Przekształcenie lokalu - mała wspólnota

astarot2

Witam,
może ktoś mi poradzi jak z tego wybrnąć. Zakupiłem lokal mieszkalny w kamienicy w centrum miasta, zaadaptowałem go na lokal użytkowy (remont, przywrócenie odrębnego wejścia do lokalu). Poczyniłem przygotowania do przekształcenia, osoba prowadząca przekształcenie wykonała wszystkie przygotowania (projekt, mapki, nawet zgoda od konserwatora zabytków) zabrakło zgody wszystkich właścicieli wspólnoty. Wspólnota składa sie z 5 rodzin i jedna staruszka nie chce wyrazić zgody i już. Nie pomogły pieniądze i pomoc sąsiadów. Próbowałem to ominąć ale w Gminie tego wymagają. Lokal wynajmuje już od 2 lat ale nie wiem czy ktoś sie w końcu nie pokapuje i czy nie grożą mi jakieś mandaty i likwidacja wynajętego sklepu. Może ktoś słyszał czy można to załatwić sądownie i "wymusić" przekształcenie.
Z góry dzięki za odp.

owner

Na samo przekształcenie lokalu z mieszkalnego na użytkowy czy odwrotnie) nie potrzebujesz zgody wspólnoty.
Napisz, na czym polegał remont i "przywrócenie odrębnego wejścia do lokalu"?
Jeżeli ingerowałeś w części konstrukcyjne budynku (np. wykucie otworu na drzwi w ścianie nośnej) lub wspólne instalacje czy grunt (dojście do drzwi wejściowych do lokalu), to na te czynności powinieneś wcześniej uzyskać zgodę wspólnoty. Jeśli w sumie jest nie więcej, niż 7 lokali, konieczna jest (a właściwie: była, przed rozpoczęciem robót) zgoda wszystkich właścicieli lokali.

w Gminie tego wymagają

Z jakiej okazji? Dlaczego w gminie?
Z wnioskiem o pozwolenia na budowę lub ze zgłoszeniem robót udajesz się do starostwa powiatowego, a nie do gminy.
Jeżeli gminie chodzi o podatki od nieruchomości (wyższe od lokali użytkowych), to po co zgoda wspólnoty? Czy dotychczas nie płacisz podatku od nieruchomości jak za lokal użytkowy?

astarot2

Remont był poważny bo burzyłem ścianę nośną w środkowej części i wstawiałem wzmocnienia stropu aby powiększyć lokal.
Koleś który to nadzorował pracuje w urzędzie i to była jego "fucha" Ma uprawnienia do projektowania, przygotował projekt przebudowy i nadzorował przebudowę, ale do tego nie brałem zgody mieszkańców. Problem się zaczął z przekształceniem.
Leży cały projekt w domu włącznie ze zgoda konserwatora zabytków na przekształcenie, ale prowadzący pracownik urzędu potrzebował zgody wszystkich mieszkańców, a przynajmniej tak mówił.
Jeśli chodzi o podatki to płacę ciągle jako lokal mieszkalny, pękam iść do urzędu zmienić podatek bo jeszcze sie dopatrzą że lokal mieszkalny jest jako sklep bez przekształcenia. Czy lepiej iść i powiadomić o zmianie użytkowania?
Tak jak mówisz wniosek był do starostwa.(u nas w jednym budynku)
Co w takim razie jest potrzebne do przekształcenia lokalu?
Czy muszę mieć zgodę 100% lokatorów w małej wspólnocie czy po porostu składam wniosek do starostwa?

Major

Podstawowym obowiązkiem organu administracji publicznej prowadzącego postępowanie administracyjne jest zapewnienie czynnego udziału stronom w każdym stadium postępowania (art. 10 Kpa), a przed wydaniem decyzji umożliwienie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Ustalenie stron następuje na podstawie kryteriów określonych w art. 28 k.p.a. Nie mniej warunkiem uzyskania statusu procesowego strony jest posiadanie interesu prawnego lub obowiązku, którego dotyczy postępowanie lub żądanie czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Interes prawny w postępowaniu będzie obejmował właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku. Osobom tym organy prowadzące postępowanie winny zapewnić czynny udział w postępowaniu. Powstanie lokalu użytkowego w budynku może bowiem powodować niedogodności dla właścicieli sąsiednich lokali mieszkalnych lub w określonych okolicznościach doprowadzić do spadku ich wartości, stąd ich prawo do uczestnictwa w postępowaniu, o którym powinni zostać powiadomieni przed wydaniem decyzji o zmianie sposobu użytkowania z lokalu.

a-z

W ogóle się z Tobą nie zgadzam. Własność, to własność.

Wg mnie powinno się jedynie poinformować wydział podatkowy o dokonanym przez Ciebie przekształceniu w lokal użytkowy. Podatek od nieruchomości jest znacznie wyższy dla lokali użytkowych.

Ponadto przeczytaj:
http://www.rp.pl/artykul/56679,129491_Zaklad_fryzjerski_na_parterze.html

owner

Wg mnie powinno się jedynie poinformować wydział podatkowy o dokonanym przez Ciebie przekształceniu w lokal użytkowy.

Własność - tak. Samowola i niepłacenie należnych podatków - nie.
Tutaj mamy do czynienia z:
1) samowolą budowlaną
2) płaceniem zaniżonych podatków.

a-z

Komentuję jedynie proces przekształcenia w lokal użytkowy.
Uważam, że nie dosyć ze nie potrzeba zgody wszystkich właścicieli, to nawet nie potrzeba niczyjej zgody.
Uważam, że należy jedynie samemu powiadomić wydział podatkowy, a oni powinni przyjąc to do wiadomości.
Nie chodziło mi o żaden donos na kogokolwiek.

owner

Uważam, że nie dosyć ze nie potrzeba zgody wszystkich właścicieli, to nawet nie potrzeba niczyjej zgody.

Do samego przekształcenia nie trzeba, ale przekształcenie lokalu na użytkowy i płacenie wielokrotnie wyższej stawki podatku od nieruchomości nie ma sensu bez dostosowania lokalu do jego nowych funkcji użytkowych, czyli poważnego remontu - a do jego przeprowadzenia w takim zakresie konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali (mała wspólnota).
Remont został przeprowadzony - bez zgody wspólnoty i bez zgłoszenia (z powodu zakresu robót wymagałoby to raczej pozwolenia na budowę).
Sklep już działa, ale podatki są płacone gminie jak od mieszkania...

Zarządca

Tak, dokonano samowoli, konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę i tylko ta kwestia interesuje wspólnotę mieszkaniową.

z uzasadnienia wyroku WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 8 października 2008 roku, sygn. akt: II SA/Go 299/08:

"Wykonanie witryny wejściowej w ścianie zewnętrznej budynku niewątpliwie należałoby zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.), na którą musiałaby wyrazić zgodę Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...]/Alei [...], gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 5 u.w.l.). Tymczasem treść wniosku, a następnie decyzji organów I i II instancji nie odnosi się wyłącznie do kwestii związanych z jego przebudową, a dotyczy zmiany przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty. Taka zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 u.w.l. ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r. IV CSK 393/07, Lex 347225 ), w związku z czym nie jest konieczna zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażona w formie uchwały. Inwestycja objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy miała polegać na zmianie sposobu użytkowania lokalu będącego własnością członka wspólnoty. W sposób jednoznaczny zatem należało ocenić powyższą inwestycję jako nie związaną z nieruchomością wspólną. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/621/94/

Należy zatem zalegalizować prace. Sąsiadka się nie zgadza, niech udowodni swoje racje, niech wykaże jednoznacznie że przywrócenie stanu pierwotnego zgodne jest ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa. Przecież adaptacji dokonał właściciel w swoim lokalu a nie w lokalu sąsiadki, naruszył przy tym prawo, nie mniej jednak jakie są skutki dokonanych prac (np. zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców, mienia, wyrządzenie szkód, etc.).

W przypadku wystąpienia o pozwolenia na budowę wobec braku zgody sąsiadki można było wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu cywilnego.

Moim zdaniem należy też zgłosić, że w lokalu mieszkalnym prowadzona jest działalność gospodarcza celem naliczenia podatku.

astarot2

Witam,
dzięki za pomoc.
Dzwoniłem już do urzędu w sprawie podatków, muszę wypełnić druk IN-1 i zgłosić wyższy podatek ich nie interesuje czy lokal jest przekształcony - ta sprawa rozwiązana.
Co do samowolki budowlanej to jak wspomniałem projekt budowlany i jednocześnie kierownikiem budowy był urzędnik i jakoś to załatwił bo pozwolenie na budowę miałem - nie było samowolki. Pamiętajmy że dobrze "zmotywowany" urzędnik może dużo.
Przekształcenie wymaga niestety zgody wszystkich, byłem osobiście w urzędzie i jeszcze raz to sprawdziłem. Przebudowa nie wymagała, przekształcenie tak.
Nie użytkuje części wspólnych bo mam oddzielne wejście od ulicy, a wejście na klatkę jest zamknięte i nie używane.
Co do sąsiadek to postanowiłem wytoczyć im wojnę. Nie daje zgody na żadne remonty (a chcą dużo remontować) póki nie wyraża zgody na przekształcenie. Niech sąsiedzi pocierpią ja tam nie mieszkam więc mam ich w nosie. Zobaczymy co wyjdzie. Załatwię sprawę z podatkami a lokal mieszkalny mogę chyba wynajmować na sklep, który nie jest uciążliwy dla mieszkańców.
Jak będę miał czas to zajmę się załatwieniem tego przez sąd, myślę że skoro lokal istnieje kilka lat i nie było skarg to będzie to na plus w sądzie.
pozdrawiam

owner

Przekształcenie wymaga niestety zgody wszystkich, byłem osobiście w urzędzie i jeszcze raz to sprawdziłem. Przebudowa nie wymagała, przekształcenie tak.

Nie wierz tym urzędnikom, bo są niekompetentni.
Jest dokładnie odwrotnie: przebudowa, wymagająca pozwolenia na budowę wymagała zgody właścicieli, samo przekształcenie (już po przebudowie) nie.
Jeżeli uzyskałeś pozwolenie na budowę to znaczy, że złożyłeś fałszywe oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Przed złożeniem takiego oświadczenia miałeś obowiązek uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali, bo nie jest to Twoja wyłączna własność.

ich nie interesuje czy lokal jest przekształcony - ta sprawa rozwiązana.

Jeżeli tak, to po co wracasz do tematu?:

Wkraczasz na wojenną ścieżkę? Pamiętaj, że sam nie masz czystego sumienia i może to być wyciągnięte.
Za składanie fałszywych oświadczeń w dokumentach urzędowych grozi odpowiedzialność karna.
Kodeks karny:
Art. 233. § 1. Kto, składając zeznanie mające służyć za dowód w postępowaniu sądowym lub w innym postępowaniu prowadzonym na podstawie ustawy, zeznaje nieprawdę lub zataja prawdę, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

owner

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

[Na końcu:]

Świadomy odpowiedzialności karnej za podanie w niniejszym oświadczeniu nieprawdy, zgodnie z art. 233 Kodeksu karnego, potwierdzam własnoręcznym podpisem prawdziwość danych, zamieszczonych powyżej.

Zarządca

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 grudnia 2009 roku, sygn. akt: I ACa 691/09:

"Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U Nr 85, poz. 388 ze zm.) zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka nie wymaga zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały, wymaga tylko zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Zatem na zmianę przeznaczenia lokalu z użytkowego na mieszkalny powódka nie potrzebowała zgody wspólnoty."

lexus

czy sasiad w bloku moze zamontowac piec co bez zgody reszty lokatorow w piwnicy.

Praktyk-realista

lexus - pisz wyraźniej, bo nie wiem czy chodzi o piec co w piwnicy czy o zgodę lokatorów z piwnicy?
A tak na powaźnie, nie wiemy jaka to WM. Podejrzewam ,że duża (powyżej 7 lokali). Podejrzewam ,że ten piec nie będzie służył do ogrzewania piwnicy, ale jego mieszkania. Jak chce poprowadzić rury? Najprawdopodobnie będzie ingerował w części wspólne, wówczas musi ubiegać się o waszą zgodę.Chyba ,że dokona samowoli budowlanej?

lexus

tak chodzi o ogrzewanie mieszkania,ale co gorsza dym i smrod wydostaja sie na klatke schodowa i do mieszkania mojego takze a nie wiem gdzie sie udac aby rozwiazac problem nikt nie wyrazil sasiadowi zgody na to by z piwnicy zrobil sobie kotlownie bo tam przeciez mamy szyby wentylacyjne.

Nowy doklejony: 27.02.13 11:25
tak chodzi o ogrzewanie mieszkania,ale co gorsza dym i smrod wydostaja sie na klatke schodowa i do mieszkania mojego takze a nie wiem gdzie sie udac aby rozwiazac problem nikt nie wyrazil sasiadowi zgody na to by z piwnicy zrobil sobie kotlownie bo tam przeciez mamy szyby wentylacyjne.

elan124

Lexus: dym i smród wydostają się na klatkę schodową i do mieszkania mojego także

Przedzwoń na Policję i powiedz, że sąsiad ciebie podtruwa smrodami i dymami.

Praktyk-realista

elan124 - Policja nawet nie przyjedzie, ona nie zajmuje się piecami w piwnicy.Już szybciej Straż pożarna, ale musiałoby być zagrożenie życia lub zdrowia. Nadal niewiele wiemy. Co to za blok? Czy jest tam Wspólnota Mieszkaniowa , czy to są lokale komunalne? A może sąsiad ma zgodę na ten piec? Może to tylko "niedoróbka budowlana"?:bigsmile:

elan124

Praktyk-realista: Policja nawet nie przyjedzie

Ale poinformuje tego obywatela, gdzie ma interweniować

lexus

wspolnota polega na tym ze to blok po bylym pgr-e i sami ja tworzymy,a sasiad zrezygnowal z pieca w domu i zamontowal go w piwnicy ktora jest pod jego lokalem

Nowy doklejony: 27.02.13 12:29
a jeszcze co powiem ze to blok 8 lokalowy podzielony na 4 lokale i 2 klatki schodowe i mieszka tam sama moja rodzina wiec ten sasiad to moj wojek.

koziorozka

Powiedz strażakom, że podtrułeś się dymem, więc prosisz o sprawdzenie, czy to bezpieczna instalacja, bo się boisz

elan124

Lexus: wspólnota polega na tym, że to blok po byłym pgr-e i sami ją tworzymy

Krótko i zwięźle.

Luxus: zrezygnowal z pieca w domu i zamontowal go w piwnicy, która jest pod jego lokalem

A lokal wujka czym jest ogrzewany, piecyki elektryczne ?

Lexus: mieszka tam sama moja rodzina, więc ten sąsiad to mój wojek

Brawo, żeby się tylko nie okazało, że ów wojek jest jednoosobowym członkiem Zarządu waszej wspólnoty i właścicielem wszystkich lokali mieszkalnych w waszej wspólnocie... :bigsmile:

lexus

napewno nie jest bo stac go ledwie na jeden a ja jestem wlascicielka mieszkania nad nim wiec takie insynuacje sa nie na miejscu.

Nowy doklejony: 27.02.13 16:08
napewno nie jest bo stac go ledwie na jeden a ja jestem wlascicielka mieszkania nad nim wiec takie insynuacje sa nie na miejscu.

Nowy doklejony: 27.02.13 16:13
a rodzaj paliwa stale typu drzewo i wegiel

Nowy doklejony: 27.02.13 16:19
a po drugie to piec elektryczny nie wydziela czadu o ktorym mowa wiec uzupelnij wiedze elan ok. Ja prosze o jakies wskazowki a nie drwiny.

Zarządca

Jeżeli w budynku znajduje się osiem lokali, to jest to duża wspólnota mieszkaniowa. Ta piwnica jak rozumiem stanowi nieruchomość wspólną, tak?
Czy ma ją w wyłącznym użytkowaniu na zasadzie podziału (każdy właściciel użytkuje jakąś piwnicę)?

Czy były przeglądy kominiarskie? Proponuję zlecić taki przegląd, kominiarz jest w stanie sprawdzić czy wydostają się spaliny i czy sposób użytkowania stwarza zagrożenie bezpieczeństwa.

lexus

tak kazdy uzytkuje 1 z 4 piwnic.4 lata temu zapalil sie wojkowi komin i wezwalam kominiarza oczwiscie wstawiono wklad ale wentylacji nie naprawiono,a szczelnosc jak dym czuje w domu i na klatce schodowej to szczelnosci niema,moze ktos wie gdzie sie udac aby piwnica wrocila do stanu pierwotnego i nie byla kotlownia

Nowy doklejony: 27.02.13 16:49
a przeglady kominiarskie zapomnij ostatnio powiedziano mi ze jak ''smierdzi'' i wydostje sie dym to mam sobie zrobic w innym miejscu.

elan124

Lexus: a po drugie to piec elektryczny nie wydziela czadu o którym mowa

A to w którym miejscu mówisz o czadzie w tym wątku. Dla ciebie dym+smród=czad, a dla mnie nie. Co do piecyka to jeszcze raz, w jaki sposób ogrzewa swoje mieszkanie twój wujek ?

lexus

juz pisalam wegiel i drzewo czasem plastyki itp.

Nowy doklejony: 27.02.13 17:24
piec zamontowal w piwnicy w swojej1/4 wlasnosci tam mamy tez wentylacje po 1 w kazdej piwnicy ktora to biegnie po pionie,smierdzi ze korzystanie z piwnicy czasem jest niemozliwe spedzenie tam 10 min.a juz masz dosc az w glowie sie kreci i to wydostaje sie na klatke i szybami

elan124

Lexus: w glowie się kręci i to wydostaje się na klatkę i szybami

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt. 1 c obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska właściwy organ nakazuje przeprowadzenie ponownej kontroli, której celem jest sprawdzenie, czy zostały wykonane zalecenia pokontrolne ujęte w treści sporządzonego protokołu. Zarządcy i właściciele muszą także pamiętać, że lekceważenie powyższego obowiązku wyczerpuje znamiona wykroczenia zagrożonego karą grzywny.