projekty uchwał

marianna

Piszę na zapas, bo to czas, kiedy odbywają się zebrania.
Pewnie wkrótce dostanę zawiadomienie, kiedy odbędzie się "moje".
I pewnie będzie tak, jak w latach poprzednich - wiem to z informacji od sąsiadów... porządek obrad, czyli podwyższenie zaliczek na koszty administrowania, fundusz remontowy, może wynagrodzenie zarządu.
I ani jednego projektu uchwały, które później będą głosowane "od czapy", a wysokość zaliczek będzie podana na zebraniu.
Czy to zgodne z prawem?
Czy w ogóle mamy obowiązek głosowania nad takimi uchwałami?

wojak

Moim zdanie to nie jest w porzadku. W naszej wspolnocie zawsze jako Zarzad opracowujemy wczesniej plan gospodarczy (rzeczowo-finansowy) i zalaczamy go do zaproszenia (czy tez jak chca niektorzy uczestnicy forum - zawiadomienia) wraz z projektami uchwal. Oczywiscie, jesli w trakcie zebrania padna kolejne propozycje uchwal, to sa one nie do przewidzenia, ale nie widze powodu, aby nie poddac ich pod glosowanie:bigsmile:

prezes

No właśnie wojak.Ja, jak w ubiegłym roku organizowałem zebranie to do każdego właściciela dostarczyłem wszystkie projekty uchwał, projekt planu finansowo- gospodarczego oraz sprawozdanie, żeby każdy mógł się z tym zapoznać i żeby wiedział o czym będzie mowa.Natomiast w sierpniu zebranie zwołał większościowy udziałowiec i pomimo,że w zawiadomieniu była mowa o trzech uchwałach do podjęcia to żadnego projektu nie było. Dopiero na naszą pisemną prośbę, że tak powinno być projekty tych uchwał dostarczono.W przedsiębiorstwie jest prawnik na etacie. Ciekawe, za co mu płacą?Pojęcia nie mają o UWL - a rządzą!!!

olusia2908

Czy miasto i zarządca może zmusić właścicieli aby przyjęli do swojej wspólnoty przyległy budynek????

owner

[cite] prezes:[/cite]pomimo,że w zawiadomieniu była mowa o trzech uchwałach do podjęcia to żadnego projektu nie było. (...) W przedsiębiorstwie jest prawnik na etacie. Ciekawe, za co mu płacą?Pojęcia nie mają o UWL - a rządzą!!!

Który przepis uwl powinien zastosować zarząd wspólnoty?
Ten, którego nie zna "prawnik na etacie", a który rzekomo wymaga załączania projektów uchwał do zawiadomienia? Możesz go wskazać?

wojak

[cite] olusia2908:[/cite]Czy miasto i zarządca może zmusić właścicieli aby przyjęli do swojej wspólnoty przyległy budynek????

Napisz cos wiecej, za malo danych... Ile wspolnota liczy lokali, ile jest w rekach indywidualnych wlascicieli, czy "miasto" posiada udzialy w przedmiotowej nieruchomosci i jakie, w jakim trybie dziala wspomniany przez Ciebie Zarzadca.....

Zarządca

Art. 32 ust. 2 uwl: "W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. "

Pomocne piśmiennictwo:
"Przeważnie porządek obrad zawierać będzie projekt uchwały właścicieli lokali, który winien być jasny, zrozumiały i precyzyjny. Wskazówki co do porządku obrad zawiera orzeczenie SN z 31.12.1959 r. III CZR 371/59, niepubl., zapadłe na tle spółdzielczości mieszkaniowej, które może być stosowane na potrzeby wspólnot mieszkaniowych. W motywach tego rozstrzygnięcia czytamy, że porządek obrad powinien zawierać: " jasne wyszczególnienie spraw, co do których będą zapadały uchwały. Wyszczególnienie musi być tego rodzaju, aby każda osoba uprawniona do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu była w sposób wystarczający zorientowana, o jakie sprawy chodzi, mogła ocenić ich ważność i w konsekwencji zadecydować o konieczności wzięcia udziału w walnym zgromadzeniu, jak również przygotować się do obrad nad nim."
Własność lokali. Komentarz. R. Strzelczyk, A. Turlej, Wydawnictwo CH Beck, Warszawa 2007, s. 502.

prezes

owner, owszem mogę podać taki przepis : art.32 pkt.2 UWL. W dodatku to nie zarząd WM zwoływał to zebranie. Zarząd tylko zwrócił uwagę na braki w dokumentacji dotyczącej zebrania.

owner

Mylisz się. Tam nie ma ani słowa o projektach uchwał.
Poza tym - w jaki sposób uchwała w sprawie absolutorium dla zarządu czy uchwała o planie gospodarczym miałaby zmieniać wzajemne prawa i obowiązki właścicieli lokali?

prezes

owner, czy zmiana wysokości stawek nie jest zamierzoną zmianą we wzajemnych prawach i obowiązkach? A czy zmiana w postaci oddzielenia części budynku od kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie jest taką zmianą?Zebranie odbyło się w sierpniu i były podjęte trzy uchwały.Jedna dotyczyła zmiany w zarządzie wspólnoty.Nie piszę tu o TYPOWYM zebraniu sprawozdawczym. Czy w "cywilizowanym" świecie nie wypadałoby takie projekty przedstawić - chociażby po to aby zaoszczędzić na czasie?Łatwiej się rozmawia,jeśli się wie o czym - prawda?

owner

Czy w "cywilizowanym" świecie nie wypadałoby takie projekty przedstawić

Żaden przepis prawny nie reguluje tego, co wypada, a co nie. Również art. 32.2 uwl.
Albo mówimy o obowiązkach prawnych, albo o zalecanych praktykach: "dobrze by było, gdyby..."

Zarządca

[cite] owner:[/cite]Mylisz się. Tam nie ma ani słowa o projektach uchwał.
Poza tym - w jaki sposób uchwała w sprawie absolutorium dla zarządu czy uchwała o planie gospodarczym miałaby zmieniać wzajemne prawa i obowiązki właścicieli lokali?

W treści cytowanego powyżej art. 32 ust. 2 uwl ("W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.") nie użyto sformułowania "projekty uchwał", ale moim zdaniem tak należy rozumieć ten przepis.
Uchwała o udzieleniu absolutorium rzeczywiście nie zmienia wzajemnych praw i obowiązków w znaczeniu tego przepisu, ale postawione pytanie dotyczyło podwyższenia zaliczek:

[cite] marianna:[/cite], czyli podwyższenie zaliczek na koszty administrowania, fundusz remontowy, może wynagrodzenie zarządu.
I ani jednego projektu uchwały, które później będą głosowane ...

Moim zdaniem zarząd ma obowiązek powiadomić właścicieli przed zebraniem na piśmie o proponowanych podwyżkach.

owner

Uchwała o udzieleniu absolutorium rzeczywiście nie zmienia wzajemnych praw i obowiązków w znaczeniu tego przepisu, ale postawione pytanie dotyczyło podwyższenia zaliczek:

Jak łatwo zauważyć, mój komentarz odnosił się do wypowiedzi prezesa:

[cite] prezes:[/cite]w sierpniu zebranie zwołał większościowy udziałowiec i pomimo,że w zawiadomieniu była mowa o trzech uchwałach do podjęcia to żadnego projektu nie było. Dopiero na naszą pisemną prośbę, że tak powinno być projekty tych uchwał dostarczono.W przedsiębiorstwie jest prawnik na etacie. Ciekawe, za co mu płacą?Pojęcia nie mają o UWL - a rządzą!!!

Rzadko która uchwała jest "zmianą we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali", więc podnoszenie zarzutu niedostarczenia projektów uchwał jest nietrafiony. Jeżeli jest taka wola właścicieli, powinni podjąć uchwałę, że zarząd ma obowiązek dostarczać projekty wszystkich uchwał, niezależnie od ich treści. Będzie uchwała - będzie podstawa do rozliczenia zarządu.
Zarząd, który lekceważy właścicieli, należy odwołać, a nie szukać interpretacji, które posłużą wykazaniu, że zarząd zaniedbał jakiegoś obowiązku. Co to zmienia? Zarząd można odwołać bez podania przyczyn.

Zarządca

Zobowiązanie zarządu /zarządcy do dostarczania projektów wszystkich uchwał to bardzo dobry pomysł, uniknie się w ten sposób nieporozumień, tym bardziej że ustawodawca nie sprecyzował tego obowiązku wprost.

Sims

Nie zabieram często głosu na forum, ale czytam posty, bo rozjaśniają mi w głowie. Korzystałam z rzeczowych uwag "ownera", ale od jakiegoś czasu te wpisy sa nawet "napastliwe". Co do projektów uchwał "zamieszczać, czy nie" odpowiem z własnego doświadczenia, po dwóch sprawach w sądzie przeciwko uchwałom wspólnoty. Dla sądu ma to zdecydowane znaczenie. Pyta, czy była podana treść uchwał w zawiadomieniu, czy właściciele mieli czas się z tą treścią zapoznać i wyrobić sobie swoje zdanie, czy treść uchwał była zmieniona w trakcie zebrania, czy były uchwały poddane pod głosowanie, których nie było w zawiadomieniu. To tylko część pytań. One mają znaczenie przy głosowaniu "częściowo na zebraniu, częściowo w trybie obiegowym". Chodzi o procent oddanych głosów "za". Jeśli treść uchwał jest podana w zawiadomieniu i nie jest zmieniona na zebraniu, to wystarczy tylko 50%+1 "za". Jeśli jednak ta treść uchwał nie była podana, trzeba dotrzeć do wszystkich właścicieli, aby umożliwić im oddanie glosu "za" lub "przeciw".

marta26421

Sims! Twoje doświadczenia powinnaś opisać na forum. Co było przedmiotem zaskarżenia uchwał?

Często właściciele wyodrębnionych lokali bagatelizują otrzymane zawiadomienia na zebrania. Dopiero na sali sądowej otwierają im się oczy.

warta

Pyta, czy była podana treść uchwał w zawiadomieniu, czy właściciele mieli czas się z tą treścią zapoznać i wyrobić sobie swoje zdanie, czy treść uchwał była zmieniona w trakcie zebrania, czy były uchwały poddane pod głosowanie, których nie było w zawiadomieniu.

Taka sytuacja(zmiana tresci uchwal oraz dodawanie nowych)zdarza sie bardzo czesto w trakcie zebran wspolnot.W komentarzu do uwl R.Strzelczyk/A.Turlej 2007 r autor zgadza sie z wyrokiem Sadu Najwyzszego,ktory dopuszcza "mozliwosc naprawienia uchybien w zakresie powiadomienia wlascicieli lokali o tresci proponowanych uchwal" po zebraniu w czasie dalszego indywidualnego zbierania glosow,poniewaz wlasciciel lokalu ma wtedy mozliwosc zapoznania sie z trescia proponowanej uchwaly.

[b]Wyrok SN z 16.10.2002 IV CKN 1351/00.[/b]

Zarządca

Uważam, że jeżeli właściciele lokali na zorganizowanym zebraniu poczynią pewne ustalenia i rozpoczną głosowanie nad uchwałą, której nie było w ogóle w porządku obrad, albo, np. zmienią projekt uchwały - to nie są to uchybienia. W tym właśnie celu organizuje się zebrania, w przeciwnym razie doszlibyśmy do absurdu.
Należy w takiej sytuacji kontynuować głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów.

owner

Ten wyrok SN dotyczył innej sprawy - uchybienia, polegającego na niezawiadomieniu właściciela lokalu o zebraniu:

Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

Ponieważ rozpoczęte na zebraniu głosowanie było kontynuowane w trybie indywidualnym, Sąd Najwyższy uznał, że uchybienie to tym bardziej nie ma znaczenia, ponieważ uchwała nie została podjęta na wadliwie zwołanym zebraniu, lecz w trybie mieszanym:

Uchwała podjęta w trybie mieszanym stwarza ponadto możliwości naprawienia uchybień w zakresie powiadamiania o zebraniu (...) Umożliwienie pominiętym członkom oddania głosu w trybie zbierania podpisów z reguły wykluczy istnienie takiego wpływu.

W innym wyroku SN orzekł:

W orzecznictwie Sądu Najwyższego można uznać za utrwalone stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na nim uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść tych uchwał. Wskazuje się bowiem, że bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet do niemożności ich funkcjonowania. Podkreśla się przy tym, że to ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie (por. wyrok z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004, nr 3, poz. 40, czy z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132). W drugim z tych orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Przyłączając się do tego stanowiska dodać należy, że decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je.

Wyrok SN z 11.01.2007, II CSK 370/06

prezes

owner, chyba niezbyt dokładnie przeczytałeś mój tekst albo się nie zrozumieliśmy.To nie zarząd zwoływał zebranie, tylko większościowy udziałowiec. To nie zarząd WM nie dopełnił obowiązku przedstawienia projektów uchwał. Napisałem, że na pisemny wniosek zarządu dostarczono nam projekty uchwał.Więc o lekceważeniu właścicieli przez zarząd chyba nie może być mowy?To przedstawiciele spółki nas lekceważą.W końcu może się okazać,że na zebranie przygotowano 25 uchwał bez powiadamiania o ich treści właścicieli. Ile będzie trwać takie zebranie?

warta

Ten wyrok SN dotyczył innej sprawy - uchybienia, polegającego na niezawiadomieniu właściciela lokalu o zebraniu:

Wiem o tym doskonale;tylko jak pisze:w podanym komentarzu podaje sie to jako argument do mozliwosci naprawienie braku zawiadomienia o nowo podjetych uchwalach dla osob glosujacych korespondencyjnie,ktore wczesniej otrzymaly program zebrania bez tych uchwal; zgodnie z zasada a maiore ad minus:

joannar84

Chciałabym się dowiedzieć, czy istnieje jakiś przepis dotyczący tego, kto powinien podpisać uchwały, sprawozdania i inne dokumenty, które są przedstawiane na zebraniu rocznym? Z góry dziękuje za pomoc. Joanna R.

owner

Wszystkie dokumenty przedkładane właścicielom na zebranie pochodzą od zarządu i przez zarząd powinny być podpisane.

Zarządca

Pomocne piśmiennictwo:
Własność lokali. Komentarz. R. Strzelczyk, A. Turlej, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007, 481 - 482:

"Zgodnie z wyrokiem z dnia 28.06.1999 r. ( I ACa 282/99, OSA 2001, Nr 1, poz. 7) sprawozdanie musi pochodzić od zarządu wspólnoty, a więc być podpisane przez członków zarządu wspólnoty, a w przypadku powierzenia zarządu nieruchomości wspólną zarządcy - przez zarządcę ( w przypadku zarządcy będącego osobą prawną sprawozdanie powinna podpisać osoba uprawniona do jej reprezentowania). Niepodpisanie sprawozdania przez osoby uprawnione oznacza, że jest to jedynie projekt dokumentu sprzeczny z wymogami art. 30 WłLokU. Projekt sprawozdania nie może być przedmiotem obrad zebrania właścicieli ani stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium".

marianna

Z relacji sąsiadów wiem, że, jeśli na zebraniu jest wymagana większość, to uchwały zapadają i już. Niezależnie od tego czy znajdowały się w porządku zebrania (oczywiście bez projektów) czy też „urodziły się” w trakcie.
Natomiast, jeśli uchwała nie zapadnie albo nie ma zbyt wielu osób, to nawet w przypadku głosowania obiegiem nie dociera się do wszystkich właścicieli. Głosowanie kończy się w momencie uzyskania wymaganej większości.
Przy okazji inne pytanie: dlaczego nie można oddać głosu wstrzymującego?

Zarządca

[cite] marianna:[/cite]Z relacji sąsiadów wiem, że, jeśli na zebraniu jest wymagana większość, to uchwały zapadają i już. Niezależnie od tego czy znajdowały się w porządku zebrania (oczywiście bez projektów) czy też „urodziły się” w trakcie.

Moim zdaniem, w zasadzie w takiej sytuacji trudno mówić o nieprawidłowościach, raczej o tym, że kontynuowanie głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów to dobry zwyczaj.

[cite] marianna:[/cite] Przy okazji inne pytanie: dlaczego nie można oddać głosu wstrzymującego?

Oczywiście, że można oddać głos wstrzymujący. Ponieważ do podjęcia uchwały wymagana jest większość "za" głos wstrzymujący się ma taki wpływ na wynik głosowania jak głos przeciw uchwale lub w ogóle nie oddanie głosu, dlatego w praktyce zarządzający na kartach do głosowania nie umieszczają zwykle takiej opcji jak "wstrzymuję się".

Zarządca

[cite] marianna:[/cite]
Natomiast, jeśli uchwała nie zapadnie albo nie ma zbyt wielu osób, to nawet w przypadku głosowania obiegiem nie dociera się do wszystkich właścicieli. Głosowanie kończy się w momencie uzyskania wymaganej większości.

Taka praktyka jest natomiast nieprawidłowa i stanowi moim zdaniem rażące naruszenie art. 27 uwl stanowiącego, że każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Realizacja tego uprawnienia (i zarazem obowiązku) wyraża się m. in. w głosowaniu nad uchwałami. Dysponentem uprawnienia jest więc sam właściciel a nie zarządzający. To właściciel podejmuje decyzję czy chce ze swego uprawnienia skorzystać, na zarządzającym ciąży natomiast obowiązek umożliwienia właścicielowi udziału w głosowaniu nad uchwałami poprzez doręczenie projektów uchwał i innych niezbędnych informacji.
Zwykle wystarczy powiadomić wszystkich o głosowaniu, doręczyć karty i treści uchwał oraz ustalic termin, do którego można oddać swój głos.

owner

Jeżeli projekt uchwały "powstał" na zebraniu i jest głosowany w trybie mieszanym (lub jest głosowany wyłącznie w trybie indywidualnym, bez związku z zebraniem), to zgodzę się z Zarządcą - wszystkim właścicielom należy umożliwić udział w głosowaniu przez dostarczenie treści projektu oraz kart do głosowania.
Ale jeżeli głosowanie nad uchwałą było ujęte w porządku obrad zebrania i projekt uchwały był załączony do zawiadomienia, to do głosów oddanych na zebraniu wystarczy "dozbierać" indywidualnie głosy do większości "za" lub "przeciw". Uchwała wówczas jest podjęta (lub odrzucona). Ci, którzy nie przyszli na zebranie, sami zrezygnowali ze swojego prawa udziału w zarządzaniu. Powielanie kart do głosowania dla właścicieli obojętnych na losy ich własności to strata czasu i pieniędzy.

Zarządca

[cite] owner:[/cite]
Ale jeżeli głosowanie nad uchwałą było ujęte w porządku obrad zebrania i projekt uchwały był załączony do zawiadomienia, to do głosów oddanych na zebraniu wystarczy "dozbierać" indywidualnie głosy do większości "za" lub "przeciw". Uchwała wówczas jest podjęta (lub odrzucona). Ci, którzy nie przyszli na zebranie, sami zrezygnowali ze swojego prawa udziału w zarządzaniu. Powielanie kart do głosowania dla właścicieli obojętnych na losy ich własności to strata czasu i pieniędzy.

A to ja się z tym nie zgadzam, głosowanie ma dotyczyć wszystkich a nie tylko tych, do których uda się zarządzający po głos.

owner

Przecież już dostali zawiadomienie z punktem o głosowaniu takich uchwał, dostali też treść projektu.
Mieli możliwość oddania głosu na zebraniu osobiście lub przez pełnomocnika.

Ile razy trzeba prosić Sz.P. Właściciela, żeby zechciał się zainteresować swoją własnością?
Ważne, że nikt nie został pominięty i że sprawa uchwały została rozstrzygnięta (na tak lub na nie).

Jeśli uchybienie polegające na niezawiadomieniu właściciela o zebraniu nie jest wystarczającą podstawą do uchylenia uchwały (skarżący właściciel musi wykazać, że jego nieobecność miała lub mogła mieć wpływ na wynik głosowania), to tym bardziej nie jest taką podstawą zawiadomienie o zebraniu, przekazanie treści projektu i pominięcie dopiero przy kolejnym podejściu.

Zarządca

Nie zgadzam się z Tobą w tej kwestii dlatego, że należy dążyć do utrwalenia pewnych standardów działania, dobrych zwyczajów we wspólnocie mieszkaniowej. Ponadto, każdy przypadek jest inny, nie jesteśmy w stanie wszystkiego dzisiaj przewidzieć. Może też dojść do sytuacji, w której sąd uchyli uchwałę z powodu, który wydaje się nam nieistotny.
Jeżeli zarząd przeprowadza głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów, to dotyczy ono wszystkich właścicieli lokali a nie grupy właścicieli lokali.

owner

Zarządco, Marianna pisała o trybie mieszanym.
Moje uwagi o możliwości pominięcia części właścicieli po uzyskaniu rozstrzygnięcia też dotyczą tego trybu.

Przy okazji problem pokrewny.
Ustawa wymaga powiadomienia na piśmie każdego właściciela o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie.
Nie wspomina o wyniku głosowania, lecz wyłącznie o treści. Wynik jest może nieistotny w sytuacji, kiedy uchwała została przyjęta.
A co w przypadku odrzucenia (większość udziałów przeciw) lub nierozstrzygnięcia sprawy uchwały (podzielone głosy: brak większości zarówno za uchwałą, jak przeciw niej)?
Z przepisu art. 23.3 nie wynika obowiązek informowania w ogóle: ani o treści projektu uchwały (bo nie została podjęta), ani o wyniku głosowania.
Wychodzi na to, że ustawodawca wprowadzając obowiązek informowania o treści uchwały podjętej obiegiem miał na uwadze wyłącznie zapewnienie właścicielom możliwości zaskarżenia uchwały. To znaczy, że właściciele mogą uczestniczyć w głosowaniach wielu uchwał w trybie indywidualnym i (jeśli one przepadną) nie dowiedzą się o wyniku tych głosowań; nie mogą też - jeśli regulamin czy inne uchwały nie określają tego inaczej - czynić zarządowi z tego powodu zarzutu, bo prawo tego nie wymaga.

Zarządca

[cite] owner:[/cite]
Wychodzi na to, że ustawodawca wprowadzając obowiązek informowania o treści uchwały podjętej obiegiem miał na uwadze wyłącznie zapewnienie właścicielom możliwości zaskarżenia uchwały.

Moim zdaniem nie tylko możliwość zaskarżenia, lecz także powiadomienia o uchwale, tak aby właściciel nie był zaskakiwany o decyzjach, które mają wpływ na zarząd nieruchomością wspólną (taka sama idea, tylko w innym wymiarze, towarzyszy promulgacji aktów prawnych). Jeżeli za daną uchwałą nie głosowała większość - to tej uchwały po prostu nie ma, fakt ten (niepodjęcie uchwały) nie wpływa na sytuację prawną członka wspólnoty w stosunku do stanu, jaki istniał przed głosowaniem, choć z pewnym wyjątkiem.
Można tu dostrzec pewną lukę, mam na myśli czynność względnie nieważną. Sytuacja prawna przed jej zatwierdzeniem lub odmową zatwierdzenia to stan oczekiwania, natomiast po odrzuceniu takiej uchwały rodzą się określone skutki prawne - w takich sytuacjach należałoby zawiadamiać właścicieli lokali. Choć muszę to jeszcze przemyśleć.

[cite] owner:[/cite]To znaczy, że właściciele mogą uczestniczyć w głosowaniach wielu uchwał w trybie indywidualnym i (jeśli one przepadną) nie dowiedzą się o wyniku tych głosowań; nie mogą też - jeśli regulamin czy inne uchwały nie określają tego inaczej - czynić zarządowi z tego powodu zarzutu, bo prawo tego nie wymaga.

Wprost nie, ale zarząd ma obowiązek, np. udzielić takich informacji w sprawozdaniu ze swojej działalności za dany rok.

ors

[cite] owner:[/cite]Wszystkie dokumenty przedkładane właścicielom na zebranie pochodzą od zarządu i przez zarząd powinny być podpisane.

Nawet w projekcie uchwały jaki jest dołączany do zawiadomienia?

Rozumiem że jeśli już to może to być ksero - nie trzeba każdego sprawozdania dla każdego właściciela podpisać własnoręcznie?

marianna

Zarządca: Zwykle wystarczy powiadomić wszystkich o głosowaniu, doręczyć karty i treści uchwał oraz ustalic termin, do którego można oddać swój głos.

Owner: ...to zgodzę się z Zarządcą - wszystkim właścicielom należy umożliwić udział w głosowaniu przez dostarczenie treści projektu oraz kart do głosowania.

Owner: Przecież już dostali zawiadomienie z punktem o głosowaniu takich uchwał, dostali też treść projektu.

Owner: ...przekazanie treści projektu...

Nie umiem cytować, przepraszam.
Tak sobie czytam wasze wypowiedzi i czytam i myślę sobie, jakby to pięknie było żyć we wspólnocie idealnej (utopijnej?). Niestety, moja wspólnota to tylko mieszkaniowa.
Głosowanie "obiegiem" odbywa się tak, że przedstawiciel zarządcy puka do drzwi, w jednej ręce ma uchwałę, którą "udostępnia" do przeczytania, a w drugiej tabelkę z nazwiskami i miejscem na podpis właściciela.
Pół biedy, jak uchwała jest krótka. Wtedy można przeczytać (w miarę) ze zrozumieniem i (w miarę) świadomie zagłosować.

joannar84

Jeśli moge zauważyć, to zebrania we wspólnotach mieszkaniowych są dla właścicieli, a wię wszyscy właściciele powinni na nie chodzić. A jeśli ktoś nie chodzi to na tym traci. A np. jak nie pasuje mu termin lub godzina zebrania, to ma prawo do tego, żeby zwrócić na to uwagę zarządu i ten może spróbować przesunąć ten termin, o ile jest to możliwe. Gdyż zebrania roczne powinny się odbywać w terminie do końca marca.

warta

A to ja się z tym nie zgadzam, głosowanie ma dotyczyć wszystkich a nie tylko tych, do których uda się zarządzający po głos.

Czyli uwazasz,ze po uzyskaniu 50% glosow+ nalezy dalej prowadzic ich zbieranie lub czekac na listowna odpowiedz( w naszej WM ok.75% odpowiada listownie bo mieszkaja albo w innym miescie lub za granica).Zgoda.Tylko jedno pytanie jak dlugo nalezy czekac na odpowiedzi tych wlascicieli: 1,2,
5 miesiecy czy nawet rok?KIedys trzeba glosowanie zamknac i realizowac prawomocna juz uchwale no i trzeba ja wyslac do wlasc. podajac wartosc oddanych glosow.

owner

Zarząd nie może ograniczyć czasu trwania głosowania. Przepisy ustawy też tego nie regulują.
Rzeczywiście są wspólnoty, w których zbieranie głosów trwa kilka miesięcy, a nawet ponad rok.

wojak

[cite] owner:[/cite]Zarząd nie może ograniczyć czasu trwania głosowania. Przepisy ustawy też tego nie regulują.
Rzeczywiście są wspólnoty, w których zbieranie głosów trwa kilka miesięcy, a nawet ponad rok.

Oczywiscie, zgoda :-) Jednak moim zdaniem, jesli liczba udziałów "za" przekroczy 50% można już powiadomić członków Wspólnoty o podjęciu uchwały i przystępować do jej realizacji.

owner

jesli liczba udziałów "za" przekroczy 50% można już powiadomić członków Wspólnoty o podjęciu uchwały

A jeśli nie przekroczy 50%?
Tak się zdarza dość często w nowych budynkach, w których lokale były nabywane jako inwestycja i nie są zamieszkałe przez właścicieli, lecz oddane w najem. Najemcy nie mają pełnomocnictw właścicieli. Właściciele są nieuchwytni, często za granicą. Jeśli na domiar złego spory udział ma lokal garażu podziemnego, to paraliż gotowy.
Wspólnota istnieje na papierze, ale nie jest w stanie podejmować żadnych uchwał.

warta

Właściciele są nieuchwytni, często za granicą. Jeśli na domiar złego spory udział ma lokal garażu podziemnego

Wlasnie u nas mamy -no nie zupelnie taka -ale b. zblizona sytuacje.Dlatego po osiagnieciu 50%+ wysylamy powiadomienia.Oczywiscie jest sporzadzany protokol.Tylko co zrobic z tymi glosami ktore dochodza pozniej?Ostatnio przyszly dwa glosy 11mcy po wyslaniu(!!) z Canady i 3mce po uzyskaniu 50%+.
Niestety podjete uchwaly b. czesto traca swoja aktualnosc.W zasadzie od 2 lat "balansujemy" na pograniczu "paralizu".Za 2 tyg mamy roczne zebranie(przecietne przyjezdza 25-30% i wtedy jestesmy super szczesliwi.Byly zebrania z udzialem ponizej 10%)Chcemy sprobowac uchwalic pewne stale upowaznienia dla decyzji zarzadu bo ucieka nam juz kolejny zarzadca(nie mozemy praktycznie zgodnie z przepisami uwl funkcjonowac!!)
Mysle,ze to dobry temat na osobny watek.W naszej miejscowosci(wypoczynkowa) chyba 75% WM ma takie same a czasmi gorsza sytuacje.Z tego co wiem w wielkich miastach jest tez wiele takich "papierkowych WM".

drops

Czy jak złożyłam własne projekty uchwał to zarząd ma obowiązek podać kto jest projektodawcą?
Czy zarząd może mój projekt przedstawić, ale zaproponować, aby nad nim nie głosowano bo projekt uchwały zarządu czyni mój projekt nieaktualnym?
Czy mogę na zebraniu zaproponować, aby wstrzymano sie z głosowaniem nad projektem uchwały do czasu pzredstawienia przez zarząd dodatkowych informacji lub wyjaśnień?
Jak sformułować propozycję wstrzymania sie z dalszymi adaptacjami strychów, na których to adaptację wyrażono zgodę odrębną uchwałą? Czy można się wycofać ze "starej" uchwały jeśli prowadzi do wypaczeń?

wojak

[cite] owner:[/cite] A jeśli nie przekroczy 50%?

Bardzo dobre pytanie Ale niestety, nie widze mozliwosci realizacji takiej uchwaly, chyba, ze wystapi sie do sadu i jego orzeczeniem zastapi brakujaca czesc udzialow...

Zarządca

[cite] warta:[/cite]

A to ja się z tym nie zgadzam, głosowanie ma dotyczyć wszystkich a nie tylko tych, do których uda się zarządzający po głos.

Czyli uwazasz,ze po uzyskaniu 50% glosow+ nalezy dalej prowadzic ich zbieranie lub czekac na listowna odpowiedz( w naszej WM ok.75% odpowiada listownie bo mieszkaja albo w innym miescie lub za granica).Zgoda.Tylko jedno pytanie jak dlugo nalezy czekac na odpowiedzi tych wlascicieli: 1,2,
5 miesiecy czy nawet rok?KIedys trzeba glosowanie zamknac i realizowac prawomocna juz uchwale no i trzeba ja wyslac do wlasc. podajac wartosc oddanych glosow.

Moim zdaniem wystarczy zdrowy rozsądek, do którego niekiedy odwołują się przepisy. Należy każdemu umożliwić, tzn. zapewnić właścicielowi taki termin, że bez zbędnej zwłoki może się wypowiedzieć.

[cite] owner:[/cite]Zarząd nie może ograniczyć czasu trwania głosowania. Przepisy ustawy też tego nie regulują.

Ale może wyznaczyć termin "instrukcyjny", na tym właśnie polegają czynności zarządcze. Ktoś musi tym kierować.

Zarządca

[cite] warta:
Wlasnie u nas mamy -no nie zupelnie taka -ale b. zblizona sytuacje.Dlatego po osiagnieciu 50%+ wysylamy powiadomienia.Oczywiscie jest sporzadzany protokol.Tylko co zrobic z tymi glosami ktore dochodza pozniej?Ostatnio przyszly dwa glosy 11mcy po wyslaniu(!!) z Canady i 3mce po uzyskaniu 50%+.

Dołączyć do dokumentacji związanej z głosowaniem.

owner

...jako głosy nieważne?
Ja też miałem taki przypadek: kartę do głosowania dostarczono 2 miesiące po ogłoszeniu wyników głosowania! Właścicielka mieszka na miejscu...

Zarządca

[cite] drops:[/cite]Czy jak złożyłam własne projekty uchwał to zarząd ma obowiązek podać kto jest projektodawcą?
Czy zarząd może mój projekt przedstawić, ale zaproponować, aby nad nim nie głosowano bo projekt uchwały zarządu czyni mój projekt nieaktualnym?
Czy mogę na zebraniu zaproponować, aby wstrzymano sie z głosowaniem nad projektem uchwały do czasu pzredstawienia przez zarząd dodatkowych informacji lub wyjaśnień?

Moim zdaniem na wszystkie pytania należy odpowiedzieć twierdząco. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, zatem ma prawo i obowiązek przedstawiać propozycje, sugestie w zakresie zarządu nieruchomością, oczywiście nie można wprowadzać właścicieli w błąd. Właściciele natomiast mogą również wyrażać swoje opinie, m.in. w tym celu zwołuje się zebrania.
Zarząd winien powiadomić właścicieli o pochodzeniu projektów uchwał, ponieważ co do zasady pochodzą od zarządu, wadliwe ich przygotowanie może nawet skutkować odpowiedzialnością jego członków, poza tym wynika to z obowiązku informowania właścicieli o przebiegu spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną.

[cite] drops:[/cite] Jak sformułować propozycję wstrzymania sie z dalszymi adaptacjami strychów, na których to adaptację wyrażono zgodę odrębną uchwałą? Czy można się wycofać ze "starej" uchwały jeśli prowadzi do wypaczeń?

Jeżeli na podstawie tej uchwały członkowie wspólnoty mieszkaniowej a nawet osoby trzecie nabyły jakieś uprawnienia, to tylko w wyjątkowych okolicznościach można następnie je uchwałą tych praw pozbawić.
Przydatne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 5 czerwca 2008 r., sygn. akt: I ACa 118/08:

"Zmiana uchwały w przewidzianym trybie, jakkolwiek dopuszczalna, nie może pozbawiać członka wspólnoty nabytych przez niego praw, jeśli nie występują okoliczności powodujące, iż członek ten prawa uzyskał bezpodstawnie. (...) owyższe okoliczności przesądzają o tym, iż uchwała nr (...) jest sprzeczna z prawem, gdyż pozbawia członków wspólnoty nabytego przez nich prawa do zwolnienia oraz narusza interesy członków wspólnoty poprzez niecelowe cofnięcie zwolnienia z zaliczek na fundusz remontowy w sytuacji, gdy uprawnieni pozostają wierzycielami wspólnoty z tytułu wyłożonych przez nich środków pieniężnych na remont części wspólnych nieruchomości. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/636/94/

drops

Może nieprecyzyjnie się wyraziłam, chodzi mi o to, ze przyjęto uchwałę dot. wyrażenia zgody na adaptacje strychów i upoważniając zarząd do czynności z tym związanych. W uchwale wymieniono wszystkie strychy. Adaptowano 3 strychy w sposób niekorzystny dla członków WM (najem). W chwili obecnej chcę, aby wycofano się ze zgody na adaptacje pozostałych strychów i aby każdą adaptację rozpatrywano indywidualnie, po uprzednim przedstawieniu przez zarząd rachunku korzyści.

Nowy doklejony: 01.03.18 16:30
Mam pytanie co do projektu uchwały złożonego przez pojedynczego właściciela lokalu. Do tej pory składałam własne projekty, które były przedstawiane na zebraniu i nad którymi głosowano. Ale dzisiaj usłyszałam, że w statucie wspólnoty wymaga się, aby taki projekt został zaakceptowany przez co najmniej 10 % właścicieli lokali, czy to jest zgodne z prawem?

Nowy doklejony: 01.03.18 16:30
Mam pytanie co do projektu uchwały złożonego przez pojedynczego właściciela lokalu. Do tej pory składałam własne projekty, które były przedstawiane na zebraniu i nad którymi głosowano. Ale dzisiaj usłyszałam, że w statucie wspólnoty wymaga się, aby taki projekt został zaakceptowany przez co najmniej 10 % właścicieli lokali, czy to jest zgodne z prawem?

KubaP

Mam pytanie co do projektu uchwały złożonego przez pojedynczego właściciela lokalu. Do tej pory składałam własne projekty, które były przedstawiane na zebraniu i nad którymi głosowano. Ale dzisiaj usłyszałam, że w statucie wspólnoty wymaga się, aby taki projekt został zaakceptowany przez co najmniej 10 % właścicieli lokali, czy to jest zgodne z prawem?

to są wasze wewnętrzne zasady wzorowane na tym zapisie

Art. 31. [b]Zebrania ogółu właścicieli lokali:[/b]
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b)[b]zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej [/b]przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Jak są uchwalone to są zgodne z prawem

drops

Podałeś art. o zwoływaniu zebrań, mnie chodzi o złożenie projektu uchwały. Przepraszam, za może głupotę pytania. Ale to bardzo ważne. Chcemy odwołać stary zarząd. Jedna z osób broni się nogami i rękami. Chcę zaproponować własne uchwały, czy mam do tego prawo ? Czy muszę mieć akceptację tych projektów przez innych właścicieli ?

KubaP

[cite] drops:[/cite]Mam pytanie co do projektu uchwały złożonego przez pojedynczego właściciela lokalu. Do tej pory składałam własne projekty, które były przedstawiane na zebraniu i nad którymi głosowano. Ale dzisiaj usłyszałam, że w statucie wspólnoty wymaga się, aby taki projekt został zaakceptowany przez co najmniej 10 % właścicieli lokali, czy to jest zgodne z prawem?

[cite] drops:[/cite]Podałeś art. o zwoływaniu zebrań, mnie chodzi o złożenie projektu uchwały.

a punkt "B" przeczytałeś ? wyszli z założenia, że jak do zwołania zebrania na wniosek właściciela lokalu potrzeba 10% poparcia, to do rozpatrywania uchwał zgłoszonych przez właścicieli lokali też potrzeba 10% i takie prawo u was obowiązuje, ale tylko u was.

Pisząc Wasz regulamin, właściciele lokali zapisali i uchwalili, że uchwały właścicieli lokali muszą mieć poparcie 10 % , aby je rozpatrywano, więc trzymaj się tego wewnętrznego prawa.

[cite] drops:[/cite]Przepraszam, za może głupotę pytania. Ale to bardzo ważne. Chcemy odwołać stary zarząd. Jedna z osób broni się nogami i rękami. Chcę zaproponować własne uchwały, czy mam do tego prawo ? Czy muszę mieć akceptację tych projektów przez innych właścicieli ?

jak u was taka zasada panuje, że uchwały właścicielskie musza mieć poparcie 10 % właścicieli lokali liczonych udziałami, to zbierz takie głosy/podpisy/ i po sprawie .