Regulamin vs prawo do swojej własności

akera

Witam,

w linku http://www.zarzadca.pl/content/view/180/49/
mozna przeczytać przykładowy regulamin.

W punkcie:
II.ZASADY PORZĄDKOWE -TECHNICZNE
1. Lokale mogą być używane wyłącznie zgodnie ze swym przeznaczeniem. Zmiana sposobu użytkowania wymaga zgody Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały, dodatkowo właściciel lokalu winien uzyskać zezwolenia przewidziane prawem budowlanym.

Czytamy, że jeśli własciciel lokalu chciałby zmienic sposób przeznaczenia(np z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy, powiedzmy gabinet masażu) to musi wystąpić o zgodę do Wspólnoty.

Przegladając forum, mozna jednak znależć niejednokrotnie interpretację, że zmiana przeznaczenia lokalu nie zależy od wspólnoty tylko od właściciela, jako że stanowi ono jego własność.
Czy regulamin zatem będzie prawomocny ?

Czy zapisy regulaminu mozna jakoś egzekwować od współwłaścicieli (jest to dokument wewętrzny, są jakieś zapisy w prawie dot. przestregania regulaminów) ?

pozdrawiam
akera

owner

Masz rację, ten punkt jest nieprawidłowy. Wspólnota nie ma prawa podejmować decyzji dotyczących zarządzania odrębnym lokalem, w tym sposobu jego użytkowania czy przeznaczenia (zmiany z lokalu mieszkalnego na użytkowy czy odwrotnie). Nie ma do tego podstaw prawnych. (...)

Zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy z 1994 r. o własności lokali, a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07.

Wspólnota może egzekwować od poszczególnych właścicieli tylko te postanowienia regulaminu, które wynikają z obowiązujących przepisów prawa. Na przykład z ustawy o czystości i porządku w gminach (oraz z uchwalonego przez gminę - na podstawie tej ustawy - regulaminu czystości i porządku), ustawy Prawo budowlane i rozporządzeń wykonawczych, Kodeksu wykroczeń, ustawy Prawo o ruchu drogowym (o ile wspólnota na terenie nieruchomości ustanowiła strefę zamieszkania) itp.

Inne zapisy regulaminu nie mają mocy obowiązującej - mogą być "zbiorem zasad pożądanego zachowania", ale nie obowiązującym prawem.
Takie postanowienia regulaminów są nie do wyegzekwowania.

marianna

A jeśli jeden z właścicieli kupił dwa mieszkania i chce w nich prowadzić firmę robiąc z nich jedno biuro?

owner

Jeżeli właściciel zamierza połączyć dwa lokale w jeden, to musi wystąpić o zgodę wspólnoty w formie uchwały.
Podstawa prawna: art. 22.4:
"Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd."

Jeżeli właściciel nie łączy lokali, wspólnocie nic do tego.