Wydzielenie budynku mieszkalnege ze wspólnoty

lewmar

Witam
Czy możliwe jest wydzielenie budynku mieszkalnego, z czterema mieszkaniami własnościowymi, ze wspólnoty skupiającej kila-naście takich budynków na osiedlu? Chciałbym wraz z sąsiadami wydzielić nasz budynek i założyć małą wspólnotę niezależną od wspólnoty osiedla. Poniżej przesyłam link do zdjęcia obrazującego całe osiedle, jeden z takich domków chcielibyśmy odłączyć i zarządzać nim samodzielnie.
http://camcord.pl/uploads/images/zdjecia_do_prezentacji/15.jpg
Proszę o opinię i z góry dziękuję za pomoc.

Zarządca

Sprawa dopuszczalności podziału nieruchomości na podstawie uchwały dużej wspólnoty skutkującego zmianą wielkości udziałów poszczególnych właścicieli jest dyskusyjna, tzn. część przedstawicieli doktryny reprezentuje stanowisko, że wymaga zgody wszystkich.
Poniżej cytowana na tym forum przez Ondre opinia prawna:

"Pan Gerard Bieniek w opinii z 2006 roku: O podziale nieruchomości wspólnej stanowi art. 5 ust. 1 i 2 oraz art. 22 ust. 3 pkt 6 i 9 u.w.l., przy czym trudno uznać, aby przepisy te były precyzyjne. Niewątpliwie należy tu wyróżnić dwie sytuacje. Pierwsza z nich dotyczy podziału nieruchomości wspólnej, kiedy nieruchomość gruntowa jest większa od powierzchni działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali. Stanowi o tym art. 5 ust. 1 u.w.l., stwierdzając, że wówczas współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Niewątpliwie chodzi tu o podział nieruchomości wspólnej, skoro powstała ona z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Do tej czynności nawiązuje art. 22 ust. 3 pkt 6 u.w.l., kwalifikując taką czynność jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Wymagana jest tu więc zgoda wspólnoty podjęta większością udziałów, przy czym realizacja tej uchwały należy do zarządu wspólnoty, któremu wspólnota udzieliła pełnomocnictwa (art. 21 ust. 3 u.w.l.). Skoro zaś chodzi o wszczęcie postępowania administracyjnego o dokonanie podziału geodezyjnego, to wystarczające jest udzielenie pełnomocnictwa na piśmie (udzielenie pełnomocnictwa w uchwale).
Podział nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 5 ust. 2 u.w.l. dotyczy natomiast sytuacji, gdy nieruchomość wspólna obejmuje więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu. Do tego przepisu nawiązano w art. 22 ust. 3 pkt 9 u.w.l. stanowiącym, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, a więc na podział nieruchomości wspólnej wymagana jest zgoda wspólnoty. W tym jednak przypadku wymagana jest także zgoda na ustalenie wysokości nowych udziałów, jeżeli zważyć na treść art. 3 ust. 5 u.w.l. W ramach tego podziału nieruchomości wspólnej należy jednak wyróżnić sytuacje, gdy wprawdzie na nieruchomości wspólnej usytuowano kilka budynków (więcej niż jeden), lecz lokale wyodrębniono tylko w jednym budynku oraz sytuacje, gdy w położonych na nieruchomości wspólnej kilku budynkach wyodrębniono lokale w tych właśnie kilku budynkach. W pierwszej sytuacji podział nieruchomości wspólnej zmierza do wyodrębnienia z nieruchomości wspólnej dwóch lub więcej działek budowlanych (czyli działek zabudowanych zgodnie z art. 4 u.g.n.), które nie będą już objęte nieruchomością wspólną i tym samym nastąpi zmiana wysokości udziałów (stosunek powierzchni lokalu wyodrębnionego do powierzchni wszystkich lokali tylko w budynku posadowionym na nieruchomości wspólnej). Realizacja takiej uchwały wymaga nie tylko dokonania podziału geodezyjnego, lecz także złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o podziale nieruchomości wspólnej w ten sposób, że z dotychczasowej nieruchomości wspólnej wydziela się dwie lub więcej działki budowlane, a nowa nieruchomość wspólna obejmuje jedną określoną nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem, w którym znajduje się określona liczba lokali, w tym wyodrębniona liczba lokali. Oprócz tego konieczne jest oświadczenie o ustaleniu wysokości udziałów w nowo utworzonej nieruchomości wspólnej.
Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że jest to jednostronna czynność prawna, która nie jest wymieniona w art. 21 ust. 3 u.w.l., a więc nie ma podstaw, aby wspólnota, wyrażając zgodę w formie uchwały, mogła (przy zachowaniu formy aktu notarialnego) udzielić pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty. Nie ma jednak przeszkód, aby właściciele lokali mogli udzielić indywidualnego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego konkretnej osobie (osobom) z zarządu wspólnoty.
Nieco odmiennie przedstawia się sytuacja, gdy na nieruchomości wspólnej posadowiono więcej budynków, w których wyodrębniono niektóre lokale. Podział nieruchomości wspólnej oznacza w istocie „podział wspólnoty” dotychczasowej i powołanie kilku wspólnot. Także w tym wypadku realizacja zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały wymaga dokonania podziału geodezyjnego, a następnie złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o podziale dotychczasowej nieruchomości wspólnej w ten sposób, że wyodrębnia się nowe nieruchomości wspólne obejmujące wskazane nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi, w których znajduje się określona liczba lokali, z czego wyodrębniono określone lokale, oraz ustala się nowe udziały w tych nieruchomościach wspólnych, dla których muszą być założone nowe księgi wieczyste. Także w tym przypadku do złożenia oświadczenia woli niezbędne są indywidualne pełnomocnictwa właścicieli lokali."
Dyskusja na ten temat:
https://forum.zarzadca.pl/discussion/178/podzial-wspolnoty/#Item_0