała właścicieli lokali może zostać zaskarżona do sądu, na zasadach - jeżeli umowa nie stanowi inaczej - przewidzianych w art. 25 u.w.l. "
Treść orzeczenia na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/697/94/

Możecie Państwo umówić się z notariuszem na terenie nieruchomości, często jest to praktykowane.

a-z

Pamiętaj również, że wszyscy muszą się zgodzić na taki krok, a później w każdej chwili, każdy z właścicieli może wycofać swoją zgodę.

owner

[cite] a-z:[/cite]Pamiętaj również, że wszyscy muszą się zgodzić na taki krok, a później w każdej chwili, każdy z właścicieli może wycofać swoją zgodę.

Nie zgadzam się.
Z chwilą ustanowienia w małej wspólnocie ustawowego sposobu zarządu, przewidzianego dla dużej wspólnoty, obowiązuje już ustawa o własności lokali w pełnym zakresie - również co do trybu zmiany sposobu zarządu, ustanowionego umową w formie aktu notarialnego. Zatem zastosowanie ma tutaj art. 18.2a uwl, czyli konieczna jest uchwała, przyjęta większością głosów i zaprotokołowana przez notariusza.

Zarządca

Zgadzam się z Ownerem, że wycofanie nie wchodzi w grę, ponieważ do takiej zmiany sposobu zarządu, tzn."przejścia" ze sposobu określonego w ustawie o własności lokali na sposób określony w kodeksie cywilnym konieczna jest już zgoda większości.