Wymiennikownia
mgroch
Użytkownik
Deweloper nie sprzedał w budynku wszystkich mieszkań ale jedno z pomieszczeń technicznych wymiennikownia ciepła jest jego własnościa i nie zamierza tego zmienić powołując się na par 2 pkt 8 i 9 Dziennika Ustaw nr193 z 2006 r twierdząc ze przyłącze i wymiennik nie stanowi części instalacji wewnętrznej.W wielu wypowiedziach czytałem ze to niezgodne z prawem ale zmianę chyba trzeba będzie przeprowadzić sądownie bo deweloper odmawia .Proszę o wskazówki praktyczne co i jak robić w rej sytuacji.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli tak - to ono również jest częścią wspólną, nie stanowi więc własności dewelopera.
Czy przyłącze i wymiennik służą Waszej wspólnocie, czy jeszcze innym?
Moim zdaniem będziemy mieli tu sytuację analogiczną jak w przypadku kotłowni, dlatego też poniżej cytat z uzasadnienia orzeczenia.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego, II Wydział Cywilny Odwoławczy we Wrocławiu z dnia 9 lipca 2009 roku, sygn. akt: II Ca 274/09:
"Uznając sporne pomieszczenie kotłowni za nie służące wyłącznie do użytku uczestnikowi postępowania .... Sąd Rejonowy oprał się na dowodzie z opinii biegłych .... Beigli w treści opinii wskazali, że kotłownia stanowi część instalacji ciepłej wody użytkowej i centralnego ogrzewania. Jest wspólna dla całej nieruchomości, zasila te isntalacje w każdy z lokali w energię cieplną. Została ona wybudowana do obsługi wszystkich nieruchomości lokalowych wyodrębnionych z nieruchomości. Fakty te decydują że nie sposób uznać pomieszczenia kotłowni za przynależne do konkretnej nieruchomości lokalowej. Pomieszczenie to nie może służyć zaspokajaniu potrzeb tylko tylko uczestnika postępowania .... Uznając pomieszczenie za składnik części wspólnych stanowiących współwłasność właścicieli wydzielonych nieruchomości lokalowych Sąd Rejonowy orzekł zgodnie z nakazem prawa materialnego, a to przepisem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z jego brzmieniem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tym samym, jeżeli więc pomieszczenie kotłowni służy do użytku wszystkich właścicieli nieruchomości lokalowych, to nie może być częścią składową nieruchomości lokalowej uczestnika postępowania.... W kontekście zarzutu apelacji wskazującego na naruszenie przez Sąd rejonowy przepisu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali wskazać należy na wypowiedź Sądu Najwyższego wyjaśniającą pojęcie pomieszczenia przynależnego. Sąd Najwyższy potwierdził, że kategoria "pomieszczenia przynależnego" ..., jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego. Jednocześnie S.N. potwierdził, że pomieszczenie przynależne może być częścią składową nieruchomości lokalowej, gdy służy wyłącznie do uzytku właściciela tej nieruchomości lokalowej (tak uzasadnienie wyroku SN, sygn. III RN 153/01 z dnia 2002.10.03-LEX nr 76824).
Za bezzasadne należy uznać zarzuty apelacji dotyczące naruszenia przez Sąd I instancji przepisów art. 618 kpc w zw. z art. 212 kc i art. 211 kc w zw. z art. 623 kpc. Wskazać należy, że zarzuty te pomijają treść przepisów ustawy o własności lokali, które zastosował Sąd Rejonowy, a które skutkowały uznaniem spornego pomieszczenia kotłowni za część wspólną. "
Niech i tak będzie. Biedny deweloper. A wy szykujcie prawnika i do sądu. Byle szybko, bo choć sezon grzewczy się kończy, to następny za kilka miesięcy.
Pozdrawiam.
przy ocenie kwestii własności urządzeń przyłączonych do sieci przedsiębiorstwa przepisami właściwymi są w szczególności art. 49 i 191 kc. Końcowe zastrzeżenie art. 49 kc, uzależniające zastosowanie tego przepisu od przesłanki, aby objęte nim urządzenia wchodziły w skład przedsiębiorstwa lub zakładu, jest kwestią faktu. Jest ona spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 kc urządzeń do sieci należącej do przedsiębiorstwa lub zakładu. W rezultacie urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały zbudowane, i nie stanowią na podstawie art. 191 kc własności właściciela tej nieruchomości. Z chwilą bowiem połączenia ich w sposób trwały z przedsiębiorstwem w taki sposób, że nie mogą być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 i 3 kc), stają się częścią składową tego przedsiębiorstwa. Podstawę prawną przejścia własności stanowi art. 191 kc odniesiony mutatis mutandis, ze względu na treść art. 49 kc, do przedsiębiorstwa (zakładu). Z chwilą połączenia w sposób trwały z siecią urządzeń przedsiębiorstwa wymienione w art. 49 kc urządzenia, jako jego części składowe, stają się przedmiotem własności tej osoby, która jest właścicielem przedsiębiorstwa”.
Z punktu widzenia przepisów techniczno-budowlanych, skoro ma nastąpić zdemontowanie kotłowni, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powinien wyłączyć obiekt z eksploatacji, ponieważ nie będzie się nadawał do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Ewentualnie mógłby ten obiekt dopuścić do eksploatacji, ale np. jako magazyn nie wymagający ogrzewania.
Czyż nie jest napisane w piśmie, że:
"Budynek i pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi oraz inne budynki, jeżeli wynika to z ich przeznaczenia, powinny być wyposażone w instalacje (urządzenia) do ogrzewania pomieszczeń w okresie obniżonych temperatur, umożliwiające utrzymanie temperatury powietrza wewnętrznego odpowiedniej do ich przeznaczenia. Wymaganie to nie dotyczy budynków rekreacyjnych, użytkowanych wyłącznie w sezonie letnim"?
W mojej opinii nie powinno być dopuszczone prawnie coś takiego, że deweloper zostawia sobie źródło ciepła. Wg mnie, to jest absurdalne. Może jeszcze zrobimy tak, że np. pomieszczenie maszynowni dźwigu i wentylacji mechanicznej też sobie wyodrębni i w zależności od sytuacji będzie wentylację włączał lub wyłączał?
Prezesie, czy wszyscy właściciele poparli tę uchwałę?
Z chwilą dokonania podziału, poszczególne części nieruchomości wspólnej (bo ona nadal jest wspólna) są użytkowane przez tych właścicieli lokali, którym zostały one "przydzielone" tą umową. Koszty utrzymania tej części nieruchomości wspólnej ponosi wyłącznie ten właściciel, który jej używa. Nie ponosi on wówczas kosztów utrzymania pozostałych części nieruchomości wspólnej.
Udziały nie ulegają zmianie, bo jest to tylko umowny podział, dotyczący użytkowania i ponoszenia kosztów. Cała nieruchomość nadal jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali.
Taka umowa to nie jest ani zniesienie współwłasności ani podział nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (podział geodezyjny działki gruntu i pionowy podział budynku) - tylko wówczas wystąpiłaby konieczność zmiany udziałów w księgach wieczystych i powstałyby dwie odrębne nieruchomości. (Do takiego rozwiązania stale Cię namawiam.)
Jeżeli jednak Ty nie poparłeś tej umowy, to jej nie ma. Uchwałą (większością głosów) takiego podziału nie da się przeprowadzić.
Sprostowanie mojej powyższej wypowiedzi: niekiedy, na gruncie kodeksu cywilnego podział quoad usum jest czynnością zwykłego zarządu, która nie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
O tym czy dana czynność podziału nieruchomości jest czynnością zwykłego zarządu decyduje stan faktyczny sprawy.
Poniżej pomocne piśmiennictwo:
z uzasadnienia uchwały całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 28.09.1963 r. (III CZP 33/62, OSNCP 2/64, poz. 22):
" Jeżeli chodzi o rzeczy, których właściwości albo społeczne lub gospodarcze przeznaczenie nie pozwalają na wspólne korzystanie (np. dom mieszkalny, budynki gospodarcze, ogródek przydomowy) a więc gdy te właściwości rzeczy same przez się rozstrzygają o rozdzielnym korzystaniu z niej i gdy poza tym rzecz jest wystarczająco duża, aby mogli z niej korzystać w ten sposób wszyscy współwłaściciele - rozstrzygnięcie przez nich o takim sposobie korzystania jest czynnością zwykłego zarządu. Chodzi bowiem nie o rozstrzygnięcie co do zasady, lecz jedynie o skonkretyzowanie, jak takie rozdzielne korzystanie ma być realizowane. Jest to przy tym rozstrzygnięcie, które może być zmienione i które może uwzględniać w sposób jednakowy interesy wszystkich współuprawnionych."
Uchwałę w tej sprawie możecie oprawić w ramkę i powiesić kierownikowi na ścianie w gabinecie.
Podkreśliłem to słowami "każdy z każdym", ponieważ pytałeś, czy jest to umowa między spółką a wspólnotą. Wspólnota to wszyscy właściciele lokali, a więc również spółka. To nie jest umowa spółki i wspólnoty, lecz umowa właścicieli lokali we wspólnocie.
Poniżej cytuję, jakie warunki winna, zgodnie z wykładnią Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17.03.2009 roku, sygn. akt: I ACa 149/09 (niepubl.) , spełniać taka uchwała:
"Wymaga podkreślenia, iż uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym umowa ma być zawarta. Za niedopuszczalne należy uznać, jak to mam miejsce w niniejszej sprawie, ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta. W ten bowiem sposób współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (...). Zgoda, o jakiej stanowi art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, winna dotyczyć konkretnej, ściśle określonej czynności. W drodze uchwały nie można bowiem przenosić na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania określonego rodzaju czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu".
O tym czy dana czynność podziału nieruchomości jest czynnością zwykłego zarządu decyduje stan faktyczny sprawy.
Poniżej pomocne piśmiennictwo:
z uzasadnienia uchwały całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 28.09.1963 r. (III CZP 33/62, OSNCP 2/64, poz. 22):
" Jeżeli chodzi o rzeczy, których właściwości albo społeczne lub gospodarcze przeznaczenie nie pozwalają na wspólne korzystanie (np. dom mieszkalny, budynki gospodarcze, ogródek przydomowy) a więc gdy te właściwości rzeczy same przez się rozstrzygają o rozdzielnym korzystaniu z niej i gdy poza tym rzecz jest wystarczająco duża, aby mogli z niej korzystać w ten sposób wszyscy współwłaściciele - rozstrzygnięcie przez nich o takim sposobie korzystania jest czynnością zwykłego zarządu. Chodzi bowiem nie o rozstrzygnięcie co do zasady, lecz jedynie o skonkretyzowanie, jak takie rozdzielne korzystanie ma być realizowane. Jest to przy tym rozstrzygnięcie, które może być zmienione i które może uwzględniać w sposób jednakowy interesy wszystkich współuprawnionych."