sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty
wspólnota 80
Użytkownik
Mam dylemat odnośnie głosowania nad udzieleniem absolutorium dla Zarządu, mianowicie jest 3 mieszkania które zostały sprzedane w grudniu 2009r. czyli od grudnia są nowi właściciele, czy osoby te mogą podpisać absolutorium skoro nie byli właścicielami cały rok. Jeszcze jedno pytanie czy do głosowania nad absolutorium dla zarządu , planem gospodarczym, wyboru nowego członka zarządu, remontem elewacji, zmian w statucie podtrzebne jest zwykłe pełnomocnictwo do głosowania czy rodzajowe, głosowanie odbywa się w trybie mieszanym część na zebraniu ale nie uzyskały wiekszości więc kontynujemy w trybie indywidualnym
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Do glosowania nad czynnościami przekraczającymi zarząd zwykły niezbędne jest pełnomocnictwo rodzajowe.
Odnośnie rodzaju pełnomocnictwa - dokonanie czynności przekraczających zarząd zwykły wymaga uchwały, zatem w praktyce jest tak, że przedmiotem każdej uchwały jest czynność przekraczająca zarząd zwykły (czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie).
Głosowanie nad uchwałami przez pełnomocnika co do zasady zawsze wymaga pełnomocnictwa rodzajowego, chyba że właściciele głosują nad czynnością zwykłego zarządu, co do której nie jest konieczne podejmowanie uchwały.
Kwestie dotyczące pełnomocnictwa reguluje kodeks cywilny (art. 98 - 109 k.c.), zgodnie z brzmieniem art. 98 kc. :
"Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.art. 98 kc."
Odnośnie zakresu pełnomocnictwa ogólnego - pomocne piśmiennictwo:
"Przedmiotem pełnomocnictwa ogólnego jest umocowanie do czynności określonym mianem zwykłego zarządu. Pojęcie zwykłego zarządu nie zostało zdefiniowane, jest ono jednak szeroko stosowane, wyjaśnione przez judykaturę (...). Kodeks cywilny pozostawił rozstrzygnięcie w konkretnych sprawach sędziemu, rezygnując z przykładowego wymienienia czynności niebędących czynnościami zwykłego zarządu (...) Właściwa odpowiedź na pytanie, kiedy czynność prawna przekracza zwykły zarząd, może być udzielona tylko w konkretnym przypadku i na tle konkretnego stanu faktycznego, natomiast generalne próby stworzenia ogólnej definicji skazane są na niepowodzenie".
s. 399
Pomocne orzecznictwo:
1. Z uzasadnienia orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 roku, II CKN 866/97 (II CKN 866/97):
"Pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot."
2. Z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego - z dnia 15 października 2002 r. ,II CKN 1479/2000, OSN 2004/1/8 :
"Według treści przedmiotowych pełnomocnictw, Bohdan W. i Ewa N. zostali upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców „w pełnym zakresie przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej nieobecności na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd". Tak sformułowane umocowanie świadczy o tym, że przedmiotowo odnosi się ono do wszystkich czynności zarządu przysługujących właścicielowi lokalu (faktycznych, prawnych i „procesowych"), wynikających nie tylko z ustawy o własności lokali, ale także - przez art. 1 ust. 2 uwl - z kodeksu cywilnego, nie świadczy zaś o tym - nawet przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 kc) - że mamy do czynienia z pełnomocnictwem rodzajowym, albowiem brakuje określenia rodzaju czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiotu. Pełnomocnictwa te nie wymieniają konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad. (...).
Skoro uchwała właścicieli lokali w przedmiocie zmiany sposobu liczenia większości głosów, przewidziana w art. 23 ust. 2 uwl, była czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu nad nią wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 kc). Przedmiotowe pełnomocnictwa nie spełniają tego wymagania, przeto wymieniona uchwała i pozostałe uchwały podjęte na zebraniu właścicieli lokali w dniu 27 marca 1999 r., nie zostały uchwalone większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchylenie tych uchwał nie narusza zatem art. 23 ust. 2 uwl (...)."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/68/94
Co do zasady, uchwały mogą być podejmowane tylko w sprawach przekraczających zarząd zwykły. W zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną zarząd wspólnoty działa samodzielnie, bez uchwały. Wspólnota nie powinna wkraczać w kompetencje zarządu WM, bo narusza to ustawowy sposób zarządu.
Pozostałe (nie okreslone w UWL czynnosci) mieszczą się w czynnosciach zwykłego zarządu.
Oczywiście mówimy o zarządzie wspólnoty.
Mam nadzieję, ze pomogłam.
Sąd rozpatrzy sprawę w oparciu o istniejace przepisy.
Jeżeli znasz inną definicję zwyczajnego zarządu wspólnoty popartą przepisami to zacytuj proszę,
Powodzenia
To była praktycza rada.
Nie jest prawdą, że "Pozostałe (nie okreslone w UWL czynnosci) mieszczą się w czynnosciach zwykłego zarządu."
Kto w to uwierzy, ten pobłądzi. Nie tylko w teorii, ale i w praktyce.
Pomocne piśmiennictwo:
" Ustawowy katalog czynności przekraczających zwykły zarząd nie jest wyliczeniem wyczerpującym, o czym świadczy zwrot "w szczególności". Także inne czynności niemieszczące się w kategorii zwykłego zarządu i niewymienione w przepisach ustawy wymagają zgody właścicieli lokali w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Będą to czynności, które z natury rzeczy mają charakter czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, np. zaciągnięcie kredytu znacznej wartości na remont nieruchomości wspólnej (por. J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy ... s. 78), przeprowadzenie poważniejszych remontów i modernizacji budynku, zbywanie niezabudowanej nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości wspólnej. Przyporządkowanie dane czynności zarządu nieruchomością wspólną do kategorii zwykłego zarządu lub czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną winno odbywać się przy uwzględnieniu takich samych kryteriów, jakie stosowane są na gruncie KC."
Własność lokali. Komentarz. R. Strzelczyk, A. Turlej, CH BECK Warszawa 2007,s. 389.
Wszystko zależy głównie od tego jak ewentualnie zwaśnione strony będą potrafiły bronić swoich stanowisk
przed sądem w konkretnej sprawie. Cóż to jest np. "remont znacznej wartości"? Jak ustalić wartość graniczną wartości znacznej?
Uważam, że Twoje rozumowanie, aczklwiek logiczne, jest bardziej teoretyzowaniem. Ma mniej przesłanek ustawowych
niż moje stanowisko. W 99% przypadków interpretacja jaką podałam sprawdzi się. Rozmawiamy o zarzadzie wspólnoty rzecz jasna,
który tworzą zazwyczaj zwykli ludzie, a nie sedziowie SN.
Piśmiennictwo jest ważne. W sytuacji, kiedy nie ma wyraźnego przepisu prawnego, pozostaje bazować na orzecznictwie sądów, które dokonują interpretacji przepisów przy ocenie danej sytuacji faktycznej. Sądy w uzasadnieniach orzeczeń często powołują się na piśmiennictwo. Dlatego warto sięgać do komentarzy do ustaw, pisanych przez naukowców i praktyków prawa.