połączenie wspólnot

ZiD

Połączyły się wspólnoty.Powstała z połączenia wspólnota przejęła wszelkie zobowiązania wspólnot łączonych wynikające z udzielonej uchwałą uchwałą w obecności notariusza gdzie została udzielona zgoda na zmianę przeznaczenia,adaptację i sprzedaż części nieruchomości wspólnej budynku stanowiącego strych 400 m kwadr. inwestorowi.Za zgodą na scalenie uzyskano 100 % akceptacji właścicieli.Natomiast druga uchwała dot. części adaptacji strychu we wspólnocie ktora się przyłączyla nie zgodził się jeden właściciel z małymi udziałami
pytanie :czy zatem należy rozumieć,że większośc udziałów zdecydowała o podjęciu uchwały.?
-jeżeli dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej jak można się zabezpieczyć zapisami,by inwestor nie zrujnował mieszkania właścicielowi który mieszka pod /w przyszłości adaptowanym strychem/ proszę o możliwie wyczerpującą odpowiedz

Zarządca

Zatem tworzycie już Państwo jedną wspólnotę mieszkaniową. Ile znajduje się w niej lokali? Jeżeli więcej niż siedem (tzw. duża wspólnota) zastosowanie do spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną mają przepisy ustawy o własności lokali, w przeciwnym razie (tzw. mała wspólnota) - kodeksu cywilnego.
W małej wspólnocie konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli.
Odnośnie dużej - moim zdaniem oczywiście większości, a to na mocy art. 22 ust. 2 pkt. 5:
"udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego".
Nie mniej jednak można się spotkać również z poglądem, jakoby czynność rozporządzająca powstałym lokalem skutkująca zmianą wielkości udziałów poszczególnych właścicieli wymagała zgody wszystkich właścicieli nawet w dużej wspólnocie.

Odnośnie zabezpieczeń - należy się przyłożyć i porządnie przygotować umowę, określić w niej np. możliwość wypowiedzenia, gdy inwestor będzie niszczył mienie sąsiada (to bardzo skuteczny sposób), ponadto dobrą formą zabezpieczenia jest kaucja.

Zarządca

Polecam tez lekturę w zakładce "ekspert radzi":

https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/2/zgoda-wlascicieli-na-sprzedaz-nieruchomosci-wspolnej-powstalej-w-wyniku-przebudowy
Czy na sprzedaż nieruchomości wspólnej powstałej w wyniku przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt.5) właściciele lokali tworzący tzw. dużą wspólnotę winni wyrazić większością głosów, czy też wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. Ten sam problem dotyczy sprzedaży gruntu po dokonaniu podziału – czy do sprzedaż gruntu po dokonaniu podziału konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli gruntu, czy uchwała większości właścicieli lokali?

ZiD

Jest to mała wspólnota. Trzy osoby w zarządzie przy czym z góry przewidziano,że trzecia nie będzie potrzebna ponieważ wystarczą dwa podpisy./ta trzecia mogłaby bardziej zadbać o zapisy w umowie przedwstępnej.Jak skutecznie temu przeciwdziałać.? Podpisując się pod uchwałą o połączeniu straciłam ok 0,20 % udziału ,inni właściciele zyskali czyli jednym słowem mnie wywłaszczyli .Czy należy mi się rekompensata za utracone udziały?Uchwałę podpisałam ponieważ gmina sprzedała mi mieszkanie bez dostępu do klatki schodowej,natomiast pozostali nie mieli dostępu do drogi,do tego chcieli zarobić na adaptacji i sprzedaży strychów podpisując wcześniej umowę z inwestorem ,która to umowa po podziale będzie obowiązywała w jednej powstałej z połączenia.Ten strych jest nad moim mieszkaniem ,a teraz może wystąpić sytuacja,że przez bardzo długi czas korzystanie z mieszkania stanie się niemożliwe.

Zarządca

Jeżeli to mała wspólnota, to na przebudowę i rozporządzenie tak powstałym lokalem oczywiście konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli. Zarząd nie może takich decyzji podejmować samodzielnie (ani w dużej, ani w małej wspólnocie).

Czy dobrze rozumiem: kolejne pytanie dotyczy kwestii - czy należy się Pani rekompensata za zmniejszenie udziału w nieruchomości wspólnej.
Połączenie nieruchomości zabudowanych wymagało zmiany wielkości udziałów z uwagi na zmianę powierzchni użytkowej. Skoro doszło do tego, to musiała Pani wyrazić zgodę. Zatem wyraziła Pani jednocześnie zgodę na zmniejszenie swojego udziału.
Odnośnie zwiększenia udziałów, to nie mogło do tego dojść wskutek połączenia nieruchomości, albo były wcześniej nieprawidłowo naliczone, albo obecnie.

ZiD

Miałam takie duże udziały w związku z wykupieniem mieszkania z gruntem + część podwórza.Gmina niestety nie chciała się przyznać do sprzedaży mieszkania z wadą.Kilkakrotnie wyjaśniali,że sprzedaż jest prawidłowa.Teraz chciałabym zadbać , by przy adaptacji strychu inwestor dochował należytej stranności i nie zniszczył mojego mieszkania.Niestety nie wiem co powinnam zrobić .....napisać do zarządu czy zarządcy ?czy to zarząd powinien zadbać dopilnowując zapisów w umowie z inwestorem-nie wiem

owner

Miałam takie duże udziały w związku z wykupieniem mieszkania z gruntem + część podwórza.

Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej nie zależy od powierzchni gruntu, w którym masz udział.

ZiD

udział przedstawia sie tak-powierzchnia użytkowa podczas wyodrębnlokalu-194,22
powierzchnia lokalu 42,20 ,a moja działka miała przed połączeniem 207 m kw udział 0,2173
pozostali mają liczone następująco np.41,41 m kwadr do 1456 udział 0,026 a jest na ''mojej działce''
następny 41,07 m kwadr do 1456 udział 0,028 na działce drugiej
następny 38,84 do 1456 udział 0,026 na działce drugiej
nastepny 40,96 do 1456 udział 0,028 na działce drugiej
te 4 lokale były na działce o pow 411 m kw mimo iż jeden 41,41 znajduje się na ''mojej działce''

czyli jak są liczone skoro 194,22 pow.użytkowa podczas wyodr.+ 1250,83 pow.uzytk podczas wyodrębn = 1445,05 ?
Nic z tego nie rozumiem
wszystko od początku do końca gmina przeliczała wg swoich wymyślonych zasad

TomTom

z tego co piszesz wynika, że powierzchnia użytkowa budynku po połączeniu wynosi 1456 i ta pow. jest brana do wyliczenia nowych udziałów.
Jeżeli Twój lokal to 42,20 to udział wynosi: 42,20 m kwadr do 1456 udział 0,029

ZiD

zatem ,która wartośc jest prawidłowa? 1456 czy 1445,05.

TomTom

Prawie na pewno przed połączeniem obu nieruchomości dokonano inwentaryzacji lokali, stąd ta różnica.