nieuczciwy administrator wspólnoty mieszkaniowej

j_olanta

Czy mozna pociągnąc do odpowiedzialności firme administrującą, jeśli działała na szkodę mieszkańców?
Domy w mojej wspólnocie są pięcioletnie. Administracja nie reklamowała zadnych wad (wiedząc o nich) u developera. Dwa lata temu zleciła nawet wykonanie ekspertyzy stanu technicznego budynków, która wykazała wady projektowe i wykonawcze. Niestety nie złozyła żadnego żądania do dewelopera. Przeciągnęła sprawę do dnia dzisiejszego, a teraz przekonuje mieszkańców, że jedynym wyjściem jest zaciągnięcie kredytu na remont (!!)
Na pytanie dlaczego żadne pismo nie trafiło do developera, pan administrator stwierdził, że nie miał takich wytycznych od mieszkańców(?)
To tylko najwiekszy, z wielu przykładów działania na niekorzyść mieszkańców.
Nieoficjalnie wiadomo też, że właściicel firmy administrującej ma powiązania towarzysko-rodzinne z włascicielami firmy, która budowała osiedle.
Co mozna w tej sytuacji zrobić? Od czego zacząć? Jakie są perspektywy?
Sam administrator nic sobie nie robi z zarzutów, arogancko traktując całą sprawę.
Prosze o radę

Jarek69

Administracja i zarządca nie reklamuje wad u deweolpera. Robią to właściciele, był wyrok Sądu Najwyższego w tej sprawie.
Na wady ukryte jest 10 lat. Kto jest zarządem?

warta

Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

III CZP 48/04 - Wspólnota nie może wnosić roszczeń odszkodowawczych do dewelopera za wady budowlane

Zajrzyj na strone http://www.zarzadca.pl/ wejdz w dzial orzecznictwo tam znajdziesz ten wyrok.Przeczytaj caly.

warta

Ministerstwo Infrastruktury
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa
Na powyzszy adres mozecie wyslac skarge dot. jego niewlasciwej wg Was pracy (jezeli ma licencje zarzadcy wydana przez to ministerstwo).

owner

Poszczególni właściciele lokali mogą przelać (cesja) swoje roszczenia na wspólnotę. Wówczas w imieniu wspólnoty roszczeń dochodzi zarząd wspólnoty.

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności - mówi o tym ustawa (ugn) oraz standardy zawodowe zarządców. Chyba, że działa on nie na rzecz właścicieli lokali, którzy mu płacą, lecz dewelopera, któremu zawdzięcza zlecenie.

Uczciwy zarządca powinien powiadomić właścicieli o konsekwencjach prawnych upływu terminu rękojmi na wady budynku i zaproponować stosowne kroki prawne.

Skargi do KOZ-y to bajka dla grzecznych dzieci.
Równie dobrze można pisać na Berdyczów.

Zarządca

To prawda, że uprawnienie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi przysługuje właścicielom, którzy dopiero mogą przelać swoje roszczenia na wspólnotę, jednak nie zwalnia do zarządcy od lojalności wobec swojego kontrahenta.
Skoro zarządca, jak to wynika z treści pytania, zlecił wykonanie ekspertyzy na okoliczność stanu technicznego, to dlaczego nie przedstawił jej deweloperowi?
Jeżeli właściciele zobowiązali zarządcę do zlecenia wykonania ekspertyzy, to należy domniemywać, że zobowiązali go również do złożenia pisma wzywającego do usunięcia nieprawidłowości. Jeżeli zarządzający miał w tym względzie jakiekolwiek wątpliwości, winien zwołać zebranie i wyjaśnić tę sprawę z właścicielami.

j_olanta

Problem w tym, że administrator nie czuje na sobie tych powinności. Czy jest jakis przepis, który go obliguje do złożenia pisma wzywajacego do usuniecia usterek, w takiej sytuacji? Bo to, że jest to logiczne, to jemu nie wystarczyło.
On sam twierdzi, że jesli mieszkańcy nie powiedzieli, że ma tak zrobic, to nie musiał robic nic (!!). Jest pewne, że działał swiadomie na korzyść dewelopwera.
Gdzie znajduje sie przepis o 10-cioletnim okresie reklamacyjnym na wady ukryte? Czy to, że ekspwertyza wykazała, że są to wady projektowe i wykonawcze, nie jest jednoznaczne z tym, że deweloper musi je usunąć.
Bardzo prosze o radę.

owner

Czy jest jakis przepis, który go obliguje do złożenia pisma wzywajacego do usuniecia usterek, w takiej sytuacji?

Nie.
Jeśli jednak wiedząc o wadach budynku nie powiadomił właścicieli o skutkach niewystąpienia z pozwem sądowym przed upływem rękojmi, to działał na szkodę swoich klientów i powinien być natychmiast odwołany.

Gdzie znajduje sie przepis o 10-cioletnim okresie reklamacyjnym na wady ukryte?

Nie znam takiego przepisu.
Co prawda:

Art. 118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia [roszczeń] wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.

...jednak dla tego typu roszczeń ustawa określa inny termin przedawnienia:

Art. 568. § 1. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
§ 2. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Jarek69

[cite] j_olanta:[/cite]Gdzie znajduje sie przepis o 10-cioletnim okresie reklamacyjnym na wady ukryte? Czy to, że ekspwertyza wykazała, że są to wady projektowe i wykonawcze, nie jest jednoznaczne z tym, że deweloper musi je usunąć.

Podane wyżej art. 118 i 568 § 2 wskazują 10 letnie uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił np. grzyby czy pleśń wywołane przez złą izolację a widoczne dopiero po kilku latach, nadmierne zarysowania ścian pojawiające się po kilku latach. Wady ukryte wynikają z użycia niewłaściwego materiału do jego wykonania i ujawniają się w toku normalnego korzystania z rzeczy. Jeżeli deweloper wykaże jednak, że kupujący wiedział o wadach w chwili zakupu i nie wniósł zastrzeżeń do protokołu odbiorczego to deweloper często podnosi, że jest zwolniony z ich naprawienia.
Sprawdź również umowę przedwstępną i akt notarialny czy przypadkiem sprzedawca nie zawarł w umowie niekorzystnych dla ciebie klauzuli, np. że przenosi na kupującego uprawnienia dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji bezpośrednio w stosunku do wykonawców robót i producentów, z jednoczesnym zwolnieniem siebie z odpowiedzialności za naprawy wad.

Zarządca

[cite] j_olanta:[/cite] Czy jest jakis przepis, który go obliguje do złożenia pisma wzywajacego do usuniecia usterek, w takiej sytuacji? (...)
On sam twierdzi, że jesli mieszkańcy nie powiedzieli, że ma tak zrobic, to nie musiał robic nic (!!).

Czy zarządzający zawarł ze wspólnotą mieszkaniową umowę o zarządzanie w rozumieniu art Art. 184 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami? Zgodnie z brzmieniem art. 186 ust.1 pkt. 5 zarządzanie polega m.in na utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.
Art. 186 stanowi obliguje natomiast zarządcę nieruchomości do wykonywania czynności zarządzania
"zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności."
Jeżeli zatem zarządca zlecił ekspertyzę, która ujawniła wady budowlane winien niezwłocznie o tym powiadomić właścicieli lokali, jak również poinformować o konieczności wezwania dewelopera do ich usunięcia (uważam jednak, że wezwanie do usunięcia wad jest obowiązkiem zarządcy, chyba że właściciele go z tego zwolnią).
Jeżeli natomiast we wspólnocie działa zarząd, administrujący winien informację o konieczności wezwania dewelopera do usunięcia wad przekazać temu zarządowi.


W sytuacji, gdy zarządzający nie zawarł umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o własności lokali, zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego w zakresie dotyczącym umowy zlecenia.
Stosownie do brzmienia art. 740 zd. 1 kodeksu cywilnego "przyjmujący zlecenie powinien udzielać dającemu zlecenie wiadomości o przebiegu sprawy".
Ponadto przyjmujący zlecenie winien działać zgodnie z domniemaną wolą zleceniodawcy oraz zamierzonym celem czynności.
Administrujący winien zatem informować wspólnotę o przebiegu prowadzonych spraw, jeżeli nie otrzymał wskazówek, "powinien kierować się przedmiotem zobowiązania, obowiązującym prawem i działać z odpowiednią starannością" (por. Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, tm. 2 G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Spychowicz, T. Wiśniewski, Cz. Żuławska, LexisNexis Polska Sp. z o.o., Warszawa 2008, s. 498).

Proszę jeszcze sprawdzić protokoły z zebrań wspólnoty mieszkaniowej, czy znajdują się w nich zapisy dotyczące wad i usterek.

Zarządca

[cite] Jarek69:Sprawdź również umowę przedwstępną i akt notarialny czy przypadkiem sprzedawca nie zawarł w umowie niekorzystnych dla ciebie klauzuli, np. że przenosi na kupującego uprawnienia dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji bezpośrednio w stosunku do wykonawców robót i producentów, z jednoczesnym zwolnieniem siebie z odpowiedzialności za naprawy wad.

Takie zapisy są bezskuteczne, świadczą jedynie o braku profesjonalizmu dewelopera.