bezsilność wobec dewelopera
karolina33
Użytkownik
Sytuacja nieco skomplikowana ale od początku..
Kupiłam mieszkanie, pełna własność bezczynszowe, z udziałem w gruncie, udział 22/1000 w nieruchomości wspólnej, do aktu dołączone plany całego budynku z wyszczególnieniem każdego mieszkania łącznie z piwnicami.
W akcie notarialnym oraz w księdze wieczystej całego budynku jest zapis o 36 lokalach mieszkalnych.
Kilka miesięcy później okazało się, że sprzedaż mieszkań stanęła i na ten moment sprzedane są tylko 2.
Właściciel dokończył tylko jedną klatkę ( 12 mieszkań) i niesprzedane mieszkania wynajmuje.
W drugiej klatce schodowej zamienił mieszkania na lokale komercyjne, a na dwóch nie wykończonych piętrach chce zrobić hotel, albo klinikę (w zależności od ofert kontrahentów…). Na dachu dobudował dodatkową powierzchnię, gdzie ma być restauracja..
Do dnia dzisiejszego nie ma wspólnoty, choć ustawowo jest, nie mamy żadnej siły przebicia bo 2 właścicieli nic nie może zrobić, nigdy nie było pierwszego zebrania.., nie ma funduszu remontowego itd., nie dokończone prace, mimo wielokrotnych próśb kierowanych do właściciela.
Pytanie - czy deweloper może bez naszej zgody całkowicie zmieniać przeznaczenie lokali (zamiast mieszkań hotel), dokonywać dobudowy, zlikwidować cześć piwnic i przeznaczyć na inne lokale, czy można go zmusić do założenia funduszu remontowego (zwłaszcza że czerpie spore zyski z wynajmu, a eksploatacja budynku jest ogromna przez duży przepływ ludzi), i czy w naszej sytuacji możliwe jest wprowadzenie głosów 1/1 niezależnie od posiadanych udziałów.
Sporo tego ale naprawdę nie wiem gdzie się z tym udać.
Kupiłam mieszkanie, pełna własność bezczynszowe, z udziałem w gruncie, udział 22/1000 w nieruchomości wspólnej, do aktu dołączone plany całego budynku z wyszczególnieniem każdego mieszkania łącznie z piwnicami.
W akcie notarialnym oraz w księdze wieczystej całego budynku jest zapis o 36 lokalach mieszkalnych.
Kilka miesięcy później okazało się, że sprzedaż mieszkań stanęła i na ten moment sprzedane są tylko 2.
Właściciel dokończył tylko jedną klatkę ( 12 mieszkań) i niesprzedane mieszkania wynajmuje.
W drugiej klatce schodowej zamienił mieszkania na lokale komercyjne, a na dwóch nie wykończonych piętrach chce zrobić hotel, albo klinikę (w zależności od ofert kontrahentów…). Na dachu dobudował dodatkową powierzchnię, gdzie ma być restauracja..
Do dnia dzisiejszego nie ma wspólnoty, choć ustawowo jest, nie mamy żadnej siły przebicia bo 2 właścicieli nic nie może zrobić, nigdy nie było pierwszego zebrania.., nie ma funduszu remontowego itd., nie dokończone prace, mimo wielokrotnych próśb kierowanych do właściciela.
Pytanie - czy deweloper może bez naszej zgody całkowicie zmieniać przeznaczenie lokali (zamiast mieszkań hotel), dokonywać dobudowy, zlikwidować cześć piwnic i przeznaczyć na inne lokale, czy można go zmusić do założenia funduszu remontowego (zwłaszcza że czerpie spore zyski z wynajmu, a eksploatacja budynku jest ogromna przez duży przepływ ludzi), i czy w naszej sytuacji możliwe jest wprowadzenie głosów 1/1 niezależnie od posiadanych udziałów.
Sporo tego ale naprawdę nie wiem gdzie się z tym udać.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
W tej części co jest właścicielem, to może. W częściach wspólnych bez uchwały wspólnoty, to nie.
Ale faktrem jest, że jeśli posiada 95 % udziałów może robić naprawdę wiele z częścią wspólną.
Jeśli piwnicę masz wpisaną w akcie notarialnym, to nie stanowią części wspólnej, a zatem deweloper może zrobić z nią wiele.
Jedna z tych sytuacji, co lepiej uciekać ze wspólnoty....
1) tak - to są jego lokale
2) dobudowy czy nadbudowy tak - wystarczy do tego większość udziałów, ale zmiana udziałów w wyniku nadbudowy wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali (chociaż są w tej sprawie rozbieżne opinie)
3) tak - jeśli piwnice nie są częścią nieruchomości wspólnej, to do dnia sprzedaży lokalu wraz z piwnicą stanowią własność dewelopera i on o nich decyduje
4) nie, bo musielibyście mieć większość udziałów (konieczna jest uchwała)
5) nie, bo nie macie 20% udziałów (wymóg art. 23.2a uwl), lecz ok. 5,5%.
Poprawne obliczenie powierzchni użytkowej, gdy budowy nie skończono nie jest możliwe.
W przypadku tej wspólnoty mieszkaniowej mamy do czynienia w szczególności z rażącym naruszeniem art. 27 uwl stanowiącego, że KAŻDY właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Dwóch właścicieli w ogóle nie ma możliwości współdziałania, co stanowi rażące naruszenie prawa. Deweloper dokonuje szeregu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, jednak uchwały nie są podejmowane, gdyby były właściciele mogliby je zaskarżyć, działalność wspólnoty mieszkaniowej i dewelopera zostałaby więc poddana kontroli sądu.
Moim zdaniem można jednak podjąć działania, które tę sytuację unormują.
W szczególności działania dewelopera przekraczające zakres zwykłego zarządu bez podejmowania uchwały można uznać za bezwzględnie nieważne, co ma niebagatelne znaczenie w procesie wydawania decyzji administracyjnych a o takie przecież, wobec przebudowy nieruchomości wspólnej,deweloper będzie występował. Ponadto, niezależnie od wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego właściciele mogą występować z innymi roszczeniami do sądu w procesach cywilnych. Szczególne uprawnienia wynikają z treści art. 209 kodeksu cywilnego. Nie chodzi o to, aby utrudniać deweloperowi prowadzenie działalności, lecz o to, aby współdziałał z pozostałymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra. Należy więc tę sprawę z deweloperem omówić, wyjaśnić sytuację prawną i osiągnąć jakiś kompromis. Prowadzenie wieloletnich procesów sądowych i trwanie w konflikcie nie jest bowiem korzystne dla żadnej ze stron.
Pozdr.
Po prostu sytuacja jest patowa i będzie trwała tak długo, dopóki deweloper nie sprzeda jesdzcze co najmniej 8 lokali. A to może trwać latami.
Czy mam prawo żądać podpięcia faktury zbiorczej z ceną jednostek, pod każde rozliczenie prądu i CO?
Czy opłata przesyłowa za CO, płacona co miesiąc, powinna być rozliczana wg udziałów czy może ją doliczać do ceny GJ?
Stanowi o tym art. 45 a ust. 9. ustawy Prawo energetyczne z dnia 10.04 1997 roku (Dz. U. z 2006 r. Nr 170, poz. 1217).
"Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej."
2. O metodach rozliczeń centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej mowa w ust. 8 tego artykuł:
"Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:
1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:
a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:
- wskazania ciepłomierzy,
- wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności,
- powierzchnię lub kubaturę tych lokali,
b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;
2) przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:
a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,
b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu. "
O sposobie rozliczania opłaty przesyłowej również decydują właściciele w formie uchwały, wydaje się, że najbardziej prawidłowe jest rozliczanie jej w oparciu o powierzchnię ogrzewaną.
Czy deweloper zawarł umowy dotyczące wspólnoty mieszkaniowej we własnym imieniu? Jeżeli tak i dokonuje odliczeń podatku Vat od kosztów utrzymania lokali w zakresie dostaw wody czy, np. ogrzewania oraz części wspólnej, to jest to Vat nienależny. Gdyby wspólnota zawarła umowy - nigdy tego Vatu nie mógłby odliczyć.
1. jeśli deweloper uzyskał zezwolenie na przebudowę nie ujawniając współwłasności - złożył wniosek z informacją, że jest jedynym właścicielem, projekt ten wykonał i wynajmuje lokal
2. Pozostałe przebudowy (zmiana ilości lokali, jeden większy podzielony na dwa, zlikwidowanie piwnic i przekształcenie w lokale usługowe itp.) wykonane są bez zezwoleń, nie ma nawet planów
jakie sankcje finansowe i karne grożą za takie postępowanie ?
Odnośnie ewentualnej sprawy karnej - zdecydowanie odradzam - strata czasu zawiadamiających i pieniędzy podatnika.