Zadłużenie Wspólnoty Mieszkaniowej

recon01

Witam. Jestem nowym użytkownikiem tego forum na wstępie więc przepraszam jeżeli temat który założyłem lub wątki podobne już występują. Jestem członkiem wspólnoty mieszkańców, a zarazem członkiem zarządu wspólnoty, nie posiadam większej wiedzy, ani też wykształcenia administracyjno - sądowego, a informacje jakie zdobywam w tematyce wspólnot mieszkaniowych pochodzą przeważnie ze źródeł internetowych zatem proszę osoby mające większe doświadczenie i praktykę w tych sprawach o pomoc.
Problem Naszej wspólnoty sprowadza się przede wszystkim do kilku niesolidnych członków których uporczywe uchylanie się od opłat doprowadziło do znacznego zadłużenia wspólnoty. Wspólnota zarządzana jest przez miejscowy MTBS którego działania ograniczają się jedynie do informowania Nas o stanie narastającego zadłużenia i organizowaniu (za naszym przypomnieniem) corocznego zebrania. Wiemy, że w stosunku do właścicieli o których pisałem wyżej podjęte zostały kroki administracyjno - sądowe jednakże bez żadnego rezultatu. W ostatnich tygodniach wpłynęło do Nas pismo informujące o stanie zadłużenia oraz o możliwości podjęcia kroków sądowych w stosunku do wspólnoty, a także groźba odcięcia bieżącej wody dla całego bloku. Proszę o udzielenie informacji czy instytucja lub zakład któremu wspólnota jest winna określoną kwotę ma prawo i możliwości wyegzekwowania tej należności od wspólnoty jako całości czy też powinien żądać spłaty od poszczególnych osób (oczywiście za pośrednictwem zarządcy, czyli MTBS)? I drugie pytanie, czy MPWiK ma prawo odciąć dopływ wody dla całego bloku skoro wiadomo, że dłużnikami jest tylko kilku właścicieli? Bardzo proszę o rzeczową odpowiedź lub odesłanie do odpowiednich przepisów.

ors

Stroną umowy na dostawę wody jest Wspólnota (choć MPWiK powinna podpisać osobne umowy ze wszystkimi właścicielami). A skoro to Wspólnota jest stroną umowy to ona jest odpowiedzialna za regulowanie zobowiązań z niej wynikających. MPWiK z pewnością nie będzie żądać spłaty od konkretnych osób bo nie ma do tego prawa. Konsekwencje z tytułu niezapłacenia faktur za wodę poniesie cała wspólnota.

TomTom

Poczytaj ten watek: https://forum.zarzadca.pl/discussion/557/1/co-zrobic-z-dluznikami/

czy MPWiK ma prawo odciąć dopływ wody dla całego bloku skoro wiadomo, że dłużnikami jest tylko kilku właścicieli?

Art. 8.ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
1. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne, jeżeli:
2) odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej
opłaty (w przypadku odcięcia wody na podstawie tego punktu przedsiębiorstwo udostępnia zastępczy punkt poboru wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi)
4) został stwierdzony nielegalny pobór wody lub nielegalne odprowadzanie ścieków, to jest bez zawarcia umowy, jak również przy celowo uszkodzonych
albo pominiętych wodomierzach lub urządzeniach pomiarowych.

gonia

Wspólnota zarządzana przez MTBS.....
Wiemy, że w stosunku do właścicieli podjęte zostały kroki administracyjno-sądowe.....
Jestem członkiem wspólnoty i jednocześnie członkiem zarządu......
Co do tej pory zrobiłeś jako członek zarządu?

owner

recon01, czy zapoznałeś się z ustawą o własności lokali? Link do ustawy: http://www.zarzadca.pl/content/view/12/29/
Przeszukaj forum, poczytaj podobne wątki. Ściąganie należności wspólnoty jest obowiązkiem zarządu, czyli między innymi Twoim.

Co to znaczy: "w stosunku do właścicieli o których pisałem wyżej podjęte zostały kroki administracyjno - sądowe jednakże bez żadnego rezultatu"?
Czy złożono w sądzie pozwy o nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym?
Czy sąd wydał nakazy zapłaty?
Czy wystąpiliście z wnioskiem o egzekucję komorniczą po bezskutecznym upływie terminu zapłaty?
Czy współdziałaliście aktywnie z komornikiem?

Dlaczego piszesz, że nie ma rezultatów?

Na jakiej podstawie zarządza Wasza nieruchomością MTBS?
Czy jest zarządcą ustanowionym aktem notarialnym, czy na podstawie umowy o zarządzanie?

recon01

Tom Tom Twój link rozjaśnił mi nieco w głowie choć muszę przyznać, że z dyskusji tam prowadzonej wyciągnąłem jedynie negatywne wnioski dla naszej wspólnoty. Dziękuję raz jeszcze teraz wiem z jakiej wyjść linii.
W moim pierwszym poście chyba trochę źle zostało ujęte moje "miejsce w szyku" chyba zamiast pisać "członek zarządu wspólnoty" powinienem napisać "członek rady mieszkańców" lub coś pokrewnego. Nasza wspólnota administrowana jest przez MTBS na podstawie podpisanej Umowy Administrowania Nieruchomością stąd też zarządcą w imieniu wspólnoty jest MTBS. Odpowiadając na pytania ownera i goni moge napisać jedynie tyle, że takie kroki jak skierowanie sprawy do sądu, wydanie sądowego nakazu zapłaty czy też egzekucja komornicza zostały podjęte, ale w dalszym ciągu brak jest ich wymiernych rezultatów to znaczy zwrotu zadłużenia na konto wspólnoty po to by można było spłacić wierzycieli.
Cała wspólnota jest w kropce, bo nawet jeżeli dojdzie do spłaty zadłużenia przez wszystkich mieszkańców to Ci którzy nie płacili nadal nie będą tego robić co znowu zacznie generować zadłużenie. Dodam jedynie, że wspólnota funkcjonuje na wsi w bloku po pegeerowskim a osoby nie uiszczające opłat nie cieszą się dobrą reputacją.
Tak czy inaczej d... zawsze będzie z tyłu i ktoś ja kopnie.

owner

Możecie zażądać od komornika egzekucji z lokalu, co oznacza jego sprzedaż w drodze licytacji.
To jest szybsza i łatwiejsza droga od procesu, o którym mowa w art. 16 ustawy o własności lokali.

a-z

Ale do tego potrzebna jest już uchwała wspólnoty. Decyzja zarządu to za mało by zlicytować lokal.

owner

Dlaczego tak twierdzisz?

a-z

uwl

Art. 22.  
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
[...]
  7)   wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, [u]wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości[/u].

owner

Ale mi nie chodzi o tryb procesowy z art. 16 uwl, napisałem o tym wyraźnie:

[cite] owner:[/cite]Możecie zażądać od komornika egzekucji z lokalu, co oznacza jego sprzedaż w drodze licytacji.
To jest szybsza i łatwiejsza droga od procesu, o którym mowa w art. 16 ustawy o własności lokali.

Jeżeli wspólnota ma tytuł wykonawczy, kieruje do komornika wniosek o egzekucję i jako źródło zaspokojenia wierzyciela wskazuje nieruchomość lokalową.
Na podstawie wniosku, komornik wszczyna postępowanie egzekucyjne: wzywa dłużnika do spłaty, dokonuje opisu nieruchomości, zleca jej wyceną rzeczoznawcy majątkowemu i wyznacza termin licytacji. Resztę masz w Kpc.

a-z

Masz rację.
Ale podyskutujmy.
Dlaczego ta czynność przekracza zwykły zarząd?
Bo moim zdaniem dotyczy bardzo poważnej decyzji.
Czy decyzja o licytacji nie powinna być wyważona?

owner

Dlaczego uważasz, że decyzja zarządu nie będzie wyważona?
Sprawa nie przekracza zarządu zwykłego - to naturalna kolej rzeczy. Dochodzenie należności wspólnoty ma swój początek - złożenie pozwu o nakaz zapłaty. Ma też swój finał - egzekucję komorniczą. Komornik może zająć konto bankowe, wynagrodzenie, emeryturę, ruchomości i nieruchomości. Jeżeli dług jest spory a jedynym majątkiem dłużnika jest mieszkanie, to nie ma wielkiego wyboru.

a-z

To również wyważoną decyzją bylaby decyzja Zarządu o licytacji w trybie procesowym.
Wracam do punktu wyjścia. Dlaczego ww. decyzja przekracza zarząd zwykły?

owner

Tryb procesowy z art. 16 dotyczy nie tylko windykacji długów, ale tez dwóch innych sytuacji:

Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu
[1] zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub
[2] wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo
[3] przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,
wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Dla tych pozostałych (poza zadłużeniem) względów nie ma innej ścieżki postępowania - tylko sąd może ocenić, czy zachowanie właściciela to powód wystarczający do sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
Przepis ten jednak nie zamyka możliwości, wynikających z przepisów Kpc o egzekucji z nieruchomości.
Ja proponuję właśnie tę możliwość, ponieważ:
1) sprawa długu już była przez sąd rozpatrywana (prawomocny nakaz zapłaty)
2) postępowanie jest szybsze i tańsze (nie trzeba wnosić opłaty od wartości rynkowej lokalu).

IUS

Drodzy Państwo, przepraszam za krypto reklamę, ale przeglądałem informację z mojej branży i wypadło na Państwa Forum, gdzie nie wytrzymałem.

Bardzo wiele "mądrych pomysłów" związanych z poradzeniem sobie z niepłaceniem przez lokatorów opiera się na zasadzie "wysłać do sądu po nakaz zapłaty". Pewnie można, ale:
a) to trwa
b) trzeba zapłacić za złożenie wniosku, a z danych mojej firmy, która zajmuje się tym tematem komornik ściąga koło 10% przekazanych spraw
c) dług rośnie o 100% a komornik ściąga najpierw pieniądze sądu i swoje wynagrodzenie, a na koniec dług dla wierzyciela (czyli przestaje pilnować)

Jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest korzystać z firmy windykacyjnej, nie mam tu na myśli KRD bowiem ta firma nic nie daje, oprócz ryczałtowej opłaty, a prawdziwej firmy windykacyjnej jak np. moja Kancelaria. Płacą Państwo tylko za faktycznie ściągnięte pieniądze od dłużnika. Do tego sami dłużnicy po spłaceniu zaczynają pilnować spłat, a podpisanie umowy na monitoring płatności powoduje, że po miesięcznym opóźnieniu kancelaria dzwoni do delikwenta i problem płatności się kończy, chyba że ktoś jest zawodowym dłużnikiem, nie ma majątku, nie ma pracy i częściej śpi na ławce w otoczeniu butelek niż w mieszkaniu.

Nie mam zamiaru tutaj nagabywać Państwa na współpracę, ponieważ firm jest wiele, szkoda tylko, że nie wszystkie są wiarygodne i profesjonalne, ale im bardziej powszechna będzie współpraca z windykacją profesjonalną tym lepiej dla mojej branży, dlatego w razie pytań proszę o kontakt na biuro@kancelariaius.aq.pl lub pod numerem telefonu 784 899 119, doradzę jak rozwiązać problem z długami.