Nie udzielenie absolutorium
drops
Użytkownik
Proszę o pomoc, mianowicie na forum powiedziano, że absolutorium może być udzielane osobno dla każdego członka zarządu. Absolutorium nie jest równoznaczne z odwołaniem zarządu, ale co zrobić gdy w umowie pomiędzy wspólnotą a zarządem zapisano, że nie udzielenie absolutorium jest równoznaczne z odwołaniem zarządu. Umowę tą podpisano gdy wspólnota powstawała, a w imieniu wspólnoty podpisali ją założyciele - reprezentanci, nie wiem na jakiej podstawie powołani. Podejrzewam, że byli to inicjatorzy założenia wspólnoty. W chwili obecnej gdy chcielibyśmy zmienić umowę z zarządem, zmieniając zapis o absolutorium, kto miałby reprezentować wspólnotę?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Uważam, że to nie jest taki zły zapis. Jeżeli zarząd jest dobry, nie musi się obawiać odmowy udzielenia absolutorium. Jeżeli nie jest dobry, należy mu ułatwić odejście, a nie zatrzymywać na siłę.
Oczywiście wspólnotę może reprezentować pełnomocnik, ale uważam, że tylko z grona właścicieli.
A jeśli to jest osoba fizyczna/prawna której powierzono zarząd to jak chcecie głosować "pojedynczo"- tzn na kogo?
Ors Ty mylisz tutaj zarzadzanie przez Zarzad (zawsze osoby fizyczne) z zarzadzaniem przez Zarzadce(b.czesto osoba prawna).
Niestety ten brak scislego rozdzialu tych czynnosci to jedna z wad Ustawy o wlasnosci lokali.
Do dropsa:
Uwazam,ze nic nie stoi na przeszkodzie aby absolutorium udzielane bylo poszczegolnym osobom.
Oczywiscie jezeli ta "umowe" zawieraly osoby nie umocowane przez wspolnote to nie wywoluje ona zadnych skutkow.
Więc zakładam że może jednak chodzić o umowę z osobą fizyczną/prawną której powierzono Zarząd na mocy art 18 ust 1 uowl. Tylko wtedy raczej powinna być to jedna osoba...
Jeśli jednak absolutorium nie uzyska tylko jeden członek zarządu, odwołany zostanie cały zarząd.
To już nie jest dobre rozwiązanie.
Przecież nawet jeśli - to powinna być uchwała która upoważnia kogoś do podpisania takiej umowy. A wtedy zupełnie nie wiadomo po co taką umowę podpisywać...
To czy w tej chwili nie wystarczy po prostu uchwała w której:
a) zakończy się okres obowiązywania tej umowy,
b) uchwali nowe zasady pracy Zarządu?
Art. 103. § 1. Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.
Ale to musi byc jednoznaczne potwierdzenie a nie domyslane.Owszem uchwala wspolnoty moim zdaniem mozna to potwierdzic.Jezeli obecnie ktos sie powolana niewaznosc(nie istnienie) takiej umowy to co jest wazna?Nie dla mnie w zadnym wypadku.
" Brak lub przekroczenie umocowania oznacza - w przypadku jednostronnych czynności prawnych - nieważność czynności (art. 104 zd. 1 k.c.), chyba że ten, komu zostało złożone oświadczenie zgodził się na działanie bez umocowania, wówczas stosuje się odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania (por. zd. 2 art. 104 k.c.). Z kolei zawarcie umowy bez umocowania lub z jego przekroczeniem skutkuje tym, że jej ważność zależy od potwierdzenia przez właścicieli lokali w stosownej uchwale, konwalidującej także brak pełnomocnictwa."
Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych. R. Dziczk, LexisNexis, Warszawa 2009,s. 154
Pomocne orzecznictwo:
uchwała składu 7 sędziów SN z 14 września 2007 r., sygn. akt III CZP 31/07:
"Do umowy zawartej przez zarząd spółdzielni bez wymaganej do jej ważności uchwały walnego zgromadzenia lub rady nadzorczej ma zastosowanie w drodze analogii art. 103 § 1 i 2 k.c."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/content/view/464/94/
Umowę na zakup Pałacu Kultury i Nauki w Warszawie też możecie mieć, wolno Wam.
Nie myśl, że się czepiam, ale poczytaj UWL.
Jeśli nie ma zakazu, to można je zawierać.
Działalność zarządu wspólnoty , jego prawa i obowiązki określa UWL, To jest ustawa, obowiązujący akt prawny i jakaś tam umowa nie może go zmienić. To świstek. To jakby naród zawierał umowę z sejmem. Zarząd to przedstawiciele wspólnoty.
Podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej jako osoby ustawowej jest limitowana przepisami ustawy o własności lokali.
Wspólnota może dokonywać czynności prawnych tylko w takim zakresie, na jaki wyraźnie zezwala jej ustawa.
WM może zawierać umowy wyłącznie w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Może nabyć nieruchomość gruntową, ale wyłącznie przyległą i tylko wówczas, jeśli jest niezbędna do prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Np. wówczas, gdy działka gruntu nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych (art. 32a uwl). Może też jako wierzyciel przejąć lokal za długi właściciela w wyniku przeprowadzonej licytacji lub nabyć nieruchomość lokalową na siedzibę zarządu wspólnoty.
Nie ma natomiast podstaw do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa może uczestniczyć w obrocie nieruchomościami, że może nabyć dowolną nieruchomość.
Sama ustawa w zakresie zarządu nieruchomością wspólną daje pierwszeństwo umowie właścicieli (art. 18). Dopiero wówczas, jeżeli właściciele nie skorzystają z możliwości odmiennego uregulowania zarządu nieruchomością wspólną, mają zastosowanie przepisy rozdziału 4 ustawy.
Umowa z członkiem wspólnoty może np. określać szczegółowo jego obowiązki i zakres odpowiedzialności, co jest ważne zwłaszcza w przypadku powołania zarządu wieloosobowego. Ustawa takich szczegółowych spraw nie reguluje i jest tu pole do wewnętrznych regulacji uzupełniających wspólnoty - w formie umów, uchwał, regulaminu pracy zarządu itp. Jeśli te czynności prawne będą dotyczyły zarządu nieruchomością wspólną i nie będą sprzeczne z obowiązującym prawem - będą wywoływały skutki prawne w danej wspólnocie.
Pozostawiam to tak, że szanuję Twoje prawo do własnego zdania i prawo do jego obrony. Ty potwierdzasz tylko moją opinię.
Art 32a, który zacytowałeś powyżej decyduje o nieważności umowy na zakup Pałacu Kultury, a nie o jej nie istnieniu. Ona może istnieć, ale to świstek.
Ja piszę, że umowę na zakup Pałacu Kultury i Nauki możesz mieć, tylko co z wykonalnością? Art. 18 mówi o powołaniu de facto Zarządcy a nie Zarzadu, tu może miałbyś rację, ale kolega drops pisze wyraźnie o umowie wspólnoty z Zarządem. A Zarząd (Art. 20 UWL) to przedstawiciele - jak sejm.
Tam gdzie nie działa UWL zaczyna działać Kodeks Cywily, też ustawa zresztą.
Zaczynamy rozmawiać na dwa różne tematy.
Ponad Zarządem Wspólnoty jest tylko Zebranie Właścicieli. Czy to Zebranie Właścicieli
podpisało umowę z Zarządem? Jak? To właśnie dlatego niezbyt ładnie piszę, że to świstek, rozumiesz?
Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20.2 ustawy).
Uchwałę można podjąć w trybie indywidualnego zbierania głosów, bez zwoływania zebrania. W takiej sprawie (odwołanie zarządu) głosy mogą zbierać osoby niebędące członkami zarządu (wyrok SN z 08.07.2004, IV CK 543/03)
Kto podpisał umowę z Zarzadem?
"Nie, "ponad" zarządem są właściciele lokali.
Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20.2 ustawy).
Uchwałę można podjąć w trybie indywidualnego zbierania głosów, bez zwoływania zebrania. W takiej sprawie (odwołanie zarządu) głosy mogą zbierać osoby niebędące członkami zarządu (wyrok SN z 08.07.2004, IV CK 543/03)"
- z wyrokami sądu nie polemizuję, ale Ty podałeś tylko sygnaturę akt, a reszta to Twoje dopiski. Podanie samej sygnatury z własnym opisem to dla mnie nie dowód. Mogę napisać np tak: Sąd wydał zgodę na zabijanie wróbli po 22.00 ( wyrok SN i ble ble ble ) Mocno brzmi, nie?
-z godnie z UWL to w kompetencji Zarządu jest zbieranie podpisów pod uchwałą w trybie obiegowym. Inni właściciele mogą zbierać podpisy pod wnioskiem lub petycją. Gdyby było inaczej to przepraszam, po co Zarząd? Ktoś tam się przeleci z listą i mamy uchwałę. Dzisiaj ja, jutro Ty.
Poza tym o uchwale podjętej w trybie obiegowym Zarzad musi poinformowac pisemnie wszystkich wlaścicieli.
Co do podjęcia uchwały to jest to nowy temat. Mnie interesuje chwila obecna.
Jeśliby Ci się nie powiodło: http://www.zarzadca.pl/content/view/643/94/ Przeczytaj pierwszy post w tym wątku.
Zwróciłam tylko uwagę na opis zdarzenia w linku, który podałeś.
Przeczytajcie, ile tam było zwrotów akcji na które powołał się sąd.
To na pewno nie była typowa sprawa.
Tak, taka umowa nie wywiera po prostu skutków prawnych, po prostu jest bezskuteczna.
Nie mniej jednak, gdyby, np. Kowalski sprzedał Nowakowi Pałac Kultury, umowa będzie ważna, o ile zostaną spełnione pewne warunki (forma aktu notarialnego, określenie ceny, etc.), ale bezskuteczna. Jeżeli wspólnota upoważni zarząd do sprzedaży Pałacu Kultury i dojdzie do transakcji - umowa też będzie ważna.
Gdyby jednak zarząd nie miał takiego upoważnienia - będzie nieważna. Czym innym jest ważność umowy a czym innym bezskuteczność.
Jeżeli wspólnota jest zainteresowana zawarciem umowy na piśmie - może to uczynić, np. przez pełnomocnika z grona właścicieli na podstawie art. 209 kc.
Żaden przepis tego wspólnocie mieszkaniowej nie zabrania, nie mniej jednak nie znam takich przypadków.
Odnośnie postanowienia dotyczącego ustania członkostwa w zarządzie wobec nieudzielenia absolutorium - rzeczywiście sąd może dojść do przekonania, że to ominięcie prawa, jednak broniąc stanowiska wspólnoty należałoby moim zdaniem podnieść konieczność stosowania przepisów o zleceniu.
W przeciwnym razie, członek zarządu nie może w ogóle zrezygnować ze swojej funkcji, bo uwl przewiduje wyłącznie odowłanie a przecież wiemy, że tak nie jest.
drops, z tego co Ty piszesz, to być może Wy w ogóle nie macie Zarządu!!! z Zarządem nie podpisuje się umowy, tylko go wybiera Uchwałą wspólnoty.
Więc albo właśnie ci "pełnomocnicy" są waszym Zarządem, o ile zostali wybrani uchwałą, albo wy w ogóle nie macie żadnego Zarządu,
tylko pełnomocników i .... sama nie wiem co, ale na pewno nie Zarząd. No chyba, że coś przeinaczyłeś przez pomyłkę.
Oczywiście, jeżeli Zarząd będzie ją respektował dobrowolnie to wszystko będzie ok, ale jeżeli zaczną się "udry" to Wasze szanse w praktyce usunięcia Zarządu na podstawie tej umowy oceniam na malusieńkie. Co najwyżej sprawa w sądzie z Waszego powództwa i niewiadomy wynik. Przy czym do momentu uzyskania prawomocnego rozstrzygniecia przez sąd Zarząd nadal będzie pełnił swoje funkcje.
Moim zdaniem przepis o tym, że brak absolutorium nie odwołuje automatycznie Zarządu wspólnoty ma sens w kontekście całej UWL.
No bo jeśli właściciele mogą w każdym momencie (np. w wolnych wnioskach na zebraniu) odwołać Zarząd, to jest to bardzo mocna broń.
Szukanie dodatkowych mogłoby uczynić z Zarządu wspólnoty "chłopca do bicia", nieustannie drżacego o to, aby nie został odwołany.
Brak absolutorium tylko groźnie brzmi w kontakście słowa "absolutorium". Samo jego brzmienie ma pewną powagę, która może niektórych upajać.
Absolutorium głosuje się TYLKO RAZ w roku, a UWL daje właścicielom szanse odwołania Zarządu " w każdym momencie"
To o wiele silniejszy przepis. W razie potrzeby stosujcie go. Dajcie spokój z tym absolutorium.