Administrowanie a zarządzanie
akera
Użytkownik
Witam,
przeczytałem parę ustaw i parę wątków dotyczacych tego co może administrator a co zarządca.
Niemniej z tutejszych opinii wychodzi, że jeśli uchwała nie była do końca dobrze skonstruowana, czy przygotowana to jednak może być ważna jeśli zostanie przegłosowana przez Wspólnotę.
Stąd mam parę pytań, na które prosiłbym o opinie.
Opis sytuacji:
Jestem w zarządzie wspólnoty od niedawna.
Wspólnota miała notarialnie ustanowionego (razem z kupnem mieszkania) zarzadcę w postaci dewelopera do końca 2009 roku. W 2007 roku został powołany Zarząd.
Rownież w 2007 członkowie wspólnoty zwrócili się z uchwałą do Zarządu o podpisanie z deweloperem umowy o nadzór nad czynnosciami administracyjnymi.
Treści nie znam, ponieważ nie dotarła ona do członków.
Zakładam, że obecnie Zarząd wspolnoty jest jedynym zarządcą, ponieważ umowa o zarządzanie w 2009 roku wygasła.
Należy się zwrócić do Sądu aby wykreślił Zarządcę z ksiegi wieczystej, czy wystarczy że umowa wygasła?
Pytania cięższe:
Zarządca (deweloper) dotychczas sam pisał treść uchwał i zwoływał zebranie (raz na rok , bo musiał).
Teraz, w 2010 roku również zwołał zebranie, gdzie według pisma uchwały przygotował Zarządca wraz z Zarządem.
Uchwały przeszły, dotyczyły głownie administrowania ale również dot. podwyżek opłat za utrzymanie wspólne.
Problem w tym, że ja jako członek Zarządu nie zostałem zaposzony ani powiadomiony o uchwałach.
Czy jest to prawnie dozwolone aby administrator tworzył uchwały z wybranymi członkami zarządu a innych nie powiadomił o tym ?
Czy administrator może napisać, że współuczestniczył w tworzeniu uchwał, skoro nie miał do tego umocowań, jakie są konsekwencje ?
Jeśli np. umowa ubezpieczenia budynku wygasła, to administrator może zawrzeć umowę na kolejny rok z tym samym ubezpieczycielem ?
Czy jest to działalność w ramach administrowania, czy przekracza możliwości administracyjne (niby jest to nowa umowa ale czy nie dotyczy spraw administracyjnych)?
Akera
przeczytałem parę ustaw i parę wątków dotyczacych tego co może administrator a co zarządca.
Niemniej z tutejszych opinii wychodzi, że jeśli uchwała nie była do końca dobrze skonstruowana, czy przygotowana to jednak może być ważna jeśli zostanie przegłosowana przez Wspólnotę.
Stąd mam parę pytań, na które prosiłbym o opinie.
Opis sytuacji:
Jestem w zarządzie wspólnoty od niedawna.
Wspólnota miała notarialnie ustanowionego (razem z kupnem mieszkania) zarzadcę w postaci dewelopera do końca 2009 roku. W 2007 roku został powołany Zarząd.
Rownież w 2007 członkowie wspólnoty zwrócili się z uchwałą do Zarządu o podpisanie z deweloperem umowy o nadzór nad czynnosciami administracyjnymi.
Treści nie znam, ponieważ nie dotarła ona do członków.
Zakładam, że obecnie Zarząd wspolnoty jest jedynym zarządcą, ponieważ umowa o zarządzanie w 2009 roku wygasła.
Należy się zwrócić do Sądu aby wykreślił Zarządcę z ksiegi wieczystej, czy wystarczy że umowa wygasła?
Pytania cięższe:
Zarządca (deweloper) dotychczas sam pisał treść uchwał i zwoływał zebranie (raz na rok , bo musiał).
Teraz, w 2010 roku również zwołał zebranie, gdzie według pisma uchwały przygotował Zarządca wraz z Zarządem.
Uchwały przeszły, dotyczyły głownie administrowania ale również dot. podwyżek opłat za utrzymanie wspólne.
Problem w tym, że ja jako członek Zarządu nie zostałem zaposzony ani powiadomiony o uchwałach.
Czy jest to prawnie dozwolone aby administrator tworzył uchwały z wybranymi członkami zarządu a innych nie powiadomił o tym ?
Czy administrator może napisać, że współuczestniczył w tworzeniu uchwał, skoro nie miał do tego umocowań, jakie są konsekwencje ?
Jeśli np. umowa ubezpieczenia budynku wygasła, to administrator może zawrzeć umowę na kolejny rok z tym samym ubezpieczycielem ?
Czy jest to działalność w ramach administrowania, czy przekracza możliwości administracyjne (niby jest to nowa umowa ale czy nie dotyczy spraw administracyjnych)?
Akera
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Żeby zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną w waszym przypadku, trzeba było top zrobić uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza.
Zarządca (deweloper) dalej jest zarządcą i dlatego zwołał zebranie i nie powiadomił ciebie jako członka zarządu, bo tego zarządu być nie może.
w waszym przypadku, to nie administrowanie, to zarządzanie wspólnotą.
Teraz jest 2010 rok, więc wpis nic teraz nie znaczy.
Czyli zostali wybrani "przedstawiciele wspólnoty"
Czy jesteś pewien że ten zarządca już nie jest zarządcą w rozumieniu art. 18 ust 1 uowl? Bo z tego co piszesz wg mnie wprost to nie wynika...
A zwracałeś się do Zarządcy z prośbą o jej udostępnienie?
Powtórzę raz jeszcze: A jesteś pewien że wygasła? Może umowa zawierała jakąś klauzulę przedłużającą umowę automatycznie w przypadku braku wypowiedzenia?
Tworzyć uchwały może każdy. Istotne jest raczej kto je głosuje. Nie ma obowiązku informowania właścicieli nieruchomości o tym że tworzy się własne treści uchwał, nawet jeśli dotyczą one Wspólnoty ;-)
A macie jakiegokolwiek administratora? Wg mnie to nadal Wasz Zarządca jest w rozumieniu art. 18 ust 1 uowl i wtedy ma prawo zawrzeć taką umowę. Jeśli natomiast to rzeczywiście tylko administrator to już takiego prawa nie miał
Myślę, że powinieneś zacząć od zapoznania się z dokumentami - z tego co piszesz nie jest do końca jasne czy rzeczywiście nastąpiła zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną...
Czy też napisano że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany przez wskazaną osobą fizyczną lub prawną (na podst. art 18 ust 1 uowl) i że do końca 2009 roku tą osobą będzie ten i ten Zarządca?
W pierwszym wypadku należałoby powołać Zarząd - notariusz chyba nie będzie potrzebny, ale dla mnie to trochę takie niedookreślone jest.
W drugim wypadku macie 2 wyjścia - albo znajdujecie nową firmę która będzie Zarządca (opisanym w art 18 ust 1 uowl) albo robicie zebranie z notariuszem i większością udziałów głosujecie zmianę sposobu zarządu i już poza notariuszem wybieracie Zarząd, który ewentualnie zatrudnia administratora który będzie mu pomagał...
Co do zasady - powinniście zadbać o zgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeśli powierzenie zarządu wygasło - należy je wykreślić z Kw.
co do dosłownego zapisu to napiszę dopiero w sobotę, ponieważ jestem obecnie za granicą i nie mam ze sobą aktu notarialnego:sad:.
Sprawe wiec zamykam.:sad:
Umowę z Zarządcą/Administratorem podpisuje Zarząd Wspólnoty lub bezpośrednio współwłaściciele nieruchomości wspólnej.
Developer komunalny czy prywatny?
Glowny problem to taki ze umowy sa niesymetryczne, tzn:
Zarzadca wedlug umow ktore wspolnota podpisala, przygotowuje tresc uchwał, zarzadza termin glosowan (raz w roku, bo musi choc raz), wybiera dostawcow uslug i ustala ceny, natomiast za efekty podjetych uchwal i realizacje uslug zwala wine na zarzad wspolnoty ( i wydaje sie ze tylko do tego jest mu potrzebny).
Np. wspolnota chciala zalozyc monitoring.
Zarzdaca wybral firme, ustalil za ile, zaplacil.
Natomiast na moje pytanie, czy jest regulamin korzystania z monitoringu, czy jest wybrany administrator danych osobowych i czy jest on zgloszony (zgodnie z ustawa o ochronie danych osobowych, za brak grozi kara wiezienia) to Zarzadca twierdzi ze on zgodnie z umowa tylko wybral firme i zaplacil mu z naszych pieniedzy, natomiast za efekty odpowiada wspolnota, bo ona wystapila o monitoring , wiec go dostala.
Pomijam fakt, ze jak byla kradziez na 25 tys to monitoring nic nie nakrecil, bo kamery nagrywaja teren wokol , brame garazowa, ale nie klatki schodowe, gdzie byla kradziez.
Wybrany ubezpieczyciel - od lat jest ten sam , z podobna stawka. Rozmawialem ze znajomym brokerem, powiedzial ze duzo placimy i moze zaproponowac duzo nizsza skladke za te same warunki ubezpieczenia.
Wystapilem jako czlonek zarzadu do zarzadcy aby skorzystal z brokera, ktorego polecilem. Jesli oferta na te same warunki bedzie tansza to zeby skorzystali z jego uslug, jesli rowna badz drozsza, wzieli swojego.
Jak broker sie z nimi skontaktowal to dostal info , ze niepotrzebnie sie fatygowal, bo oni maja swojego :devil:. Ponadto jesliby to zarzad wspolnoty o to wystapil to moze i by uwzglednili ( a ja to co jestem ?), a ponadto nie wymaga to decyzji calego zarzadu bo chodzi tu tylko o zapytanie ofertowe do innego brokera a nie podjecie jakiejs wiazacej decyzji.
Natomiast Zarzadca korzysta z faktu, ze duzo ludzi nie chodzi na zebrania, wiec trudno jest cokolwiek uchwalic, zmiane zarzadcy rowniez, a ze spotkania sa raz w roku to teraz ma spokoj przez najblizszy rok.
Potrzebna jest uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością, zaprotokołowana przez notariusza (art. 18.2a uwl).