Przygotowania do zmiany zarządcy w Małej Wspólnocie
1976
Użytkownik
Witam wszystkich.
Troszeczkę naczytałem się na tym forum ale mam dalej mętlik w głowie.Dlatego proszę was pomoc czy też w doradzeniu co do sposobu postępowania.
A wiec jestem członkiem wspólnoty w której do niedawna większość udziałów (80%) miała gmina.W praktyce to jest tak że wspólnotą zarządza Zakład Komunalny którego dyrektor ma licencję.No i wiadomo jak to jest czy byle było.Plan remontowy ciągle ten sam - dach i słusznie (od 10lat).Brak realizacji (brak wystarczających środków).Sytuacja się trochę zmieniała bo zostały sprzedane kolejne mieszkania i gminie pozostało jakieś 13% udziału.
No i dochodzę do sedna bowiem namawiam sąsiadów do zmiany zarządcy i abyśmy sami zarządzali wspólnotą. Tak tylko co dalej jak już ich namówię?!.
1) Chcę wnieść na zebraniu o to aby ogół właścicieli zarządzał WM.
2) I co dalej???
3) Gdzie powinna znajdować się dotychczasowa dokumentacja WM?
4) Czy do podpisania umowy np. za wywóz śmieci będą potrzebne podpisy wszystkich właścicieli?
5) Co z prowadzenie rachunku bankowego jak jest procedura odebrania dotychczasowej osobie upoważnienia (szczerze to nawet nie wiem kto to jest pewnie księgowa ZaKo)?
6) Czy będzie lepiej jak w drodze uchwały odwołamy zarządce i wybierzemy 2-ch właścicieli do zarządzania i wskażemy komu z nich Zakład Komunalny ma przekazać pełną dokumentację.Oraz upoważnimy ich do reprezentowania WM na zewnątrz w tym do zarządzania rachunkiem bankowym.?
7) Czy bank na postawie uchwały zmieni osoby do dysponowania rachunkiem.?
Będę wdzięczy za pomoc i podpowiedzi oraz wymianę doświadczeń w tym zakresie
Troszeczkę naczytałem się na tym forum ale mam dalej mętlik w głowie.Dlatego proszę was pomoc czy też w doradzeniu co do sposobu postępowania.
A wiec jestem członkiem wspólnoty w której do niedawna większość udziałów (80%) miała gmina.W praktyce to jest tak że wspólnotą zarządza Zakład Komunalny którego dyrektor ma licencję.No i wiadomo jak to jest czy byle było.Plan remontowy ciągle ten sam - dach i słusznie (od 10lat).Brak realizacji (brak wystarczających środków).Sytuacja się trochę zmieniała bo zostały sprzedane kolejne mieszkania i gminie pozostało jakieś 13% udziału.
No i dochodzę do sedna bowiem namawiam sąsiadów do zmiany zarządcy i abyśmy sami zarządzali wspólnotą. Tak tylko co dalej jak już ich namówię?!.
1) Chcę wnieść na zebraniu o to aby ogół właścicieli zarządzał WM.
2) I co dalej???
3) Gdzie powinna znajdować się dotychczasowa dokumentacja WM?
4) Czy do podpisania umowy np. za wywóz śmieci będą potrzebne podpisy wszystkich właścicieli?
5) Co z prowadzenie rachunku bankowego jak jest procedura odebrania dotychczasowej osobie upoważnienia (szczerze to nawet nie wiem kto to jest pewnie księgowa ZaKo)?
6) Czy będzie lepiej jak w drodze uchwały odwołamy zarządce i wybierzemy 2-ch właścicieli do zarządzania i wskażemy komu z nich Zakład Komunalny ma przekazać pełną dokumentację.Oraz upoważnimy ich do reprezentowania WM na zewnątrz w tym do zarządzania rachunkiem bankowym.?
7) Czy bank na postawie uchwały zmieni osoby do dysponowania rachunkiem.?
Będę wdzięczy za pomoc i podpowiedzi oraz wymianę doświadczeń w tym zakresie
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zacznij od przeczytania ustawy o własności lokali: http://www.zarzadca.pl/content/view/12/29/
Lokali jest 7 .Dlatego Mała Wspólnota
Ustawę przeczytałem
Często zdarza się, że ktoś pisze: "mieszkam w małej wspólnocie (18 lokali)"...
Przeczytaj też przepisy o współwłasności Kodeksu cywilnego - art. 195-221 Kc http://je.pl/3pup - one regulują sposób zarządzania nieruchomością wspólną w małych wspólnotach.
Jeżeli jest tylko 7 lokali, to nie powołujecie zarządu. W małej wspólnocie zarządzają wszyscy właściciele lokali.
Wszystkie umowy muszą być podpisywane przez wszystkich współwłaścicieli.
Wyjściem alternatywnym jest ustanowienie pełnomocnika (za zgodą wszystkich właścicieli lokali) do samodzielnego podejmowania niektórych czynności, np. w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wówczas pełnomocnik będzie miał prawo:
1) wystąpić o REGON (Urząd Statystyczny) i NIP (Urząd Skarbowy) dla wspólnoty
2) założyć konto w banku
3) prowadzić dokumentację techniczną budynku (w tym: Książkę obiektu budowlanego, protokoły przeglądów okresowych)
4) prowadzić ewidencję pozaksięgową wspólnoty
5) zawierać umowy w sprawie dostaw mediów, wywozu śmieci, usług kominiarskich i przeglądów okresowych
6) składać sprawozdania statystyczne, deklaracje podatkowe
7) prowadzić korespondencję
8) przyjmować zgłoszenia awarii i usuwać je
9) dysponować środkami zgromadzonymi na koncie bankowym.
Najlepiej będzie, jeśli wszystkie czynności, do których chcecie umocować pełnomocnika, wypiszecie w pełnomocnictwie.
Możecie też zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego o przyjęciu sposobu zarządu, określonego w rozdziale 4 ustawy o własności lokali (takiego, jak dla dużych wspólnot).
Taka umowa również wymaga jednomyślności i oczywiście obecności notariusza. Wówczas ułatwicie sobie bieżące podejmowanie decyzji: zamiast jednomyślności w sprawach przekraczających zarząd zwykły wystarczy większość głosów. Będziecie też mogli powołać uchwałą zarząd wspólnoty.
Ale sytuację macie zupełnie inną: jesteście dużą wspólnotą.
Czy macie powołany zarząd wspólnoty, czy był to "zarządca notarialny", czyli z art. 18.1 ustawy o własności lokali?
twoja odpowiedz jest cenna aczkolwiek zbyt ogólna .Jeśli możesz to proszę odnieść się do moich wypunktowanych wątpliwości.
Aby było jasne to nasza Wspólnota istnieje od 10lat ,REGON,NIP,KONTO itd mamy ale główny problem to,to że wszystko jest w Zakładzie Komunalnym który jest uwaga poprawka administratorem tejże wspólnoty. Nie pisałem że chcemy powołać zarząd.
Ale czy gdy wybraliśmy administratora (ZK) to chyba miał on prawo do podpisania umowy na energię,wywóz nieczystości itd.Bo to mieści się w czynnościach zwykłego zarządu.Bo jeśli nie to są jaja bo ja nigdy nie podpisywałem takiej umowy.
W sytuacji udziału gminy w WM chyba sam w to nie wierzysz:bigsmile: Proszę przestań
Jak wyczytałem na tym forum do do zmiany administratora wystarczy większość bo jest to czynność nieprzekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Dlatego nabrałem ochoty do działania bo wcześniej wyglądało to tak że przy niewygodnej uchwale przewodniczący (czytaj Dyrektor ZK) wnosił o zmianę sposobu głosowania na wg/udziałów.
A tak na marginesie to jest problem myślę że często występujący gdy udział w WM ma gmina/miasto.
W moim mieście jest co najmniej osiem WM gdzie właściciele mniejszościowi muszą trwać w tej chorej sytuacji.Ja mam to szczęście że kolejne osoby w końcu zdecydowały się na wykup.I możemy wziąć sprawy w swoje ręce ale potrzebujemy porady aby nie zabrnąć w ślepy zaułek.
Zmiana osoby administrującej w małej wspólnocie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Na forum pisaliśmy, ze zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu w rozumieniu art. 18 uwl, dlatego nie wymaga zachowania wymogów, o których mowa w tym przepisie.
Tak, jeżeli w umowie upoważniono administratora do dokonywanie czynności zwykłego zarządu, to miał on prawo zawrzeć takie umowy.
Na jakiej podstawie działa ten administrator?
Czyli administratora (czytaj Zakład Komunalny) możemy zmienić tylko jednomyślnie? Przy udziale gminy nie realne!
Czyli dalej jesteśmy skazani na dotychczasowego administratora.?
Dalej piszesz o osobie zarządcy.Mam to rozumieć tak, że gdybyśmy mieli zarządce a nie administratora to wtedy moglibyśmy go zmienić większością głosów?? (nie mogę tego zrozumieć trochę jaśniej jeśli się da.).
Czy w umowie upoważniać trzeba administratora do dokonywanie czynności zwykłego zarządu czy też to są jego zadania nabyte z mocy prawa ?
Administrator został ustanowiony na mocy uchwały WM.
Czy mamy z nim umowę?Jaką i czy mamy z nim umowę - nie pamiętam.Myślę że na pierwszym zabraniu takową zawieraliśmy (jest to do sprawdzenia) .Na pewno nie jest podpisywana co roku a jedynie udzielamy absolutoriom i wybieramy ponownie.
- 199 k.c.:" Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."
- 203 k.c.: "Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. "
Proszę to sprawdzić, aby ustalić stan prawny.
W dużej wspólnocie właściciele lokali dokonują wyboru organu, którym jest zarząd, kompetencje tego organu określone są w ustawie o własności lokali - konkretnie w dziale IV tej ustawy. Zgodnie z brzmieniem art.22 ust. 1" Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. ". Właściciele mogą zrezygnować z idei wyboru zarządu i powierzyć zarząd w trybie art. 18 uwl - wówczas uprawnienia tego zarządcy wynikają z umowy oraz ustawy o własności lokali. Taki zarządca to jakby "quasi organ" .
Zatem uprawnienia do działań w zakresie zwykłego zarządu w przypadku organu wspólnoty i zarządcy powierzonego co do zasady wynikają z ustawy.
W małej wspólnocie, której jest Pan członkiem zasady te nie obowiązują. Właściciele nie dokonują wyboru organu, lecz samodzielnie zarządzają, mogą jednak np. zlecić pewne czynności osobie trzeciej. Taka osoba nie jest jednak organem, dlatego jej uprawnienia nie wynikają z mocy samego prawa, lecz z treści umowy łączącej ją z małą wspólnotą.Oczywiście właściciele w małej wspólnocie mogą "przejść" na zasady zarządzania dużą wspólnotą (albo inaczej zmienić sposób zarządu).
Dzięki za odpowiedź ta odpowiedz dużo mi wyjaśnia i uświadamia.
Sąd to ostateczność ale niewykluczone a o kompetencji administratora (a raczej osoby wyznaczonej do kontaktu ze wspólnotami) niech świadczy fakt że oświadczyła jednemu z lokatorów że jeżeli chce reprezentować właściciela musi mieć pełnomocnictwo potwierdzone notarialnie!!!.
A tak nawiasem to czy umowa z administratorem jest jeszcze ważna jeżeli nie podpisali jej nowi właściciele? To samo dotyczy pełnomocnictwa (p.do dysponowaniem kontem bankowym) jeżeli wcześniej było udzielone uchwałą wspólnoty ?
Czy tę "uchwałę" poparli wszyscy właściciele?
od połowy 2009 roku jest 7 właścicieli i czterech z nich jeszcze nie głosowało nad żadną uchwałą ani nie udzielali pełnomocnictwa na piśmie.
Sposób zarządu prowadzony jest na podst.Art.18 ust.3 (sprawdziłem księgę wieczystą w dziale III )
Czy ten sposób zarządu został wprowadzony w drodze umowy notarialnej? Skoro jest wpis w Kw?
Swoją drogą, do wprowadzenia takiego sposobu zarządu należało zastosować art. 18.1, a nie 18.3...
Ale .....ilość udziałów się zwiększyła!!! A ja nic o tym nie wiem !
O zgrozo o co tu chodzi.:devil: Może ktoś podeśle wzór do powiadomienia prokuratury.
Co ma Pan na myśli pisząc o zwiększeniu wielkości udziałów?
to oznacza że mam potwierdzenie z sądu o wpisie(sprzed 10lat) i akt notarialny z udziałem 721/3420 a teraz jest 721/3730
Gdyby sprzedano części wspólne (bez wiedzy współwłaścicieli?), to nastąpiło zmniejszenie a nie zwiększenie wielkości udziałów.
Moje udziały pozostały bez zmian 721 ale łączna ilość udziałów się zwiększyła z 3420 na 3730.
Próba legalizacji samowoli???
Przecież:
1)zmiana przeznaczenia,sprzedaż itd części wspólnej zgoda wszystkich właścicieli (część strychu)
2)aby zmienić wielkość udziałów musi być zgoda wszystkich właścicieli
3)nawet jak ja błąd wynika z błędnego wymierzenia lokali też zgoda wszystkich właścicieli na zmianę udziałów
czy się mylę???
Ale suma udziałów lokali powinna pozostać chyba ta sama?
chyba nie powiększają się z biegiem lat ?
się upewnię ale jeśli dobrze pamiętam to wyodrębnionych i niewyodrębnionych
zrozumiałe
zwrócę tobie uwagę że mnie chodzi o to że suma udziałów się zwiększyła.To jest dla mnie istotne jak? skąd?
czyli jeżeli pozostał jeszcze 1 lokal do wyodrębnienia i będą chcieli go wyodrębnić to mogą znowu nam powiększyć sumę udziałów?
tak mój udział się zmniejszył - udziały nie!
Jeżeli zwiększył się mianownik to znaczy, że zwiększyła się łączna użytkowa budynku - suma powierzchni użytkowej wszystkich lokali oraz pomieszczeń przynależnych do lokali:
"Art. 3.3 Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi."
Różnica wynosi 310 m2. Może to oznaczać, że pojawiły się dodatkowe lokale.
Chyba, że "po drodze" ktoś popełnił błąd.
No tak, odwrotnie, udział jest teraz mniejszy. Przepraszam.
Gmina sprzedaje części wspólne?
Można określić udziały inaczej, niż określa ustawa w art. 3.3, ale tylko wówczas, gdy wyodrębnienie wszystkich lokali następuje jednocześnie:
"Art. 3.6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele."
Jest to dobre wyjście w sytuacji, kiedy udziały różnią się niewiele między sobą. Ale wówczas nie rośnie powierzchnia użytkowa budynku...
z moim udziałem???
wyczytałem to tu http://www.e-zarzadca.org/aktualno-ci/zmiana-udzia-w-w-nieruchomo-ci-wsp-lnej.html
powiedzmy że tak to powinienem rozumieć skoro m2 przybyło.
Albo w trakcie sprzedaży lokali (już po sprzedaży lokalu Tobie) dokonano przebudowy / rozbudowy nieruchomości (i stąd dodatkowe lokale i nowe "metry"), albo powstał błąd.
gdzie? w sądzie ?
1) Łączna ilość udziałów powinna wynieść 1 lub 100%. Niewykluczone, że tak było zarówno przedtem, jak i teraz.
2) Twoje udziały nie pozostały bez zmian. Twój udział w nieruchomości wspólnej jest przedstawiony w ułamku. Ułamek 721/3420 to nie to samo, co ułamek: 721/3730. Podziel a przekonasz się, że wyniki są różne.
3) Nie, korekta udziałów z powodu błędu nie wymaga zgody wszystkich właścicieli, wystarczy uchwała (art. 22.3 pkt 5a).
Gmina najpierw sprzedawała mieszkania bez piwnic, a potem z piwnicami. A powierzchnię piwnic dopisała do powierzchni ogólnej.
Pisałem "Sposób zarządu prowadzony jest na podst.Art.18 ust.3"Art.199 KC
Art. 199
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art.22.3 Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
ust.5
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
No chyba że masz na myśli ten fragment Art.199KC
W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Działania na ułamkach to szkoła podstawowa. Szkoda czasu, żeby to tłumaczyć.
Co do korekty udziałów - zapomniałem, że to mała wspólnota. Mój błąd, przepraszam.
Za Wikipedia
Udział w nieruchomości wspólnej, to wyrażona ułamkiem lub procentem wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, określona dla każdego samodzielnego lokalu położonego na danej nieruchomości gruntowej bądź budynkowej.
za to też powinieneś przeprosić
Myślę że ten wątek już się wyczerpał dziękuję wszystkim za pomoc .
Wikipedia zamiast definicji serwuje błąd logiczny:
Proszę o pomoc, otóż jesteśmy małą wspólnotą - 5 lokali, problem nasz polega na tym iż jednym ze współwłaścicieli jest UMiGminy który nie wyraża zgody na jakiekolwiek prace w czesci wspólnej np. wymiana dachu. Wszelkie uchwały są przez UMiG odrzucane (mamy powołany zarząd wspólnoty) Czytałam że najlepiej byłoby przejść na zasady funkcjonowania wspolnoty w/g dużych wspólnot ale musi być zgoda wszystkich właścicieli, co zrobić jeśli UMiG nie zgodzi się? Proszę o pomoc